饭店十年经营数据规划报告.docx
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饭店十年经营数据规划报告
XX饭店
十年经营数据规划
XX饭店地处市最黄金地段，酒店主营项目为常规客房和餐饮。
其他一楼天井区和顶楼露台区可用于出租营业。
酒店优势十分明显，所处地区也非常有生命力。
本计划根据饭店自身特性，经过多项论证和比较，选用一下方案，计划认为此为最佳方案。
现将计划元素罗列如下：
1、计划必须保证饭店中、长期可持续性发展的要求。
保证饭店在10年时间中在所在区域的核心竞争力。
2、计划直接将10年收回银行贷款本息为目标，进行相关数据的测算。
3、计划极力倾向饭店塑造精品会员式酒店的发展方向。
并认为相当的客房空间质量十分重要。
客房数量和餐位数合理比例十分重要。
4、计划对未来10年市场竞争方式，市场渠道演变趋势，旅游者消费审美取向等业内因素有充分考虑。
其他如政治、社会环境、不可抗力等不作相关探讨。
5、计划对饭店主观经营管理作乐观预测。
因涉及长期综合主体，不作细节操作的界定。
6、计划针对产品：
标准客房80间（套）。
底楼餐厅，餐位数120位。
天井租赁区
露台租赁区
一、客房
随着酒店市场竞争能力的不断完善，以及自我定位的日臻成熟，而逐步凸现酒店的精品特质。
同时，配合酒店正常更新的节奏。
将计划针对的10年度分为三个阶段。
（一）产品设置
第一阶段：
1-3年度
1、酒店开业初期。
2、客源主动选择性尚不充分。
3、低端客房作为进入市场的主打产品。
房型
数量
位置
比例
比例2
描述
普通标准房
40
2楼17间，3楼17间，4楼6间
50%
50%
房间宽大，闹中取静
普通大床房
24
4楼11间，5楼13间
30%
45%
房间宽大，视线良好
部分湖景，部分市景
高级大床房
12
6楼12间
15%
房间宽大，实现极好
部分湖景，部分市景
高级套房
3
6楼1套，5楼2套
5%
5%
杭城顶级套房
全城最佳湖景视线
豪华套房
1
6楼1套
总计
80
/
100%
100%
杭城首家黄金地段
极品酒店
第二阶段：
4-5年度
1、酒店逐步为市场认可，并具有相当知名度。
2、所在街区全国闻名。
3、酒店第一次内部更新装修（根据当时情况而定）。
4、大床房供不应求，高级房供不应求。
房型
数量
位置
比例
比例2
描述
普通标准房
34
2楼17间，3楼17间
42.5%
42.5%
房间宽大，闹中取静
普通大床房
17
4楼17间
21.25%
52.5%
房间宽大，视线良好
部分湖景，部分市景
高级大床房
25
5楼13间，6楼12间
31.25%
房间宽大，视线极好
部分湖景，部分市景
高级套房
3
6楼1套，5楼各2套
5%
5%
杭城顶级套房
全城最佳湖景视线
豪华套房
1
6楼1套
总计
80
/
100%
100%
黄金地段
知名极品酒店
第三阶段：
6-10年度
1、市场知名度极高，酒店形成独特传统。
2、精品酒店特征体现，形成固定客户群。
3、国内中产阶级消费方式风行，酒店审美取向趋于多元化。
4、酒店第二次内部更新装修（根据当时情况而定）。
房型
数量
位置
比例
比例2
描述
普通标准房
17
2楼17间
21.25%
21.25%
房间宽大，闹中取静
普通大床房
17
3楼17间
21.25%
73.75%
房间宽大，视线良好
部分湖景，部分市景
高级大床房
30
4楼17间，5楼13间
37.5%
房间宽大，视线极好
部分湖景，部分市景
俱乐部
大床房
12
6楼12间
15%
会所制管理，
只对会员开放
高级套房
3
6楼1套，5楼各2套
5%
5%
杭城顶级套房
全城最佳湖景视线
豪华套房
1
6楼1套
总计
80
/
100%
100%
黄金地段
极品会所酒店
（二）客房定价
第一阶段：
1-3年度
1、第一年度
房型
数量
挂牌价
Walk-in
旅行商
散客
团队
普通标准房
40
780
480
380
300
250
普通大床房
24
780
480
380
300
250
高级大床房
12
880
580
480
400
/
高级套房
3
1380
880
680
500
/
豪华套房
1
2880
1800
880
600
/
总计
80
/
/
/
/
/
（1）基于准四星级的挂牌价、Walk-in价格。
（2）基于同地段三星级的旅行商、散客、团队价格。
2、第二年度
房型
数量
挂牌价
Walk-in
旅行商
散客
团队
普通标准房
40
880
580
450
380
320
普通大床房
24
880
580
450
380
/
高级大床房
12
980
680
550
480
/
高级套房
3
1880
980
780
680
/
豪华套房
1
3880
1800
1080
880
/
总计
80
/
/
/
/
/
（1）基于四星级的挂牌价、Walk-in价格。
（2）基于同地段准四星级的旅行商、散客、团队价格。
3、第三年度
房型
数量
挂牌价
Walk-in
旅行商
散客
团队
普通标准房
40
880
580
480
400
团散同价
普通大床房
24
880
580
480
400
高级大床房
12
980
680
580
480
高级套房
3
1880
980
880
680
豪华套房
1
3880
1800
1080
880
总计
80
/
/
/
/
/
（1）基于四星级的挂牌价、Walk-in价格。
（2）微调旅行商、散客。
（3）取消团队价格，实行团散一体价。
第二阶段：
4-5年度
1、第四年度
房型
数量
挂牌价
Walk-in
旅行商
散客
团队
普通标准房
34
1080
780
580
450
团散同价
普通大床房
17
1080
780
580
450
高级大床房
25
1280
880
680
550
高级套房
3
2880
1580
1080
880
豪华套房
1
4580
2580
2080
1080
总计
80
/
/
/
/
/
（1）经过装修后，挂牌价、Walk-in价格一次性到位。
（2）旅行商价格达到四星级标准。
（3）散客价格适当上扬，幅度小于旅行商价格。
（4）实行团散一体价。
2、第五年度
房型
数量
挂牌价
Walk-in
旅行商
散客
团队
普通标准房
34
1080
780
580
500
团散同价
普通大床房
17
1080
780
580
500
高级大床房
25
1280
880
680
650
高级套房
3
2880
1580
1080
1080
豪华套房
1
4580
2580
2080
2080
总计
80
/
/
/
/
/
（1）挂牌价、Walk-in价格保持不变。
（2）旅行商价格保持不变。
（3）散客价格再次适当上扬，缩小和旅行商价格的价差。
高级房基本相同，套房一体价。
（4）实行团散一体价。
第三阶段：
6-10年度
1、第六年度
房型
数量
挂牌价
Walk-in
旅行商
散客
团队
普通标准房
17
1880
1080
610
500
团散同价
普通大床房
17
1880
1080
610
500
高级大床房
30
2580
1280
710
650
俱乐部
大床房
12
3080
1580
1080
750
高级套房
3
4880
3880
2080
2080
豪华套房
1
5880
4880
3080
3080
总计
80
/
/
/
/
/
（1）经过装修后，挂牌价、Walk-in价格一次性到位，达到五星级标准。
（2）旅行商价格微调上扬。
（3）标准客房散客价格保持不变，套房保持与旅行商价格的一体价。
（4）实行团散一体价。
2、第七年度
房型
数量
挂牌价
Walk-in
旅行商
散客
团队
普通标准房
17
1880
1080
650
550
团散同价
普通大床房
17
1880
1080
650
550
高级大床房
30
2580
1280
750
650
俱乐部
大床房
12
3080
1580
1080
750
高级套房
3
4880
3880
2080
2080
豪华套房
1
5880
4880
3080
3080
总计
80
/
/
/
/
/
（1）只对低端房的旅行商、散客价格进行微调。
3、第八年度
房型
数量
挂牌价
Walk-in
旅行商
散客
团队
普通标准房
17
1880
1080
700
550
团散同价
普通大床房
17
1880
1080
700
550
高级大床房
30
2580
1280
750
650
俱乐部
大床房
12
3080
1580
1080
750
高级套房
3
4880
3880
2080
2080
豪华套房
1
5880
4880
3080
3080
总计
80
/
/
/
/
/
（1）只对低端客房的旅行商价格进行微调。
4、第九年度
房型
数量
挂牌价
Walk-in
旅行商
散客
团队
普通标准房
17
1880
1080
750
650
团散同价
普通大床房
17
1880
1080
750
650
高级大床房
30
2580
1280
850
750
俱乐部
大床房
12
3080
1580
1080
850
高级套房
3
4880
3880
2080
2080
豪华套房
1
5880
4880
3080
3080
总计
80
/
/
/
/
/
（1）对低端客房的旅行商价格进行微调上扬。
（2）对低端客房的散客价格进行一定程度的上调。
5、第十年度
房型
数量
挂牌价
Walk-in
旅行商
散客
团队
普通标准房
17
1880
1080
750
650
团散同价
普通大床房
17
1880
1080
750
650
高级大床房
30
2580
1280
850
750
俱乐部
大床房
12
3080
1580
1080
850
高级套房
3
4880
3880
2080
2080
豪华套房
1
5880
4880
3080
3080
总计
80
/
/
/
/
/
（1）价格保持。
（三）客房出租率
第一阶段：
1-3年度
1、第一年度
房型
日间/夜量
年间/夜量
日均用房
年用房
出租率
普通标准房
40
14600
32
11680
80%
普通大床房
24
8760
21.6
7884
90%
高级大床房
12
4380
6
2190
50%
高级套房
3
1095
0.3
109.5
10%
豪华套房
1
365
0.1
36.5
10%
总计
80
29200
60
21900
75%
（1）至下半年度，普通标准房、大床房基本处于无房状态。
（2）高级大床房在下半年度逐步打开销量。
（3）套房尚未被市场接受。
2、第二年度
房型
日间/夜量
年间/夜量
日均用房
年用房
出租率
普通标准房
40
14600
36
13140
90%
普通大床房
24
8760
21.6
7884
90%
高级大床房
12
4380
8.4
3066
70%
高级套房
3
1095
0.6
219
20%
豪华套房
1
365
0.2
73
20%
总计
80
29200
66.8
24382
83.5%
（1）普通标准房、大床房基本处于无房状态。
（2）高级大床房依靠up-grade增加使用量。
（3）套房使用率增加。
3、第三年度
房型
日间/夜量
年间/夜量
日均用房
年用房
出租率
普通标准房
40
14600
32
11680
80%
普通大床房
24
8760
19.2
7008
80%
高级大床房
12
4380
8.4
3066
70%
高级套房
3
1095
1.2
438
40%
豪华套房
1
365
0.3
109.5
30%
总计
80
29200
61.1
22301.5
76.375%
（1）普通标准房、大床房由于团队量减少而出租率回落。
（2）高级大床房形成自有客户群，出租率坚挺。
（3）套房使用率稳步上升。
第二阶段：
4-5年度
1、第四年度
房型
日间/夜量
年间/夜量
日均用房
年用房
出租率
普通标准房
34
12410
27.2
9928
80%
普通大床房
17
6205
13.6
4964
80%
高级大床房
25
9125
12.5
4562.5
50%
高级套房
3
1095
1.2
438
40%
豪华套房
1
365
0.3
109.5
30%
总计
80
29200
54.8
20002
68.5%
（1）价格调整和房型调整造成半年的震荡，为长远效益的短期牺牲。
2、第五年度
房型
日间/夜量
年间/夜量
日均用房
年用房
出租率
普通标准房
34
12410
30.6
11169
90%
普通大床房
17
6205
15.3
5584.5
90%
高级大床房
25
9125
20
7300
80%
高级套房
3
1095
1.2
438
40%
豪华套房
1
365
0.3
109.5
30%
总计
80
29200
67.4
24601
84.25%
（1）酒店创新高的一年。
第三阶段：
6-10年度
1、第六年度
房型
日间/夜量
年间/夜量
日均用房
年用房
出租率
普通标准房
17
6205
15.3
5584.5
90%
普通大床房
17
6205
15.3
5584.5
90%
高级大床房
30
10950
20
7300
67%
俱乐部
大床房
12
4380
6
2190
50%
高级套房
3
1095
1.2
438
40%
豪华套房
1
365
0.3
109.5
30%
总计
80
29200
58.1
21206.5
72.625%
（1）新房型：
俱乐部房的适应期。
2、第七年度
房型
日间/夜量
年间/夜量
日均用房
年用房
出租率
普通标准房
17
6205
15.3
5584.5
90%
普通大床房
17
6205
15.3
5584.5
90%
高级大床房
30
10950
21
7665
70%
俱乐部
大床房
12
4380
7.2
2628
60%
高级套房
3
1095
1.2
438
40%
豪华套房
1
365
0.3
109.5
30%
总计
80
29200
60.3
22009.5
75.375%
（1）高级大床房、俱乐部房使用率上升。
3、第八年度
房型
日间/夜量
年间/夜量
日均用房
年用房
出租率
普通标准房
17
6205
15.3
5584.5
90%
普通大床房
17
6205
15.3
5584.5
90%
高级大床房
30
10950
24
8760
80%
俱乐部
大床房
12
4380
8.4
3066
70%
高级套房
3
1095
1.2
438
40%
豪华套房
1
365
0.3
109.5
30%
总计
80
29200
64.5
23542.5
80.625%
（1）高级大床房、俱乐部房使用率上升。
4、第九年度
房型
日间/夜量
年间/夜量
日均用房
年用房
出租率
普通标准房
17
6205
15.3
5584.5
90%
普通大床房
17
6205
15.3
5584.5
90%
高级大床房
30
10950
24
8760
80%
俱乐部
大床房
12
4380
8.4
3066
70%
高级套房
3
1095
1.2
438
40%
豪华套房
1
365
0.3
109.5
30%
总计
80
29200
64.5
23542.5
80.625%
5、第十年度
房型
日间/夜量
年间/夜量
日均用房
年用房
出租率
普通标准房
17
6205
15.3
5584.5
90%
普通大床房
17
6205
15.3
5584.5
90%
高级大床房
30
10950
24
8760
80%
俱乐部
大床房
12
4380
8.4
3066
70%
高级套房
3
1095
1.2
438
40%
豪华套房
1
365
0.3
109.5
30%
总计
80
29200
64.5
23542.5
80.625%
（四）客房平均房价和营业收入
第一阶段：
1-3年度
1、第一年度
房型
数量
年间/夜量
年用房
出租率
平均房价
营业收入
普通标准房
40
14600
11680
80%
310
3620800
普通大床房
24
8760
7884
90%
330
2601720
高级大床房
12
4380
2190
50%
490
1073100
高级套房
3
1095
109.5
10%
700
76650
豪华套房
1
365
36.5
10%
900
32850
总计
80
29200
21900
75%
338
7405120
2、第二年度
房型
数量
年间/夜量
年用房
出租率
平均房价
营业收入
普通标准房
40
14600
13140
90%
350
4599000
普通大床房
24
8760
7884
90%
390
3074760
高级大床房
12
4380
3066
70%
450
1379700
高级套房
3
1095
219
20%
800
175200
豪华套房
1
365
73
20%
1000
73000
总计
80
29200
24382
83.5%
381.5
3、第三年度
房型
数量
年间/夜量
年用房
出租率
平均房价
营业收入
普通标准房
40
14600
11680
80%
460
5372800
普通大床房
24
8760
7008
80%
460
3223680
高级大床房
12
4380
3066
70%
520
1594320
高级套房
3
1095
438
40%
900
394200
豪华套房
1
365
109.5
30%
1100
120450
总计
80
29200
22301.5
76.375%
480
第二阶段：
4-5年度
1、第四年度
房型
数量
年间/夜量
年用房
出租率
平均房价
营业收入
普通标准房
34
12410
9928
80%
560
5559680
普通大床房
17
6205
4964
80%
560
2779840
高级大床房
25
9125
4562.5
50%
620
2828750
高级套房
3
1095
438
40%
900
394200
豪华套房
1
365
109.5
30%
1500
164250
总计
80
29200
20002
68.5%
586.3
2、第五年度
房型
数量
年间/夜量
年用房
出租率
平均房价
营业收入
普通标准房
34
12410
11169
90%
600
6701400
普通大床房
17
6205
5584.5
90%
600
3350700
高级大床房
25
9125
7300
80%
660
4818000
高级套房
3
1095
438
40%
900
394200
豪华套房
1
365
109.5
30%
1500
164250
总计
80
29200
24601
84.25%
627
第三阶段：
6-10年度
1、第六年度
房型
数量
年间/夜量
年用房
出租率
平均房价
营业收入
普通标准房
17
6205
5584.5
90%
650
3629925
普通大床房
17
6205
5584.5
90%
650
3629925
高级大床房
30
10950
7300
60%
710
5183000
俱乐部
大床房
12
4380
2190
50%
780
1708200
高级套房
3
1095
438
40%
1200
525600
豪华套房
1
365
109.5
30%
1800
197100
总计
80
29200
21206.5
72.625%
701.4
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