房地产策划.docx
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房地产策划
房地产策划
一、策划的含义
（一）策划的概念
美国哈佛大学企业管理丛书编纂委员会对策划含义作了如下概括：
策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。
一般而言，策划都是关于未来的事物，也就是说，策划是针对未来要发生的事情作当前的决策。
换言之，策划是找出事物因果关系，衡度未来可采取之途径，作为目前决策之依据。
亦即策划是预先决定做什么，何时做，如何做，谁来做。
策划如同一座桥，它连接着我们目前与未来。
我们认为，策划就是筹划或谋划。
策划是一项立足现实、面向未来的活动。
它根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标，全面构思、设计、选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。
策划的定义包括如下几层意思：
第一，策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划。
策划者要尽可能多地掌握各种现实情况，全面地了解形成客观实际的各种因素及其信息，包括有利的与不利的因素，并分析研究收集到的材料，寻找出问题的实质和主要矛盾。
第二，策划具有明确的目的性。
策划一定要围绕既定的目标或方针，努力把各项工作从无序转化为有序。
第三，策划可以比较与选择方案。
针对某一目标，可以拟定多个策划方案。
人们可对多个策划方案进行权衡比较，扬长避短，选择相对最合理、最科学的方案。
第四，策划是按特定程序运作的系统工程。
一般策划活动都要经历以下几个步骤：
策划前的调查和环境分析；确定或调整策划目标；策划创意，拟定初步方案；方案评价与筛选；方案的调整与修正。
策划的程序性保证把各方面的活动有机结合起来，使各个子系统相互协调，形成一个合理的整体。
这种整体的系统性可以使人们确定理想的工作秩序和节奏，分清轻重缓急，做到井然有序，提高工作效率，创造最佳效益。
（二）策划与计划、创意、决策的区别
从策划的含义中，我们可以发现策划与计划是两个不同的范畴，这两个概念容易被人混为一谈，其实两者有较大的差异。
策划更多地表现为战略决策，包括分析情况、发现问题、确定目标、设计和优化方案，最后形成具体工作计划等一整套环节。
计划很大程度上只是策划的最终结果，比较多地表现为在目标、条件、战略和任务等都已明确的情况下，为即将进行的活动提供一种可具体操作的指导性方案。
策划需要创意，需要出点子、出主意，但又不仅仅是创意。
创意只是策划程序中的一部分，是可以在瞬间产生的突破，而策划是在调查、谋划、评价、反馈等复杂程序上的综合过程，它是系统有序的创造性活动。
当然，好的创意可以成为成功策划的有力保障。
有人用一句话形象地表述出策划与点子（创意）的关系：
“点子（创意）就像一颗颗珍珠，而策划就是那条珍珠项链。
策划与决策也有很大区别：
决策一般是指决定的策略和方法；策划具有预谋性，而决策不一定有；策划一般具有创新性，而决策不一定有；策划主要是要拟订方案，而决策是要选择方案；策划中要运用直觉思维、形象思维和辩证思维方法，而决策主要运用逻辑思维。
英语中，与策划相近的单词是strategyplanning，与决策相近的单词是decision.
将策划思想应用于不同的经济活动中，就形成了产品策划、价格策划、促销策划、告策划、公共关系策划、01策划、大型会议策划、文艺演出策划、体育策划、节日庆典策划，等等。
将策划活动应用于房地产项目开发中，就形成了房地产项目策划。
二、房地产项目策划的含义
关于房地产项目策划，有两种不同的理解：
一种观点认为，房地产项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去，这是一种狭义的理解。
另一种观点认为，房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权开始，到市场调查、消费者行为心理分析，再到物业管理全过程的策划，即房地产项目全程策划。
本书所探讨的是后者，即房地产项目全程策划。
房地产项目策划从萌芽、起步直至发展到现在，已走过了十几年的历程。
纵观房地产策划史，从运用各种策划技术手段使房地产开发项目成功推向市场的角度看，可分为三个阶段：
即单项策划阶段、综合策划阶段和复合策划阶段。
房地产项目策划是把科学规范的策划运用于房地产领域的活动。
房地产项目策划具有以下特征：
（一）地域性
房地产项目策划的地域性特征主要体现在以下几个方面：
第一，要考虑房地产开发项目的区域经济情况。
在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况很不一样，要进行房地产项目策划就要对这些情况进行具体分析。
第二，要考虑房地产开发项目周围的市场情况。
从房地产市场来讲，房地产项目策划要重点把握市场的供求情况、市场的发育情况以及市场的消费倾向等。
第三，要考虑房地产项目的区位情况，如房地产项目所在地的自然区位、经济区位。
（二）系统性
房地产项目策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统共同组成一个大系统，缺一不可。
房地产项目开发从开始到完成经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等几个阶段，每个阶段构成策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成。
各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非是各个子系统功能简单的相加。
系统的结构与功能具有十分密切的联系。
（三）前瞻性
房地产项目策划的理念、创意、手段应着重超前性、预见性。
房地产项目完成的周期少则二三年，多则三五年，甚至更长，如果没有超前的眼光和预见的能力，只投入不产出，那么企业的损失是巨大的。
房地产项目策划的超前眼光和预见能力在各个阶段都要体现出来：
在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。
（四）市场性
房地产项目策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。
一是房地产项目策划自始至终要以市场为主导，顾客需要什么商品房，就建造什么商品房，永远以市场需求为依据。
二是房地产项目策划要随市场的变化而变化，房地产的市场变了，策划的思路、定位都要变。
三是房地产项目策划要造就市场、创造市场。
（五）创新性
房地产项目策划要追求新意、独创，避免雷同。
房地产项目策划创新，首先表现为概念新、主题新。
因为概念、主题是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念、主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容和形式。
其次表现为方法新、手段新。
策划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样。
要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段。
（六）操作性
一是在实际市场环境中要有可操作的条件。
二是在具体的实施上要有可操作的方法。
三是策划方案要易于操作、容易实施。
经常有一些策划方案规定了非常理想的策略，但完全脱离了市场的客观条件或超出了发展商的负担能力和实施能力，因而无法落到实处。
（七）多样性
房地产项目策划要比较和选择多种方案。
在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种。
同时，房地产项目策划方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。
二、房地产项目策划的地位和作用
（一）房地产项目策划的地位
房地产项目策划在房地产企业中充当着智囊团、思想库的角色，是企业决策者的亲密助手。
主要表现在：
首先，房地产项目策划是接触面大、实践广泛。
从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。
其次，房地产项目策划的思想活跃、理论丰富。
由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时，也创建出不少闪光的策划概念、思想和策划理论。
这些都给房地产企业以智力、思想、策略方面的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。
最后，房地产项目策划贯穿房地产开发项目建设的始终，为项目开发成功保驾护航。
房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程，甚至使项目变成“半拉子”工程。
房地产
项目策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。
（二）房地产项目策划的作用
第一，房地产项目策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。
房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的，是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。
因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现偏差。
第二，房地产项目策划能使房地产开发项目增强竞争能力。
近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，竞争越来越激烈。
在这种情况下，房地产项目策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，使企业赢得主动地位。
第三，能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。
房地产企业要赢得市场，重点是管理创新。
策划人帮助房地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。
第四，能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。
要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如人力资源、物力资源、社会资源等。
这些资源在房地产项目策划参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。
房地产项目策划理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们整合在一起，围绕中心，形成共同的目标。
此外，房地产项目策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。
房地产项目策划大致可分为三种典型模式，这三种房地产项目策划模式，基本可反映出房地产项目策划的过去、现在和将来。
一、概念策划模式
比如有的强调物业管理，有的宣传环保的特征，有的突出保安系统技术的先进性，有的推荐智能化设计，有的则更注重环境设计，有的讲究设备材料精良，等等。
以上特别推荐的优点，对销售起到重要的引导作用，使购买者能够在众多楼盘选择过程中，比较容易地选择到自己满意的楼盘，使人们建立起概念认识，从而达到促销的目的。
这便是概念策划模式。
二、多卖点策划模式
卖点数量的增加和质量的提高，使楼盘质量不断地得到提高。
在市场接受这些卖点时，策划公司也就获得不断的商业机会。
三、等值策划模式
等值策划要求策划人能对该项目的价值因素具有充分的认知能力，并能在众多因素之中进行权衡取舍。
还需具有驾驭和实现经营意图的综合能力，充分发掘出土地的价值，而进行等值策划，从而兑现其最大价值。
等值策划可视为房地产项目策划的理想模式。
创新是一个民族的希望和灵魂，创新也是一个行业发展的希望所在，房地产建设项目的开发也是如此。
一、开发理念创新
住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。
开发理念创新是本、是纲，其他创新是末、是目。
房地产开发的理念往往与楼盘的概念分不开。
在房地产开发中导入某个概念有很多好处：
它可以张扬楼盘个性，避免同质化；可以赋予楼盘文化品位，使无生命的楼盘有了灵魂；可以满足消费者个性需求。
在此方面，广州奥林匹克花园将体育产业与房地产业结合，树立“运动就在家门口”的理念，它是国内房地产开发过程中理念设计的典范。
二、产品策划创新
产品策划创新可以从建筑风格、户型设计、景观设计、会所与配套设施等方面加以体现。
（一）建筑风格创新
（二）户型设计创新
（三）景观设计创新
（四）会所与配套设施创新
三、价格策略创新
低开高走是人所共知的价格策略分期付款的方式，正常有两种，一种是由开发商提供的免息分期付款，另一种是由银行提供的有息分期付款（按揭），它是释放消费者购房能力、吸引大多的普通民众进入房地产市场的最主要的手段。
四、广告策略创新
广告策略创新可以从报纸广告、电视广告和其他形式广告三方面探讨。
五、房地产销售策略创新
房地产销售策略创新主要包括售楼处布置、样板房布置、楼书制作以及促销策略等方面的创新。
（一）售楼处的布置
（二）样板房布置
（三）售楼书的制作
（四）项目开盘前的内部认购
（五）房地产项目的促销策略
六、物业管理方面的创新
小区物业管理方面，贵在贯彻“以人为本”的管理思想与措施。
房地产项目开发创新的原动力来自于市场机制，只要企业存在竞争，房地产创新就会持续不断。
总的来看，今后的住宅开发将会进一步贯彻“以人为本”的开发思想，国家康居工程的示范作用也将会进一步加强，建设部所制订的“绿色住宅导则”的引导作用会逐步显现。
绿色住宅将会成为城市居民、尤其是生活在大都市的人们的居住梦想，规划设计、销售策略以及物业管理等方面的创新将会更加丰富多彩。
例如，可开发小面积住宅作为家庭的第二活动场所；开发SOHO（Smalloffice,Homeoffice）住宅，增加智能化含量，适应居家办公族；开发银发公寓迎接老年时代的到来；开发城郊结合部住宅满足有车族；改变平面布局，开发一厅双厨、双卫多卧的老少共居、有分有合的住宅；有意识地进行功能递进性的土地储备性房屋开发，通过使用新材料、新工艺开发高度节能型住宅；配合绿色消费时代推出带家庭温室和花房的住宅；开发为满足高校学生、白领和蓝领打工族、自由职业者短期租赁的公寓性住宅；开发具有典型民族风格、体现中国文化底蕴的传统住宅；配合经济发展步伐，由开发住宅为主提前转入以开发商贸类房产为主；把握市场先机，走开发和物业经营并举的经营方式，等等。
在创新的路子上有许多机遇，关键在于开发商能否把握这些机遇。
房地产策划机构的选择
选择合适的房地产策划机构对房地产开发商未来的市场营销至关重要，房地产策划咨询机构的策划水平，是房地产项目开发能否成功的关键所在。
虽然房地产开发策划咨询机构中号称“全程策划”公司的很多，但真正的房地产全程策划公司必须是以先进的营销理论与策划理论为指导，以消费者的未来期望、市场的有效需求、行业的竞争态势为基础，通过需求调查、市场细分、项目定位、概念设计、营销战略、CI设计、广告策划、销售执行、物业管理、品牌创立等过程，为项目规划
出合理的建设取向———在设计、建设、营销、服务、管理等方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，达到使项目增值、使楼盘畅销、使开发商持续发展的目的。
因此，选择房地产策划咨询机构时，必须注意以下条件。
一、理论水平
理论来自于实践并指导实践，观念落后导致策划保守，没有好的观念就没有好的策划。
策划机构（人）所掌握的房地产策划的基础理论处于策划理论何种发展阶段，是概念策划、多卖点策划还是等值策划？
是全程策划还是营销策划？
采用的是什么理论模式？
总之，关键是要运用所掌握的理论，通过科学的思维方式和方法论，对现实环境做出准确的判断。
掌握房地产策划的基本理论、基本原理，并灵活运用，这决定着房地产策划与运作能力。
二、实战经验
实战经验是策划者的项目运作能力、市场反应能力、市场应变能力的具体体现。
但是，实践经验也需灵活运用。
由于房地产业的特殊性，以往任何成功的经验都很难完全照搬应用在新开发的项目上，甚至如果不能摆脱以往成功经验的束缚，或者照搬别人的成功经验，反而会给新项目的开发带来灭顶之灾。
换句话说，前一个项目的成功并不能保证未来项目一定成功，而以往失败的定位却未必不能应用在新项目上。
这也就是为什么大名鼎鼎的策划人，却策划了一大堆卖不出去的空置房，而那些精品楼盘、畅销楼盘却往往是名不见经传的开发商的杰作的原因。
房地产业类似例证不胜枚举。
三、创新能力
差异化虽然不是房地产企业惟一的生存战略，却是获取竞争优势的重要手段。
房地产策划、咨询机构没有创新意识，或创新能力不足，就抓不住差异化的机会，而没有差异的同质项目，必然导致价格的恶性竞争。
房地产策划机构的创新能力表现在以下几个方面：
（1）项目定位既适应市场有效需求，又有别于竞争项目。
（2）采用新技术。
（3）发现、开拓并满足新的市场有效需求。
（4）采用新材料。
（5）观念创新———基础理论、设计思想、营销手段、服务理念的创新。
四、洞察力
所谓洞察力，就是房地产策划、咨询机构对市场有效需求变化的敏感程度与预见能力。
房地产项目所面临的是一个相对狭窄的消费市场，是现在生产未来需求的特殊产品。
由于投资大、建设周期长，受政策、社会环境、经济环境、管理水平、资金来源等因素制约，制约因素稍有变化，就会导致市场有效需求发生变化，预先的项目定位就有可能发生变化甚至失败。
房地产策划、咨询机构对市场可能的变化必须有敏锐的洞察力，及时修正与市场有效需求有悖的定位。
五、合作力
团队不应是乌合之众，而是具备上述能力、多种专业的通才型人力资源协同作战的有机结合体。
项目经理与市场总监、策划总监、营销总监、CI总监及其助手所组成的项目组团，整合社会资源、市场资源、企业内部人力资源，是策划项目成功的必要保证。
策划咨询机构是从市场调研、概念定位、项目规划、工程施工到开盘上市、现场展示、销售服务、售后服务等的全过程介入，要协调和判断各专业公司的工作进度与成果质量，并提出改进意见，团队的协作精神、宽泛的专业知识、良好的沟通能力是策划咨询机构取得成功的保证
北京CBD项目开发
1.北京CBD简介
CBD是商务中心区，是中央商务区（CentralBusinessDistrict）的简称，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。
现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通信条件，便于现代商务活动的场所。
商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。
因此，1993年，经国务院批复的《北京市城市总体规划》明确提出要在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。
1995年，北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。
经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。
规划与建设北京商务中心区是北京市政府为扩大对外开放，抓住入世机遇做出的一项战略决策。
商务中心区的城市功能定位是：
建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。
经济功能定位是：
建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中区域，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。
2.北京CBD开发规划
北京CBD开发规划包括总体规划和专项规划两个部分。
（1）北京CBD的总体规划
CBD位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，此交汇点距东部的北京旧城城墙（现为二环路）约2.3公里、距北京长安街约（5.8）公里，距北部的首都机场高速路出入口约（5.8）公里，距南部京津塘高速路出入口约5.8公里，距东部的四环路约2.4公里。
北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。
现有工业企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地（（公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。
区内共有居住人口约5.4万人。
东侧为北京第一热电厂，南侧紧邻通惠河，通惠河南岸为铁路整备战。
西侧由北至南为朝外市级商业中心、日坛公园、北京第一使馆区、永安东西里居住小区，北侧是以居住为主的用地。
（2）北京CBD的专项规划
北京CBD核心区规划如下。
核心区位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷，规划建筑面积约为150万平方米，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。
该区域是商务中心区内超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组CBD标志性建筑群。
核心区周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。
位于国贸桥（建国门外大街与东三环交汇处）东北角，央视大厦、中服大厦、航华科贸中心、国贸中心、银泰中心、现代城等大规模的建筑艺术群体环绕周围；国际知名的金融、贸易、电信、信息咨询等公司云集于此，如瑞士银行、巴黎银行、摩托罗拉、惠普公司等知名跨国公司和国际组织纷纷在此设立办事机构。
核心区内将兴建大型绿色广场，充分展现绿色、文明、现代的商务中心区形象。
北京CBD发展规划如下。
积极贯彻“一线两翼”和《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划》的有关精神，在《北京市城市总体规划》的指导下，严格执行商务中心区的详细性控制规划，以发展首都经济为主题，以促进首都经济结构调整为主线，以土地开发和市政设施建设为基础，以投资环境改善和政策导向为手段，积极吸引跨国公司管理总部、国际知名金融保险机构、中介服务机构入驻，提高商务中心区管理功能、集散功能和服务功能，把商务中心区建设成为北京对外开放的重要窗口，为北京率先基本实现社会主义现代化做出重要贡献。
北京CBD商业规划如下。
加大招商引资力度，显著增强商务服务功能。
积极创造条件，广泛吸引国内外知名企业特别是跨国公司、世界500强企业在商务中心区内设立管理总部，使商务中心区成为亚太地区乃至世界范围内的经济运行控制中枢之一。
重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业。
广泛吸引和发展国内外各类金融机构，建立和完善与商务中心区功能相适应的多层次、多类型的金融体系，提高金融现代服务水平，使金融产业成为商务区重要的经济增长点。
发展和健全各类中介服务体系。
根据商务活动对社会中介服务的需求，在继续发展会计、审计、评估、法律等中介服务业的基础上，积极鼓励社会各界发展多层次的创新服务机构，广泛开展评估评价、教育培训、信息咨询、知识产权等各类专业中介服务。
建立高标准、现代化的配套服务业，逐步形成商业、影视文化、广告传媒、现代运输协调发展的现代服务体系。
北京CBD建设近期规划如下。
以准确定位，科学规划，市场导向，市政先行，弹性开发，重点突破，机制创新，着眼用户为进一步工作的基本原则，加快中央商务区的建设，把中央商务区建设成为北京对外开放的重要窗口，有利于提升首都经济质量，同时促进首都经济结构的调整。
下一阶段的工作主要集中于以下方面：
合理有序地进行土地开发，优先安排市政基础设施建设，按照规划建成一批标志性项目，进行相应的功能配套，首先完成核心区的开发建设。
积极进行政府机构改革，改善投资环境，吸引目标客户进驻，逐渐完善壮大现有产业链，提高商务中心区的集散功能，初步展示商务中心区的整体形象。
3.北京CBD建设情况
北京CBD交通设施建设情况如下。
CBD道路系统及内外交通组织十分超前，规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。
CBD办公室邀请香港专业的交通规划咨询公司MVA交通顾问公司参与，调查和预测了CBD现在和未来的交通流量，以此为依据加密路网，加宽道路，改善路口，完善CBD内部和外部的交通环境。
完善交通环境一方面是发展公共交通，如增加对通公共道路，增加两条地铁，增加多个公共交通换乘站等；一方面是解决静态交通及停车问题，设置成组的停车位，如商务区规定，平均每1万平方米的建筑面积至少设65个停车位等；还有一个方面是加强现代化的交通管理。
另外，CBD规划考虑充分利用地下空间，并形成立体化交通系统，要求地下建筑，尤其是核心区的地下一层互相连通，形成地下人行系统，并要求地下车库尽可能连通，以减轻地面交通压力。
延续以方格网为特征的城市路网结构，并对部分道路和路口进行了调整和完善：
将东大桥路与建国门外大街的交叉口改为“十”字路口；
将金台西路延伸至通惠河北路；
将朝阳路在三环路以西段由城市主干道调整为次干道，疏导区域交通；
原规划通惠河
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