四星级酒店建设项目可行性研究报告文档格式.doc
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6.4结构设计 32
6.5辅助工程 33
第七章环境影响分析 40
7.1周边环境现状 40
7.2环境影响分析 40
7.3环境保护措施及治理效果 41
第八章节能 43
8．1设计依据 43
8.2节能措施 43
第九章消防与安全卫生 45
9.1消防 45
9.2劳动安全 46
9.3卫生防护 47
第十章项目的组织机构与运作方式 50
10.1组织机构 50
10.2部门职能 50
第十一章经营方式与营销策略 57
11.1经营方式 57
11.2营销策略 57
第十二章项目招投标及实施进度 61
12.1项目招投标 61
12.2项目工程实施计划 61
12.3项目实施横道图 62
第十三章投资估算 63
13.1估算编制依据 63
13.2估算编制范围 63
13.3估算编制方法 63
13.4投资估算 64
13.5资金筹措及还贷 64
第十四章经济效益评价 66
14.1成本核算 66
14.2利润估算 67
14.3财务评价结论 68
第十五章结论与建议 70
15.1研究结论 70
15.2建议 71
**市**商贸有限责任公司四星级酒店建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目简介
1.1.1项目名称
**市**商贸有限责任公司四星级……建设项目
1.1.2项目建设单位
**市**商贸有限责任公司
1.1.3项目负责人及联系人
负责人：
联系人：
1.1.4项目建设地点
**市**办事处
1.1.5项目建设内容和规模
……按四星级标准设计，共有客房180套，主楼13层，总高62.6m，裙房3层，高19.2m，另有3幢贵宾楼和1幢总部行政、商务楼，总建筑面积25270㎡。
1.1.6投资估算及资金筹措㎡
总投资6600万元，其中，建设投资6300万元，流动资金300万元。
资金来源：
项目单位自筹。
1.1.7可行性研究报告编制单位：
**邦臣工程咨询有限公司
1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围
1.2.1编制依据
《中华人民共和国城市规划法》
《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）
《**市土地利用总体规划》
《**市城市总体规划（2008-2020）》
国务院《关于加快发展服务业的若干意见》
《湖北省现代服务业发展“十一五”规划》
《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
项目业主提供的其他有关资料
1.2.2指导思想
充分利用项目所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好酒店服务这篇文章，为商业贸易交流、文化交流做出贡献。
项目建设按照**市城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和西城区商旅服务功能，创造良好的投资环境和经营气氛，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
酒店设计既要体现行业特点（住宿、餐馆、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又要具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动区域经济增长等）的功能。
**市**商贸有限责任公司总部行政楼为本项目的一部分。
1.2.3可研报告编制的范围
项目建设背景及必要性
项目选址及建设条件
建设规模与建设内容
工程技术方案和辅助设施
环保、节能、安全与消防
项目实施计划
组织机构与人力资源配置
投资估算和资金筹措
效益分析
1.3项目建设单位简介
**市**商贸有限责任公司是由陈莉荣创立的集餐饮服务、休闲保健、票务代理、种植养殖为一体的私营企业。
公司本着“把生活还给每一个人”的经营理念，十几年如一日地认真服务大众，通过自身努力、守法经营、照章纳税、勤劳致富，相继创建了四家餐饮店，一个票务中心、一个占地400亩的生态农业养殖农场。
**市**商贸有限责任公司已经连续多年荣获省、市有关部门的嘉奖，获得了包括“湖北省食品卫生百佳企业”、“市十佳私营企业”、“优秀私营企业”、“纳税先进企业”、“重合同、守信誉企业”在内的各项荣誉称号，赢得了广大群众的喜爱和赞誉。
1.4研究结论与建议
1.4.1研究结论
1、项目建设的必要性
本项目的建设是发展三产、构建现代经济的客观要求。
发展三产，是现代经济的要求。
第三产业的兴旺发达是现代化经济的一个重要特征。
本项目的建设，必将推动**市第三产业的发展。
本项目建设是西城区经济发展的需要。
西城区**办事处版土面积58.6平方公里，总人口15万人，是**市的重要财源基地和新的经济增长极。
区内有集油气勘探开发、油盐化工、机械加工、科研开发为一体的全国500强大型国有企业江汉油田、沙洋监狱管理局及广空武汉生产基地等单位，本项目建成，为该区域现有企业服务，也为该区域招商引资创造良好的硬件条件。
本项目建设是城市副中心建设的需要。
**办事处目前是江汉油田总部所在地，是**经济、文化副中心。
本项目的建设适应了这一副中心建设的需要。
本项目建设十分必要。
2、项目建设的可行性
在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。
项目的社会效益主要表现在：
首先，为**市西城区城市服务功能提升增加了亮点，提升了城市形象；
其次，增加了国家和**市的税收；
第三，可为社会提供工作岗位300-400个，帮助政府分忧解难；
第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求作贡献。
在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：
一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；
二是四星级……酒店项目地处**西城区，可以带动西城区一比相关联产业；
三是四星级……酒店的建成必将推进**市酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的提高。
投资方资金雄厚。
项目建设得到市委市政府领导的重视及市直机关部门和**办事处的大力支持。
项目具有可行性。
1.4.2建议
1、目前，**市没有四星级酒店，建设中的翡翠半岛为四星级（号称五星级）。
随着经济的发展，高档酒店数量会增加。
一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。
因此，要坚持高起点，提高入住率。
2、项目单位要注重经营管理人才的引进和工作人员培训。
3、建议项目建成后委托有经验的管理集团对其进行管理。
第二章项目建设背景、必要性和可行性
2.1项目建设业主
2.2项目建设背景
2.2.1经济全球化和国际产业转移改变了服务业的资源配置范围与竞争形式
20世纪90年代，世界经济掀起了全球一体化的浪潮，其显著特征是生产全球化，贸易全球化及资本全球化。
在全球经济一体化的经济格局中，生产服务成为国际产业转移的新热点。
这些新热点向商旅服务提出了一系列的客观要求：
一是商旅服务国际化，即商旅服务立足本地，面向全国，走向国际；
二是系统化，从住宿、餐饮到娱乐、商务、旅游展览、会议、交际服务等等，形成社会化系统化的服务；
三是信息化，借助于现代信息技术，自动化技术以及智能、仿真等技术，整个服务正进入信息化阶段；
四是专业化，专业分工越来越细，自然要求商旅服务分工越来越专业；
五是服务的功能逐步拓展，将实现商旅服务的有机集成，成为商旅服务的“多服务合一”的综合体。
2.2.2良好的国内经济环境为加快国内服务业发展提供了宏观保障
党的十七大报告指出，要深入贯彻落实科学发展观，促进国民经济又好又快发展，并明确提出了“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级”和“发展现代服务业，提高服务比重和水平”的要求。
大力发展服务业，有利于降低制造业生产成本和交易成本，有利于实现经济发展方式的转变。
经济发展方式的转变、国民经济的持续增长态势将为**服务业的发展提供巨大的市场需求和稳定宏观环境。
2.2.3**西城区的发展为本项目提出了客观需求和良好的政策环境。
**市**办事处版土面积58.6平方公里，总人口15万人。
2009年，全处完成社会总产值12亿元，固定资产投资完成8.2亿元，民营企业工商税收完成7220万元。
有集油气勘探开发、油盐化工、机械加工、科研开发为一体的全国500强大型国有企业江汉油田、沙洋监狱管理局及广空武汉生产基地等单位。
在此区域，目前还没有一家四星级酒店。
本区域发展、建设的客观需求为该项目的建设提出了客观需求和发展空间。
2.3项目建设的必要性
2.3.1促进社会经济发展的需要
随着社会主义市场经济的发展，商旅服务业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济发展方式转变等方面的作用日益突出。
发展现代服务业，有利于优化产业结构，促进区域协调发展，优化资源配置；
有利于降低经济运行成本和企业经营成本，提高企业竞争力，提升我国经济的素质和效益，是转变经济发展方式的重要途径。
**市全力支持发展现代服务业，必然促进**经济与社会的发展。
2.3.2形成新的经济增长点的需要
在经济全球化浪潮中，我国逐渐成为世界制造业中心、采购中心，这为我国发展现代服务业提供了难得机遇。
现代服务业，在全球范围已进入快速稳定发展的时期，也将成为我国最具有成长性的产业和新的经济增长点之一。
在“十五”期间，中国经济保持了世界瞩目的年均9.5%的快速增长，今后5-10年甚至15-20年内，仍将保持8-9%的高增长速度。
在GDP中，服务业将形成新的增长点。
2.3.3完善城市功能的需要
现代城市的发展，若离开了现代服务业的发展，那是不完善的城市，也不是一个现代化的城市。
**市是武汉城市圈的重要成员之一，是湖北省承东启西的重要桥梁城市，带动区域经济的可持续发展，客观上需要现代服务的有力配合，需要**市努力完善城市功能，大力提升现代服务业发展水平。
2.3.4增加就业，促进和谐的需要
发展现代服务业不仅是培育新的经济增长点的需要，同时也是增加就业岗位的有效途径。
尤其是仓储、商旅、包装等服务环节能够吸纳更多的人员就业。
本项目建成后可增加就业岗位350-400个。
2.4项目建设的可行性
2.4.1优越的地理位置，突出的区位优势，为**现代服务提供了良好的辐射基础
1、**处于湖北省城镇空间布局的中心腹地，有很好的区位优势。
**市位于湖北省中部，地处江汉平原腹地，东临仙桃，南连监利，西接江陵，北靠汉水，与天门隔江相望。
境内东西距离50km，南北距离63km，地面高程26m-31m，面积2004k㎡，辖1个省级经济开发区，4个办事处，1个原种场，10个镇（334个行政村）和6个管理区（所辖分场37）;
另有全国十大油田之一的江汉石油管理局和16个国有农场设有境内，总人口101万。
**处于湖北城镇发展主轴----沪蓉高速公路暨长江湖北段城镇发展轴之上，处在湖北省以武汉城市圈为核心、襄樊都市区和宜昌都市区为支撑的“品”字型城镇空间格局的中心腹地。
2、**位于三大区域性中心城市的辐射叠合区，有独特的发展优势。
在**周边，存在着三个区域性的中心城市，分别是武汉、**、岳阳三个中心城市区。
根据**的区域地理位置，**将处于这三区域中心城市的辐射与带动，**市有自身的发展优势。
3、**处于武汉城市圈的西缘，有独特的地理优势。
**是武汉8+1城市圈的成员这一，处在武汉城市圈的西缘，是武汉城市圈的“西大门”，位于湖北东西向城镇发展主轴之上，是湖北中西部地区与武汉城市圈联系的关键节点。
在“三区三轴“的湖北省体系构架中，**包含于武汉城市圈之内，处在宜昌-**-武汉的联系通道之中，节点地位突出。
**市作为武汉城市圈的”桥头堡“，在城市圈与周边城市经济和社会综合协调发展中起着至关重要的作用。
2.4.2独特的资源优势和综合经济实力，为**发展现代服务业提供了雄厚的经济基础
1、资源优势。
**是资源富集之地，矿产资源、农产品资源及水资源都极为丰富。
**地下盛产油、气、盐，资源极其丰富，市域内已探明有石油、天然气、卤水、岩盐、钾盐、钾芒硝、无水芒硝等主要矿产，其中石油、天然气、卤水、岩盐、钾盐矿储量均属湖北省首位，特别是钾盐、石油、天然气填补湖北省的空白。
**地上盛产粮、棉、油、农业生产重要条件优异，是全国商品粮、优质粮、商品鱼、速丰生产林、牲猪“四化”、农业综合开发、农业创汇“七大基地”。
此外，**地表水系纵横，地下水易开采，水资源丰富。
2、较强的综合经济实力。
通过对武汉城市圈内各城市综合实力、中心职能强度比较及武汉经济联系强度的比较，**处于武汉城市圈中边缘圈层，是边缘圈层中极具竞争力的城市。
首先是**市综合实力较强，领先于圈内其它城市，其次的中心职能较强，强于圈层内其它城市。
从目前的发育情况来看，武汉城市圈存在三个圈层，即中心城市-核心圈层-边缘圈层，武汉市城市圈内的核心城市，综合实力，中心职能强度均远远领先于圈内其他城市，黄石、鄂州发展基础及条件较为类似，虽然目前尚难承担次级中心的职能，但从发展条件来看，未来两市必然发展成为城市圈内除武汉外的次级中心，边比圈城包括**、天门、仙桃、孝感、咸宁、黄冈6市，目前综合实力处于城市圈第三等级，由于武汉对圈内城市的辐射带动作用有限，因此，对处于边缘圈层的城市而言，在参与城市圈分工协作的过程中，**市的作用十分突出。
**市独特的资源优势和较好的经济优势，加之目前建成门类齐全的工农业体系，确定**市将今后将成为武汉城市圈和湖北省产品供应基地，从而衍生现代服务业的发展。
2.4.3十分突出的交通优势，为**发展现代服务业提供了便利的基础设施环境
1、交通便利。
2009年底，全市现有公路通车总里程2211km，其中国道92.42km，省道108.51km，县道427.49km，乡道869.25km，专用公路31.49km，村道681.83km，公路密度达110km/100k㎡，二级公路占公路总里程的16%。
全市各区、镇、场、处都通了二级公路，并且有80%的行政村通了油路（水泥路），初步构筑了现代化的公路交通网络雏形，整体效益日渐突显。
全市现有汽车客运站14个，各类营运车辆4404辆，年均客运量和旅客周转量1438人，112867万人km，完成货运量和货物周转量518万吨，65491万吨km。
全市现有主要通航河流7条，分别是汉江（4级），内荆河（5级），田关河（6级），东干渠（6级），东荆河（6级），高桥河（等外级），西荆河（等外级），通航里程达246km。
有年吞吐能力100万吨级港口2个，10万吨级港口1个，泊位35个，起卸机械38台（件），年吞吐能力达300万吨。
拥有机动船舶70艘，总载重吨位48933吨，航行区域可达上海、江苏、浙江、安徽、湖南、江西等省。
近几年来，随着港口基础建设投入力度的加大，港区基础设施逐步完善，**港已发展成为江汉平原腹地重要的枢纽港口和货源基地。
**市交通便利。
2、交通发展优势。
在干线公路架构中，**市是湖北省和武汉城市圈中主要的结点。
湖北省规划在2020年以前基本建成我省高速公路和一级公路骨架网，武汉城市圈要建成园内城际间的快径道，建设完成武汉-麻城/（沪蓉）、阳新-通城（杭瑞）、麻城-竹溪（城市圈段）以及麻城-阳新城际间快速通道，建成黄石-咸宁-嘉鱼-仙桃-应城-安陆-过孝昌-大悟城市圈环线公路，守成区域内加密的基他线路。
武汉、黄石公路枢纽全面建成。
公路总里程达到80500km、其中高速公路里程约2500km，二级以上公路里程约12800km。
**市今后将处于沪蓉高速公路和、随岳高速公路、318国道一级公路、潜监线省道一级公路、荆新线省道一级公路的交汇处。
在水运方面，湖北省规划在2020年完成汉江航道**兴隆至汉口的三级航道整治，加强江汉平原航道网建设，打通“引江济汉”江汉航道，从而形成长江、汉江和江汉平原畅通的水路运输网，**市正处在我省水运“三角网”的顶端，加之配套扩建的泽口，红旗两个500万吨级港口，**市将成为武汉城市圈西缘水路运输的枢纽。
在铁路交通上，湖北省在2020年将完成武汉至宜昌（沪蓉）高速铁路建设，经过**段面45km，同时在**设立客货运站，**市还将根据市域工业经济发展的需求，建设货运铁路。
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潜江邦臣工程咨询有限公司
第三章市场分析与预测
3.1**市第三产业发展状况
2007年，**市第三产业产值44.67亿元。
2008年达到51.04亿元，到2009年，为69.79亿元。
从业人员，2007年为9.8万人，2008年为9.88万人，2009年为9.97万人。
几年来，**市第三产业发展较快。
3.2**市综合服务业发展状况
2007年，**市批发和零售、贸易、餐饮业产值为19.26亿元，其他服务业为12.73亿元；
2008年，批发和零售贸易、餐饮业产值为22.66亿元，其他服务业为14.36亿元；
2009年，批发和零售贸易、餐饮业产值为30.98亿元，其他服务业为19.52亿元。
**市服务业的水平占第三产业的比重较高。
3.3**市酒店服务业发展特点
3.3.1发展档次不高
**市宾馆众多，但档次不高。
除号称为“五星级国际会议酒店”的“翡翠半岛”在建之外，好一点的酒店为**宾馆、章华花园酒店、江厦酒店、水杉宾馆等，服务水平没有达到三星级。
3.3.2布局不合理
**市规模大一点的酒店都集中在园林城区、西城区仅有水杉宾馆。
酒店布局不合理。
3.3.3服务功能不全
目前，**市没有一家三星级及以上的酒店。
其服务功能主要限于住宿、餐饮和有限的娱乐、商务，旅游、展览与展示、购物、会议与交际等功能不全。
3.4**市内星级酒店业发展总体趋势简析
一是高星级酒店的经营比重仍是大头。
虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。
二是商务酒店的比重量继续增加。
三是高星级酒店入住率高。
四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。
3.5项目周边市场环境分析
3.5.1项目所在地**办事处，属**市西城区，南毗邻宜黄高速公路和318国道以及正在建设的沪蓉高速铁路，西有襄岳公路纵贯全境，北面汉江红旗码头直达长江。
版土面积58.6平方公里，总人口15万人，是**市的重要财源基地和新的经济增长极。
区内有大型国有企业江汉油田，有沙洋监狱管理局和广空武汉生产基地。
2009年全处完成社会总产值12亿元，固定资产投资完成8.2亿元，民营企业工商税收完成7220万元。
经济发达是旅客数量保障的一个重要基础。
3.5.2市场分析
通过对**市酒店市场分析，**宾馆、章华花园酒店以及江厦大酒店、华康大酒店、东方宾馆、南浦饭店、阳光酒店均在**境内，水杉宾馆就在项目区内，这些宾馆酒店对本项目影响不大。
**在建的“五星级国际会议酒店”——翡翠半岛，远远不能满足不断增长的旅游、商务服务的需要。
三星级及以上的酒店业发展有着很大的市场空间。
随着**市的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟，同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。
**市**办事处现有人口15万人，到2015年，园区内就业人口将达到5-8万人。
随着**新区的建设，就业人口将会更多。
而区内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。
伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各资外企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。
而本项目正是充分顺应了这种趋势。
3.6本章小结
1、由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲执着和需求旺盛等造成了很大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。
2、目前，项目所处范围内没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为西城区酒店中的“明星和龙头”企业。
3、项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。
客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。
第四章项目建设条件
4.1经济社会条件
4.1.1区位条件
**市地处江汉平原中心地带，其西可接资源丰富的鄂西地区和全国水电中心，东至华中地区的中心城市武汉市，在产业发展和腹地上都具有很大空间弹性，是湖北省产业梯度开发的重要地区。
**位于我省生产力大三角布局的中心地带，特别是武汉和宜-荆两个角中间地带，同时又处在湖北省东西向发展轴线的中部，受多重大城市（武汉市、荆州市和宜昌市）的辐射和吸引，各种经济成份比较活跃，既有利于接受这些城市的辐射，同时也有利于与这些城市发展互补性行业。
从武汉市交通、社会经济联系上分析，**市是武汉大都市圈的重要组成部分，属武汉大都市圈内的城市之一，与仙桃、天门构成武汉大都市圈的西翼。
武汉市的快速发展、经济实力的不断增强及向外围的拓展，都将对本地区的发展产生重要影响。
4.1.2交通条件
**市城东接武汉通黄石，西邻荆州达三峡。
318国道和宜（昌）黄（石）高速公路横穿市域东西；
潜（江）监（利）和襄（樊）岳（阳）公路南北穿过市域，随岳高速公路穿过市域东部。
流经市域北部的汉江建有年吞吐能力达120万吨的泽口、红旗两个港口，内河航运四季通畅。
汉宜高速铁路正在加紧建设中。
加之距离武汉、宜昌等城市距离不远，可利用其机场、铁路等运输设施，对外运输都很便利。
4.1.3资源条件
**市地处江汉平原中部，地势平坦开阔，水网交织密布，土地和水资源非常丰富，不仅有着连片肥沃的耕地，而且也有大片的湖泊、渠道、河瑭等养殖水面，是全国商品粮、优质粮、商品鱼、速生丰产林、牲猪“四化”、农业综合开发、农业创汇“七大农业基地”，农产品资源非常丰富。
**地下资源极其丰富，市域内已探明有石油、天然气、卤水、岩盐、钾盐矿储量
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