珠海土地市场总结报告Word格式文档下载.doc
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13
137.29
389.87
表2：
2006年珠海市国有土地出让情况
8
71.2600
139.14
2
19.91
11.77
10
91.17
150.91
表3：
2005年珠海市国有土地出让情况
12
49.3184
116.14
8.3
3.12
14
57.6184
119.26
注：
表中数据主要来源于广州管理总部发展部整理的珠海土地出让汇总表，基本上包括了珠海市政府公开出让的所有土地，基本能够反映珠海市土地市场的状况，下同。
由表1、表2、表3可知，珠海每年出让的土地数量并不多。
但是出让的总面积逐年上升，2007年全年出让住宅和商业办公用地面积为137.29万平米，出让地块规模较大。
商业办公用地出让面积相较居住用地逐年上升更快。
二、2007年全年珠海土地成交情况
2007年，珠海政府出让并成功交易了5块商住地块，4块商业办公地块。
其中，香洲区的土地交易面积占了一半，预计明后两年香洲区的土地交易量将达到顶峰，而斗门区和金湾区的土地交易量会逐年上升。
表4：
2007年珠海商住用地成交情况
编号
地块位置
所属区
地块面积（平米）
建筑面积
成交价（万元）
楼面地价（元/平米）
竞得人
珠国土储2007-01
前山河西岸、前山大桥南侧
香洲区
272218.74（其中S1=110639.49、S2=20197.08、S3=19440.37、S4=47965.30、S5=73976.50、）
603893.655
464998.11
7700
中信华南（集团）有限公司
珠国土储2007-03
洪湾工业片区南湾大道南、香工路西侧
89397.14（其中S1=39555.01、S2=49842.13）
178794.28
26819.14
1500
中邦置业集团有限公司
珠国土储2007-06
金湾平沙镇升平大道北侧
金湾区
126324.7
252649.4
24538.57
971
珠海市广拓置业有限公司
珠国土储2007-07
高栏港经济区南港西路北侧
高栏港经济区
20001
40002
4320.22
1080
珠海市恒宇发展有限公司
珠国土储2007-08
斗门区白蕉镇金碧丽江东侧
斗门区
147653.31
265775.958
29501.13
1110
655594.89
1341115.29
550177.2
4102
表5：
2007年珠海商业办公用地政府出让及成交情况
地块面积
（平米）
建筑面积（平米）
成交价
（万元）
珠国土储2006-12
斗门区井岸镇尖峰南珠峰大道西侧
94110.84（其中：
酒店（S1）49519.3，商业、会展（S2）44591.54）
112933.008
9034.64
800
万事益有限公司
珠国土储2007-02
前山三台石路南沿河路东侧
86161.02（其中S1=23831.35S2=43168.89S3=19160.78）
387308.58
67779.00
1750
珠海市广逸咨询服务有限公司
珠国土储2007-04
三灶镇唐人街市场东侧
4019.7
18088.65
1555.62
860
广州市正地房地产发展有限公司
珠国土储2007-09
万山海洋开发试验区桂山岛十三湾联检大楼道路与海滨大道北段交界处北面
2000
600
400.00
6667
中国石油天然气股份有限公司广东销售分公司
186292
518930
78769.266
1518
1、区域结构分析
2005年—2007年珠海市各区域住宅（商住）用地政府出让面积（单位：
万平米）
年度
区域
2005
2006
2007
46.11
54.32
46.95
147.39
10.74
14.77
25.5
3.2
6.2
20.53
29.93
49.32
71.26
82.25
202.82
由表5可知，香洲区的商住土地出让面积在逐渐减少，而其他两个区的出让面积在逐年快速增加。
主要原因是香洲区发展比较早，而其他两个区现在发展的相对来说比较快。
表6：
2005年——2007年珠海市各区域商业及办公用地政府出让面积（单位：
18
46.22
9.4
9.41
0.4
27.82
56.03
从表6可知，2005年—2007年珠海市商业及办公用地政府出让区域依然以香洲区为主，而其他两区也在加大出让力度。
2、成交价格分析
表7：
2005年—2007年珠海市政府出让住宅（商住）用地的成交价格
总建筑面积
（万平米）
成交金额
楼面地价
（元/平米）
73.09
96.74
1324
107.24
279.66
2608
134.11.
550,177.2
2007年，珠海市政府出让住宅（商住）用地的平均楼面地价为4102元，相比上年有很大幅度的上升。
主要是位于前山河西岸、前山大桥南侧的珠国土储2007-01，总面积为272218.74平方米，成交楼面地价达7700（元/平方米），这样拉升了整个楼面地价。
表8：
2005年—2007年珠海市政府出让商业及办公用地的成交价格
平均楼面地价
7.71
2490
51.89
78,769.27
2006年，政府推出位于珠海万山海洋开发试验区东澳岛大小竹湾（大竹湾南面），占地16.35万平米的酒店地块，结果却因故推迟挂牌报价，导致2006年没有商业地块成交。
从2005年和2007年的成交地价来看，下降了接近900元。
三、经典案例
2007年9月28日，珠海市国土资源局将对编号为珠国土储2006-12、2007-01、02、03、04、05、06、07、08、09号等10宗国有土地使用权公开挂牌出让。
其中比较典型有珠国土储2007-01地块。
按照《珠海市城市规划条例》，中心城区不再供应房地产用地，又由于前山河改造工程，使此次政府推出的前山片区的地块成为开发商在市区争夺的大蛋糕。
位于珠海前山河沿岸黄金地段的01地块，在万科、仁恒、绿景、中信、中化方兴及中邦等大开发商的角逐下，经过77次举牌最终中信华南以7700元/平米的楼面地价获得此地块，刷新了珠海地价最高记录，地块位于华发新城和世纪城之间，地形较为方正，周边配套成熟，随着一河两岸改造的实施，前山住宅环境大大改善。
四、土地交易特点
从地理位置来看，出让地块逐渐从香洲区转移到金沙区和斗门区。
从成交价格来看，最高的成交楼面地价是位于前山河西岸、前山大桥南侧的珠国土储2007-01地块，达到了7700元/平米，其起始底价3000也是最高的，显然与其优越的地理有关。
但总的来说最终的成交楼面地价基本上较起始楼面地价升幅不大，部分更以起始楼面地价成交。
另外还有一些地块因为报价没有达到政府保留价而流拍，导致过段时间再次推出市场出让。
可见珠海的土地市场竞争还不是特别激烈。
五、土地价格趋势
香洲区的楼面地价远远高于其他两个区，而斗门区与金湾区的楼面地价亦呈上升趋势。
根据珠海市的经济发展和城市规划，预计三个区的地价仍有上升空间，而斗门区与金湾区的上升空间则更大。
六、2007年底土地市场新变化
2007年10月－12月期间，珠海市没有一手土地推出市场，因此年底土地市场暂时没有对政府宏观调控政策显示出反应。
从整体上看，珠海市第三季度土地市场较为平稳，与上半年相比供应的地块为政府集中出让，规模大、综合性用途地块面积较大，而用于酒店及商务则相对较小。
由于市区地块的稀缺行，此次2007-01地块最高地价达到7700元/平方米，与去年地王价格翻了一番。
而西区供应地块中，起始楼面地价除了用于酒店的地块外，价格主要分布在800－1100元/平方米之间。
与上半年成交价格相比，差距拉小了，竞拍成交后价格增幅在400元/平方米左右，除2007-01地块外，其他地块竞拍价升幅不大。
从第三季度土地供应来源看，市区可建用地减少，而西区供应较多。
可见，西区将成为未来的投资建设和城市发展热点。
七、主要竞争对手获得地块情况
表9：
珠海市市场中主要竞争对手的土地储备
开发商
所在区域
项目名称
项目状况
建筑规模（万㎡）
外埠品牌项目
方圆集团
新香洲
云山诗意
在售
仁恒置业
仁恒星园
在售，二期已开工
35
拱北
仁恒海滨中心
预热，未开工
23
中化方兴地产
唐家湾
每一间花园
远大集团
远大·
美域
吉大
原日东烂尾别墅
15
绿景地产
凤凰山一号
预热
11
新加坡雅科本
明星大厦
预热，预计09年初交楼
5
时代地产
前山
时代廊桥
预热，已开工
12.3
金湾
西湖新城项目
32.0
保利地产
夏村改造
30
金地项目
山猪坑地块
中海地产
银坑项目
21.2
中港城置业
斗门
东方威尼斯
110
祥祺集团
金湾一号
预热，一期明月湾已开工
14.0
金地集团
金地天大项目
10.0
万科地产
老香洲
金域蓝湾
9.2
珠海宾馆改造项目
新光地产
吉大旧村改造
粤财酒店旁项目
4
新世界地产
新世界海滨花园
3期8.5
和记黄埔地产
海怡湾畔4期
预热，即将开售
淇澳岛项目
预热：
未开工
20.0
/
大于400
本地品牌项目
华发股份
南湾
华发新城
1-4期售罄，5期将开工
80
华发世纪城
预热,一期将发售
05-13地块项目
预热,即将开工
70
里维埃拉地块
106
华发龙庭
预热，已开工，年内发售
11.5
中珠股份
中珠上城
预热，即将发售
28
合强项目
珠海国际大厦
中珠早晨
3.3
中珠飞跃小区
13.4
格力地产
格力广场
预热，一期已开工
46
五洲地产
五洲花城2期
50
大于500
总计
大于1000
就以上数据来看，我公司在珠海的住宅用地土地储备仅翠微项目约30万平米的土地储备，建议增加珠海市场的土地储备量。
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