管理公约.docx

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管理公约

德通·锦秀尚城物业管理公约

第一章物业基本情况

第一条

为了加强德通·锦秀尚城的售后物业管理工作，维护小区全体产权人及使用人、开发建设单位、物业管理公司的合法权益，维护公共环境与公共秩序，保障房屋的安全与合理使用，根据中华人民共和国有关法律、法规、政策和物业管理有关法律、法规、政策、规章制度制定本公约。

第二条

本公约所称“本物业”指德通·锦秀尚城小区，座落于辉南县朝阳镇大街号。

第三条

本物业包括公用部位及公共设备设施由物业公司负责日常维护保养：

1、公共门厅、公用照明、楼梯间、安保系统、化粪池；2、物业管理区域内的物业管理用房、空地、通道、绿地、物业管理区域的外围护栏及围墙等；3、二次供水设备、设施；4、公共楼宇门共用线路保养维护。

供电、供暖、供水、通讯、有线电视、液化气由设备设施主管单位负责管理服务。

第二章本公约中涉及各主体基本情况

第一条开发企业

名称：

吉林省德通实业有限公司

公司地址：

辉南县朝阳镇站前路

邮编：

135100

法人代表：

王炳成

注册资金：

人民币1000万元

经济性质：

股份有限公司

联系电话：

0435----8244360

第二条物业管理公司

业主委员会成立前，由开发企业委托物业管理公司对物业进行管理；业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业管理公司对物业进行管理。

现委托辉南县德通物业管理有限责任公司为本物业的管理公司。

公司地址：

辉南县锦秀尚城

邮编：

135100

法人代表：

张敏

注册资金：

人民币50万元

经济性质：

有限责任公司

联系电话：

0435----8240822

第三条其它主体

产权人：

指拥有全部或部分部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。

使用人：

指产权人所购买单元的承租人、借用人、代理人、受托人、雇员、访客及业主许可进入或使用其单元的其他受许可的人员。

业主委员会：

由产权人代表大会选举产生的维护和代表本物业产权人和使用人合法权益的常设机构。

产权人代表大会：

指由所在物业管理区域内的全体产权人、使用人组成的自治组织。

第三章产权人的权利及义务

第一条产权人的权利

1.0产权人依法对其拥有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

2.0按规定合理使用本物业共用设备设施、共用部位及场所的权利。

3.0产权人有权要求召开、参加产权人代表大会，享有选举权和被选举权。

4.0产权人有权监督业主委员会和物业管理公司的工作，有权向业主委员会及物业管理公司就物业管理有关问题提出意见、建议和要求，并要求得到答复，有权向有关部门就有关问题进行投诉。

5.0产权人有权按照物业管理有关规定和装饰装修管理规定进行室内装饰装修。

除了按有关规定必须由专业部门或专业机械进行施工外，产权人可自己聘请有资质的装修公司对房屋自用部位进行合理、合法的装饰装修。

6.0产权人有权根据房屋建筑共用部位、共用设备设施和属于物业管理公司管理范围之内的市政公共设施设备的状况，建议业主委员会及物业管理公司及时组织修缮。

7.0产权人有权监督物业管理和收费情况，要求业主委员会和物业管理公司按照规定的期限公布物业管理费用的收支账目。

8.0有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方拒不维修并造成他人损失的，可向业主委员会投诉直至提请有关部门调解、仲裁或诉讼。

第二条产权人的义务

1.0产权人必须执行并遵守业主委员会和产权人代表大会的决议、决定，遵守物业管理公司依照有关规定和公约订立的本物业管理区域内的规章制度，积极配合物业管理公司的各项管理工作。

2.0产权人在转让或出租所拥有的物业时，应提前十日通知物业管理公司，告知并要求受让人或承租人遵守本公约和物业管理公司的有关规定，合理使用物业，并签署承诺书，同时承担相关的连带责任。

3.0按规划设计用途使用物业，合理使用共用设备设施，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。

不擅自变更房屋结构、外貌和用途；不占用共用部位和共用设备设施；不利用共用部位搭建建筑物、构筑物等，例如：

空调外挂设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等。

4.0爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林小品和其他共用设备设施；不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；不在共用部位乱涂乱画和随便张贴；垃圾应按指定时间和地点放置，避免遗撒。

5.0自觉维护物业区域内的公共生活秩序，不在共用部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有害物质；不得发出影响其他业主正常生活的噪声；不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

6.0业主搬出物品须到管理处办理相关手续。

7.0机动车应在专门的车位停放，禁止在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；车位只可用作停放车辆用途，不得自行在车位上安装任何设施；停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除。

8.0业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；业主发现房屋内的共用部位和设施损坏时，应采取合理措施防止损失扩大，可通知物业管理公司协助维修或联系相关服务单位。

9.0业主需要进行室内装饰装修的，应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议，并遵守有关规定和制度。

10.0业主如委托物业管理企业对其自用部位和自用设备进行维修、养护和进行其他特约性服务，应支付相关费用。

11.0产权人不得违反有关在小区内饲养家禽、家畜及宠物的规定。

在本小区内养犬须严格按照有关规定办理许可证等。

12.0产权人应按规定向物业管理公司交纳物业管理服务费、公共维修资金等应由产权人及物业使用人交纳的各项费用。

13.0乙方及房屋使用人明白并承诺与物业公司在本物业管理区域内不存在人身、财产保管和保险关系。

第四章产权人代表大会及业主委员会

第一条产权人代表大会的召开与业主委员会的组建

1.0产权人代表大会和业主委员会的组织及其职责应符合《业主大会规程》（建住房{2003}131号及其他有关文件规定。

2.0德通·锦秀尚城小区业主入住达到《物业法规》规定召开业主大会规定条件下，由开发企业或物业管理公司在辉南县房地产行政主管部门、街道委员会指导、监督下，组织召开第一次产权人代表大会，审议和通过业主委员会章程，选举业主委员会委员，组建业主委员会。

业主委员会委员由产权人代表组成，一般为5－7人，业主委员会人数应为单数。

3.0业主委员会委员的增减、撤换，须由业主委员会会议通过后，提交产权人代表大会决议后方可生效。

4.0首次业主大会的投票权，暂按其拥有的房屋建筑面积计算。

如有产权车库等同样拥有投票权。

第二条产权人代表大会应履行的职责

1.0制定、修改业主公约和业主大会议事规则。

2.0选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。

3.0选聘、解聘物业管理企业。

4.0决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

5.0制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

6.0法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第五章开发企业的权利和义务

第一条开发企业对其拥有的物业享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。

第二条业主委员会成立之前，开发企业有权委托辉南县德通物业管理有限责任公司对本物业进行全权管理，与物业管理公司签订管理合同，并依法制定本物业公约和管理规章制度。

第三条开发企业应按有关规定承担本物业保修期内保修范围的维修责任。

保修期间，对本物业出现的质量问题，由开发企业负责维修处理，物业管理公司负责业主的报修及协调等工作。

第四条物业交付使用时，开发企业应向物业管理公司移交下列材料：

1.0新建项目竣工总平面图；

2.0单体建筑、结构、设备安装竣工图；

3.0附属公建配套设施、法案下管网工程竣工图；

4.0有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

5.0各单项工程竣工验收证明材料；

6.0房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

7.0房屋销售清单和产权资料；

8.0公共配套设施的产权及收益归属清单；

9.0物业管理所必须的其他材料。

第六章物业管理企业的权利和义务

第一条物业管理公司的权利和义务

1.0物业管理公司依照有关法律和合同的约定，制定适合本物业的管理制度，对本物业进行全面管理，有权要求委托人协助管理。

2.0建立物业管理收支账目，定期公布物业管理费的收支情况和使用情况，合理使用维修资金；就以上费用的使用情况接受产权人和业主委员会的监督；对重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商。

3.0有权依据委托管理合同和有关法规规定定期向本物业之产权人和使用人收取物业管理费等各项费用。

4.0有权制止、处理与本物业内违反物业管理规定的行为，并向有关责任人索取赔偿，或向有关政府部门和法律部门申诉与提请诉讼。

5.0有权根据管理需要聘请专营公司承担本物业各专项管理业务。

6.0可以依照有关规定实行多种经营，并以其收益补充管理经费的不足。

有权根据实际情况开展各种便民服务。

7.0协助有关部门对物业管理区域内的治安、交通、消防等事项的管理工作，维护物业公共安全环境和秩序。

8.0听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及业主委员会的监督。

9.0接受政府有关主管部门的监督指导。

10.0因下列原因造成服务中断，管理者不须对业主及其使用人负责：

（1）因任何设施、装置必要的保养和更换；

（2）火灾、水灾、台风、地震、战争等不可抗力导致服务中断；

（3）物业区域内某幢楼或某个单元部分业主拖欠物业管理费或其它应收取的费用，物业公司有权在不影响其它大多数业主服务情况下，中断某项公共服务，直到业主履行义务为止；

（4）管理者无法控制的其它原因。

第二条物业管理服务的基本内容

1.0负责本物业公共部位的定时清洁卫生工作和产权人、使用人日常生活垃圾的处理工作。

2.0协助有关部门对物业管理区域的公共秩序维护工作，对小区内违规、违法行为通报行政执行部门或移交公安机关依法处理。

3.0负责为产权人及使用人提供良好的社区文化生活环境，定期组织社区文化活动。

4.0合同约定范围内的楼宇及机电设备、园林绿化、区内道路管线、污水井池、车位等公用设施的维修养护和管理工作。

5.0参与物业竣工将会使用时的验收交接，代表产权人对开发企业进行接管验收。

6.0入住管理及物业装饰装修施工监督管理。

7.0物业档案资料管理。

8.0相关特约性服务。

第三条物业管理服务标准

1.0物业管理收费标准，由物业管理企业与业主签订的《德通·锦秀尚城物业管理服务协议》服务标准制定收费标准，报政府行政主管部门备案。

待业主委员会成立后，将按照与业主委员会签订的物业管理委托合同新收费标准执行。

第七章房屋的使用、管理和维修的具体规定

第一条产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定，按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则，妥善处理排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第二条产权人有权按照有关规定和物业管理公司的各项管理规章制度对其所拥有的房屋进行合法使用和管理。

第三条产权人在使用其所拥有的房屋时，应自觉维护本物业公共场所的整洁、美观及公用设施、设备的完好。

第四条房屋建设毗连部位的其他维修责任人应承担承担相应的维修养护责任，对于不承担维修养护责任或不配合维修养护工作的，业主委员会或物业管理公司可以强制维修养护，并按有关规定分摊相应的维修养护费用。

第五条物业管理区域内禁止下列行为：

1.0产权人或使用人未经政府有关部门批准和业主委员会、相邻产权人同意，擅自改变房屋结构、外貌和用途；

2.0占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等共用部位，擅自拆除、移动本物业的供电、供水、供暖、通讯、排污、消防等公用设备，产权人或使用人在本物业房屋建筑预留位置或管理公司指定位置外安装空调机、排气扇、抽气机等，导致凝水滴和噪音影响其他产权人和使用人正常使用房屋。

第六条在进行室内装饰装修时，必须遵守物业管理公司装饰装修管理规定。

第七条在本物业内，房屋的使用必须遵守以下规定：

1.0各住宅楼物业的产权人和使用人，只可将其物业用作居住用途；

2.0拥有停车库、停车位的用户，只可将其停车位用作停放车辆用途，未经物业管理公司书面同意，停车位不得用作其它用途；

3.0产权人和使用应遵守国家法律、法规、政策、规章制度及物业管理公司的管理制度中关于房屋使用的其它有关规定。

第八章物业管理服务费与公共维修资金

第一条本公约所称的物业管理服务费是指物业管理公司接受开发企业委托对其开发物业区内各业主的公共设备、公用设施、绿化、卫生等项目开展日常维护、管理，协助有关部门对物业管理区域内的治安、交通等公共秩序的管理维护工作，不含业主人身和私有财产管理的费用

第二条共用部位、共用设施设备维修资金

1.0各产权人在其购买房屋时，须按购房款的2.5％的比例缴交共用部位、设施设备维修资金；

2.0共用部位、共用设施设备维修资金使用和管理按政府有关文件执行；

3.0共用部位、共用设施设备维修资金不敷使用时，经房地产行政主管部门或业主委员会研究决定按建筑面积比例向产权人续筹。

4.0产权人在出售、转让、抵押或馈赠单元时，所缴交的共用部位、共用设施设备维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第九章违约责任及纠纷的解决

第一条本公约符合中华人民共和国法律、法规、政府规章及本地有关规定，一经签订，对第二章所列的各主体均有约束作用。

各方在执行本公约时产生的纠纷和争议，应进行友好协商，协商不成的，可提请辉南县物业管理行政主管部门或行业协会调解，也可提交辉南县仲裁委员会或向物业所在地人民法院提起诉讼。

第二条物业管理公司未达到所规定的管理标准时，产权人及使用人有权要求物业公司改正，并承担相应的补救责任。

第三条开发企业在本物业交付使用后及保修期内，其工程质量及相关配套设施设备没有达到政府有关部门及本公约规定要求的，产权人、使用人及物业管理公司有权要求开发企业进行相应的补救。

第四条产权人或使用人违反本公约和物业使用、管理维修规定或本物业公共利益造成损害的，应承担相应的民事责任。

违反公约的可依照公约向物业管理行政主管部门投诉，也可直接向人民法院提起民事诉讼。

未按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理公司可按每日加收应交纳费用的1％的滞纳金。

经三次催缴仍不缴纳者，管理公司有权按规定采取必要的合法催缴措施进行催缴。

对于超过3个月不缴纳物业管理服务的产权人，业主委员会、物业管理公司可向房地产行政主管部门申请禁止该产权人所欠费物业的转让、出租和抵押，也可向人民法院申请追缴。

第五条产权人代表大会、业主委员会做出的决定违反本公约或公共利益，产权人、物业管理公司可以向政府物业行政主管部门申请撤销产权人代表大会、业主委员会的决定。

第十章附则

第一条公约的效力：

及于开发企业、德通·绵秀尚城全体产权人、使用人及物业管理公司。

第二条适用法律：

本公约适用于中华人民共和国法律、法规、政府规章、有关政策及地方法律、法规、政府规章和有关政策。

公约不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触，如有抵触，该条款无益，但不影响其他条款的有效性。

第三条生效日期：

自辉南县房地产行政主管部门备案并经购房人签署遵守公约承诺之日起生效。

第四条公约的解释与修改

解释权：

在业主委员会成立之前，由辉南县德通物业管理有限责任公司负责解释。

修改权：

在业主委员会成立之前，任何个人或单位不得对已核准的公约进行修改；业主委员会成立之后，可由业主委员会根据产权人代表大会决议对公约进行修改，修改版本须辉南县房地产行政主管部门核准。