武汉商业地产物业管理项目可行性研究报告.docx

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武汉商业地产物业管理项目可行性研究报告

武汉商业地产物业管理项目可行性研究报告

编制单位：

武汉闻达伟业咨询有限公司

该可行性研究报告包括的基本内容：

包括市场和销售、规模和产品、厂址及建设工程方案、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算和评价；内容详实、严密地论证项目的可行性和投资的必要性等。

本报告的主要用途：

1、用于企业融资、对外招商合作

　　2、用于国家发展和改革委立项

　　3、用于银行贷款

　　4、用于境外投资项目核准

　　5、用于企业上市的招股说明书

　　6、用于申请政府资金

可研报告的定义：

可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

　　可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。

对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。

为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。

　　可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

　　投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。

审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。

具体概括为：

政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

　　该报告由武汉闻达咨询领衔撰写，依托庞大的细分市场数据库，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家海关总署、相关行业协会及中国产业信息研究网的基础信息，对我国该行业的供给与需求状况、市场格局与分布等多方面进行了分析，并紧密结合项目情况对项目投资可行性和未来发展前景进行了研判。

通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

编制要点：

具体板块

编制要点及技巧说明

第一部分总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

第二部分项目背景和发展概况

这一部分主要应说明项日的发起过程，提出的理由，前期工作的发展过程，投资者的意向，投资的必要性等可行性研究的工作基础。

为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙述，说明项目提出的背景，投资理由，在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。

在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

第三部分市场分析与建设规模

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。

而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。

在可行性研究报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。

第四部分建设条件与厂址选择

根据前面部分中关于产品方案与建设规模的论证与建议，在这一部分中按建议的产品方案和规模来研究资源、原料、燃料、动力等需求和供应的可靠性，并对可供选择的厂址作进一步技术和经济分析，确定新厂址方案。

第五部分工厂技术方案

技术方案是可行性研究的重要组成部分。

主要研究项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要车间组成及建构筑物型式等技术方案。

并在此基础上，估算土建工程量和其他工程量。

在这一部分中，除文字叙述外，还应将一些重要数据和指标列表说明，并绘制总平面布置图、工艺流程示意图等。

第六部分项目环境保护与劳动安全

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。

按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

第七部分企业组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

第八部分项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。

所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。

这一时期包括项目实施准备，更多资料参考：

资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。

这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。

因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，做出合理又切实可行的安排。

第九部分项目投资估算与资金筹措

建设项目的投资估算和资金筹措分析，是项目可行性研究内容的重要组成部分。

每个项目均需计算所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。

第十部分财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。

本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。

本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明。

第十一部分可行性研究结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。

报告目录

第一章商业地产物业管理项目总论

　　1.1项目基本情况

　　1.2项目承办单位

　　1.3可行性研究报告编制依据

　　1.4项目建设内容与规模

　　1.5项目总投资及资金来源

　　1.6经济及社会效益

　　1.7结论与建议

第二章商业地产物业管理项目建设背景及必要性

　　2.1项目建设背景

　　2.2项目建设的必要性

第三章商业地产物业管理项目承办单位概况

　　3.1公司介绍

　　3.2公司项目承办优势

第四章商业地产物业管理项目产品市场分析（重点分析当地、全国及国际市场）

　　4.1市场前景与发展趋势

　　4.2市场容量分析

　　4.3市场竞争格局

　　4.4价格现状及预测

　　4.5市场主要原材料供应

　　4.6营销策略

第五章商业地产物业管理项目技术工艺方案

　　5.1项目产品、规格及生产规模

　　5.2项目技术工艺及来源

　　　　5.2.1项目主要技术及其来源

　　　　5.2.2项目工艺流程图

　　5.3项目设备选型

　　5.4项目无形资产投入

第六章商业地产物业管理项目原材料及燃料动力供应

　　6.1主要原料材料供应

　　6.2燃料及动力供应

　　6.3主要原材料、燃料及动力价格

　　6.4项目物料平衡及年消耗定额

第七章商业地产物业管理项目地址选择与土建工程

　　7.1项目地址现状及建设条件

　　7.2项目总平面布置与场内外运

　　　　7.2.1总平面布置

　　　　7.2.2场内外运输

　　7.3辅助工程

　　　　7.3.1给排水工程

　　　　7.3.2供电工程

　　　　7.3.3采暖与供热工程

　　　　7.3.4其他工程（通信、防雷、空压站、仓储等）

第八章节能措施

　　8.1节能措施

　　　　8.1.1设计依据

　　　　8.1.2节能措施

　　8.2能耗分析

第九章节水措施

　　9.1节水措施

　　　　9.1.1设计依据

　　　　9.1.2节水措施

　　9.2水耗分析

更多资料参考：

第十章环境保护

　　10.1场址环境条件

　　10.2主要污染物及产生量

　　10.3环境保护措施

　　　　10.3.1设计依据

　　　　10.3.2环保措施及排放标准

　　10.4环境保护投资

　　10.5环境影响评价

第十一章劳动安全卫生与消防

　　11.1劳动安全卫生

　　　　11.1.1设计依据

　　　　11.1.2防护措施

　　11.2消防措施

　　　　11.2.1设计依据

　　　　11.3.2消防措施

第十二章组织机构与人力资源配置

　　12.1项目组织机构

　　12.2劳动定员

　　12.3人员培训

第十三章商业地产物业管理项目实施进度安排

　　13.1项目实施的各阶段

　　13.2项目实施进度表

第十四章商业地产物业管理项目投资估算及融资方案

　　14.1项目总投资估算

　　　　14.1.1建设投资估算

　　　　14.1.2流动资金估算

　　　　14.1.3铺底流动资金估算

　　　　14.1.4项目总投资

　　14.2资金筹措

　　14.3投资使用计划

　　14.4借款偿还计划

第十五章商业地产物业管理项目财务评价

　　15.1计算依据及相关说明

　　　　15.1.1参考依据

　　　　15.1.2基本设定

　　15.2总成本费用估算

　　　　15.2.1直接成本估算

　　　　15.2.2工资及福利费用

　　　　15.2.3折旧及摊销

　　　　15.2.4修理费

　　　　15.2.5财务费用

　　　　15.2.6其它费用

　　　　15.2.7总成本费用

　　15.3销售收入、销售税金及附加和增值税估算

　　　　15.3.1销售收入估算

　　　　15.3.2增值税估算

　　　　15.3.3销售税金及附加费用

　　15.4损益及利润及分配

　　15.5盈利能力分析

　　　　15.5.1投资利润率，投资利税率

　　　　15.5.2财务内部收益率、财务净现值、投资回收期

　　　　15.5.3项目财务现金流量表

　　　　15.5.4项目资本金财务现金流量表

　　15.6不确定性分析

　　　　15.6.1盈亏平衡

　　　　15.6.2敏感性分析

更多资料参考：

第十六章经济及社会效益分析

　　16.1经济效益

　　16.2社会效益

第十七章商业地产物业管理项目风险分析

　　17.1项目风险提示

　　17.2项目风险防控措施

第十八章商业地产物业管理项目综合结论

附件

　　1、公司执照及工商材料

　　2、专利技术证书

　　3、场址测绘图

　　4、公司投资决议

　　5、法人身份证复印件

　　6、开户行资信证明

　　7、项目备案、立项请示

　　8、项目经办人证件及法人委托书

　　10、土地房产证明及合同

　　11、公司近期财务报表或审计报告

　　12、其他相关的声明、承诺及协议

　　13、财务评价附表

图表目录

图表：

项目技术经济指标表

图表：

产品需求总量及增长情况

图表：

行业利润及增长情况

图表：

2014-2018年行业利润及增长情况预测

图表：

项目产品推销方式

图表：

项目产品推销措施

图表：

项目产品生产工艺流程图

图表：

项目新增设备明细表

图表：

主要建筑物表

图表：

主要原辅材料品种、需要量及金额

图表：

主要燃料及动力种类及供应标准

图表：

主要原材料及燃料需要量表

图表：

厂区平面布置图

图表：

总平面布置主要指标表

图表：

项目人均年用水标准

图表：

项目年用水量表

图表：

项目年排水量表

图表：

项目水耗指标

图表：

项目污水排放量

图表：

项目管理机构组织方案

图表：

项目劳动定员

图表：

项目详细进度计划表

图表：

土建工程费用估算

图表：

固定资产建设投资

图表：

行业企业销售收入资金率

图表：

投资计划与资金筹措表

图表：

借款偿还计划

图表：

正常经营年份直接成本构成表

图表：

逐年直接成本

图表：

逐年折旧及摊销

图表：

逐年财务费用

图表：

总成本费用估算表

图表：

项目销售收入测算表

图表：

销售收入、销售税金及附加估算表

图表：

损益和利润分配表

图表：

财务评价指标一览表

图表：

项目财务现金流量表

图表：

项目资本金财务现金流量表

图表：

项目盈亏平衡图

图表：

项目敏感性分析表

图表：

敏感性分析图

图表：

项目财务评价主要数据汇总表

略……