房地产开发工程造价管理流程.docx

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房地产开发工程造价管理流程

房地产开发工程造价管理流程

1、目的范围：

通过对项目从开发策划、设计、施工至竣工验收全过程工程造价管理，合理确定与控制工程建造成本，以利工程顺利进展，保障开发效益。

2、职责：

2.1造价管理部负责在项目策划阶段向策划中心提出建安成本控制目标分析意见；在设计阶段提供委托设计的经济指标限制以及在扩初阶段负责审查设计成果是否在限制指标范围内，如超出限制，负责向设计研发部提出调整意见或向策划中心提出追加投资建议；在理想状态下，负责在施工合同签署前完成造价预算。

2.2造价管理部负责提供售楼面积，审核工程合同中工程造价篇章和工程进度款、预结算，确定材料综合市场价格、综合施工单价与特殊材料损耗率；负责在施工过程中阶段性地向总经室反馈造价控制是否在控制指标范围内，如有超出，及时提出预警。

2.3工程材料部负责审核工程项目材料规格、数量、品牌及询查市场原价；

2.4工程项目经理部负责审查工程项目预、结算和进度款资料；

2.5财务部负责工程预、结算的复核，材料综合市场价格、综合施工单价与特殊材料损耗率复核；

2.6总经理批准正式结算审核意见书、材料综合市场价格、综合施工单价与特殊材料损耗率。

3、工作程序

3.1新开发项目投资成本的估算；

根据总经理的指令；造价管理部收到设计研发部提供的新开发项目各项技术指标概况，配合总经室编制建筑安装工程投资成本估算。

3.2售楼面积计算

3.2.1根据设计研发部提供的全套施工图纸、经营销售部提供的项目统一标识及功能等资料，造价管理部即于15天内提供售楼建筑面积。

3.2.2施工图纸如有修改，设计研发部应通知经营销售部和造价管理部，经营销售部提出需重新计算售楼建筑面积内容，造价管理部将提供相应售楼建筑面积。

3.3工程施工合同、工程设计合同的商谈与签订；

3.3.1造价管理部参与编制招标说明书。

3.3.2造价管理部参与商谈并审核合同中与工程造价有关的条款。

3.4材料单价及综合施工单价的签认

3.4.1材料单价的签认

3.4.1.1项目经理部收到监理单位初审（数量、品种、规格）后的材料单价报表，并注明监理单位签收时间，填写请示单送工程材料部；或工程部提出的甲供材料采购申请。

3.4.1.2工程材料部填写详细的询价单，向造价管理部提供材料名称、型号、规格、品牌、生产厂家、市场原价等信息；

3.4.1.3造价管理部根据材料计价有关规定计算材料到工地的综合市场价格，转送财务计统部复核；

3.4.1.4造价管理部在合同规定时间截止前一个工作日，将商定的材料市场综合价格以签价单形式通知项目经理部（签价单必须明确厂家品牌、型号、质量等级及价格）。

3.4.1.5项目经理部经监理单位将签价文件送交施工方，并办好签收手续。

3.4.2高级装饰材料或新型材料综合施工单价签认；

3.4.2.1高级装饰材料或新型材料单价的签价按3.4.1条款完成后，造价管理部通知监理单位组织由造价管理部、项目经理部、施工单位、监理单位共同测定现场施工用量，分析出综合施工单价由造价管理部组织与施工单位商谈、确认施工综合单价，转送财务计统部复核；

3.4.2.2财务计统部将复核意见反馈造价管理部；

3.4.2.3造价管理部将综合价格以签价单形式通知项目经理部；

3.4.2.4项目经理部经监理单位送交施工方项目经理部，并办好签收手续。

3.4.3高级装饰材料或新型材料的损耗率确定；

3.4.3.1项目经理部收到监理单位对施工单位报送的申请损耗率确认报表及初审意见后,办好签收手续,送造价管理部；

3.4.3.2造价管理部通知监理单位组织由造价管理部、项目经理部、施工单位、监理单位共同测定现场施工用量，由造价管理部组织与施工单位商谈、确认损耗率，转送财务计统部复核；

3.4.3.3财务计统部将复核意见反馈造价管理部；

3.4.3.4造价管理部将材料特殊损耗率以签价单形式通知项目经理部。

3.4.3.5项目经理部经监理单位送交施工方项目经理部，并办好签收手续。

3.5施工图预算审核

3.5.1不具备预算编制条件的工程一般情况下不进行施工图预算审核,而采用进度款、中间结算过程把关控制全过程造价；

3.5.2具备施工图预算审核或采用施工图预算包干的项目；

3.5.2.1项目经理部收到监理单位初审的施工图预算,并办好签收手续，在2天内核查施工图预算资料；

A、报送资料包括计价表、工程量计算书、抽筋表；

B、报送资料不符合要求,退回监理单位重报；

C、报送资料符合要求,于收到资料第三天转交造价管理部；

3.5.3其余办理程序同3.7条款

3.6工程进度款审核

3.6.1承包单位报送的工程进度款经监理单位初审后，并由总监理工程师审查、确认，转交项目经理部。

3.6.2经项目经理部确认转送造价管理部审核。

3.6.3造价管理部提出工程进度款确认单，经集团总经理批准后通知项目经理部。

3.6.4项目经理部在合同约定时间内经监理单位，送交施工单位，准许办理付款手续。

3.7中间结算（含分项工程结算）、竣工结算审核

3.7.1造价管理部负责组织办理中间结算、工程竣工结算审核；

3.7.1.1造价管理部预算员整理、分析工程签价单，熟悉合同，核查结算资料；

3.7.1.2造价管理部预算员分土建、水电专业进行工程量、单价审核，并编制审核意见书；

3.7.1.3造价管理部复核人员复核各预算员审核结果；

3.7.1.4造价管理部分管副经理重点抽查审核结果；

3.7.1.5造价管理部经理根据合同条款复核审核结果；

3.7.1.6造价管理部发函通知施工单位领取审核意见书，并商定时间核对；

3.7.1.7造价管理部根据核对结果修改、整理审核意见书；

3.7.1.8造价管理部将结算资料按规定整理成册

A、工作请示单

B、送财务部审核意见书

C、送总经理室副总工审核意见书

D、合同

E、竣工图纸

F、图纸会审纪要

G、设计变更通知单

H、签证单

I、签价单

J、施工记录表

K、乙方送审的结算书

L、乙方送审的工程量计算书

M、甲方计算书

N、委托书

O、其他

3.7.1.9造价管理部将结算审核意见书及资料转交财务核算部复核；

3.7.2造价管理部落实财务核算部复核意见

3.7.2.1如内部复核结果在结算审核偏差率（见下表）范围内，造价管理部将维持原审核意见；

单项工程造价

偏差率

价值

5万元

1.0%

500元

10万元

9.8‰

980元

30万元

9.5‰

2850元

50万元

9.0‰

4500元

100万元

8.0‰

8000元

300万元

6.0‰

1.8万元

500万元

4.0‰

2.0万元

1000万元

3.0‰

3.0万元

3000万元

1.6‰

4.8万元

5000万元

1.5‰

7.5万元

8000万元

1.2‰

9.6万元

1亿元

1.0‰

10.0万元

3.7.2.2如复核结果大于结算审核偏差率，则

A、本项目无遗留争议项目，造价管理部将修改原审核意见书；

B、本项目有遗留争议项目，造价管理部将暂不修改原审核意见书，在遗留争议项目中一并修改、解决；

3.7.3造价管理部将财务核算部复核意见及结算审核意见书提交总经理室复核；

3.7.4造价管理部将正式审核意见书交施工单位确认签字盖单（一份三联）；

3.7.5造价管理部将经施工单位签字盖单的正式结算审核意见书报总经理室批准；

3.7.6造价管理部将双方确认的正式结算审核意见书（第三联）发给施工单位，并记录签发时间；

3.7.7造价管理部将总经理批准的审核意见书（第二联）送财务部付款，并记录签发时间；

3.7.8造价管理部将总经理批准的审核意见书（第一联）存于造价管理部，待该项目财务决算后移交公司档案室存档。

3.850万元以下5万元以上零星项目结算审核

3.8.1～3.8.1.8同3.7.1～3.7.1.8

3.8.1.9造价管理部将正式结算审核意见书及资料转交财务部复核；

A、偏差在规定范围内，执行3.8.2；

B、偏差大于规定范围内，返回造价管理部修改、重报；

3.8.2造价管理部将正式审核意见书交施工单位确认签字（一份三联）；

3.8.3造价管理部将经施工单位签字盖单的正式结算审核意见书报总经理室批准；

3.8.4其余办理程序同3.7.6～3.7.8条款；

3.95万元以下零星工程结算审核

3.9.1项目经理部收到结算资料,对零散工程即事后难于或无法核实的项目、工程量，在施工过程中，现场监理应及时确认，并经项目经理批准后填写可办理结算请示单，转交造价管理部审核；

3.9.2造价管理部对项目工程量抽样审核,对单价全面审核,并编制审核意见书；

3.9.3其余办理程序同3.7.4～3.7.8条款；

3.10装饰工程结算审核

3.10.1项目经理部收到监理单位初审后的竣工结算资料后上报造价管理部；

3.10.2造价管理部通知监理单位组织由造价管理部、项目经理部、施工单位、监理单位共同到现场丈量工程量；

3.10.3造价管理部组织财务计统部、总经理室联合审核装修单价并与施工单位核对；

3.10.4造价管理部将经施工单位签字盖单的正式结算审核意见书报总经理室批准；

3.10.5其余办理程序同3.7.6-3.7.8条款。

3.11广告制作费用审核

3.11.1经营部收到广告制作结算书,如有委托监理单位监理的，可由监理单位初审其工程量及施工内容，报造价管理部；

3.11.2造价管理部组织相关人员到现场落实、丈量工程量；（有委托监理的，可由监理单位主持）

3.11.3造价管理部参照广告制作业费用审核，并与广告商核对；

3.11.4造价管理部编制审核意见书转交财务部；

3.11.4.1广告制作费小于50万元,参照3.8条款；

3.11.4.2广告制作费大于50万元,参照3.7条款；

3.11.5造价管理部将经施工单位签字盖单的正式结算审核意见书报总经理室批准；

3.11.6其余办理程序同3.7.6～3.7.8条款；

3.12限额造价管理（用于设计与施工为一体的工程）

3.12.1公司确定高级装饰工程、景园工程最高投资限额；

3.12.2造价管理部阶段性反映过程累计工程成本，及时上报总经理；

3.12.2.1监理单位按项目经理部要求提供分部分阶段落实的工程量；

3.12.2.2造价管理部亦分部分项分阶段复核经监理单位初审后的工程量及单价，并提出过程累计发生成本，上报总经理；

3.13资料管理

3.13.1有关工程造价管理的政策性文件资料由造价管理部负责设专人管理、编号存档；

3.13.1.1签价单资料分项目待竣工结算完成后,送交公司档案室存档；

3.13.1.2工作请示单分项目,待竣工结算完成后,送交公司档案室存档；

3.13.1.3竣工结算审核意见书分项目按统一编号造册存档（见表单）；

3.13.1.4工程预算审核意见书分项目按统一编号造册存档（见表单）；

4、相关文件

4.1工程定额及相关文件并造册登记；

4.2标准图集、规范并造册登记；

5、相关表单记录

5.1融侨／元洪房地产材料认价单；

5.2工程进度款审核相关表单；

5.2.1建筑安装进度结算审核意见书；

5.2.2工程进度款确认单；

5.2.3工程进度款结算审核意见书；

5.3建筑安装工程预算审核意见书；

5.4建筑安装工程结算审核相关表单；

5.4.1送财务部审核意见书；

5.4.2送总经理室审核意见书；

5.4.3结算资料目录；

5.4.4结算资料汇编封面（编号四～十五）；

5.4.5工程结算阶段性审核通知书；

5.4.6分项工程量确认单

5.4.7分项工程过程造价确认单

5.5工程结算审核记录表