商品房买卖合同补充协议示范文本Word格式文档下载.docx

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至《商品房买卖合同》订立时出卖人尚未取得有效《商品房预售许可证》的，买受人有权退房，出卖人应当自买受人书面提出退房之日起10日内返还全部房价款，并赔偿买受人一倍的房价款。

买受人不选择退房的，经买受人同意，可以延期至签订《商品房买卖合同》之日起30日内取得。

逾期仍未取得的，买受人退房，出卖人应当自买受人书面提出退房之日起10日内返还全部房价款本息，并赔偿买受人一倍的房价款。

《商品房买卖合同》订立时出卖人尚未取得有效《商品房预售许可证》的，经买受人同意，可以延期至签订《商品房买卖合同》之日起30日内取得。

逾期仍未取得的，买受人退房，出卖人应当自买受人书面提出退房之日起10日内双倍返还认购、订购或者预购商品房时向买受人收取的各种名义的定金、订金、押金等，预付款全部返还。

第五条：

《商品房买卖合同》签订以后，买受人拥有所售商品房的房屋所有权和房屋所占地块的土地使用权、商品房所在楼幢上共用部位和共用设施设备的共有所有权。

除楼幢之外，本商品房开发地块上住宅小区内所有地上地下共用设施设备的所有权归小区全体买受人所有。

共用部位，是指住宅楼幢主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

下同。

共用设施设备，是指单幢住宅楼和住宅小区内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、燃气线路、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、游泳池、喷泉、会所、门岗、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库（停车位）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

会所，是指售房广告和小区规划设计图载明的、以所在小区物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

包括游泳池、网球或羽毛球场、健身房等健身场所；

喷泉、花园、廊坊等游乐场所；

还有图书室、阅览室等其他服务设施。

会所不经买受人书面认可，不得经营收费。

第六条：

商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向、阳台、建筑装修装饰材料、附属设施（指水、电、气、暖、通讯等动产设施，下同。

）等，以及住宅小区道路、绿地、游泳池、喷泉、会所、门岗、车库（停车位）、沟渠、管线等所有地上、地下共用设施设备，以《商品房买卖合同》附件一所售商品房平面图（立面图）、商品房销售广告说明（含文字、图片、模型、样板间，下同。

）和规划部门的批准、设计审查机构的审查资料（含所售商品房及整个住宅小区的规划批准、设计复审资料，下同。

）为准。

该广告和规划部门的批准、设计审查机构的审查资料是本补充协议的组成部分，出卖人不以广告中的不显著提示记载作为免责理由。

与此不符的政府有关部门的批准文件，非经买受人书面认可，不作为《商品房买卖合同》和本补充协议组成部分。

商品房销售广告应当符合《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》，否则，视为出卖人违约，买受人有权退房，出卖人应当在买受人书面提出退房之日起10日内向买受人返还房价款本息。

不论买受人是否退房，出卖人均应当在买受人确定违约之日起10日内向买受人支付相当于全部房价款20%的违约金，并赔偿全部损失。

出卖人不以任何理由改变所售商品房所在楼幢的位置、房号、结构型式、户型、空间尺寸、朝向、阳台、建筑装修装饰材料、附属设施等，并不以加层等方式增加建筑面积；

不以任何理由改变住宅小区道路、绿地、游泳池、喷泉、会所、门岗、车库（停车位）、沟渠、管线等所有地上、地下共用设施设备。

商品房平面图（立面图）与售房广告说明，规划批准、设计审查资料不一致的，以有利于买受人的记载或者说明为准。

第七条：

未经买受人书面同意，出卖人不以任何理由变更规划部门批准的规划变更、设计审查机构经审查同意的设计变更。

出卖人确需变更商品房所在地块及其上面建筑物或者构筑物，或者共用部位、共用设施设备的规划、设计（包括房屋交付前后住宅小区内的规划、设计），应当征得二分之一以上买受人书面同意。

否则，买受人有权选择退房，出卖人须在买受人书面提出退房之日起10日内将全部房价款本息返还买受人。

不论买受人是否退房，出卖人均应当从买受人确定违约之日起10日内向买受人支付相当于房价款20％的违约金，并赔偿因变更给买受人造成的全部损失。

因不可归责于出卖人的原因，致使规划、设计发生变更的，适用《商品房买卖合同》第十条关于规划、设计变更的约定，但出卖人应当向买受人送达书面变更通知，并附规划批准部门、设计审查机构认可的变更资料（原件或者盖章认可的复印件）。

由此经规划部门批准的规划变更，审查机构同意的设计变更，不影响出卖人对买受人承担的违约责任。

买受人选择退房的，出卖人须在买受人书面提出退房之日起10日内将全部房价款本息返还买受人。

不论买受人是否选择退房，出卖人均应当从买受人确定违约之日起10日内向买受人支付相当于房价款20％的违约金，并赔偿因变更给买受人造成的全部损失。

第八条：

出卖人保证所售商品房在开发建设过程中不存在任何包括隐蔽工程在内的质量瑕疵或者权利瑕疵。

工程具体实在，工期不迟延，按期交房。

对于预售商品房的工程进度和施工质量情况，出卖人保证按照现行勘察、规划、设计、施工、监理相关规范要求，保质、保量、按期顺利进行，并保证每满三个月向买受人书面告知一次工程进展情况。

应买受人30人以上集体要求，自买受人提出要求之日起10日内出卖人应当组织买受人到施工现场察看。

出卖人违反本条约定，工程存在重大质量瑕疵或者重大权利瑕疵，买受人有权在知道或者应当知道重大瑕疵发生之日起30日内书面要求退房，出卖人应当自买受人书面提出退房之日起10日内退还全部房价款本息；

工期迟延满90日，或者出卖人满三个月不书面告知工程进展情况或者自买受人提出察看要求之日起10日内不组织买受人到施工现场察看，买受人有权在逾期30日内书面要求退房，出卖人应当自买受人书面提出退房之日起10日内退还全部房价款本息。

不论买受人是否退房，出卖人均应当自买受人确定违约之日起10日内向买受人支付相当于房价款20％的违约金，并赔偿全部损失。

买受人未在本条约定的期限内行使权利，不影响买受人在法定期限内依法行使退房和要求支付违约金并赔偿损失的权利。

重大质量瑕疵是指所售商品房建设工程存在违反现行勘察、规划、设计、施工、监理相关规范要求或者违反法律、法规和规章规定，致使影响买受人安全、舒适、顺利、正常使用的情形。

重大权利瑕疵是指所售商品房建设工程存在与他人共建共有纠纷、设定抵押、赠与、出租、转让、继承、司法查封、扣押等权利瑕疵，致使影响买受人安全、舒适、顺利、正常使用的情形。

第九条：

出卖人保证交付的商品房适合买受人健康、安全、舒适地居住，不存在违反现行有关规定、技术规范要求影响合格验收交房的情形，影响买受人在通风、采光、通道、给排水等方面的便利及居住安全权、健康权、安宁权、隐私权、眺望权等情形。

商品房室内及周围50米以内不存在已经发生和可能发生的超过相关规定、技术规范要求的空气污染、噪音（含交通噪音）污染、光污染和建筑材料污染等环境污染因素以及危险因素。

出卖人为保障买受人健康、安全、舒适居住而采取的合理措施不构成其根本免责理由。

因商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，房屋主体结构经检验确属不合格，或者因房屋自身（含室内环境）、周围50米以内存在本条第一款约定的因素，影响买受人健康、安全、舒适居住使用，买受人有权退房，出卖人应当在买受人提出退房之日起10日内返还买受人的全部房价款本息。

不论买受人是否退房，出卖人均应当自买受人确定违约之日起10日内向买受人支付相当于房价款20％的违约金，并赔偿给买受人造成的全部损失。

第十条：

商品房买受人一经入住，已经通入房屋的水、电、气、暖、通讯设施和户外楼幢上小区内配套的设施设备能够即时正常使用。

除买受人应当向水、电、气、暖、通讯供应企业按照户表、分户记录册缴纳的日常使用费以外，买受人不需向出卖人支付开口费、配套费、基础建设设施费等一切费用，该开口费、配套费、基础建设设施费等费用含在房价内。

已经入户的水、电、气、暖、通讯设施设备所有权归买受人，户外楼幢上小区内设施设备所有权归小区内全体买受人共有共用。

（注：

水，指自来水公司供水；

电，指电力公司电网供电；

气，指管道煤气；

暖，指水暖；

通讯，指宽带、闭路电视、电话。

出卖人采取水、电、气、暖、通讯临时供应方式的，与买受人另订书面协议。

）

出卖人承诺全天24小时热水供应。

该24小时热水供应是指在房屋正常使用期间，出卖人热水供应设备能够保证常年每天24小时热水（不低于40°

C）不间断供应。

热水供应设备购置费、安装费、配套费等费用含房价内。

交房时，出卖人应当向买受人提供房屋内详细的水、电、气、暖、通讯等隐蔽线路走向图及线路的种类、名称、型号、安全性能等资料。

出卖人违反本条约定，致使商品房无法健康、安全、舒适居住使用的，买受人有权退房，出卖人应当在买受人书面提出退房之日起10日内返还全部房价款本息。

不论买受人是否退房，出卖人均应当从买受人确定违约之日起10日内向买受人支付房价款10 

％的违约金。

给买受人造成损失的，另外赔偿全部损失。

第十一条：

出卖人保证在向小区内第一个买受人完成交房后三个月内，小区内道路、会所、绿地、游泳池、喷泉、门岗、车库、停车位、沟渠、管线等所有地上、地下共用设施设备等按照规划、设计要求建设完毕，全部投入正常使用。

小区内不存在施工扰民情况。

交房后六个月内，售房广告和规划、设计中承诺的超市、菜市场、幼儿园、小学、派出所、医院、公共交通车辆、市政道路等社会公共基础设施全部建设完毕，投入正常使用。

否则，出卖人从该款约定的期限届满之日起30日内分别向买受人支付全部房价款10％的违约金。

未经二分之一以上买受人书面同意，出卖人不得在商品房所在地块上建设超市或者其他盈利设施对外出租销售或者自行经营牟利。

否则，超市或者其他盈利设施的所有权及其全部收益归小区全体买受人享有。

变电站、化粪池、加压水泵、锅炉、热力交换设备等影响买受人健康、安全、安宁、舒适居住的共用设施设备应当与小区住宅楼保持符合相关规范规定的距离。

电梯运行正常，电梯噪音不超过相关规定标准。

否则，出卖人从买受人确定的违约之日起10日内向买受人支付相当于全部房价款5%的违约金。

致使买受人无法健康、安全、舒适居住使用的，买受人有权退房，出卖人应当在买受人书面提出退房之日起10日内支付全部房价款本息，给买受人造成损失的，另外赔偿全部损失。

第十二条：

建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，以具有相应资质的房屋测量机构按照《房屋测量规范》（GB/T17986-2000）进行测量所得的实测面积报告书为准。

实测面积报告书是本补充协议的组成部分。

实测面积报告书所载商品房共有分摊部位及分摊的共有建筑面积与《商品房买卖合同》附件二所载不一致的，以实测面积报告书所载为准。

出卖人应当在交房时向买受人出具实测面积报告书，该报告书经买受人认可，并经房屋登记机关审核确认，可作为产权登记的依据。

出卖人为测量支付的费用由出卖人自行承担。

买受人对出卖人提交的实测面积报告书有异议时，有权在收房后30日内委托具有相应资质的房屋测量机构对商品房进行测量，出具的实测面积报告书经出卖人认可，并经房屋登记机关审核确认，可作为产权登记的依据。

买受人为此支付的各项费用，包括委托测量费、公证费、误工费、交通费等，由双方协商承担。

出卖人与买受人的实测面积报告书不一致，双方无法通过协商解决的，通过仲裁或者诉讼途径解决。

最终确定的实测面积报告书作为产权登记或者产权变更登记的依据。

由于出卖人的原因致使产权变更登记的，出卖人承担买受人办理产权变更登记的各项费用及因此给买受人造成的全部损失。

商品房实测面积与合同约定面积的差异，按照《商品房买卖合同》第五条第三款第2项的约定处理。

因设计变更造成面积差异，买受人不退房时，面积差异仍按《商品房买卖合同》第五条第三款第2项

（1）、

（2）的约定处理。

第十三条：

房价款包括所售商品房房屋所有权和房屋所占地块的国有土地使用权、房屋所在楼幢上共用部位和共用设施设备的所有权，以及除住宅楼幢之外住宅小区内所有地上地下共用设施设备的所有权的对价。

双方约定：

商品房优惠销售，实际优惠销售价为 

元（大写：

），出卖人向买受人出具房价款票据。

该优惠价不作为计算商品房每平方米单价的依据。

实际销售优惠价作为办理商品房权属登记以及缴纳有关税费、房屋维修基金等的计算依据。

由于出卖人的原因致使买受人增加办理登记时需要交纳税费的，增加部分由出卖人承担。

为避免履约风险，双方约定选择下列第 

项房价款支付方式：

1、现房分两次付款：

交房时买受人向出卖人支付房屋实际销售优惠价的80％，交房后满二年房屋不存在任何质量瑕疵和权利瑕疵时，买受人向出卖人支付房屋实际销售优惠价的20％。

因不可归责于出卖人的原因致使逾期付款的，出卖人有权要求买受人同时支付同期三年期定期贷款利息。

2、预售房屋分三次付款：

签订《商品房买卖合同》和本补充协议以及相关其他协议后，买受人向出卖人支付房屋实际销售优惠价的30％，交房时买受人向出卖人支付房屋实际销售优惠价的50％，交房后满二年房屋不存在任何质量瑕疵和权利瑕疵时，买受人向出卖人支付房屋实际销售优惠价的20％。

因不可归责于出卖人的原因致使逾期付款的，出卖人有权要求买受人支付同期三年期定期贷款利息。

3、买受人以出卖人提供的保证采取按揭贷款方式在合同签订时一次性付清房价款的，由买受人以首付款和按揭的贷款一次性付清房价款。

买受人以出卖人提供的保证采取按揭贷款方式在合同签订时一次性付清房价款的，由于出卖人的原因导致贷款得不到批准或者不能给付，买受人有权退房，出卖人应当自贷款得不到批准或者不能给付之日起，出卖人应当自买受人确定违约之日起10日内支付相当于全部房价款10％的违约金，并返还买受人已经支付的房价款本息，赔偿给买受人造成的全部损失。

在按揭贷款合同未办结解除手续之前，出卖人应当代替买受人向银行偿还贷款本息、滞纳金、保险金、办理贷款解除手续须支付的费用等。

双方约定的房价款支付方式不影响按照《商品房买卖合同》第七条约定买受人逾期付款，出卖人享有解除合同的权利和要求买受人支付违约金的权利。

在签订《商品房买卖合同》前，买受人向出卖人交付的定金、订金、押金和预付款，在签订《商品房买卖合同》和本补充协议生效后充抵房价款。

第十四条：

房价款一经约定，不论以后房价上涨或者下降，双方应严格执行，不得以任何理由抗辩。

否则，由于一方违约给对方造成损失的，赔偿损失，其中房价款上涨或者下降的损失额以同期市场价格变动幅度为准。

除此之外，由于出卖人违约致使买受人退房的，出卖人应当自买受人书面提出退房之日起10日内全部返还房价款本息。

第十五条：

出卖人恶意违约或者与第三人恶意串通使买受人无法取得商品房，或者故意欺诈导致使《商品房买卖合同》、本补充协议或者相关其他协议无效、被撤销或者解除，出卖人应当自买受人确定无法取得商品房或者确定《商品房买卖合同》、本补充协议或者相关其他协议无效、被撤销或者解除之日起10日内向买受人返还全部房价款本息，并加付全部房价款一倍的赔偿款。

第十六条：

车库及停车位的确定。

对于车库及停车位，双方约定选择下列第 

项方式：

1、地下车库、停车位：

买受人拥有地下车库、停车位的所有权，所有权以车库、停车位单独所占建筑面积和分摊的共有车道建筑面积计算，单独所占建筑面积为 

平方米，每平方米 

元，买受人为此一次性支付单独所有权价款 

元；

共有车道建筑面积 

元，分摊给买受人 

平方米，买受人为此一次性支付分摊的共有车道所有权价款 

元。

二项合计买受人交纳车库、停车位所有权价款 

元）。

出卖人按照本补充协议第二十条的约定为买受人办理车库、停车位的所有权产权登记、资料备案手续，并承担相应违约责任。

（考虑到出卖人未为此单独支付国有土地使用权出让金，车库、停车位价款适当降低，仅包含建设开发费用。

2、地上车库、停车位：

买受人拥有地上车库、停车位的所有权，所有权以车库、停车位单独所占建筑面积和分摊的共有车道建筑面积计算，单独所占建筑面积为 

3、共用车库、停车位：

共用车库、停车位所有权归商品房所在小区全体买受人所有，买受人一次性向出卖人支付共用车库、停车位所有权价款 

元，有权共有共用车库、停车位。

4、买受人不购买车库、停车位，不支付车库、停车位价款。

出卖人向买受人一次性支付房价款3％的费用，作为出卖人对利用小区内买受人所享土地使用权益份额出售车库、停车位对买受人的补偿，买受人不得对出卖人出售车库、停车位的行为提出异议。

5、车库、停车位属于非经营性，所有权归小区全体买受人共有，买受人有权使用车库、停车位，不须向出卖人另行支付任何费用。

该费用包含在房价款内。

第十七条：

出卖人向买受人交房时，应当提交如下资料（原件或者经有关部门认可的复印件）：

1、房屋登记机关核发的所售商品房所在楼幢大《房屋所有权证》；

2、住宅房屋交付使用许可证；

3、竣工验收备案表；

4、工程竣工验收报告；

5、完整的技术档案和施工管理资料；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑购配件和设备的进场试验报告；

7、、经规划部门批准、施工图设计文件审查机构同意的原始规划、设计资料，以及买受人同意并经规划部门批准、施工图设计文件审查机构同意变更的规划、设计资料；

8、工程质量监督、规划、公安、消防、人防和环保部门出具的现场验收资料；

9、勘察、设计、施工和工程监理等单位出具的现场验收资料；

10、施工单位签署的工程质量保修书；

11、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

质量保证不低于《房屋建筑工程质量保修办法》规定的标准；

12、住宅小区竣工时，出具住宅小区综合验收合格报告及住宅小区地上地下共有设施设备全部资料；

13、具有相应资质等级的工程质量检测机构出具的水、电、气、暖、通讯打压测试报告；

14、具有相应资质等级的环保机构出具的房屋室内及周围环境空气、噪音、光、建筑材料污染和危险因素检测报告；

15、法律、法规和规章规定的其他商品房和住宅小区竣工验收资料。

出卖人交房时不能提交以上完整资料，买受人拒绝收房。

出卖人逾期30日仍不能提交以上完整资料，按照《商品房买卖合同》第九条约定，由买受人有权决定是否退房。

买受人决定退房的，出卖人应当在买受人书面提出退房之日起10日内返还买受人的全部房价款本息。

不论出卖人不能按约提交交房资料，还是商品房存在违反现行《建筑工程勘察设计及施工质量验收规范》（共计21个规范，简称《规范》，下同。

），也不管买受人是否退房，出卖人均应当自买受人确定违约之日起10日内向买受人支付相当于房价款20％的违约金，并赔偿给买受人造成的全部损失。

第十八条：

出卖人应当提前7日书面通知买受人收房，给买受人留出必要准备时间。

交房时，除合同已经约定的房价款之外，买受人不再支付其他任何费用。

若因此导致不能按期交房，出卖人承担逾期交房的违约责任。

逾期交房满90日时，买受人有权退房，出卖人应当从期满之日起10日内向买受人返还房价款本息。

不论买受人是否退房，出卖人均应当从逾期交房之日起10日内支付相当于全部房价款20%的违约金，并赔偿给买受人造成的全部损失。

房屋交付之后，买受人有权对房屋进行验收。

买受人在交房通知单上的签字并不表示买受人对出卖人房屋瑕疵责任的减免认可。

如果经买受人验收后仍不合格，出卖人应当按照本条第一款的约定承担退房、支付违约金，并赔偿全部损失的责任。

第十九条：

除不可抗力外，任何恶劣自然天气、市场价格变动和政府政策变化等依出卖人业务要求应当预见、应当避免或者应当克服的情势，不作为出卖人延期交房的理由。

第二十条：

出卖人向房屋登记部门和土地登记部门办理房屋所有权和国有土地使用权（两项均含车库、停车位所有权，下同。

）备案资料的时间均为30日，从房屋交付使用之日起计算。

逾期视为违约，出卖人应当按照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定承担违约责任。

同时，买受人还有权要求出卖人赔偿全部损失和选择退房时要求出卖人返还房价款利息。

双方约定选择下列第 

项方式办理产权登记：

1、买受人办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书。

出卖人应当协助买受人办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书。

由于出卖人的原因，致使买受人在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋所有权证书和国有土地使用权证书的，出卖人应当按照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定承担违约责任。

同时，买受人还有权要求出卖人赔偿全部损失和选择退房时要求出卖人返还全部房价款本息。

2、出卖人办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书。

出卖人应当在完成交房之日起10日内书面通知买受人提供办理两项证书所需的全部证件、资料，买受人应当在接到通知之日起15日内按要求将所需的全部证件、资料交出卖人签收。

出卖人应当在签收后90日内办理完毕两证。

出卖人未依约通知或者买受人未依约提交全部证件、资料，违约方应当从违约之日起10日内向对方承担相当于房价款5%的违约金。

由于出卖人的原因，致使买受人在房屋交付使用之日起120日内未能取得房屋所有权证书和国有土地使用权证书的，出卖人应当按照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定承担违约责任。

第二十一条：

关于装饰装修

装