房地产估价师《制度与政策》考试大纲.docx

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房地产估价师《制度与政策》考试大纲

2011年房地产估价师《制度与政策》考试大纲房地产估价师《制度与政策》考试大纲主要内容有：

房地产业、建设用地制度与政策、国有土地上房屋征收、开发经营管理制度与政策、规划设计与工程建设管理制度与政策、房地产交易管理制度与政策、房地产权属登记制度与政策、房地产中介服务管理制度与政策、物业管理制度与政策、房地产税收制度与政策、住房公积金制度与政策等内容。

第一部分房地产基本制度与政策第一章房地产业考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节房地产业概述一、房地产业的基本概念二、房地产业的作用三、房地产业的细分四、房地产业的历史沿革第二节住房制度概述一、城镇住房制度改革

（一）城镇住房制度改革的探索和试点阶段

（二）城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段（三）城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段二、现行城镇住房政策第三节土地制度概述一、土地所有制

（一）国有土地1

（二）集体土地二、土地管理的基本制度

（一）国家实行土地登记制度

（二）国家实行土地有偿有限期使用制度（三）国家实行土地用途管制制度（四）国家实行耕地保护制度三、城镇土地使用制度改革四、现行城镇土地使用制度的基本框架第四节房地产法制建设一、我国房地产法律体系二、房地产相关法律三、房地产行政法规四、房地产部门规章考试要求1．熟悉房地产业的基本概念；2．熟悉房地产业的作用；3．熟悉房地产业的细分；4．了解房地产业的历史沿革；5．了解城镇住房制度改革；6．熟悉现行城镇住房制度的基本框架；7．掌握土地所有制；8．掌握土地管理的基本制度；9．了解城镇土地使用制度改革；10．熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架；2

11．掌握我国房地产法律体系；12．掌握房地产相关法律；13．掌握房地产行政法规；14．掌握房地产部门规章。

第二章建设用地制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对我国集体土地征收、建设用地使用权出让、建设用地使用权划拨和闲置土地的处理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节集体土地征收一、征收集体土地的特点二、征收集体土地应遵守的原则

（一）珍惜耕地，合理利用土地的原则

（二）保证国家建设用地原则（三）妥善安置被征地单位和农民的原则（四）有偿使用土地的原则（五）依法征地的原则三、征收、征用集体土地的政策规定

（一）征收土地的范围

（二）征收土地批准权限的规定（三）申请征地不得化整为零（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助（五）临时用地必须办理报批手续（六）联营使用集体土地政策3

（七）征收土地公告（八）合理使用征地补偿相关费用（九）特殊征地按特殊政策办理四、征收集体土地补偿的范围和标准

（一）土地补偿费

（二）安置补助费（三）地上附着物和青苗补偿费等（四）临时用地补偿（五）合理使用土地补偿费、安置补助费五、征收集体土地的工作程序

（一）申请用地

（二）受理申请并审查有关文件（三）审批用地（四）征地实施（五）签发用地证书（六）征地批准后的实施管理（七）建立征收土地档案第二节建设用地使用权出让一、建设用地使用权出让的概念二、建设用地使用权出让计划、方式和年限

（一）出让计划的拟定和批准权限

（二）建设用地使用权出让方式1.招标出让方式2.拍卖出让方式4

3.挂牌出让方式4.协议出让方式（三）建设用地使用权的出让年限（四）建设用地使用权的收回（五）建设用地使用权终止1.建设用地使用权因土地灭失而终止2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止三、建设用地使用权出让合同及其管理

（一）合同的主要内容1.合同2.合同附件

（二）合同的履行（三）合同的解除第三节建设用地使用权划拨一、建设用地使用权划拨的含义二、建设用地使用权划拨的范围三、建设用地使用权划拨的管理第四节闲置土地的处理一、闲置土地的认定二、闲置土地的处置方式三、征收土地闲置费四、无偿收回土地使用权考试要求1.了解征收集体土地的特点;5

2.了解征收集体土地应遵守的原则;3.掌握征收、征用集体土地的政策规定;4.掌握征收集体土地补偿的范围和标准;5.了解征收集体土地的工作程序;6.掌握建设用地使用权出让的概念;7.掌握建设用地使用权出让计划、方式和年限;8.熟悉建设用地使用权的收回和终止;9.了解建设用地使用权出让合同及其管理;10.掌握建设用地使用权划拨的含义;11.掌握建设用地使用权划拨的范围;12.掌握建设用地使用权划拨的管理;13.掌握闲置土地的认定;14.熟悉闲置土地的处置方式;15.熟悉征收土地闲置费;16.熟悉无偿收回土地使用权。

第三章国有土地上房屋征收考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对国有土地上房屋征收管理、征收补偿、估价等政策和制度的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节房屋征收概述一、房屋征收的概念二、房屋征收的限制条件三、房屋征收的前提条件6

（一）公共利益的界定

（二）公共利益的特点四、征收与征用的异同第二节国有土地上房屋征收与补偿一、国有土地上房屋征收的管理体制二、国有土地上房屋征收的程序

（一）拟定征收补偿方案

（二）组织有关部门论证（三）征求公众意见（四）房屋征收决定（五）与房屋征收相关的几项工作三、国有土地上房屋征收的补偿

（一）房屋征收补偿的内容

（二）房屋征收补偿的方式（三）被征收房屋价值的评估（四）订立补偿协议或作出补偿决定（五）公布补偿情况和审计结果四、国有土地上房屋征收与补偿的法律责任

（一）市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任

（二）暴力野蛮搬迁的法律责任（三）非法阻碍依法征收与补偿的法律责任（四）涉及征收补偿费用的法律责任（五）出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任第三节国有土地上房屋征收评估7

一、房屋征收中的评估工作二、房屋征收评估机构选定及委托三、房屋征收评估原则和要求

（一）房屋征收评估原则

（二）房屋征收评估基本事项（三）实地查勘、评估方法和技术协调（四）评估结果和报告送达四、房屋征收评估异议处理和争议调处

（一）房屋征收评估异议处理

（二）房屋征收评估争议调处（三）评估专家委员会及其工作机制五、房屋征收评估收费六、对违规房地产估价机构和人员的处罚考试要求1.掌握房屋征收的概念;2.掌握房屋征收的限制条件;3.熟悉房屋征收的前提条件;4.熟悉征收与征用的异同;5.了解国有土地上房屋征收的管理体制;6.熟悉国有土地上房屋征收的程序;7.掌握国有土地上房屋征收的补偿内容、方式;8.熟悉国有土地上房屋征收与补偿的法律责任;9.掌握房屋征收评估机构选定及委托;10.掌握房屋征收评估原则和要求;8

11.掌握房屋征收评估异议处理和争议调处;12.掌握房屋征收评估收费;13.掌握对违规房地产估价机构和人员的处罚。

第四章房地产开发经营管理制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发企业管理、项目管理、经营管理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节房地产开发企业的管理一、房地产开发企业的概念、特征及分类二、房地产开发企业的设立条件三、房地产开发企业资质等级四、房地产开发企业设立的程序五、房地产开发企业资质管理

（一）管理机构

（二）实行分级审批第二节房地产开发项目管理一、确定房地产开发项目的原则二、房地产开发项目建设用地使用权的取得

（一）建设用地使用权的取得方式

（二）建设条件书面意见的内容三、房地产开发项目实行资本金制度

（一）项目资本金的概念

（二）项目资本金的出资方式9

（三）房地产开发项目资本金四、对不按期开发的房地产开发项目的处理原则五、房地产开发项目质量责任制度

（一）房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任

（二）对质量不合格的房地产项目的处理方式六、项目手册制度第三节房地产经营管理一、房地产开发项目转让

（一）转让条件1.以出让方式取得的土地使用权2.以划拨方式取得的土地使用权

（二）转让程序二、商品房交付使用

（一）履约按期交房，协助办理权属登记

（二）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度三、房地产广告

（一）房地产广告应当遵守的原则及要求

（二）禁止发布房地产广告的几种情形（三）发布房地产广告应当提供的文件（四）房地产广告的内容（五）房地产广告的要求考试要求1.了解房地产开发企业的概念、特征及分类;2.了解房地产开发企业的设立条件;10

3.了解房地产开发企业资质等级;4.了解房地产开发企业设立的程序;5.了解房地产开发企业资质管理;6.熟悉确定房地产开发项目的原则;7.掌握房地产开发项目建设用地使用权的取得;8.熟悉房地产开发项目资本金制度;9.熟悉对不按期开发的房地产开发项目的处理原则;10.熟悉房地产开发项目质量责任制度;11.熟悉项目手册制度;12.掌握房地产开发项目转让;13.熟悉商品房交付使用;14.了解房地产广告。

第五章规划设计与工程建设管理制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对城乡规划、建设工程的勘察设计、招投标、监理、施工管理基本制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节城乡规划管理制度与政策一、城乡规划的基本概念二、城镇体系规划三、城市规划管理

（一）城市规划管理的基本概念

（二）城市规划的基本内容（三）城市规划的编制与审批11

（四）城市规划修改（五）城市规划的实施1.建设项目选址意见书2.建设用地规划许可证3.建设工程规划许可证（六）临时性建设规划管理（七）城市规划实施的监督检查1.监管体制2.法律责任四、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理

（一）城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定1.紫线划定2.绿线划定3.蓝线划定4.黄线划定

（二）城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理1.紫线管理2.绿线管理3.蓝线管理4.黄线管理（三）城市紫线、绿线、蓝线和黄线监督1.紫线监督2.绿线监督3.蓝线、黄线监督12

第二节勘察设计一、勘察设计单位的资质管理二、勘察设计的发包与承包

（一）勘察设计业务的委托

（二）勘察设计业务的承接三、勘察设计的监督管理四、注册建筑师制度五、注册结构工程师制度六、注册建造师制度第三节招投标与建设监理一、工程建设的招标投标管理

（一）工程建设招标投标的范围

（二）工程建设招标投标的原则（三）对建设工程招标的管理1.公开招标和邀请招标2.工程建设项目招标代理机构3.建设工程的招标文件（四）对建设工程投标的管理（五）对开标、评标和中标的管理二、建设监理制度

（一）建设监理制度简介

（二）建设监理委托合同的形式与内容（三）工程建设监理的主要工作任务和内容（四）建设工程的监理13

1.建设工程监理范围2.建设工程监理单位的质量责任和义务（五）建设监理程序与管理1.建设监理程序2.监理企业资质审查与管理3.监理工程师的考试、注册与管理4.涉外监理的管理规定第四节建设工程施工与质量管理一、项目报建制度二、施工许可制度

（一）建筑工程施工许可管理的原则

（二）申领建筑工程施工许可证的条件（三）建筑工程施工许可证的管理三、建设工程质量管理

（一）建设工程质量管理的原则

（二）建设单位的质量责任和义务（三）施工单位的质量责任和义务（四）建设工程质量监督管理制度1.建设工程质量监督管理机构2.建设工程质量监督管理的实施四、建设工程的竣工验收管理制度

（一）建设工程竣工验收的监督管理机构

（二）建设工程竣工验收的条件（三）工程竣工验收备案14

五、建设工程质量保修办法

（一）房屋建筑工程质量保修期限

（二）房屋建筑工程质量保修责任六、建筑施工企业的资质管理考试要求1.熟悉城乡规划的含义;2.熟悉城市规划的编制与审批;3.熟悉城市规划修改4.掌握城市规划的实施;5.了解勘察设计单位的资质管理;6.了解勘察设计的发包与承包;7.了解建设工程勘察设计的监督管理;8.了解注册建筑师制度;9.了解注册结构工程师制度;10.了解注册建造师制度;11.熟悉工程建设的招标投标管理;12.熟悉建设监理制度;13.熟悉项目报建制度;14.掌握施工许可制度;15.熟悉建设工程质量管理;16.熟悉建设工程质量保修办法;17.熟悉建设工程的竣工验收管理制度;18.了解建筑施工企业的资质管理。

第六章房地产交易管理制度与政策15

考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易管理基本内容、房地产转让、商品房销售、商品房屋租赁、房地产抵押制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则二、房地产交易的基本制度

（一）房地产价格申报制度

（二）房地产价格评估制度（三）房地产价格评估人员资格认证制度三、房地产交易管理机构及其职责第二节房地产转让管理一、房地产转让概述

（一）房地产转让的概念

（二）房地产转让的分类二、房地产转让的条件三、房地产转让的程序四、房地产转让合同五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定第三节商品房销售管理一、商品房预售1.商品房预售的概念16

2.商品房预售的条件3.商品房预售许可4.商品房预售合同登记备案二、商品房现售三、商品房销售代理四、商品房销售中禁止的行为五、商品房买卖合同第四节房屋租赁管理一、房屋租赁的概念类二、商品房屋租赁的条件

（一）属于违法建筑的;

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;（三）违反规定改变房屋使用性质的;（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

三、商品房屋租赁合同

（一）商品房屋租赁合同的概念

（二）商品房屋租赁合同主要内容（三）商品房屋租赁保护四、商品房屋租赁登记备案

（一）商品房屋租赁备案材料1.房屋租赁合同;2.房屋租赁当事人身份证明;3.房屋所有权证书或者其他合法权属证明;4.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

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（二）商品房屋租赁备案办理（三）商品房屋租赁登记备案证明（四）商品房屋租赁登记备案系统五、商品房屋转租第五节房地产抵押管理一、房地产抵押的概念二、房地产抵押的条件三、房地产抵押的一般规定四、房地产抵押合同五、房地产抵押估价六、房地产抵押登记

（一）房地产抵押登记部门

（二）房地产抵押登记要件七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记八、最高额抵押权九、房地产抵押的效力十、房地产抵押权的实现考试要求1.熟悉房地产交易管理的概念和原则;2.掌握房地产交易的基本制度;3.了解房地产交易管理机构及其职责;4.掌握房地产转让的概念和分类;5.掌握房地产转让的条件;6.掌握房地产转让的程序;18

7.熟悉房地产转让合同;8.掌握以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让;9.掌握以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让;10.熟悉已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定;11.熟悉商品房预售的概念;12.掌握商品房预售的条件;13.掌握商品房预售许可;14.掌握商品房预售合同登记备案;15.掌握商品房现售;16.熟悉商品房销售代理;17.熟悉商品房销售中禁止的行为;18.掌握商品房买卖合同;19.熟悉房屋租赁的概念;20.熟悉商品房屋租赁的条件;21.熟悉商品房屋租赁合同;22.熟悉房屋租赁登记备案;23.熟悉商品房屋转租;24.掌握房地产抵押的概念;25.掌握房地产作为抵押物的条件;26.掌握房地产抵押的一般规定;27.掌握房地产抵押合同;28.掌握房地产抵押估价;29.掌握房地产抵押登记;30.熟悉住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记;19

31.掌握最高额抵押权;32.掌握房地产抵押的效力;33.掌握房地产抵押权的实现。

第七章房地产权属登记制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产权属登记管理、《物权法》确定的不动产登记制度内容、房地产权属登记制度、房屋权属登记信息查询、房地产权属档案管理和房地产面积测算制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节房地产登记概述一、房地产登记的概念二、房地产登记制度的类型

（一）契据登记制

（二）产权登记制1.权利登记制2.托伦斯登记制三、房地产登记的目的和意义

（一）保护房地产权利人的合法权益

（二）保证交易安全，减少交易成本（三）为房地产管理奠定基础（四）为城市规划、建设、管理提供科学依据四、房地产登记的任务

（一）做好登记簿记载工作

（二）做好房地产登记信息化工作（三）做好房地产登记档案管理工作20

五、房地产登记的原则

（一）权利主体一致的原则

（二）属地管理原则六、《物权法》确定的不动产登记制度

（一）不动产登记原则

（二）登记机构的职责（三）不动产登记的载体（四）不动产登记的生效时间（五）预告登记（六）更正登记、异议登记第二节房地产登记制度一、房地产登记的种类

（一）土地登记1.土地总登记2.土地初始登记3.土地变更登记4.土地注销登记5.土地其他登记

（二）房屋登记1.房屋所有权登记2.房屋抵押权登记3.地役权登记4.房屋其他登记二、房地产登记的体制21

三、房屋登记的范围四、房屋登记机构五、房屋登记的基本要求

（一）以共同申请为原则，以单方申请为例外

（二）以查验申请资料为主，实施必要的实地查看（三）按房屋基本单元进行登记六、房屋登记的程序

（一）申请

（二）受理（三）审核（四）记载于登记簿（五）发证七、房屋登记的时限八、房屋登记的其他规定

（一）关于最高额抵押登记

（二）关于房屋预告登记（三）关于房屋更正登记和异议登记（四）关于基于判决、仲裁的登记（五）关于在建工程抵押登记（六）关于房改售房登记九、房屋登记收费

（一）房屋登记费的性质

（二）计费方式和标准第三节房屋权属登记信息查询22

一、房屋权属登记信息查询概述

（一）房屋权属登记信息的概念

（二）房屋权属登记信息查询的意义二、房屋权属登记信息查询范围

（一）可以公开查询的信息

（二）限制查询的信息三、房屋权属登记信息查询的程序

（一）查询人提出查询申请

（二）查询机构提供查询（三）查询结果证明的出具四、对查询机构和查询人的要求

（一）对查询机构的要求

（二）对查询人的要求第四节房地产权属档案管理一、房地产权属档案管理的内容

（一）房地产平面图

（二）房地产有关证明文件（三）房地产卡片（四）房地产登记簿册二、房地产权属档案的特点

（一）专业性

（二）动态性（三）真实性（四）完整性23

1.房地结合2.图档结合（五）价值性（六）法律性三、房地产权属档案的作用

（一）登记发证

（二）交易评估（三）房管政策（四）落实政策（五）司法仲裁（六）规划建设（七）旧城改造（八）史迹考证（九）编史修志（十）房地征税四、房地产权属档案业务管理的内容

（一）收集

（二）整理（三）鉴定（四）保管（五）检索（六）编研（七）统计（八）异动管理24

（九）利用第五节房地产测绘一、房地产测绘概述

（一）房地产测绘的概念1.房地产测绘的定义2.房地产测绘的种类3.房地产测绘成果4.房地产测绘的基本内容

（二）房地产测绘的作用1.为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务2.为房地产管理提供信息服务3.为其他部门提供参考资料二、房地产面积测算

（一）房地产面积测算的意义和内容1.房地产面积测算的意义2.房地产面积测算的内容

（二）房地产面积测算的一般规定和方法1.房地产面积测算的一般规定2.房地产面积测算的方法（三）土地面积测算1.土地面积测算的意义2.丘的测算要求3.不计入用地面积的范围（四）房屋面积测算的一般规定25

1.建筑面积和房屋产权登记面积2.房屋使用面积3.计算建筑面积的有关规定4.成套房屋建筑面积的测算（五）共有建筑面积的分摊1.共有建筑面积的分类2.共有建筑面积分摊的原则3.共有建筑面积分摊的计算公式4.共有建筑面积分摊的方法考试要求1.熟悉房地产登记的概念;2.了解房地产登记制度的类型;3.了解房地产登记的目的和意义;4.了解房地产登记的任务;5.熟悉房地产登记的原则;6.掌握《物权法》确定的不动产登记制度;7.了解房地产登记制度的特点;8.熟悉房屋登记发证法定机关;9.掌握房地产登记的地域范围;10.掌握房地产登记的种类;11.掌握房地产登记的条件及当事人申请登记的时限;12.熟悉房地产登记程序;13.熟悉登记发证的时限;14.熟悉几种特殊情况下的房地产登记;26

15.掌握注销房屋证书;16.熟悉房地产登记收费;17.熟悉房屋登记信息查询概述;18.熟悉房屋登记信息查询;19.熟悉对查询机构和查询人的要求;20.熟悉房地产权属档案管理的内容;21.了解房地产权属档案的特点;22.了解房地产权属档案的作用;23.了解房地产权属档案业务管理的内容;24.熟悉房地产测绘的概念和作用;25.掌握房地产面积测算。

第八章房地产中介服务管理制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产中介服务企业管理、房地产估价机构管理、房地产估价师执业资格制度、房地产经纪人员职业资格制度、房地产中介服务行业信用档案制度、住房置业担保管理和房地产行业自律管理政策和制度的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节房地产中介服务行业管理概述一、房地产中介服务的概念及特点

（一）房地产中介服务的概念

（二）房地产中介服务的主要特点二、房地产中介服务行业管理内容

（一）房地产中介服务人员的资格管理

（二）房地产中介服务机构管理三、房地产中介服务收费27

第二节房地产估价机构管理一、行政许可的基本内容

（一）行政许可的概念

（二）设定行政许可的要求二、房地产估价机构的概念及组织形式

（一）房地产估价机构的概念

（二）房地产估价机构组织形式三、房地产估价机构资质等级

（一）房地产估价机构资质分级

（二）房地产估价机构资质等级标准1.各资质等级通用标准2.各资质等级相应标准四、房地产估价机构资质核准程序

（一）房地产估价机构资质核准应当提交的材料

（二）房地产估价机构资质核准的程序五、房地产估价机构监管

（一）房地产估价机构业务范围

（二）房地产估价机构分支机构监管（三）房地产估价机构合并、分设（四）房地产估价机构业务监管1.业务承揽2.异地执业3.业务转让4.估价所需资料获取28

5.报告出具6.估价档案保管（五）行政