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一、佛山房地产市场综述
2005年佛山房地产市场应分为两部分，一部分为顺德房地产市场，另一部分为除顺德外的其余四区。
顺德市场自成一系，2005年顺德房地产市场热火朝天，销售面积大幅度增长，市场需求十分旺盛，销售均价在第四季度有一个突然的拉升。
其他四区在顺德市场的带动下，市场供应及销售都有不同幅度的增长，市场成交从一季度开始微弱上扬并保持稳步增长的态势；
成交价格稳中略升；
土地供应在2005年有所放大，并在2005年底有一个集中的推出，中小地块数量增加，镇级土地市场热点频出，土地供应结构趋向合理；
二手存量房交易活跃，成交价格上升快，二手存量房市场份额保持稳定。
在房地产开发投资市场方面，2004年佛山房地产开发投资增长的幅度开始止跌回升，进入2005年，1—3季度全市完成全社会固定资产投资538.71亿元，比上年同期增长37.7%，全市房地产投资完成94.25亿元，比上年同期增长39.0%。
2005年前三季度的房地产开发投资总额和去年全年投资总额差不多持平，2005年房地产开发投资大幅度增长。
在土地市场方面，2005年的用地指标为6000亩，比2004年的用地指标增加1.9倍，又由于用地指标在年中才下达各镇区，导致在2005年底出现了一个地块推出市场的高潮，许多地块在相继不远的时间里举行拍卖或挂牌。
众多地块在同一时间的推出给开发商拿地和后期的开发增加了一些难度和顾虑。
佛山市政府2004年初进行了南海区划的调整，构建了南海未来发展的新阵式，南海各镇区的土地价值也得到凸现，南海一些镇区的土地市场成为焦点，大沥、西樵、狮山等镇级城市中心推出的土地倍受关注。
三水、高明、顺德等区在此期间也推出一些面积规模比较大、市场开发条件比较成熟的地块，越来越多的外地开发商进入佛山，佛山的土地市场的竞争也日益激烈。
三水、高明以及南海一些镇级中心城市的土地价格上升相当快，有的地方的土地价格已经翻了一番。
在禅城区及南海桂城，一些中小地块出现在市场上，引来一些本地的中小开发商的争夺，中小地块的出现也给禅桂房地产市场的供应结构有所改善，但禅桂两地仍然以推出大地块为主，价格也高企不下。
在商品房供应及销售方面，2005年第三季度普通住宅累计批准预售面积430.27万平方米，单第三季度一个季度就批准预售224.75万平方米，环比增加了100%，同比增加了47%，2005年全年累计批准预售面积521.04万平方米,比2004年增长了36.5%。
2004年“招挂拍”以来出让的一些大面积土地项目在2005年的下半年集中释放是使2005年底货量供应大增的原因。
2005年普通住宅累计销售面积648.2万平方米，同比增长17%，销售面积的增长速度低于批准预售面积的增长速度，但供销仍保持平衡。
别墅、高档公寓累计批准预售面积62.45万平方米，同比增长114%，别墅、高档公寓的供应量在2005年下半年激增一倍。
市场消化仍保持稳定，全年累计销售别墅、高档公寓71.19万平方米，同比微跌3%。
2005年商业地产累计批准预售面积54.18万平方米，同比微降2.5%，销售面积63.24万平方米，同比下降12%，供应和成交都有不同程度的下降。
在二手存量房方面，二手住宅成交面积244.81万平方米，同比下降了9%，在国家宏观调控政策出台后，二手市场在一段时间的观望后逐渐活跃，成交面积及成交价格都在稳步上涨，但由于新建商品房的同步增长，二手存量房的市场份额稳定在普通住宅成交量的37%左右。
佛山房地产市场仍然是以新建商品房为主的市场。
在成交价格方面，佛山普通住宅平均销售价格3056.69元/平方米，同比增长12.2%，这个增长的现象的后面，主要是顺德住宅销售均价的上涨的拉动，顺德2005年住宅成交面积占了佛山市场将近一半的份额，其他地区表现稳定而顺德住宅销售均价增长非常快，反映在数据上佛山的住宅销售均价也有大幅的增长。
撇开顺德不算，佛山四区房地产市场在2005年第一季度成交价格大幅上扬17%，达到3002.3元/平方米后，价格增幅有所回落。
下半年市场供应的大幅增加和国家宏观调控政策的影响，价格的上涨遇到了不少的压力。
别墅、高档公寓的平均成交价格为4615.97元/平方米，同比剧增了16%。
商业地产成交均价为4700.4元/平方米，同比上升约10%。
二、佛山房地产开发投资市场分析
2005年1—3季度，佛山全社会固定资产投资保持快速增长，全社会固定资产投资占国内生产总值的比重越来越大，基本建设仍占全社会固定资产投资的主体。
房地产开发投资开始大幅度增长，增长的速度明显加快，土地购置费支出增加。
佛山房地产开发投资受国家宏观调控影响不明显，房地产开发投资进入快速增长的通道。
1、房地产开发投资历年变化及趋势
年度
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
A.国内生产总值
数值
782.56
833.79
957.2
1068.36
1175.92
1381.6
1653.7
增长率
13.10%
9.50%
11.20%
11.10%
11.80%
16.10%
16.30%
B.全社会固定资产投资
149.15
162.7
198.96
238.2
290.43
423.69
565.4
B/A
19%
20%
21%
22%
25%
31%
34.10%
C.房地产开发投资
39.65
43.83
60.32
72.34
81.6
87.83
96.4
C/B
27%
30%
28%
17.00%
国内生产总值
增长率增幅
-3.60%
1.70%
-0.10%
0.70%
4.30%
1.20%
全社会固定资产投资
3.20%
9.10%
22.30%
19.70%
21.90%
45.90%
33.40%
5.90%
13.20%
-2.60%
2.20%
24.00%
-27.20%
房地产开发投资
15.50%
10.50%
37.60%
19.90%
12.80%
7.60%
8.90%
-5.00%
27.10%
-17.70%
-7.10%
-5.20%
17.10%
2000年是佛山市的房地产投资高峰期，与1999年相比较房地产开发投资增长了37.6%，成为佛山市经济的新的增长点，从1998年的房地产开发投资启动，到2000年的投资高峰，之后，2001年至2003年佛山市的房地产开发投资持续下滑，2003年更降至6年来的最低水平，与2002年相比较仅增长了7.6%，增幅的大幅回落。
但从2004年起，房地产开发投资增长幅度开始回升，增长的速度开始加快，2004年房地产开发投资96.4亿元，同比增长8.9%，比2003年的增幅多了1.3个百分点，一举扭转自2000年以来一直下滑的增长率。
同期全社会固定资产投资仍保持高速的增长，占国内生产总值的比重也越来越大，其中的基本建设投资增长最多，基本建设投资仍是全社会固定资产投资的主体。
进入2005年，1—3季度全市完成全社会固定资产投资538.71亿元，比上年同期增长37.7%，全市房地产投资完成94.25亿元，比上年同期增长39.0%。
2005年前三季度的房地产开发投资总额就和去年全年投资总额差不多持平，2005年房地产开发投资大幅度增长。
预计2005年的房地产开发投资增长35%左右。
房地产开发投资进入一个快速增长的通道。
三、佛山土地市场分析
2005年用地指标大幅增加，落实还需时间，短时间增加不明显。
禅城、顺德土地出让保持平稳；
南海土地成交面积大幅减少，南海镇区规划整合效果明显，土地价值显著上升；
高明、三水出让土地面积以及土地价格都有不同程度的增长；
市场热点分布扩大；
中小地块增加，土地供应结构改善，土地集中推出导致开发压力加大。
1、土地出让情况分析
2005年初，佛山国土资源局公布2005年佛山五区的供地指标，2005年佛山五区总用地指标为400公顷，合6000亩，比2004年的供地指标增加1.9倍，2005年的土地供应量大幅上升，总用地供应呈充足的局面。
2005年佛山市经营性房地产项目用地计划分配表
A
B
C
禅城区
70
含市政府供地计划指标40公顷
顺德区
150
22
128
其中50公顷专项用于市中心组团新城区房地产项目，由市局安排
南海区
100
40
60
三水区
10
30
高明区
18
全市合计
400
90
310
但由于指标的下达到落实要一定的时间，2005年的土地出让面积并不多，2005年的一些指标推迟到2006年落实，所以土地的成交面积并没有马上扩大，2005年的用地指标还需要时间消化。
由于指标的下达，2005年底出现了一个推出地块的高潮，众多地块在相隔不远的时间纷纷推出，增加了开发商竟投地块及开发的难度。
2005年佛山总成交地块313宗，总成交面积430.26万平方米，分别比去年减少4%和25.5%，原因是南海2005年土地出让成交大幅减少。
2004年推出的地块面积相对比较大，如中海地产取得的南海区黄岐海北建设大道地段以及碧桂园取得的南海区大沥雅瑶横马岗地块，净规划用地面积都超过了40万平方米，还有三水出让的云东海旅游区地块，面积达到61万平方米。
如今，这些地产项目已推出或即将推出市场。
在土地成交价格上面，禅城区的地块仍保持较高的价格，其中05F地块刷新了禅城土地总成交价格的新纪录，05E、05H、CG15等地块也争夺得相当激烈。
禅城区的土地价格保持稳定。
南海今年推出的土地相对去年面积都不大，只有华创集团取得的丹灶镇仙岗村委会仙岗经济社“沙教岗”地段面积达22万平方米，但成交价格并不高，只有13万元/亩，丹灶相对偏远的距离和面对祈福南湾半岛的竞争，此地块并不被人看好。
狮山、大沥、西樵等镇级中心城市推出的地块面积不大，但相当一部分位于城市生活配套成熟区域，成交价格不低，相对去年南海土地市场的热闹，今年南海土地市场有点沉寂，令人关注的只有将于明年初推出的南海区桂城87、90区以及南海区桂城A14、A15街区两块地块，桂城日益完善的城市配套和广佛都市经济圈的RBD城市定位使桂城成为佛山一个重要的房地产开发热点区域。
三水土地市场今年出现了新地王，恒达花园地块以3.25亿元成交，土地价格达到142万元/亩，比去年成交的海畔名苑地块价格翻了一倍多，三水今年的土地出让价格上升相当明显。
顺德土地市场保持平稳，12月29日推出的顺德区大良南区18号地块，由于面积规模大和位置优越受到关注。
佛山2005年的土地市场中呈现出热点区域竞争激烈，中小地块交投平稳的局面。
商业用地大幅减少，主要商业面积集中在顺德、桂城及南海东部；
办公地块明显不足；
南海土地成交面积大幅减少，三水、高明增加明显；
2005年，佛山总出让土地面积中有351.65万平方米商住综合用地，占总用地的82%，再加上单一的居住用地38.66万平方米，两者之和就占了总用地面积的91%，商业、办公及其他用地（不包括工业）的面积只占8%，约36万平方米，比2004年的153.58万平方米的商业地产面积大幅减少。
禅城区2004年出让了季华路大福南路的沃尔玛商业地块，2005年只出让了05-CG14地块，面积6450平方米，总建约25000平方米，位于季华五路北侧、佛山市邮电局东侧。
禅城2005年出让土地中住宅用途占绝大多数。
2005年出让的商业地产大部分集中在顺德及南海，而南海主要集中在黄歧、桂城，顺德则分布在大良及容桂。
高明今年也出让了两块商业用地，总用地面积约为5.2万平方米。
今年的商业出让面积比2004年大幅减少，一些主要商业面积分布在顺德、桂城及南海东部，顺德2004年商业地产的开始起飞，今年延续这种趋势；
桂城的商业气氛在桂城成为中心居住区后日益浓厚，成为继季华路商圈后另一个新兴商业圈中心，而南海黄歧、大沥、盐步等镇区的商贸物流产业的成熟，也带动了专业商业地产的发展。
去年商业地产的出让大幅度的增长，使2005年的商业地产成为房地产市场上一个令人关注的热点。
单一居住用地
商住综合
商业及办公
其他
禅城
64.55
0.64
顺德
9.66
113.02
11.94
0.99
南海
29
33．91
17.7
高明
24.52
5.27
三水
115．65
总计
38.66
351.65
35.55
比例
9%
82%
8%
1%
在区域分布上，禅城今年推出的土地面积基本和去年持平，但成交宗数比去年多，今年有一批中小地块推出市场，这些地块的出现对禅城住宅市场偏向大户型、高端化的楼市供应结构有相当好的调节。
产品类型及档次出现多种选择，楼市价格有望得到平抑。
顺德延续一贯稳健的作风，总出让地块面积和宗数都有一定程度的下降，出让的单一地块面积规模和成交价格都有不同程度的增长。
南海今年成交的土地面积比去年大幅下降，不排除在笔者完成本文之前，南海土地统计机构未来得及上传数据，但从12月20号以前成交的土地来看，大面积地块并不多，2004年的中海黄歧地块以及南海碧桂园地块都超过40万平方米。
只有华创集团取得的丹灶地块面积超过20万，其余地块都在10万以下，相反2005年的三水土地市场推出了一些面积巨大的地块，2006年的三水房地产市场大盘迭出，恒达花园、绿湖爱伦堡花园和丽日的天鹅湖等项目都将于2006年推出市场。
2005
宗数
成交总净用地面积（万平方米）
4
71.58
66
52
156.6
43
135.76
263
272.13
249
80．68
11
32．17
3
77.53
322
577．84
303
430．26
3、土地市场热点分析
2005年佛山土地交易热点
区域
地块编号
位置
规划净用地面积（平方米）
容积率
总建筑面积（平方米）
价格
楼面地价（元/平方米）
开发商
项目名称
05E
文华路东、彩虹路南
55557
1.8
100002.6
1.006亿
1431
广州力迅
05F
文华路东侧、绿景路南侧
200928
361670.4
7．31亿
2021
雅居乐
05-CG15
禅城区华阳路西侧、深宁三路南侧
13292
23925.6
4414万
1844
佛山建业地产
05H
禅城区澜石三路（规划中）以南,文华南路（规划中）以西
99550
2.5
248875
2.91亿
1169
长盛房地产
2005—004
高明荷城街道办大德路以东
200000
360000
8505万
236
个人竟买
911
佛山市高明区荷城街道沧江路以南，文化馆以西，高明一中（初中部）以北，秀丽河城雕公园以东
25417.9
2.8
71170.12
3700万
519
高明区能信房地产开发公司
桂城
2005-G287
南海区桂城街道南一路西侧
55133.37
2.2
121293.414
1.36亿
1112
个人竟买人
2005-G298
狮山镇松岗商业大道“大步田”（土名）地段
99353.88
2.4
238449.312
7450万
312
百越地产
2005-G044和2005-G045
南海区丹灶镇仙岗村委会仙岗经济社“沙教岗”地段\丹灶镇仙岗村白水塘经济社“桥地岗”地段
226442.41
4460万元
13.1万/亩
华创集团
名都畔山别墅
2005-G067
大沥镇黄岐北村公路地段
52175.67
8350万元
106.6万/亩
钜隆实业
碧水湾
西南街道十三小区
151381
3.25亿元
142万/亩
恒达地产
恒达花园
西南街道三水中学初中部北面靠近教育路临街1号、2号地块
1920.4
5
9602
1450万
1510
黄华章\朱国原
2005年05F地块成为禅城土地市场的热点，多家实力雄厚的开发商参加了该地块的竟拍，最后雅居乐集团以7.31亿击败各路好手取得该地。
此地块的出让总价创下禅城区土地出让价格的记录，平均楼面地价达到2021元/平方米，仅次于龙光天湖郦都地块。
12月底推出的05H地块，由于所处的地理位置而受到关注。
此地块位于东平河北，此地块的推出被看做未来中心组团一河两岸的新中心居住区开发的前奏，此地块的成交情况如何牵动着未来楼市热点区域的走向，因而倍受关注。
最后被一本地开发商长盛地产取得，此地块的成交价格之低出于一些市场人士的估计，平均楼面地价1169元/平方米，可以看出开发商对目前地块环境、生活配套、交通道路等因素的考虑，也看出开发商对未来楼市走向的谨慎。
南海桂城将于2006年初推出两块土地，面积都超过20万平方米，一块位于南海区桂城87、90区，一块位于南海区桂城A14、A15街区，两大地块分别位于千灯湖和南海家天下旁，一地块周边配套完善、环境优美，一地块交通便利、商业气氛浓厚。
此两块地的推出立刻受到开发商的关注。
12月13日，南海区土地交易中心举行了2005-G287地块（简称“G287地块”）的国有土地使用权的拍卖活动。
位于南海区桂城南一路西侧G8街区的G287地块由8600万元底价起拍，G287地块最终由1号竞买人以1.36亿元竞得，其成交价高出拍卖底价58％之多。
12月27日，大沥镇将公开拍卖200多亩的房地产用地。
本次推出的200亩房产用地分别由大沥体育中心地块、盐步二轻厂地块和金雅轩以西地块组成，位于大沥镇东部。
在12月底狮山镇举行了南海狮山组团城市建设项目推介新闻发布会，会上向各方客商推介了总投资超过50亿的招商项目，其中有两个五星级酒店项目，四个别墅及住宅项目。
在南海完成行政区域重新划分，狮山成为松岗、官窑、小塘区域的中心城市，第二产业，尤其是汽车配套产业链在狮山的形成，带动了外地人口的增长，也给狮山房地产业的发展提供了一个很好的机遇。
顺德将于2006年初推出的大良南区18号地块、勒流镇伦桂路与珠二环交叉处地块、顺德区新城区德胜路北C05地块都较受关注。
三水继去年拍出海畔名苑地块后，2005年的土地市场动作频频，先是恒达地产以3.25亿取得西南街道十三小区地块后，又将推出佛山市三水区西南街道江南新区1号86.94亩商业用地以及2号4096.91亩城镇混合住宅用地中的3578.82亩的国有土地使用权，加上原来的三水千叶花园、绿湖爱伦堡花园、丽日天鹅湖等项目，三水的土地出让面积大幅度增加，价格也跃上一个新高。
4、未来土地供应及后市影响
2004年的土地市场推出的大型地块造成了2005年底房地产市场供应量大增的局面，今年出让的土地总面积稍微下降，主要是南海土地成交面积大幅减少，但高明、三水增加明显，土地成交面积的变化极大地影响着这几个区域市场的供求关系。
2005年推出的中小地块明显增多，地块特点及市场需求将使中小紧凑式户型增加，开发档次和产品类型越发丰富，热点区域价格仍然高企，但价格过快上涨得到一定的抑制，新的开发热点兴起，土地供应的空间分布更加分散，佛山房地产市场从土地供应方面有步骤有计划的推出，保证了未来的土地供应，也很好地满足了市场需求，佛山房地产市场在调整中发展。
四、佛山普通住宅市场分析
佛山普通住宅市场供应和需求相对平衡，但市场供应增长快。
2005年底住宅市场供应有一个放量，市场需求相对稳定，住宅市场吸纳率逐渐变小；
顺德住宅市场升势明显，禅城、南海市场保持平稳，高明市场异军突起，三水市场受制稍缓。
平均户型面积逐渐变小，市场理性回归。
佛山2005年普通住宅批准预售面积为521.04万平方米，相比去年同期增长36.5%，单第三季度批准预售面积就为224.75万平方米，环比增加差不多一倍。
在2005年底普通住宅的市场供应量大幅度增长，其中高明批准预售面积增长最快，同比增长3.5倍，其他区也有不同程度的增长。
佛山2005年普通住宅的销售面积为648.2万平方米，同比增长17%，市场吸纳率124%，市场需求略高于市场供应，供应和需求相对平衡。
但批准预售面积的增长率远远大于市场销售面积的增长率。
2004年1季度
2004年2季度
2004年3季度
2004年4季度
2005年1季度
2005年2季度
2005年3季度
2005年4季度
A:
销售面积（万平方米）
127.31
285.73
437.17
553.14
136.78
320.17
487.32
648.20
B:
批准预售面积（万平
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