恒大郑州市项目定位Word格式.docx

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8月，全市新增住宅供应量环比下降62.1%，同比上涨283.1%；

成交量环比上涨18.14%，同比上涨5.67%；

供求比1：

2.58，新政后连续三个月供过于求的局面被打破。

2009年8月至2010年8月商品住宅市场供求状况见图1.

图1郑州市2009.8-2010.8商品住宅市场供求状况

数据来源：

cric系统

本月供应量跌至40万方以下，一方面可能是前期市场投放量过大，连续三个月供过于求的态势使得地产商放慢了出货的速度和体量，另一方面是为了更好的集聚能量迎接房地产的“金九银十”。

成交量方面，本月恢复到90万方以上，一是受上月供应增加影响，新开盘新推案促使大批量成交；

二是本月大部分楼盘销售均价低于市场预期，也是促使本月成交的主要动力。

但是市场表现依然供过于求，市场存量递增。

总体来看，郑州住宅市场受政策影响不大，目前需求仍保持较旺盛的势头。

图2郑州市2009.8-2010.8商品住宅市场均价走势图

从2009年8月至今，郑州市住宅商品房的价格基本保持上升的态势，郑州住宅商品房的月均价1年间约上升了20%。

近三个月来住宅商品房的均价维持在5500元/平方米上下。

由此可分析，新政实施对郑州市商品房的价格影响不大，市场刚性需求仍然存在，2010年郑州住宅商品房的价格升幅空间较大。

（二）郑州市商业市场分析

8月，全市新增商业供应量环比上涨2.33%，同比上涨300.7%；

成交量环比上涨7.32%，同比上涨5.20%；

1.62，连续第三个月呈现供小于求的市场局面。

2009年8月至2010年8月商业市场供求状况见下图3.

本月商业市场投放量较7月略微放量，维持在5万方以上，较5月份商业市场投放量剧减，一方面因为前期商业投放量还待市场消化，另一方面，参照09年三季度商业市场供应，地产商在商业市场上对“金九银十”有同样的考虑；

自新政后，成交量始终维持在8万方上下，这说明郑州市场对商业地产的需求受新政的影响较小，需求势头强劲。

图3郑州市2009.8-2010.8商业市场供求状况

图4郑州市2009.8-2010.8商业市场均价走势图数据来源：

郑州市商业市场价格的波动幅度则较大，2010年5月份达到阶段最低值，此后，商业市场回暖，连续连续6个月保持着强劲的上升势头，至本月价格均值已回升至10804元/平方米，随着经济形势好转，内需拉动消费，商业市场行情将出现又一波高峰，市场对商业的需求必将增加，而在供给不能满足的情况下，价格势必存在可观的上涨空间，由此可分析未来郑州商业市场存在可观的升值空间。

（三）郑州市写字楼市场分析

8月，全市新增写字楼供应量环比下降63.82%；

成交量环比下降8.19%，同比上涨42.72%；

2.34，自2010年2月连续六个月供大于求的市场局面被打破。

2009年8月至2010年8月写字楼市场供求状况见图5.

图5郑州市2009.8-2010.8写字楼市场供求状况

进入2010年以来，郑州市写字楼市场的供应量保持放量增长态势，截止本月，供过于求的局面得以逆转，写字楼供应量跌至5万方以下，前期市场投放量过大，连续6个月供过于求的态势是使得地产商放慢了出货的速度和体量的主要原因。

成交量方面，较上月有小幅下降，但仍达到9万方以上，一是受前几个月供应增加影响，新开盘新推案促使大批量成交；

二是市场需求依然很强，大量成立的企业对写字楼的需求依旧强劲。

总体来看，随着国际金融危机阴云的逐渐消散，企业经营业绩的换暖，在未来的几年，郑州市写字楼将有很大的市场容纳空间。

郑州市2009.8-2010.8写字楼市场均价走势图可参见下图6，从总体来看，郑州写字楼处于“价量齐升”的状态，市场成交活跃，8月写字楼市场均价较上月小幅上涨，达到8989元/平方米，随着经济形势复苏，2010年下半年对写字楼的需求将达到一定的热度，这样势必带来写字楼价格的上涨，2010年下半年郑州市写字楼市场存在巨大的发展潜力。

图6郑州市2009.8-2010.8写字楼市场均价走势图

二、金水区（项目所在区域）房地产市场分析

（一）金水区住宅市场分析

本项目位于河南科技市场的核心商圈，周边住宅楼盘卫星图与项目信息可见图7和表1

图7项目周边楼盘卫星图

来源：

表1.项目周边楼盘信息

项目名称

正弘蓝堡湾二期

圣菲城四期

正弘数码公寓

英地•天骄华庭

宇泰文博公寓

开发商

河南正弘

置业有限公司

河南太极

金基不动产（郑州）有限公司

河南英地

郑州宇

泰置业有限公司

地理位置

花园路东风路交汇处

花园路与渠东路交汇处向西500米

水花园路与东风路向西200米路南

花园路与农科路交叉口西300米

文博路与农科路交叉口东南角

总建筑

面积

25.39万m2

38万m2

14.43万m2

30万m2

3.17万m2

建筑形态

高层

高层、小高层

主力户型

三房

小户型

二房、三房

二房

发售时间

2010年8月

2010年1月

2009年11月

2010年8

2007-11-07

均价

（元/m2）

7600-8000

7000

7900

8000

5800

交房标准

毛坯房

精装修

毛坯

去化率

--

32.65%

65%

90.68%

85.62%

金水区作为郑州的成熟区，地块价值高，拿地成本相对较高，高层、小高层的建筑既能降低成本，又能形成城市景观。

除二、三房等主力户型外，小户型在金水区的前景也很乐观。

从表中数据可知，项目周边楼盘的毛坯房均价多数在7500-8000元/m2之间。

目前郑州住宅商品房的均价为5500元/m2，高端住宅达到8000元/m2以上，表明本项目地处中高档住宅区内。

除了正弘蓝堡湾二期还未开盘，其他几个楼盘在目前市场行情下表现很好，其中8月份刚刚开盘的英地•天骄华庭，去化率就高达90.68%，这样的市场表现说明了金水区的住宅市场行情喜人，随着改善性需求、投资需求的重新释放，未来几年金水区住宅市场潜力巨大。

（二）金水区商业市场分析

项目所在区域是郑州成熟区域金水区，且位于河南科技市场的核心区域，周边商业发达，属于区域型商业市场。

该区域目前没有新开发的商铺，现有的商铺大多已有10年左右的楼龄，均已销售完毕。

根据实地调查，该区域的二手写字楼均价在6000元/m2左右，首层商铺售价为3-5万元/m2。

详见下表2

表2项目周边商办价格信息

发展国际

时代广场

长城康桥

升龙国际中心

所在区域

金水区

二七区

业态

商铺

价格

1/2层2万

1层4-5万

1层3万

2层1.2-1.5万

1层3.5-4.5万

2层2-3万

本项目所处于河南科技市场的核心区域，商圈氛围浓厚，规模效益已成型，市场对商业的需求旺盛，该区域内商业项目仍有较大的升值空间。

（三）金水区写字楼市场分析

项目周边1公里处写字楼仅有兴达国贸，价格为7000元/平方米，距离稍远的写字楼也已有10年左右的楼龄，已多年没有写字楼出售，可谓“一楼难求”，这正好说明了目前金水区写字楼市场的巨大潜力，随着金融危机的影响慢慢减弱，郑州市的企业经营业绩回暖，将对写字楼有很大的需求。

三、项目市场定位分析

（一）项目立地条件分析

1、项目区位

项目位于河南省郑州市金水区的旧城区文化路以东、文博西路以西、东风路以南、白庙路以北河南科技市场的核心商圈内，周边建筑物主要是信息产品交易市场和居民楼。

场址东侧为在建安置房。

北临郑州市东风渠河道，与数码公园、银水河滨河公园仅一路之隔，东风渠河道沿线有宽70米的景观绿化带，项目周边生态环境良好。

项目地块周边分别为东风路、文博西路、白庙路和文化路，形成了良好的交通微循环。

此外就本案所处的位置来看，水、电、气讯等市政配套设施齐备，金融网点、教育、医疗、邮政、餐饮娱乐等生活配套设施齐全。

图8项目区位道路图

居民小区

河南科技市场核心商圈

地铁2号线

东风路站

1公里

2、项目规划指标

本项目总体规划用地面积126729.66m2，总建筑面积962647m2，土地所有权属河南兴科置业有限公司所有，用地性质为金融商业用地，兼容二类居住用地。

根据总体规划，拟分三期实施，项目一期范围已完成征地拆迁和场地平整，二、三期建设需拆除中科信息大厦、创新大厦、中关大厦等建筑，项目各期建设的主要内容详见表3。

表3项目建筑参数表

郑州市白庙村城中村改造项目

容积率

6.2

绿化率

36.8%

总建筑面积

962647平方米

地上建筑面积

786247平方米

地下建筑面积

176400平方米

建筑类别

规划户数

3060户

装修状况

3、SWOT分析

1）项目优势分析

Ø

成熟区域，配套齐全，交通便利

项目位于郑州市区的核心区域金水区，是郑州市的成熟老城区。

此外，该项目还位于河南科技市场的核心位置，成熟的商业氛围已形成规模效应，项目未来升值空间较大。

项目周边拥有多条公交线路，可以便捷地通达城区各处。

项目北临东风路和东风渠河道，与数码公园、银水河滨河公园仅一路之隔，环境、景观优势非常突出。

此外，周边有多所高等学府，教育资源丰富，且项目周边的居民及商业区已成熟，购物、娱乐、餐饮、医疗、金融等配套设施一应俱全。

中高端定位，亮点鲜明，户型种类覆盖面广，可选择性强

未来郑州市的商品房供应将会增加，但主要是保障性住房，与本项目的中高端定位不同，不会对项目的目标市场构成太大竞争。

本项目拟建工程分两房和三房共4个面积段户型，其中90m2以下的户型面积占总建设面积的34.12％。

户型设计紧凑，建筑面积使用率高。

根据目前调查数据显示，郑州市居民对90m2以下房型更偏爱，而周边项目大部分都是三房或小户型，本项目的房型设计正好匹配目前市场的需求。

雄厚的开发实力

恒大地产集团是中国具领导地位的大型住宅物业开发商，是中国最具影响力的房地产企业之一。

恒大地产集团以“质量树品牌，诚信立伟业”为企业宗旨，实施精品战略，打造精品，恒大产品已经成为市民购房的首选。

项目由恒大地产集团开发建设，各方面均具有可靠的保障。

政策大力支持

郑州市政府高度重视城中村改造工作，给予大力的政策支持。

郑州市金水区白庙村改造项目，已在2006年被市政府列入郑州市第一批城中村改造项目，是郑州市城中村改造的重点项目。

2）项目劣势分析

周边环境复杂，治安状况较差

本项目位于郑州市金水区白庙村，是河南科技市场的核心区域。

科技市场建立的时间较早，曾为郑州乃至我国中部地区IT产业做出了巨大贡献，但现在建筑物已比较陈旧，缺乏统一规划，布局紊乱，营业时人群拥挤，杂乱无章，人员也鱼龙混杂，治安环境较差。

这对置业客户或商铺业主的选择有一定的影响。

城中村改造难度大，成本高，资金量需求大

由于城中村改造项目不同于其他改造项目，本项目整个拆迁过程会涉及非常复杂的法律关系和利益关系，开发商的实际资金量很可能会远高于原先设想。

房地产开发一般需要向金融机构贷款，对金融业的依赖程度较高。

若金融机构受国家货币政策的影响或自身业务的调整，收紧房地产业的贷款政策，将对本项目的建设造成一定的资金压力。

项目开发过程复杂、周期长、涉及部门和单位多，易出问题

本项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和单位多的特点。

从规划设计、建材采购、建设施工、到销售推广等开发过程，涉及规划设计单位、建材供应商、建筑施工单位和销售代理机构等多家合作单位，并接受计划、规划、国土、建设、消防、环保等多个政府部门的监管，从而使得项目开发的进度、质量、投资、营销控制的难度增大，一旦某个环节出现问题，将会直接或间接地对整个项目产生影响，导致项目经营成本增加或工期拖延。

（二）项目定位分析

基于目前整个郑州市场和政策对郑州市场的影响，并结合项目周边及板块内楼盘成交销售的情况我们对郑州市白庙村城中村改造项目做如下建议：

1、项目整体定位——集居住、商业、文化等多维于一体的大型综合高尚社区

依据：

本项目为城中村改造项目，项目的根本目标是改善城市面貌，改善人民的居住和生活环境。

因此，本项目的定位为一个集居住、商业、文化等多维于一体的大型高尚社区。

2、项目市场定位——锁定中高端市场为主

本项目位于郑州市的成熟区域金水区，且处于河南科技市场核心商圈，地段价值决定了项目的市场档次，周边多数项目均价达到7500元/平方，为区域均价奠定基础。

3、项目客户定位——投资客、改善性置业客户、事业具有一定基础的中高端客户

项目核心地段决定了项目的中高端定位，符合中高端客户的置业与投资需求；

郑州市居民对改善自己居住环境和居住条件的愿望日趋强烈，成熟区块金水区是购房者期望的热点区域；

核心地段的巨大升值空间也会吸引众多投资者的青睐。

4、产品定位——高层建筑，以三房为主力户型，兼顾街商铺和写字楼

客户定位决定产品定位，项目处于核心商圈，拿地成本大，高层建筑可适当降低地价成本；

改善性置业客户更倾向于面积在90m2以上的三房，此外受政策的影响，这类房型从长远来说也更具投资价值；

项目地段优越，商铺及写字楼类物业将受到热捧。

5、价格定位——住宅类1万元/m2，商业类3-4万元/m2；

写字楼1万元/m2

项目周边楼盘的毛坯房均价多数在7500-8000元/m2之间。

目前郑州高端住宅达到8000元/m2以上，本项目的住宅、酒店式公寓自带市值2000元/m2以上的装修，因此参照目前郑州的房价水平以及周边楼盘的价格，本项目住宅类商品房的发售价可定位在10000元/m2左右。

该区域的二手写字楼均价在6000元/m2左右，其他稍远区域的一手5A毛坯写字楼均价在7000-8000元/m2之间，首层商铺售价为3-5万元/m2。

本项目的写字楼带精装修，且处于河南科技市场的核心区域，因此售价可定在10000元/m2左右；

科技市场首层售价可定在3万元/m2左右，其他楼层在1-2万元/m2之间，沿街商铺售价在4万元/m2左右。