物业管理师《物业经营管理》摸底练习题Word格式.docx

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　　A.最高B.平均C.最低D.正常

　　11、以下能反映物业价格水平的高低的指标是（）。

　　A.物业的单位价格B.物业的总价格

　　C.物业的最高价格D.物业的最低价格

　　12、一套建筑面积100m2，单价30000元/m2，总价300万元的住房，约定付款方式为：

从成交日期时起分期付清，首期支付100万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付100万元，则实际总价为（）万元。

　　A.292.8B.282.8C.272.8D.262.8

　　13、一般来说，在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）的情况下，期房价格（）现房价格。

　　A.高于B.低于C.等于D.不一定高于

　　14、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为5000/m2元，出租的年末净收益为550元/m2，假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）。

　　A.4320B.4330C.4340D.4350

　　15、以下可以反映所销售商品房的总体价格水平的价格指标是（）。

　　A.起价B.均价C.标价D.成交价

　　16、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，以下不属于成本租金的构成因素的是（）。

　　A.折旧费B.维修费C.保险费D.管理费

　　17、《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号发布）第30条规定：

“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定;

但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（）或者政府定价。

”

　　A.市场成交价B.市场调节价

　　C.政府指导价D.政府计划价

　　18、在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价等属于（）。

　　A.市场调节价B.市场成交价

　　C.政府指导价D.政府计划价

　　19、以下适用于市场比较法评估的物业是（）。

　　A.物业开发用地、普通商品住宅、特殊厂房

　　B.高档公寓、古建筑、别墅

　　C.古建筑、教堂、商铺

　　D.写字楼、商铺、标准厂房

　　20（）市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。

　　A.市场法B.收益法C.假设开发法D.成本法

　　21、某宗物业的正常成交价格为5000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别是（）元/m2。

　　A.4650、5250B.5250、4650C.3650、4250D.4650、3250

　　22、某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方4650元/m2，交易中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

则该宗物业的正常成交价格为（）。

　　A.4900元/m2B.5000元/m2C.5100元/m2D.5200元/m2

　　23、（）是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。

　　A.现金流量折现法B.报酬资本化法

　　C.直接资本化法D.收益资本化法

　　24、收益法适用的对象有收益或有潜在收益的物业。

以下关于收益法的说法中不正确的是（）。

　　A.收益法又称收益资本化法、收益还原法

　　B.写字楼、旅馆、商店、餐馆适用收益法

　　C.游乐场、影剧院、烂尾楼、加油站适用收益法

　　D.只要估价对象所属的这类物业有获取收益的能力即可

　　25、以下不属于销售税金及附加的是（）。

　　A.营业税B.企业所得税C.城市维护建设税D.教育费附加

　　26、（）是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，不利因素可能是经济因素、区位因素，也可能是其他因素。

　　A.自然折旧B.物质折旧C.经济折旧D.功能折旧

　　27、一个高级居住区附近兴建了一座加油站，该物业价值下降，这是由（）引起的，且一般是长期甚至永久性的。

　　A.精神折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧

　　28、某旧住宅，测算其重置价格为100万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型过时、没有独用厕所和电信宽带接口等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为20万元。

则该旧住宅的折旧总额为（）万元。

　　A.22B.10C.28D.30

　　29、建筑物的（）是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。

　　A.自然寿命B.经济寿命C.有效寿命D.实际寿命

　　30.某建筑物的建筑面积100平方米，单位建筑面积的重置价格为1000元/平方米，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。

则用直线法计算该建筑物的年折旧额为（）元。

　　A.2166B.3166C.4166D.5166

　　31、以下不属于非正常交易情况的是（）。

　　A.业主出国急卖物业B.新婚夫妇急买新房

　　C.关联交易D.买方和卖方激烈竞价

　　32、选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大。

因此，一般选取（）。

　　A.1—9B.2—9C.3—10D.4—10

　　33、某宗物业交易总价为60万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。

假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（）万元。

　　A.55.55B.56.56C.57.57D.58.58

　　34、以下交易情况修正公式中，不正确的是（）

　　A.正常成交价格一应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

　　B.正常成交价格一应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格

　　C.应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×

应由卖方缴纳的税费比率

　　D.应由买方缴纳的税费=正常成交价格×

应由买方缴纳的税费比率

　　35、交易日期调整实际上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为（）。

　　A.市场状况调整B.市场价格调整

　　C.交易状况调整D.交易价格调整

　　36、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，以下不符合要求的物业是（）。

　　A.学校、图书馆、体育场馆、公园

　　B.医院、行政办公楼、高级写字楼

　　C.化工厂、钢铁厂、发电厂、码头

　　D.军队营房、机场、加油站、教堂

　　37、在房地产市场交易中，习惯采用平方英尺的国家或地区有（）。

　　A.中国香港地区和美国、英国等

　　B.中国香港地区和日本、韩国等

　　C.中国台湾地区和日本、韩国等

　　D.中国台湾地区和美国、英国等

　　38、在物业保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般采用（）估价。

　　A.比较法B.成本法C.收益法D.路线价法

　　39、运用成本法估价一般分为4个步骤，包括：

①求取积算价格;

②测算重新购建价格;

③搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料;

④测算折旧。

以下正确排序是（）。

　　A.③→②→④→①B.③→①→④→②

　　C.③→④→②→①D.③→④→①→②

　　40（）的出现是技术进步的必然结果。

由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低。

　　A.重新购建价格B.重建价格C.重置价格D.新建价格

　　41、以下不属于人文环境的变化的因素是（）。

　　A.社会老龄化B.家庭小型化C.城市环境污染D.受教育程度的提高

　　42、一般来说，收人增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向（）平移。

　　A.上B.下C.左D.右

　　43、居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或在某一区域由于土地资源的限制不可能有充足的商品住宅供给，就会引起需求的（）。

　　A.增加B.减少C.不变D.不一定

　　44、供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系（）。

，

　　A.相同B.相近C.相似D.相反

　　45、作为市场经济核心的（）对市场起着主要的调节作用。

　　A.调控机制B.管理机制C.价格机制D.交易机制

　　46、一般情况下，某种商品的单位价格上升会导致需求量的（）。

　　A.增加B.减少C.不变D.不一定增加

　　47、以下说法中，错误的是（）。

　　A.一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越深

　　B.房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大

　　C.对于比较大的城市，常常还要按照城市内的某一个具体区域划分

　　D.按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方法

　　48、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括（）。

　　A.买卖、租赁和抵押B.买卖、拍卖和抵押

　　C.招标、拍卖和挂牌D.招标、协议和挂牌

　　49、甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场是按照（）划分的物业类型。

　　A.目标市场的群体特征B.建造标准或价格水平

　　C.物业用途的不同D.物业所处区域的不同

　　50、以下不属于反映和描述房地产市场状况的指标的是（）。

　　A.供给指标B.需求指标C.市场交易指标D.价格指标

　　51、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场：

一级市场、二级市场、三级市场，以下属于二级市场的是（）。

　　A.土地使用权出让市场B.土地转让市场

　　C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场

　　52、房屋新开工面积，是指在（）内新开工建设的房屋面积。

　　A.调查期B.计算期C.报告期D.建设期

　　53、以下说法中，错误的是（）。

　　A.空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例

　　B.房屋新开工面积包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积

　　C.灭失量是指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分

　　D.竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值

　　54、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。

　　A.中位数价格B.平均价格C.最高价格D.最低价格

　　55、以下不属于房地产市场交易特点的是（）。

　　A.交易是房地产产权的流转及其再界定

　　B.房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序

　　C.交易信息充分，交易双方充分竞价

　　D.市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务

　　56、房地产市场通常需要（）年以上的时间才能完成供求平衡的调节过程，而新的平衡达到了甚至还没有达到，可能马上又出现新的影响因素而造成新的不平衡。

　　A.1B.2C.3D.4

　　57、在我国，城市土地属于（）所有。

　　A.国家B.集体C.人民D.全民

　　58、商业零售物业中要充分考虑的相关因素不包括（）。

　　A.所处地区的流动人口和常住人口的数量

　　B.购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求

　　C.购物中心的服务半径及附近其他购物中心

　　D.大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求

　　59、物业管理计划的中短期计划介于战术层次和策略层次之间，以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为（）年。

　　A.1～3B.2～4C.3～5D.4～6

　　60物业管理企业和业主的沟通，最常用的沟通手段不包括（）。

　　A.定期的年度或季度表现报告B.业主大会

　　C.定期的管理会议D.通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触

　　61、城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局等因素，属于房地产市场运行的（）。

　　A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境

　　62、按照存量增量细分，土地转让、新建商品房租售市场属于房地产市场中的（）。

　　A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一级房屋市场

　　63、按存量增量细分，二手房买卖市场属于（）。

　　A.一级市场B.二级市场C.一级房屋市场D.二级房屋市场

　　64、房地产市场供给指标中，反映报告期期末已占用和空置的物业空间总量的指标是（）。

　　A.新竣工量B.空置量C.房屋竣工面积D.存量

　　65、对于房地产市场供给的特点，下列说法不正确的是（）。

　　A.房地产市场供给具有较大的供给弹性

　　B.市场供给具有非同质性

　　C.房地产市场具有高度的垄断性

　　D.供给主体间的竞争不充分

　　66、房地产市场分析的内容不包括（）。

　　A.宏观因素分析B.市场供求分析C.财务状况分析D.相关因素分析

　　67、在对写字楼物业进行房地产市场的相关因素分析中，首先要研究的项目是（）。

　　A.所处地段的交通通达程度及周边环境

　　B.内外设计的平面布局、装修标准

　　C.大厦内提供公共服务的内容

　　D.物业所处地段的流动人口和购买力水平

　　68、有关制定物业管理计划的基本原则，下列说法中不正确的是（）。

　　A.实际参与物业管理工作的人员必须参与工作计划制订

　　B.发挥物业管理人员的集体智慧

　　C.可由物业管理人员参加和主持物业管理计划的制定

　　D.鼓励物业管理人员参与

　　69、在进行房地产市场分析过程中，对于商业零售物业区位的优劣，主要的决定因素不包括（）。

　　A.公建配套设施B.交通、通信的方便程度

　　C.周围人口密度D.居民的购买力水平和消费习惯

　　70在进行房地产市场分析过程中，对于写字楼物业区位的优劣，主要的决定因素不包括（）。

　　A.与其他商业设施接近的程度B.周围土地利用情况和环境

　　C.交通方式可选择性和停车位数量D.居民人口与收入

　　多选题：

　　1、一个完整的房地产市场是由（）等因素构成的一个系统。

　　A.市场客体B.市场主体C.价格

　　D.资金E运行机制

　　2、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和，按照这些影响因素的性质，可将其分为（）。

　　A.社会环境B.政治环境、国际环境C.经济环境、资源环境

　　D.金融环境、技术环境E法律制度环境

　　3、政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题，具体包括（）。

　　A.政治体制B.政局稳定性C.政府能力

　　D.政策连续性E政府对待外资的态度

　　4、影响房地产市场发展的社会经济因素有（）。

　　A.传统观念及消费心理、社会福利、人口数量

　　B.家庭户数与规模、家庭生命周期、收入水平及分布、物价水平

　　C.信息、通信技术水平的提高

　　D.工资及就业水平、房价租金比

　　E自然环境的变化

　　5、导致对商品住宅需求变化的市场条件包括（）。

　　A.房地产开发成本B.对未来的预期C.收入的变化

　　D.政府政策的变化E其他商品的价格变化

　　6、影响开发商市场供给数量的并不仅仅是价格，还包括其他市场因素，如（）。

　　A.居民购买力水平B.开发商获取利润水平的目标C.消费者偏好D.相关产品的价格E对未来的预期

　　7、从宏观上说，房地产市场结构包括（）。

　　A.总量结构B.区域结构C.产品结构

　　D.供求结构E投资结构

　　8、从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照（）等标准，对房地产市场进行细分。

　　A.地域范围B.房地产类型C.增量存量

　　D.交易形式E买方卖方

　　9、按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。

如（）等。

　　A.居住物业市场B.存量物业市场C.增量物业市场

　　D.商业物业市场E工业物业市场

　　10、影响房地产市场需求的指标包括（）。

　　A.国内生产总值、城市家庭人口B.就业人员数量、就业分布

　　C.城镇登记失业率、人口数D.商品零售价格指数、房屋空间使用数量

　　E城市家庭可支配收入、城市居民消费价格指数

　　11、以下关于市场价值和投资价值的叙述中，正确的是（）。

　　A.投资价值是客观的、非个人的价值

　　B.市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

　　C.在某一时点，市场价值是惟一的

　　D.在某一时点，投资价值是惟一的

　　E投资价值会因投资者的不同而不同

　　12、同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能存在（）。

　　A.开发成本优势不同B.经营费用优势不同C.纳税状况不同

　　D.对未来的信心E政策优惠不同

　　13、以下关于成交价格的叙述中，正确的是（）。

　　A.是交易双方实际达成交易的价格

　　B.在买方市场下，成交价格会偏向最低买价

　　C.可以是货币额、商品或其他有价物

　　D.随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度的不同而不同

　　E成交价格是一个已经完成的事实

　　14、正常成交价格是指交易双方在（）情况下进行交易所形成的价格。

　　A.公开市场B.信息通畅C.平等自愿

　　D.诚实无欺E没有利害关系

　　15、导致形成非正常成交价格的因素包括（）。

　　A.不了解市场行情B.砍价不成功C.垄断

　　D.团体采购E强迫交易

　　参考答案

　　单选题

　　1.C2.D3.C4.B5.A6.B7.C8.A9.C10.B11.A12.A13.B14.D15B16.C17.C18.C19.D20..A

　　21.B22.A23.B24.A25.C26.A27.B28.C29.C30B31.C32.A33.D34.A35.B36.D37.C38.D39.B40A

　　41.C42.D43.A44.D45.C46.B47.A48.A49.B50.D51.C52.C53.B54.B55.C56.A57.A58.D59.C60B

　　61.C62.B63.D64.D65.A66.C67.A68.C69.A70D

　　多选题

　　1.CDE2.CDE3.CDE4.ABD5.ABDE6.DE7.ACD8.CDE9.CDE10.BCD11.CE12.ABCDE13.ACDE14.CDE15.ACE