西安商品房市场发展及预警报告Word文档下载推荐.doc

西安商品房市场发展及预警报告Word文档下载推荐.doc

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二线城市中，南京、青岛交易量呈现下滑走势，成都、苏州、武汉则表现为不同幅度的增长。

从各主要城市房价表现来看，8月上海、深圳等十大城市住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降。

从最近几个月走势来看，北京新建普通住房价格呈现“稳中有降”趋势。

楼市观望情况有所加剧，西安6月交易量环比下降19.67%

尽管楼市开发企业“以价换量”的破冰之役已然打响，但已过的8月购房市场仍冷淡观望，8月份西安商品房交易面积为95.66万平方米，环比下降8.33%，同比上年跌落17.44%。

其中普通住宅成交面积为73.66万平方米，环比下降19.67%，同比下滑25.04%。

年度政策从严以及限购政策进一步向二、三城市扩大的政策导向，使得阶段性的市场观望情绪加剧。

资金压力下房企蓄势“金九”8月西安商品房市场供量上涨50.22%

在即将进入楼市“金九月”之际，8月，西安楼市已逐渐从“蓄水”开始转向“试水”，房企开始推出大量的楼盘宣传活动，部分折后低价房源及新开楼盘已纷纷入市，供应方前期拉动活动日益增强，各方正逐步为“金九银十”做预热工作。

资金压力下，众多房企将“金九银十”作为年度内主要突破期，从8月起便开始加快推盘速度，以加快资金回笼。

8月，西安商品房新批准预售面积132.06万平方米，环比上月上涨50.22%，同比上年下降11.53%%。

其中普通住宅97.17万平方米，环比增长33%。

从西安商品房供销差额情况来看，8月西安商品房批预售面积呈现从5月份以来首次放量，超出成交面积36.4万平方米。

购房人群结构趋于稳定　本市置业人群占9成以上

8月西安购房人群来源分布统计显示：

自3月份以来西安市购房人群结构连续6个月表现稳定。

8月本市购房人群占到91.6%，本省其他人群比例为6%，外省人群占2.4%。

外来购房人群比例占到。

从分城区市场分布来看，城北西安市以外购房人群比例较高，占到15.7%。

商办物业市场交易占比首次突破两成　　

本月各物业成交比例如图所示，普通住宅类物业市场份额为77%，较上月下降10.88个百分点；

而商办物业市场份额明显加大，其中商服用房本月市场份额10.4%，成交面积较上月增长66.98个百分点；

写字楼物业占本月商品房市场份额的9.1%，较上月成交量增长137.46个百分点。

全市打折优惠楼盘比例升至62.5%　　同质产品降价楼盘比例较5月增长8个百分点

8月西安在售楼盘打折优惠比例进一步放大，较上月增长1.9个百分点，占全市在售楼盘总量的62.5%。

同时从企业营销举措来看，西安各开发商在注重公关活动、正常宣传推广以保证项目和企业曝光率的同时，直接的价格优惠、开盘让利、购房赠送等额度更大的促销方式明显加大，西安房地产信息网研究中心监测的8月与5月对比，针对同质产品直接进行降价的楼盘比例增长了8个百分点。

住宅物业交易量环比降2成　月度供销差为24万平方米

8月，西安市普通住宅成交面积为73.66万平方米，环比下降19.67%，同比下降25.04%。

从全市6个城区的销量来看，本月除城东、城南销量有所上涨之外，其他各城区销量都表现为下滑趋势。

月度市场新批预售面积为97.17万平方米，较上月大幅增长13.3%，供应差达23.51万平方米。

从普通住宅购买人群年龄分布图可以看出，35岁以下青年置业人群比例占到44.24%，较7月增长3个百分点，青年置业人群比例再度呈现增长。

130平米以下房型交易比例达77.9%　　需求市场向中低面积房型聚集

8月，130平米以下房型交易比例达77.9%。

需求市场向中低面积房型聚集。

其中90平米以下中小户型市场销售占比为33.06%，较上月增长5个百分点，结合购房人群年龄分布上，当下的购房市场再次凸显首次置业的青年人群比例明显增长这一特征。

8月住宅户型供需结构错位现象显著

从8月份各户型面积区间的新批预售结构与成交结构对比分析来看，50平米以下户型供应比例高出需求比例3个百分点；

70－110平米区间新增供应比例为31.7%，而成交比例达43.7%，供销差达12个百分点。

110－130平米区间供销差达8.5%，此外130－144平方米户型供销差高达16个百分点。

面对调控政策的持续收紧，开发企业应审时度势，及时调整市场供应结构，以迎得市场更多客户认同。

8月西安商业销售占比至一成

从西安商业地产近一年的交易情况来看，2月25日限购令出台后，随着限购政策对住宅市场的限制，商业性地产销量迅速膨胀，据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：

限购前后6个月，商业地产销售占比从月均4.11%提升到了9.46%，3-8月成交面积同比前6个月增长19.3%。

从数据明细可以看出，8月，万达新天地及海荣名城商业销量取得了不错的成绩，其两个项目商服用房销量占到了全市商服用房总交易量的47.09%。

写字楼市场销量攀升至年度内最高　城北首破高新居城区之首

8月，全市写字楼成交面积为8.71万平方米，环比上涨137.46%，同比上涨37.79%，市场占有率为9.1%，较上月增加5.59个百分点。

城北写字楼市场销售爆发，首次超过高新区位居各城区之首，占到整体交易量的31.5%；

具体成交楼盘以海荣名城、海荣·

翡翠国际城、中建大厦为主；

高新区销量占到总量的28.5%以都市之门与逸翠园为主，而城内区则以万达新天地及陕西国际商会大厦为主。

后市预测

l西安住宅价格下调可能性进一步加大

8月上海、深圳等十大城市住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降。

此类热点城市是楼市‘风向标’，也是调控和限购最严厉的地区。

房价受抑背后，是市场的深度演变。

截至8月30日，已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元，其中33家公司业绩有不同程度下降。

这些企业债务总额达1.01万亿元，平均资产负债率为62%，有60家企业资产负债率出现上升。

调控政策的延续已经很明确，而且有从紧趋势，市场预期将进一步向既定方向转变，开发商‘降价换量’将是必然选择，西安楼市打折促销范围在8月进一步加大，同时直接降价的楼盘比例进一步增加已可以看出这一趋势。

从近来部分房企通过私募、信托等高风险的手段来融资看出，开发商的资金链已难以维系，在供求双方的这场博弈中，开发商需要率先发起行动来缓解自身资金紧张的局面，“金九银十”或是开发商最后的稻草。

预计9、10月份为传统旺季，楼盘市场打折降价覆盖面及降价空间将进一步放大。

l刚需蓄力爆发金九银十市场销量或将提升

对于西安市场而言，当前宏观经济面对于楼市的影响在更大空间、更大层面上对楼市形成影响，在目前政策面相对稳定的情况下，成为影响购房者的主要因素之一。

8月全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨6.2%，持续居高，西安为6.5%，西安房地产信息网网上调查数据显示，相对于其他投资渠道，约72%的市民对于房地产市场的保值价值仍然看好。

金九银十面对西安楼市打折促销力度将进一步加大的拉动影响，将提振部分观望购房者的置业信心，预计金九银十西安楼市交易将较前几月有所放量，但因限购门槛的持续存在，整体交易量难以突破上年同期。

l市场供需结构亟待调整　中小户型供应应适度加大

从8月份供、需市场已凸显出的各房型面积区间供销差的失衡，已对市场开发企业形成强烈预警。

“十二五”我国房地产行业面临重大转型已成必然，在国家的持续紧缩调下下，住宅的投资属性将进一步丧失回归其居住功能。

在目前以首次置业、中小房型需求成为主体的购买市场上，房企应将开发的目光投放自住型需求人群，适度开发，提供符合需求的高性价比的适中房型将成为市场必然。

l商业地产或将不再是投资客的避风港

8月中旬，银监会提出将有可能提高“商业地产首付和利率”，商业地产或将不再是投资客的避风港。

2011年，由于政策对于住宅市场的严格限制，使得商业地产销量取得了相当不错的成绩，尤其是在限购后商业地产更是迎来了一个小阳春。

然而，在住宅市场调控后期再加码的可能性预计不会很大，加上商业地产首付和利率可能提高，投资客对商业地产一时的极力追逐也将有所减弱，商业地产的热度也将减低。

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