地块项目计划立项可行性研究报告.docx
《地块项目计划立项可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地块项目计划立项可行性研究报告.docx（30页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
地块项目计划立项可行性研究报告
T308－0066地块项目计划立项
可行性研究报告
委托方：
********************
估价方：
深圳市英联国际不动产有限公司
估价人员：
宋星慧、刘小松、朱力瑛
估价作业日期：
2003.12.20—2003.12.24
估价报告编号：
深英评字第[20031224]号
一、项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
1.1.2开发公司
1.1.3承担可行性研究工作的单位
1.1.4研究工作依据
1.1.5项目建设规模和内容
1.1.6项目开发手续
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测
1.2.2项目建设进度
1.2.3投资估算和资金筹措
1.2.4项目综合评价结论
二、项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1全国投资环境
2.1.2深圳市投资宏观背景
2.1.3区域发展及前景预测
2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴
2.2区域市场分析
2.2.1区域市场界定
2.2.2供给分析
2.2.3需求分析
2.2.4竞争分析
2.2.5典型物业调查
2.2.6市场分析有关结论
三、项目分析及评价
3.1地块解析
3.1.1交通条件
3.1.2地形、地势
3.1.3水电气保障
3.1.4规划限制条件
3.2项目SWOT分析
3.3项目评价
四、市场定位及项目评估
4.1项目定位
4.2方案评估意见
五、项目开发建设进度安排
5.1有关工程计划说明
5.2施工横道图
六、投资估算与资金筹措
6.1项目总投资估算
6.1.1固定资产投资总额
6.1.2流动资金估算
6.2资金筹措
6.2.1资金来源
6.2.2项目筹资方案
6.3投资使用计划
6.3.1投资使用计划
6.3.2借款偿还计划
七、销售及经营收入测定
7.1各类物业销售收入估算
7.2项目销售回款计划
7.3资金来源与运用分析
7.4销售利润
八、财务与敏感性分析
8.1赢利能力分析
8.2项目不确定性分析
8.3社会效益和影响分析
九、可行性研究结论与建议
9.1拟建方案的结论性意见
9.2项目主要问题的解决办法和建议
9.3项目风险及防范建议
十、附表
10.1项目工程计划横道图
10.2项目开发成本估算表
10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表
10.4项目投资计划估算表
10.5资金来源与运用表
10.6损益及利润分配表
10.7现金流量表（全部投资）
10.8借款偿还期测算表
10.9敏感性分析表
十一、附件
11.1深地合字（1993）0268号
《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议（5）
11.2宗地附图
11.3《深圳市房地产评估机构资质等级证书》复印件
11.4《深圳市房地产估价人员执业资格证书》复印件
致委托方函
委托方：
****************
我公司接受委托，对位于深圳市南山区华侨城的T308－0066地块进行项目计划立项可行性研究，该地块占地面积为11,330.6平方米,总建筑面积为83,000平方米。
目的是为委托方开发该项目提供参考依据。
经过实地查勘和市场调查，根据有关政策、法规和评估原则，选用科学合理的评估方法进行评定估算，确定被委托进行可行性研究的项目开发总成本为43,216.5万元，利润为11,231.5万元，利润率为26％，内部收益率为23.76％。
（本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割对待。
）
勘察人：
评估人员
审核：
复审
（中国注册房地产估价师）（中国注册房地产估价师）
法定代表人：
深圳市英联国际不动产有限公司
2003年12月24日
一、项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
沙河大厦（T308－0066地块）
1.1.2开发公司
沙河实业股份有限公司
沙河实业股份有限公司是一家由沙河实业（集团）有限公司控股的国内公众上市公司，总股本近亿股，以房地产开发与经营为主要业务，现已成功开发出荔园新村、侨洲花园、鹿鸣园、宝瑞轩、世纪村等十多个住宅小区近100多万平方米。
其中，首倡并全面探索、实践“国际文明居住标准”的总面积达30万平方米的世纪村项目荣获“全国人居优秀推荐楼盘”称号，世纪村嘉和府已通过国家建设部“3A”性能住宅认定。
公司拥有丰富的土地储备，曾在全国率先实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度。
连续多年被深圳权威资信机构评为“AAA”级信誉企业和深圳市守法纳税大户。
沙河实业股份有限公司着力实施名牌精品战略，致力于全方位开拓和多元化发展。
并通过资产重组，使得企业资产质量和盈利水平得以迅速提升，进而为社会提供更多优质产品服务和稳定的投资回报，确保了公司的可持续发展。
1.1.3承担可行型研究工作的单位
深圳市英联国际不动产有限公司
1.1.4研究工作依据
该项目用地规划设计要点要求、对该项目进行周密的市场调查，深入的市场研究等。
1.1.5项目开发手续
协议用地申请、规划选址、设计要点（《建设用地规划许可证》、办理用地手续（《土地使用权出让合同书》）、地名核准（《地名批复书》）、方案设计审查（《方案设计审查意见书》）、初步设计审查（《初步设计审查意见书》）、施工图核准（《建设工程规划许可证》）、单体市政工程报建（《市政接口工程规划许可证》）。
1.1.6项目概况
本项目位于深圳市南山区深南大道北侧，世界之窗对面。
基本数据如下：
项目占地面积：
11330.6平方米
项目建筑面积:
83000平方米
其中:
住宅建筑面积:
21000平方米
办公建筑面积：
10000平方米
单身公寓建筑面积：
39400平方米
商业建筑面积:
12000平方米
书店建筑面积：
300平方米
邮电所建筑面积：
300平方米
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测
本项目位于深圳市南山区华侨城片区。
该区域是深圳市高档住
宅物业的密集区域，近几年随着世纪村、波托菲诺、翡翠郡等大型高档住宅物业及深圳湾填海区的开发，该区域的知名度得到了进一步的提升，片区房地产市场快速升温，为本项目开发带来契机。
1.2.2项目建设进度
本项目2004年10月动工，建设期24个月，2006年10月竣工。
1.2.3投资估算和资金筹措
投资总额估算为40319.4万元，其中自有资金6757.6万元，银行借贷资金13831.1万元，销售收入再投入19730.7万元。
1.2.4项目综合评价结论
本项目总体区位较好，属房地产市场上升区域。
本项目开发的物业类型消费群体需求较大。
在项目开发成本控制合理的情况下，本项目具有一定投资利润。
二、项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1.全国投资环境
城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立。
居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高。
过去五年，全国个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由54.5%提高到95.3%。
房地产开发投资快速增长，商品住房供求两旺。
过去五年，全国房地产开发投资年均增长19.5%。
2.1.2.深圳市投资宏观背景
2003年，全市共完成房地产开发投资411.12亿元，比上年增长27.34%，直至2004年商品房建设的投资比重进一步提高。
2.1.3.区域发展及前景预测
华侨城片区是深圳市自然景观和人文景观最为丰富的片区，已经成为成熟的高尚住宅区，拥有独立的人文景观、文化氛围和完善的配套优势，一直是房地产开发的热点片区。
发展前景看好。
2.1.4.宏观市场与本项目发展借鉴
总体房地产市场看好，本项目的开发入市符合市场供求所需，项目可行。
2.2区域市场分析
2.2.1.区域市场界定
本项目位于华侨城片区，习惯上华侨城片区是指沙河东路以东、侨香北路以南、侨城东路以西、滨海大道以北。
是深圳市的高尚住宅集中的区域。
2.2.2.供给分析
近几年随着世纪村、波托菲诺、中旅国际公馆、碧海云天等大型楼盘的持续开发，片区的供给量大。
2.2.3.需求分析
随着片区客源趋于广泛，未来片区房地产需求量较大。
2.2.4.竞争分析
片区近年总体市场供应量较大，特别是大盘供应较大如世纪村、波托菲诺、碧海云天等项目。
本项目设计开发具特色的项目，特别是利用成本的优势，合理确定比大盘略低的市场价格，本项目是可以快速实现利润的。
2.2.5.典型物业调查
楼盘名称
建筑面积
（平方米）
占地面积
（平方米）
均价
（元/平方米）
主力户型
中海深圳湾畔
175548
19114.7
6800
三房、四房
假日湾
11502
58000
7500
三房、四房
2.2.6.市场分析和有关结论
本项目从房地产宏观政策面看，具有相当的市场发展潜力。
虽片区竞争楼盘供应较大，但在准确的项目定位和合理的价格确定条件下，本项目是可行的，并且会有一定的利润空间，是较具投资价值的项目。
三、项目分析及评价
3.1地块解析
3.1.1.交通条件
项目位于南山区华侨城片区，地处深南大道北侧，世界之窗对面。
交通非常便利，有1、21、101、104、113、204、433、451、462等几十路大、中巴经过。
周边有民润超市
3.1.2.地形、地势
本项目地势平坦，地形基本规则。
3.1.3.水电气保障
本项目已达通水、通电、通气等“七通一平”。
3.1.4.规划限制条件
项目用地性质：
商业、办公、住宅、单身公寓
项目容积率:
≤7.32
建筑层数：
≤30层
建筑覆盖率≤35％
建筑退红线要求：
东侧>20米，南侧>8米，
西侧>14米，北侧>15米。
3.2项目SWOT分析：
根据对周边市场的调查及对本项目规划的初步了解，就项目优劣势、机会及威胁进行分析。
【优势】
项目位于深南大道北侧，有一定的区位优势；
项目正南面为世界之窗，环境好，景观好；
项目周边交通便利，出行方便；
项目所处片区为成熟片区，配套齐全；
【劣势】
项目所处为白石洲村，周边民房众多，环境复杂；
项目规模不大，容积率高，自身配套不足。
【机会】
华侨城片区房地产市场的进一步升温；
距离建设中的世界之窗地铁站仅一百余米，地铁的建成通车将进一步加强交通的便利程度，有“地铁上盖物业”概念；
白石洲自然村的改造和管理的进一步加强。
【威胁】
周片区商品房供应总量较大，特别是大盘供应量大，对项目构成一定的威胁。
周边项目的开发，造成客户分流。
3.3项目评价
综合来看，本项目优势和机会大于劣势和威胁，具有投资价值和市场竞争力。
四、市场定位及项目评估
4.1.项目定位：
总体定位中、高档商住物业。
建筑形式：
高层住宅、单身公寓、办公及商业物业，其中地上三层为商业。
该类型物业就目前需求量和供给量来看，需求量大于供给量。
就其发展趋势，该类型物业正处于上升阶段。
本物业的及时推出，也正迎合了消费者的口味和喜好。
4.2.方案评估意见：
本项目市场定位合理，建筑类型满足目标客户群的需求。
项目所在片区为今年房地产投资热点区域，在价格合理的情况下，本项目具较大的投资潜力。
五、项目开发建设进度安排
5.1有关工程计划说明
总工期：
约24个月（从2004年10月至2006年10月）。
采取搭接式的施工方法。
当楼体主体完成三分之二时开始销售工作。
5.2施工横道图
详见附表10.1
六、投资估算与资金筹措
6.1项目总投资估算
6.1.1固定资产投资总额
固定资产投资包括土地费用、前期费用及建筑费用：
土地费用包括土地转让费和地价。
根据沙河实业股份有限公司与其第一大股东深圳市沙河实业（集团）有限公司于2002年11月28日签定的《“沙河大厦”委托开发合同书》约定：
深圳市沙河实业（集团）有限公司将“沙河大厦”项目委托沙河实业股份有限公司对该项目用地进行重新规划、开发，沙河实业股份有限公司向深圳市沙河实业（集团）有限公司支付土地转让费9960万元。
本项目地价为1064万元，土地费用合计11024万元。
前期费用为830万元。
建筑费用为20318.4万元。
固定资产投资合计为32172.4万元，详见附表10.4。
6.1.2流动资金估算
无
6.2资金筹措
6.2.1资金来源
本项目开发投资的资金来源为企业自有资金（6757.6万元）、银行借贷资金（13831.1万元）和销售收入再投入（15267.8万元）。
6.2.2项目筹资方案
详见附表10.5
6.3投资使用计划
6.3.1投资使用计划
详见附表10.4
6.3.2借款偿还计划
详见附表10.8
七、销售及经营收入测定
7.1各类物业销售收入估算
7.1.1住宅部分（包括单身公寓和办公）
本项目住宅的整体均价预计为6200－6600元/平方米。
本报告取保守值6200元/平方米。
7.1.2商业部分
本项目商业的整体均价预计为9000-15000元/平方米。
其中一楼均价预计为17000-28000元/平方米，二楼均价预计为6000-10000元/平方米，三楼均价预计为4000-7000元/平方米。
本报告取保守值9000元/平方米
销售收入＝6200×（21000+10000+39400）+9000×12000
＝43648万元+10800万元
＝54448万元
7.2项目销售回款计划
本项目的销售周期为18个月，2005年7月开始公开发售。
经过对市场的预测与分析，第一至第六季度完成的销售百分比可依次为：
10％、30％、15％、25％、10％、10％。
详见附表10.3
7.3资金来源与运用分析
详见附表10.5
7.4销售利润
7.4.1销售费用
项目销售费用包括两部分：
项目推广费和税费
项目推广费：
项目推广费指策划代理费用、广告宣传费用等。
根据深圳市市场行情，一般策划代理费为销售收入的1%-2%。
广告宣传费用为销售收入2%-4%，结合项目实际情况，我们假
设项目的策划代理费用为1%，广告宣传费用为3%。
税费：
税费指销售后的营业税、城建税、竣工验收等部门的收费等。
根据深圳市市场情况，取销售费用的5.5%。
项目销售费用＝54448×（1％+3％）+54448×5.5％
＝2177.9万元+2994.6万元
＝5172.5万元
7.4.2项目成本
项目成本＝项目开发成本+项目总销售费用
＝38044万元+5172.5万元
＝43216.5万元
7.4.3项目利润
项目利润为预计净收入减去项目总支出的净值。
销售利润＝销售收入－项目成本
＝54448万元－43216.5万元
＝11231.5万元
7.4.4项目利润率
项目投资利润率＝销售利润/项目成本
＝11231.5/43216.5
＝26％
八、财务与敏感性分析
8.1赢利能力分析
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高利率，是反映项目占用资金的盈利率，是
考察项目盈利能力的主要动态指标。
如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会大大亏损。
只有当项目的内部收益率大于基准收益率（目标收益率）时，项目才能在财务评估中通过。
内部收益率计算公式如下：
FIRR=i1+|PV|（i2-i1）/（|PV|+|NV|）
式中：
I1当净现值为接近于零时的正值时的贴现率；
I2当净现值为接近于零时的负值时的贴现率；
PV采用低贴现率时净现值的正值；
NV采用高贴现率时净现值的负值；
当贴现率为23%时,净现值为255.8万,为接近于零时的正值;
当贴现率为24%时,净现值为-79.3万,为接近于零时的负值;
经测算该项目的内部收益率为：
FIRR＝23.76％
财务内部收益率大于项目的目标收益率8%，因此本项目在财务上具有可行性。
8.2项目不确定性分析
8.2.1盈亏平衡分析
本项目的盈亏平衡分析，主要以项目总体为依据进行考量，计算出房屋的销售面积达多少时，能使总收入与总支出相抵。
本项目盈亏平衡分析项目整体的销售均价为6560元/平方米。
要达到盈亏临界点，则销售数量、成本等存在以下关系:
销售收入－销售税金－销售推广费用=销售成本
其中：
销售的收入＝整体销售均价×销售数量
销售税金＝销售收入×税率
＝整体销售均价×销售数量×税率
销售推广费＝销售收入×推广费率
＝整体销售均价×销售数量×推广费率
销售成本＝固定费用＋变动费用
＝固定费用＋单位变动费用×销售数量
■本项目的固定费用组成有：
土地费用：
11024万元
前期工程费用:
830万元
建筑费用：
20318.4万元
固定费用总计:
32172.4万元
■变动费用＝总费用－固定费用
＝38044－32172.4
＝5871.6万元
■单位变动费用=变动费用/建筑面积
=5871.6万元/8.3万平方米
=707.4元/平方米
亦即:
6560×销售数量×（1-5.5%-4％）=32172.4＋707.4×销售数量
可求出:
销售数量=6.15万平方米
根据以上分析,当项目的销售进度与开发度保持一致的状况,对比项目的总可销售建筑面积8.3万平方米来说,当楼面地价为1328.2元/平方米时,在项目销售到6.15万平方米时,亦即销售率为74％时，项目即可达到盈亏平衡。
按照深圳市房地产开发状况，正常的盈亏平衡点为75％，本项目盈亏平衡点（74％）低于深圳市房地产开发平均水平，说明本项目抗风险能力较强。
8.2.2敏感性分析
房地产开发项目评估中的敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价
指标对主要变动因素的敏感程度。
如果某变动因素变化幅度很小但对项目经济评价指标的
影响极大，则认为项目于对该变量的不明确性是敏感的。
详见附表10.9
8.3社会效益和影响分析
通过本项目可以进一步提升开发商的形象，扩大开发商的知名度。
九、可行性研究结论与建议
9.1拟建方案的结论性意见
本项目位于深南大道北侧，世界之窗北面，交通便利，自然景观好。
本项目定位中高档多层住宅物业，价格定位适中，能满足消费群体的需求。
本项目开发总成本为43216.5万元，利润为11231.5万元，利润率为26％，内部收益率为23.76％，本项目是可行的，并具有较高的投资价值。
9.2项目主要问题的解决办法和建议
1.本项目规模较小，自身配套不足，故在开发建设上要设计开发建设具有档次和特色的物业，以弥补自身配套的不足。
2.本项目物业类型较为复杂，集住宅、单身公寓、办公、商业于一体，在开发建设中要注意各类型物业的有机协调，优势互补。
9.3项目风险及防范建议
本片区竞争物业较多,且规模较大,本项目应建设为高档次物业,且合理的价格定位,
可略低于周边大型楼盘的价格入市,同时应注意工程形象,给客户信心;本项目还应注意户型面积不宜过大,以针对客户群体的需求及寻找差异化市场。
十、附表
10.1项目工程计划横道图
序号
项目内容
工程量
持续时间（月）
进度安排
2004年
2005年
2006年
10月
11
月
12月
1月
2
月
3
月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11
月
12
月
1月
2月
3月
4月
5
月
6
月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1
征地拆迁
6
2
前期工程
3
基础工程
6
4
主体结构工程
9
5
设备安装工程
6
6
室内外装修工程
6
7
红线内外工程
6
8
公建配套工程
6
9
竣工验收
3
10
销售
18
10.2项目开发成本估算表
序号
项目
单价
面积
总价（万元）
（收费标准：
元）
（收费基础:
平方米）
1
土地取得费用
楼面地价
128.2
83000
1064
转让费
1200
83000
9960
小计
1328.2
83000
11024
2
前期费用
勘查、设计费
80
83000
664
施工水电增容费
20
83000
166
小计
100
83000
830
3
建筑安装工程费
基础工程费
桩基
120
83000
996
土方、基坑支护
18
83000
149.4
主体工程
1400
83000
11620
一般水电安装
260
83000
2158
电梯
250
83000
2075
消防工程
100
83000
830
通讯
50
83000
415
室外配套
200
83000
1660
煤气管道
20
83000
166
对讲机系统
20
83000
166
公用天线系统
10
83000
83
小计
2448
83000
20318.4
5
专业费
1219.1
6
不可预见费
1076.9
6
管理费
678.4
7
财务费用
2897.2
小计
707.4
83000
5871.6
合计
4583.6
83000
38044
10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表
时间
物业
类型
销售单价
销售面积
实收款
税费
税后营业收入
（元/㎡）
（m2）
（万元）
（万元）
（万元）
2005
第三季度
住宅
6200
7040
4364.8
240.1
4124.7
商业
9000
1200
1080
59.4
1020.6
第四季度
住宅
6200
21120
13094.4
720.2
12374.2
商业
9000
3600
3240
178.2
3061.8
2006
第一季度
住宅
6200
10560
6547.2
360.1
618
升级会员 