管理公约.docx

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管理公约

管理规约

（宜宾市第二人民医院首次业主大会通过）

第一条为维护本物业管理区域内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益，促进管理、维护、养护物业管理区域内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行，建设管理有序、服务规范、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据有关法律法规，制订本规约。

第二条 物业基本情况：

物业管理区域名称：

市第二人民医院总院家属区；

物业管理区域坐落：

宜宾市翠屏区北城街道刘臣街34号；

物业管理区域构成：

1幢、2幢、3幢、4幢、6幢、9幢、11幢、12幢、13幢、14幢；

物业服务用房建筑面积为41992（35693+6299）平方米其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积平方米。

第三条 本物业管理区域内，实行由业主依法选聘物业服务企业或其他管理人，双方依据物业服务合同共同对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生和公共秩序的物业管理模式。

第四条 根据有关法律、法规规定和临时管理规约及物业买卖合同约定，业主享有以下共有部分的共有权：

（一）由单幢建筑物的相关业主共有的部分，包括该幢建筑物的业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）等部位以及该幢建筑物的业主共有的上下水管道、落水管、电梯、供电线路、照明、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设备。

（二）由物业管理区域内全体业主共有的部分，包括全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、等。

第五条 共有部分的管理、经营与收益分配：

（一）属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用；

（二）业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；

（三）利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业或其他管理人统一实施。

（四）经业主大会决定，业主委员会利用业主共用部分从事经营活动的收支及财务账目严格按《会计法》由业主委员会管理。

利用物业共有部分经营所得收益，主要用于以下用途：

1、30%用于弥补物业服务费的不足；

2、业主大会、业主委员会的工作经费；

3、剩余部分全额补充专项维修资金。

（五）物业服务企业或其他管理人违反物业服务合同约定，从履约保证金中抵扣的违约金，属于全体业主所有，并用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户。

（六）业主委员会应当至少每半年在物业管理区域内公布业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。

（七）业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不得享有经营物业共有部分业主所得收益的分配。

（八）业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第六条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部分属宜宾市第二人民医院所有：

1、1幢1-3层和负一层；

2、2幢、3幢、11幢底层门面，2幢第七层；

3、12幢1-3层和负一层；

4、13幢1-3层和负一层；

4、14幢楼1-2层、地下停车库。

第七条 业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

第八条 本物业管理区域内设立一个业主大会，议事及收入核算分为三个小组：

即1幢、2幢、3幢、11幢为1小组，4幢、6幢、9幢为2小组，12幢、13幢、14幢为3小组。

日常议事可按小组分组一事一议。

业主大会由本物业管理区内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会通过业主大会会议选举产生业主委员会作为执行机构；业主大会、业主委员会依法、依本规约和业主大会议事规则、业主委员会工作规则履职。

业主大会或业主委员会依法做出的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守并服从业主大会或业主委员会依法做出的决定。

业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，业主可以向宜宾市物业管理行政主管部门或街道办事处投诉、举报，由受理单位依法处理；业主大会、业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有业主大会会议上的选举权和被选举权，不得选举为业主委员会委员、候补委员。

业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法做出约定。

第九条 物业服务企业或其他管理人的选聘依法采取协议方式，并由业主大会授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。

业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

因物业服务企业或其他管理人突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘新物业服务企业或其他管理人的，在另聘新物业服务企业或其他管理人之前，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处指定物业服务企业临时代管；临时代管期间的物业服务费用，按照临时代管前的物业服务合同约定的物业服务费用标准执行，并由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。

第十条 物业服务收费采取包干制方式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。

物业服务收费采取酬金制方式的，由物业服务企业或其他管理人每年/每半年向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受审计监督；审计监督的实施在物业服务合同中另行约定。

业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主委托物业服务企业或其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业或其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。

第十一条 在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

第十二条 本物业管理区内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本建筑区划《住宅使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业：

（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质。

（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业或其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查。

（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。

施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响。

（四）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任。

（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业或其他管理人指定的位置安装。

（六）合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备。

（七）使用电梯，应遵守本物业管理区域内电梯使用管理规定。

（八）停放车辆，应遵守本物业管理区域内车辆停放有关规定。

（九）阳台封闭，应遵守本物业管理区内域《临时管理规约》中的有关规定；

（十）法律、法规政策的其他规定。

（十一）业主在屋顶不得违规建房及安装危险设备。

第十三条 业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。

（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分。

（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备。

（五）违法搭建建筑物、构筑物。

（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物。

（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、饲养家禽家畜，影响公共环境、破坏绿地、毁绿种菜等。

饲养信鸽、宠物的，应遵守政府相关管理规定，不得影响环境卫生，不得在楼顶、屋面、楼宇间等公共场所违章搭建鸽笼犬舍。

（八）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品。

（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等。

（十）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音。

（十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理。

（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁。

（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；

（十四）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

（十五）因房屋建筑时间久远，历史原因及其它特殊情况例外。

第十四条 业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业或其他管理人应事先告知相关业主，相关业主必须给予配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任。

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业或其他管理人提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。

（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业或其他管理人可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担。

（五）当物业服务企业或其他管理人对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任。

第十五条物业管理区域内没有停车场或者停车场停车位不足时，需要占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当按划定区域停放，不得占用消防通道。

第十六条 业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件，告知买受人或承租人。

业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业或其他管理人、业主委员会。

房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

房屋出租必须符合本市有关房屋租赁的管理规定；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

对违反本规约出租或转租的，业主委员会或物业服务企业可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。

业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业或其他管理人结清物业服务费用、建筑物及其附属设施维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任。

第十七条 业主应当向物业服务企业或其他管理人以及业主委员会提供联系地址、通讯方式。

第十八条 业主、使用人在物业使用过程中，有违反本规约物业使用禁止行为的，其他业主、使用人应主动制止并向业主委员会、物业服务企业、街道办事处或居民委员会报告；受侵害的相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。

第十九条 业主、使用人应当积极配合公安机关、街道办事处、社区居民委员会等相关部门、单位做好本物业管理区域内计划生育、流动人口、宠物管理等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，业主委员会委员、业主、使用人、物业服务企业或其他管理人不得阻挠。

第二十条 业主未按规定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交付；业主逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务企业或其他管理人可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号；仍不交纳的，物业服务企业或其他管理人可以依法通过法律途径解决。

第二十一条 在物业服务中，授予物业服务企业或其他管理人以下权利：

（一）根据有关法律法规、本规约和物业服务合同，制定必要的规章制度，并督促业主、使用人遵守、执行。

（二）采取批评、规劝、警告等方式制止业主、使用人违反本规约的行为；对业主、使用人违反本规约第十五条、第十六条规定的行为，物业服务企业或其他管理人制止后，业主、使用人拒不改正的，物业服务企业或其他管理人可以采取禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本物业管理区措施予以制止；

第二十二条 使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

 第二十三条本规约对本物业管理区内的各业主和使用人均具有约束力。

物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。

本规约自首次业主大会会议表决通过之日（年月日）起生效。

本规约未尽事项由业主大会会议补充。

第二十四条 制定和修改的管理规约，按规定报物业所在市、区物业管理行政主管部门备案。