份佛山市房地产市场报告.docx
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2012年9月份佛山市房地产市场月报
佛山房地产市场月报
2012年9月
注：
本报告数据来源于佛山及各区建设局、国土局，由我司市场研究部统计整理，并加以分析。
目录
目录 2
一、政策法规与城市建设 3
1、央行表示将继续维持稳健货币政策 3
2、楼市限购力度不会减弱房产税将加速推出 3
3、限购执行2年成效明显住建称不会取消也难扩围 3
4、二手房回暖，新房“金九银十”难达预期效果 3
5、住建部等多部委频繁表态防止10月份房地产过热 3
6、广州在全国率先推出限售异常高价住宅政策 4
7、佛山楼市节前供应大增“银十”楼市或难媲美五月 4
8、佛山9月房企掀起“抢地大战” 4
9、15.8亿万科再下一城顺德“总价地王”诞生 4
10、顺德三千新货决战双节黄金周万保率先打响价格战 5
二、一级市场供应状况 6
1、9月份成交土地汇总 7
2、成交地块区位速递 9
3、10月份土地供应前瞻 10
三、二级市场供求分析 12
1、佛山住宅市场供求分析 12
2.1禅城 14
2.2南海 16
2.3顺德 18
2.4三水 20
2.5高明 21
2012年9月份高明区住宅供求月度成交情况 21
佛山市场供需分析小结 22
四、禅桂重点楼盘情况 23
五、九月份佛山市房地产市场分析总结 23
2/25
2012年9月--佛山市房地产市场月报
一、政策法规与城市建设
1、央行表示将继续维持稳健货币政策
央行在第四季度对货币政策基本处于观察期，当前货币政策大规模放松的空间也非常小，央行将采用大额逆回购的方式来输送流动性，应付银行业间资金紧张局面。
政策朝放松方向的调整还会继续。
【无极观点】：
货币政策大规模放松目前已是几乎不可能了，也就牵一发动全身，间接为楼市惨淡的销量雪上加霜。
2、楼市限购力度不会减弱房产税将加速推出
“中国房地产价值论坛”在北京召开，住建部政策研究中心副主任王珏林在会上称，房地产限购政策不会改变，房产税试点将加速推出。
”
【无极观点】：
限购力度不会虚弱，说明了住建部对象偶的决心。
房产税的加速推出进一步严格控制了房产市场的交易。
促进了楼市的健康发展，却也对楼市泼了一盆小冷水。
3、限购执行2年成效明显住建称不会取消也难扩围
住建部政策研究中心副主任王珏林在9月27日“中国房地产价值高峰论坛”上透露，限购政策在稳定市场方面发挥了重要作用，未来将不会改变。
【无极观点】：
依旧对房产市场进行强力的宏观调控，限购力度应该不会在加大，但是期望政策取消也不太可能了。
4、二手房回暖，新房“金九银十”难达预期效果
央行近期的连续降息进一步提振了市场预期，使得刚性需求加快了入市步伐，各地二手房销量也由此出现明显回升。
不仅是一线城市，越来越多的二线城市二手房市场也加入到回暖之中。
包括北京、上海、佛山多地的二手房销量大幅上升。
【无极观点】：
中央调控下，放松调控的地区将会被问责。
“金九银十”这些重要的金秋丰收季倍受影响，可能会导致出现“铜九铁十”的悲惨现象。
5、住建部等多部委频繁表态防止10月份房地产过热
国土部发文表示，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，同时跟踪拿地密集企业的开发节奏，杜绝行为。
【无极观点】：
房产市场最近不利好，为了防止发展商囤地等市场回暖再发市，国土局也出手干预土地市场，维持秩序，帮助房产市场健康发展。
6、广州在全国率先推出限售异常高价住宅政策
针对个别网民反映广州市国土房管局对珠江新城等区域个别楼盘采取限制预售规模措施的情况，市国土房管局回应：
对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施是必要的，也是必须的！
【无极观点】：
限购已经出台多时，现在广州更带头推出限制异常高价住宅。
房产市场又再一次被调控。
7、佛山楼市节前供应大增“银十”楼市或难媲美五月
随着中秋、国庆黄金周假日的来临，不少项目抢先加推务求抢占市场，加上不少在售项目对库存货量提供了不同程度的折扣优惠，因此对全市的成交量起到一定的刺激性作用。
进入8、9月份后，佛山楼市成交明显较之前降温。
到了9月中下旬，“金九”态势仍一直难以显现，“金九”楼市温度并没有预期火热。
【无极观点】：
“金九”的确失去了往日应有的金光，9月楼市成交量并没有想象中理想。
各方人士都翘首盼“银十”，但展望受到九月的影响，10月的交易量并不看好。
8、佛山9月房企掀起“抢地大战”
最近的土地市场炎热像夏季。
日前，来自上海的绿地集团一举拿下禅城区的“顺德公”地块，万科PK掉保利拿下顺德德胜商务区F06地块，而南海国土局也一口气推7块土地……种种消息让人不得不感慨，这个秋季，佛山土地市场有点忙。
【无极观点】：
趁着“金九”之际，“银十”将至的时候，各区大量推出地块，土地推新量大增。
其中还不乏“地王”的身影。
这也进一步加大了政府的财政收入，缓解了财政压力。
9、15.8亿万科再下一城顺德“总价地王”诞生
万科以158000万元竞得顺德德胜商务区最好地块，溢价率14.38%成交楼面价3488.66元/平米。
该地块位于德胜中路以南，观绿路以西地块，占地面积达11.3万㎡，起拍价为13.8134亿元。
【无极观点】：
顺德“地王”引来万科保利两大龙头集团围抢，证明顺德被大企业所看好其潜力与前景。
也连带性地吸引一大批企业进驻，顺德商机无限。
10、顺德三千新货决战双节黄金周万保率先打响价格战
为了冲击十一市场，保利借保利地产成立20周年之际，推出48套促销单位，最优惠的一套价格下调将近40万，其余的也有20万左右的优惠，幅度之大，令人咋舌，在均价方面，保利外滩的价格回调到6000-7000元/平方米，相比此前下降了大约1000元/平方米。
无独有偶，陈村的万科缤纷四季，近期打出每平方米7800元/平方米的广告，相比之前的售价，调低了将近2000元/平方米。
【无极观点】：
保利万科“土地战”刚打完，楼房价格战又继续开火，大幅度降价优惠，这正是购房者最喜闻乐见的好事了。
8/25
二、一级市场供应状况
商业用地、住宅用地均有所成交
区域
宗数
面积（万㎡）
成交金额（万元）
消化率
成交宗数
流拍宗数
成交面积
流拍面积
禅城
1
2
634
1120
43887.06
33%
南海
4
0
82.6
0
61642
100%
顺德
2
0
12.34
0
159950
100%
三水
4
0
270
0
134102
100%
高明
——
合计
11
2
998.94
1120
399581.06
85%
土地成交情况来看，
本月佛山市五区地块成交共有11块，其中商业金融为零、住宅用地占8块和商住用地占3块。
9月份佛山土地市场成交宗数有所增加，其中仅三水区出现零地块成交，全市共成交399581.06万㎡，土地消化率85%；
佛山土地市场总成交面积环比8月份增加140.58万㎡，环比上升16%。
1、9月份成交土地汇总
宗地号
土地位置
土地用途
净用地面积㎡
容积率
交易价格（万元）
中标单位
交易时间
楼面地价
（元/m2）
禅城区
佛禅（挂）2012—015
季华六路北侧、镇安西路东侧
商住
63461.68
6.0
43887.06
绿地地产
9月5日
1152.59
佛禅（挂）2012—016
南海大道东侧、同济东路南侧
居住、商业、办公、文娱
99717.41
2.8
55429.71
流拍
10月10日
佛禅（挂）2012—017
禅城区季华七路以北
商业办公、文化娱乐
12304.96
6.0
11730
流拍
10月12日
南海区
佛南（挂）2012-039
西樵镇官山城区江浦东路
商住
41234.1
2.5
3104.22
煜盈投资、张旋鉴、陈进庆、吴国佳、梁玉燕、罗仲高、张昭功
9月5日
3104.22
佛南网（挂）2012-005
大沥镇钟边村北—村民小组地段
商住
19735.5
2.8
2380.8
黄国举、周林峰、李达禾
9月13日
2380.8
佛南网（挂）2012-006
大沥镇盐步河东虎榜经济社“东三路”地段
商服
2973
3.5
2402.58
和华盛世
9月17日
2402.58
佛南（挂）2012-043
九江镇下西村地段
商住
18648
3.8
1973.68
南海恒轮投资、
南海聚丰置业
9月28日
1973.68
顺德区
111111-401
顺德新城德胜商务区F06地块
商住、公共用地
113223.93
4.0
158000
万科企业
9月11日
3488.66
094126-058
容桂街道华口居委会华天西一路以西、华天路以北地块
商服
10153.74
1.5
1950
城业投资
9月26日
1280.32
三水区
佛三（挂）2012-007
大塘镇连滘村委会“矮岗”（土名）
住宅、商服
70000
2.7
7350
罗祖晚
庄奕武
李志波
9月13日
388.89
佛三（挂）2012-010
云东海旅游经济区内西南林果场地块4之二
住宅、商服
139138.6
2.0
88144
农村信用合作社
9月27日
3167.49
佛三（挂）2012-011
云东海旅游经济区内西南林果场地块4之三
住宅、商服
60944
2.0
38608
农村信用合作社
9月27日
3167.5
2012年9月--佛山市房地产市场月报
2、成交地块区位速递
南海区
佛南（挂）2012-005
由黄国举、周林峰、李达禾以2380.8万元拍得。
地块位于大沥镇钟边村北—村民小组地段.地块面积为41234.1万平方米。
容积率2.8楼面地价2380.8元/㎡
佛南挂2012-005
顺德区
111111-401
111111-401
由万科企业以158000万元拍得。
地块位于顺德新城德胜商务区F06地块。
地块面积为10153.74万平方米。
容积率4.0。
楼面地价：
3488.66元/㎡
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2012年9月-佛山市房地产市场月报
3、10月份土地供应前瞻
宗地号
土地位置
土地用途
占地面积（㎡）
建筑密度
容积率
交易方式
起拍价（万元）
交易时间
顺德区
124097-190
大良街道五坊拆迁安置区2号地块
居住用地
233.33
≤100%
≤4.0且＞1
挂牌
起始价：
190
2012-10-10
143085-110
大良桂畔海南岸拆迁安置区36-3号地块
居住用地
254.34
≤100%
≤4.0且＞1
挂牌
起始价：
239
2012-10-10
143086-323
大良桂畔海南岸拆迁安置区31-2号地块
居住用地
129.59
≤100%
≤4.0且＞1
挂牌
起始价：
119
2012-10-10
143086-400
大良桂畔海南岸拆迁安置区30-2号地块
居住用地
245.11
≤100%
≤4.0且＞1
挂牌
起始价：
231
2012-10-10
138097-438
大良北区市场拆迁安置区规划之一地块
居住用地
207.77
≤100%
≤4.0且＞1
挂牌
起始价：
218
2012-10-10
119139-426
大良科技工业园A区中-15-6号地块
居住用地
6969.22
≤45%
≤3.3且＞1
挂牌
起始价：
1422
2012-10-10
183076-038
北滘镇林港路二围1号地块
商金
3196.59
≤40%
≤4.5
挂牌
起始价：
2143
2012-10-10
195018-020
乐从镇乐从南区07-1号地块
商住
85940.19
≤30%
＞1.0≤3.5
挂牌
起始价：
93675
2012-10-22
183097-411
北滘镇广珠西线高速公路以东1号地块
商金
96952.51
≤48%
≤4.45
挂牌
起始价：
51628
2012-10-17
123094-178
大良街道南区27-4-11号地块
居住用地
202.3
≤100%
≤4.0且＞1
挂牌
起始价：
228
2012-10-24
123094-177
大良街道南区27-4-10号地块
居住用地
163.45
≤100%
≤4.0且＞1
挂牌
起始价：
183
2012-10-24
123094-176
大良街道南区27-4-9号地块
居住用地
163.45
≤100%
≤4.0且＞1
挂牌
起始价：
183
2012-10-24
123094-175
大良街道南区27-4-8号地块
居住用地
163.45
≤100%
≤4.0且＞1
挂牌
起始价：
183
2012-10-24
123094-174
大良街道南区27-4-7号地块
居住用地
163.45
≤100%
≤4.0且＞1
挂牌
起始价：
183
2012-10-24
123094-173
大良街道南区27-4-6号地块
居住用地
163.45
≤100%
≤4.0且＞1
挂牌
起始价：
183
2012-10-24
123094-172
大良街道南区27-4-5号地块
居住用地
163.45
≤100%
≤4.0且＞1
挂牌
起始价：
183
2012-10-24
135102-048
大良街道云近东区32号地块
商住
52114.46
≤40%
≤3.0
挂牌
起始价：
46779
2012-10-30
200088-101
陈村镇南涌佛陈路北侧地块之二
商住
56755.28
——
——
挂牌
起始价：
35756
2012-10-30
截止至本报告出时，
10月份佛山市一共推出了1块商服与17块住宅用途地块，均为顺德区供应；
而禅城区、南海区、三水区以及高明区尚无地块推出；
三、二级市场供求分析
1、佛山住宅市场供求分析
供应面积方面
9月份全市住宅供应量为187.01万㎡，基本与上月持平，同比上年增幅37.1%；传统销售旺季“金九”的供应量延续上月的火爆程度。
成交面积方面
9月全市成交面积为64.11万㎡，与上个月（除去三水区成交面积）相比上升4.31万㎡；9月是传统的销售旺季，但今年的“金九”佛山楼市环比上月成交面积仅上升9.68%，上升幅度不大，并没有预期中的火爆；同比去年上升55%，同比去年严厉调控政策环境下，佛山楼市已经开始回暖。
成交均价方面
9月份佛山市住宅成交均价为8631元/㎡；环比上月上升11.31%，同比上升8.27%。
在目前的房地产市场环境下，房价依然处于较高水平。
注：
由于8月份三水区地产官方网站维护，导致无法获取8月份各方面成交数据；以上数据均在减除三水区的情况下计算。
总供应量微增，全市量价齐升
供应方面
9月份禅城、南海、顺德、三水、高明五区商品房总供应量为187.01万㎡，环比8月的185.9万㎡供应量微增；本月佛山五区供应量除南海区与高明区外，其他区域均环比上月有所上升。
本月三甲排行：
南海区（117.13万㎡）、顺德区（34.3万㎡）、禅城区（22.73万㎡）；其中南海区供应量连续4个月占全市五成以上，本月供应量垫底为高明区（1.62万㎡）；
高明、三水依旧未走出楼市低迷现状。
成交方面
9月全市成交64.11万㎡，环比8月（除去三水区成交面积）上升7.37%，顺德区以29.4万㎡已连续5个月领跑佛山楼市成交面积，本月成交量垫底为三水区（1.35万㎡）。
均价方面
9月份的均价为8631元/㎡，环比上月7754元/㎡上升11.31%。
2、佛山各区住宅市场供求分析
2.1禅城
（1）2012年9月份禅城区住宅供求月度成交情况
供应上升，量升价跌
新增预售方面
9月禅城商品住宅新增面积为22.73万㎡，环比上月增幅8.44%，同比去年9月上升20.3%，新增套数2501套；其中【星星华园国际花园】新增727套公寓，为本月禅城区新增之首，新增面积为5.72万㎡，1座、2座公寓产品取得预售许可证，目前推出2座，1座尚未开售。
成交面积方面
9月禅城区住宅成交面积约11.21万㎡，环比上月上升18.37%，同比去年9月激增77.09%；自今年5月份以来，禅城区成交面积处于较高成交量水位，禅城楼市回暖迹象明显。
成交均价方面
9月禅城区成交均价为9255元/㎡，环比8月份微降1%，基本持平；同比去年9月降幅5.14%；成交均价企稳。
均价稳定，表明禅城楼市处于较为平稳的状态，无大升大降情况产生。
预计，“金九”之后，禅城楼市在“银十”依旧会保持平淡，维持此平稳的状态。
（2）2012年9月份禅城区住宅供求日度成交情况
从禅城区的日度成交来看，9月禅城区日度成交量环比8月有所回升，日均成交约为40套，环比增加4套；纵观全月，日度成交量起伏较大，其中本月26日出现82套的成交量成为本月最高成交量，本月最低成交量为10日的13套。
从均价来看，本月禅城区日度成交均价波动幅度较为平坦，均价在8000—14000元/㎡水平之间。
其中本月19日均价13069元/㎡为本月最高成交均价，最低成交均价出现在本月4日，成交均价为8074元/㎡。
2.2南海
（1）2012年9月份南海区住宅供求月度成交情况
供应回落，量价齐升
新增预售方面
9月南海区新增预售面积为117.13万㎡，环比上月降幅14.18%；同比去年9月份增幅61.45%，新增套数共计9882套。
预测，由于8、9月份新增预售面积激增，10月南海区供应面积会有较大幅度下降，以适应市场消化速度。
成交面积方面
9月南海区住宅成交面积约18.41万㎡，环比上月增加4.54万㎡，同比去年9月增幅25.92%；南海区住宅成交面积经历了前几个月的持续下降，本月楼市成交面积迎来了反弹，但是始终没有达到今年5、6月份的火红程度。
成交均价方面
9月成交均价9284元/㎡，基本与上周持平，同比去年9月降幅为2.0%。
（2）2012年9月份南海区住宅供求日度成交情况
从南海区的日度成交来看，纵观9月份全月，日均成交约为53套，环比上月日均成交增加12套；本月最高日度成交量为28日的147套，最低日度成交量为9日的19套。
从日度成交均价方面看，本月南海商品住房大部分均价处于在6800-12000元/㎡左右;本月日度成交均价之首为14日的11859元/m2，日度成交均价最低为25日的6842元/m2。
2.3顺德
（1）2012年9月份顺德区住宅供求月度成交情况
注：
顺德区的成交面积与均价已按建筑面积换算
供应激增，量跌价升
新增预售方面
9月顺德区新增预售面积为34.3万㎡，环比大幅度增加16.07万㎡，与去年同期相比，新增面积上升22.5%；新增套数共计3433套，传统销售旺季“金九”，顺德区新增预售迎来了触底的反弹。
成交面积方面
9月份顺德区商品住宅成交面积为29.4万㎡，环比上月微降1.2万㎡，与去年同比上升近1倍；顺德区连续5个月成交量保持较高的水平，房地产市场持续回暖。
成交均价方面
9月份顺德区成交均价为8546元/㎡，环比上升24%；同比去年9月上升27.61%；本月顺德区楼市房价上升到自上年9月以来的最高点，而成交面积处于较高水平，楼市出现回暖现象。
（2）2012年9月份顺德区住宅供求日度成交情况
从日度成交量上看，9月顺德区日度成交量为约为115套，环比上月增加9套，其中本月最高日度成交量为8日的281套，最低日度成交量为16日的31套。
从成交均价上看，本月顺德区日度成交均价起伏较大，日度成交均价维持在5400-22000元/㎡之间；纵观全月，最低均价去到5497元/㎡，最高均价去到21234元/㎡；
2.4三水
2012年9月份三水区住宅供求月度成交情况
由于三水区房地产官方网站无法显示数据，导致2012年8月份三水区房地产成交信息无法正常获取。
供应激增，量跌价稳
新增预售方面
9月三水区新增面积为11.2万㎡，环比上月激增3倍；同比去年降幅17.65%；本月三水区楼市新增预售面积激增，楼市新增预售出现回暖迹象。
成交面积方面
本月三水区楼市成交面积为1.35万㎡，同比去年9月下降56.31%；本月三水区楼市成交面积有所低迷，楼市出现萎缩现象。
成交均价方面
本月三水区楼市成交均价为5907元/㎡，同比去年9月涨幅13.07%，房价处于稳定状态。
2.5高明
2012年9月份高明区住宅供求月度成交情况
由于高明区房地产官方网站无法显示数据，导致12年5月房地产成交信息无法正常获取
供应回落，量价齐跌
新增预售方面
9月份高明的新增面积是1.62万㎡，环比上月急降4倍多，同比降幅50.15%；
成交面积方面
9月份高明区成交面积为3.74万㎡，环比上月降幅15.4%，同比增幅85.1%；虽然环比有所下降，但是依然高于去年同期水平，楼市趋于稳定。
成交均价方面
9月高明区住宅成交均价为5184元/㎡，环比上月微降9.8%，同比微降1.3%。
佛山市场供需分析小结
——“金九”不金，发展商寄望“银十”——
9月份佛山土地市场交易量有所回升，佛山五区推出土地宗数13宗，成交11宗，土地消化率为85%；住宅方面，9月份供应量、成交量和成交价格均有所上升，但是传统销售旺季并没有赶超今年5、6月份的红红火火。
本月佛山房地产市场主要表现为：
土地方面
佛山土地市场本月推出了13宗土地，相对上个月新增土地的情况上看：
五区新增土地除高明外均由上升，只有禅城出现了流拍，土地消化未能达到100%。
而借着金秋9月，各区也趁机推出土地，希望可以招进大企业投资，各种地王纷纷出现。
土地市场一片利好。
成交方面
传统的销售旺季“金九”，成交量并没有达到想象中的预期效果，虽然略胜于去年同期的水平，但是相对于今年的5、6月份，仍然可望而不可及。
相比于“金九”，预计“银十”的成交量会保持稳定，火爆场面难以出现。
均价方面
9月份成交均价为8631元/㎡；环比上月上升11.31%，同比上升8.27%。
传统的销售旺季“金九”，房价依然保持着较高的水平，部分置业者重拾观望的态度。
综上
佛山楼市在9月份的成交量环比与同比均有所上升，虽然还远远不及火红的5、6月份，但是成交量还是处于较高的水平；而成交均价呈现上升趋势，相信今年火红的5、6月份给开发商带来了资金的回笼是房价不降反升的原因之一。
无极认为
今年传统销售旺季“金九”的成色不足，原因之一为较之前的市场利好环境释放了一部分刚性需求，部分开发商提前完成销售目标，资金得到回笼，导致楼市房价不降反升，加上各发展商为备战“金九”，导致8、9月份新增供应面积激增
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