XXX标准化厂房项目定稿.docx

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XXX标准化厂房项目定稿

XXXX

XXXX经济开发区标准化厂房项目

可行性研究报告

XXXX

二〇一三年七月

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

经济开发区标准化厂房项目

1.1.2项目承办单位

XXXX成立于2013年7月，注册资金为3000万元，主要负责对XXXX经济开发区标准化厂房项目进行融资、投资和建设管理工作，公司性质为民营企业，下设办公室、计财部、投融资市场研发部、工程项目管理部、招商部、资产物业管理部、绩效安全考核督查部、人力资源部和安保部。

由五个自然人合资成立，法人代表为王玉豪。

1.1.3建设性质

新建

1.1.4建设期限

24个月。

1.1.5项目提出的理由

池州XXXX经济开发区于2008年6月由安徽省人民政府批准筹建。

开发区遵循“布局集中、用地集约、产业集聚”的原则，主要发展轻纺服装、农副产品加工、电子、机械制造、现代物流等产业。

开发区经过近几年的建设与发展，面积不断扩大，入驻企业不断增多，呈现出快速发展的良好态势。

随着池州XXXX经济开发区经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，开发区不仅成为了池州市最具活力的地区之一，而且也成了促进区域经济发展的强有力的推动器。

目前，建成区面积达2.5平方公里，落户企业54家，协议投资14.8亿元，已建成投产达39家，规模以上企业16家，亿元企业2家，具有自出口经营权的企业6家，基本上形成了基本形成了以华兴钢构与强力机械为代表的金属加工及制造业，以龙溪麻油与金松棉业为代表的农副产品深加工业，以新国兴为代表的轻纺服饰加工业，以现在彩印、志博包装为代表的印刷包装业四大产业集群。

开发区的发展壮大得到了各级党委、政府的认可，更赢得了广大人民群众的理解与支持，人民思发展、谋发展、支持发展的情绪空前高涨。

XXXX镇位于东至县北部，距县城51公里，东与贵池区牛头山镇为邻，南东部为升金湖沿岸，南西部与胜利镇毗连，西、北濒临长江，与古城安庆市隔江相望，随着安庆市工业用地面积的减小，企业投资的旺盛，随着更多新的企业有入驻意向，可供使用工业用地将日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了园区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。

为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，园区管委会在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在池州XXXX经济开发区建立标准化厂房集群。

建立标准化厂房工业园区是池州市经济社会发展的客观要求，有利于拉动池州XXXX经济开发区以及附近区域的经济增长，有效推进池州市城市化进程和经济结构的调整、优化和升级，大力促进池州市“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进池州市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。

因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。

总之，随着我国改革开放的深入，国民经济的不断发展壮大，整体工业化水平的逐步提高，生产规模扩大化、技术及装备水平的提高，建设一批为现代化工业服务的标准现代厂房是十分必要和可行的。

1.2项目概况

1.2.1建设地点

池州XXXX经济开发区内

1.2.2建设规模与目标

该项目用地总面积14.87公顷（折223亩），总建筑面积24.23万平方米。

其中，多层厂房10.80万平方米，单层厂房2.92万平方米，办公楼1.73万平方米，职工宿舍3.55万平方米，综合研发楼2.60万平方米，产品展示厅2.34万平方米，配套用房0.29万平方米。

建筑密度47.3%；绿化率15.40%；容积率1.67。

1.2.3技术经济指标

表1-1主要技术经济指标表

序号

项目名称

单位

金额

备注

一

主要技术指标

1

总规划用地面积

hm²

14.87

2

经规划用地面积

hm²

14.49

3

总建筑面积

万m²

24.23

3.1

其中：

多层厂房

万m²

10.80

3.2

单层厂房

万m²

2.92

3.3

办公楼

万m²

1.73

3.4

职工宿舍

万m²

3.55

3.5

综合研发楼

万m²

2.60

3.6

产品展示厅

万m²

2.34

3.7

配套用房

万m²

0.29

4

建筑占地面积

万m²

6.9

6

建筑密度

-

47.3%

7

容积率

-

1.67

8

绿化率

-

15.40%

9.5

停车位

辆

475

建设期

月

24

二

项目经济指标

1

总投资

万元

35609.7

2

固定资产投资

万元

35281.6

其中：

建设投资

万元

35281.6

建设期利息

万元

0.00

3

流动资金

万元

328.1

4

资金筹措

万元

35609.7

其中：

自有资金

万元

34509.7

银行贷款

万元

0.0

中央财政补贴

万元

1100.0

5

正常年份营业收入

万元

6994.7

6

正常年份营业税金及附加

万元

391.7

7

正常年份总成本费用

万元

3463.8

8

正常年份利润总额

万元

3545.2

9

正常年份所得税

万元

886.3

10

正常年份净利润

万元

2658.9

11

总投资收益率

%

9.96%

12

项目资本金净利润率

%

7.70%

13

盈亏平衡点

%

50.16%

14

全部投资内部收益率（所得税前）

%

10.44%

15

全部投资财务净现值（所得税前）

万元

4920

ic=8%

16

全部投资投资回收期（所得税前）

年

8.80

含建设期

17

全部投资内部收益率（所得税后）

%

8.04%

18

全部投资财务净现值（所得税后）

万元

73

ic=8%

19

全部投资投资回收期（所得税后）

年

10.05

含建设期

1.2.4投资估算和资金筹措

1.2.4.1投资估算

项目总投资35609.7万元，其中：

固定资产投资为35281.6万元，流动资金328.1万元。

1.2.4.2资金筹措

项目资金全部为企业自有资金。

1.2.5经济效益和社会效益

1.2.5.1经济效益

本项目建设标准化厂房、仓库、办公及其它配套设施，以出租厂房、仓库、办公及其它配套设施等形式为入驻企业服务。

收取企业、园区双方均能接受的出租价格，园区不以获取大量租金为目的，租金只用于保证园区的正常固定资产折旧、园区管理及勤杂人员开支、公共部分等基本维护、维修、保养，做到园区持久、持续、高效的运转。

该项目投产后，在正常运营期内，预计年租金及物业管理收入为6994.7万元。

1.2.5.2社会效益

项目建设完成后，通过招商，引进国内外各大中型品牌企业，通过统一规划、统一管理，使入驻的企业能够有序的生产，做到全方位的治安管理，极大地满足了各生产企业的生产要求，也能促进池州XXXX经济开发区相关产业的发展；项目建成后，可以极大提升池州XXXX经济开发区的承载量，提高其对外形象，增加招商引资的筹码和基础，预计能引进企业140家左右，从而提供1万个就业岗位，为社会创造较多的就业机会，缓解当地的就业压力，很大程度上解决社会的就业问题，具有较明显的社会效益。

项目的建成，通过出租给其它生产企业生产经营，使入驻企业不必为基础设施建设花费巨资，从而在很大程度上解决了企业的资金问题，使企业能有更充足的资金用于最新技术改造和更新，增强了企业的市场竞争力，使企业能更快地做大做强，提高经济效益，带动社会的发展。

同时，标准厂房的建设促进了产业集聚效益的发挥，使机械制造等行业在该区域内得到更进一步的发展，加强各企业在生产中的相关性，促使生产一体化的完善，加快区域经济的发展，也带动周边区域的经济提高。

总之，新型工业化产业示范基地的建设，有利于生态环境建设和经济发展结台起来，处理好长远与眼前、全局与局部的关系，促进企业效益、经济效益和社会效益的协调统一。

1.3研究范围

根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，结合本次建设园区研究分析的特殊性，我们对园区建设的背景及必要性、园区性质与建设的可行性、建设规划设计方案、近期拟建项目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述园区建设的背景和必要性、建设的可行性、建设规划设计方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设园区的决策提供可靠的依据。

1.4报告编制依据

1.中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；

2.中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；

3.中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）；

4.中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；

5.建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；

6.《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》

7.委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。

8.项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。

1.5结论与建议

1.5.1结论

标准化厂房建设项目符合现阶段国家宏观经济政策，建成后将为各生产企业提供更大发展空间，有助于吸引企业入驻，引进先进技术设备和管理人才，扩大生产，提高产品质量，提高企业的竞争力，同时可为社会提供就业机会，为当地政府创造产值和税收，促进地方经济的发展，维护社会稳定，构建和谐社会，起到积极的推动作用。

本项目是按池州XXXX经济开发区总体规划要求，以高起点和高标准要求，进行标准化厂房的建设。

可满足园区发展、中小企业对生产的需要。

该项目建成后，可推动池州XXXX经济开发区其他公用设施及商贸、工业、金融服务、科教文化、居民住宅新区等的建设步伐进一步加快，使城市各类设施能按规划要求顺利进行建设。

本项目在技术上是较先进、成熟、可靠的；在经济上也是合理、可行的。

对推动和促进池州XXXX经济开发区城镇一体化建设的快速发展具有十分重要的意义，

另外该项目将为池州XXXX经济开发区开发与建设提供必要的基本硬件条件，对推动和促进池州XXXX经济开发区经济社会的可持续发展具有十分重要的意义。

因此，认为该项目在政策、技术、经济、社会效益上都是必要的，可行的。

1.5.2建议

（1）本项目具有较好的经济效益和社会效益，项目单位在当地也具有相当的实力和良好的社会信誉，建议项目有关各方共同努力，对拟建工程项目建设资金来源应进一步抓紧落实，以促使工程项目的顺利实施和尽快建成。

（2）为了控制和规避投资风险，应抓住现在的大好时机，继续加大宣传力度，提高工作质量，完善相关的软、硬件设施，采取切实可行的措施，以实现工程项目预期的经济效益和社会效益。

（3）在项目尽快实施的同时，要加强未来园区的规划设计，对项目成本进行实时监控，聘请专业顾问公司对方案进行优化，规避投资风险，以提高项目的效益。

（4）充分抓住经济全球化、国家中西部大开发的历史机遇，加快本项目的开发建设，努力规避投资风险。

同时在产业布局和资金投向等方面要处理好多方面的协调关系，注重建立起良好的公共关系，加强与社会各阶层、政府相关管理部门的沟通，准确项目的定位，完善各项法定手续。

（5）适应新形势，大胆探索开发建设新思路，高度重视标准化厂房等基础设施建设的高质量与高速度的关系问题等其他经营管理方式进行本项目的建设，分散投资风险，以减轻业主直接投入资金的压力。

（6）建立起项目法人责任制，明确部门和个人的岗位职责。

建设资金要设立专户存储，做到专款专用，在建设资金的使用过程中，严格进行跟踪检查和审计，对项目的主要经济技术指标进行严格的考核。

加强人员培训，尤其是网络信息方面的人才培训。

（7）维护规划的权威性，严格按照建设程序进行规划、设计、施工。

配套设施不能提高标准或降低质量，做好项目“投资、质量、进度”的全过程控制，精心设计、精心施工，力争创造优良工程。

（8）在建设过程中应注意环境的保护和资源的有效利用，做到环保和建设同时进行，尽量减少因施工对城镇居民生活造成影响。

（9）要充分合理地利用政府的优惠政策、开发区的优惠政策和对本项目的特殊优惠条件，确保本项目的顺利实施，将本项目真正建设成为能代表皖西南地区样板项目。

第二章项目建设的必要性可行性分析

2.1项目建设的必要性

标准化厂房建设并不只是构建统一的生产厂房，而是包含生产厂房、办公区、宿舍区、仓储、物流、研发中心、产品展示等为一体的厂房标准化建设园区服务综合体。

对于加快经济发展，促进开发区合理布局具有重要的意义。

有利于加快新型工业化进程，形成招商引资的高地。

建设标准厂房，不仅仅是节地的需要，也是开发区发展的必然，纵观沿海发达地区如：

深圳、广州等地的飞速发展依赖于标准厂房，深圳以及珠三角地带的工业园区中多层标准工业厂房的比例占到厂房总建设量的80%以上，容积率达到1.0以上，节地50%以上。

1.有利于合理布局工业项目，实现资源有效配置

建立标准化厂房工业园，走是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务.到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，万便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。

2.强化开发区的功能和作用，拉动经济增长

标准化厂房的建成将极大拓展了开发区的发展空间，进一步强化开发区的功能和作用，强力推进开发区的发展。

将会使企业在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动经济的增长。

同时，在园区内降低门槛，放宽限制，完善政策，强化服务，激发各类主体投资建厂的积极性，加速膨胀经济总量，从而拉动开发区经济快速增长。

3.有利于推进城市化发展，加快城市化进程

通过建立标准化厂房，进一步完善了基础设施和配套设施建设，优化了软硬环境，入驻企业增多，人口、资源集聚效应增大，开发区成为城区的一个功能区，构成城区的有机组成部分，不仅拉大了城镇框架，而且完善了城镇的功能，加快了城市化进程。

4.增强招商引资的竞争力，推进完整产业链建设

建立标准化厂房工业园，将为企业提供良好的生产和工作环境，通过强化服务，增强吸引力，进一步扩大对外开放，强力拓展域内外市场，吸引市内外、区内外、国内外的资本、人才、技术以及先进的管理方法、经验集聚园区，从而使标准化厂房成为XXXX招商引资和项目引进工作的平台，对外开放交流的窗口，大力推进招商引资工作。

特别是引进一些全产业链中不可或缺的中小企业，进一步完善产业链经济。

5.构建资源节约型经济社会，进一步推进节能减排

建设标准化厂房工业区，实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土地资源，集约化使用土地。

以资源高效利用为核心，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型工业区。

从管理角度看，集中管理的费用低于分散管理费用。

降低了物流费用，减少了耗能空间，水、电、暖、气设施，敷设距离缩短，节约投资，避免了重复建设。

实现厂房统一规划，统一设计，统一开发建设，统一管理，在建筑立面造型上可以更加变化丰富，整体布局更加合理，环境绿化美化更加优美，提高了开发区的形象，使开发区形成现代建筑景观，开发区综合环境的改善对企业具有更大的吸引能力，可以形成企业聚集效应。

2.2项目建设可行性

2.2.1发展条件

2.2.1.1开发区优势

池州XXXX经济开发区于2008年6月被省政府批准省级开发区，命名为池州XXXX经济开发区，XXXX经济技术开发区位于安徽省东至县XXXX镇安庆长江公路大桥南端，与千年历史文化名城安庆市隔江相望，开发区总体规划25平方公里，规划控制面积35.57平方公里，分四大区域板块，分别为西部港口物流区、中西部域镇商贸居住区、中东部中小企业版块、东部大工业版块。

作为皖江城市带重要组成部分，经济发展现状势头强劲，紧邻安庆地级市，直线距离4公里，受安庆辐射效应极其明显，招商引资情况良好。

开发区分为东部工业区和西部工业区，其中东部工业区占地12.49平方公里，主要发展纺织服装、机械制造、电子、高科技产业;西部工业区占地2.6平方公里，主要发展农副产品深加工及港口物流业。

经过近几年的建设与发展，开发区面积不断扩大，入驻企业不断增多，呈现出快速发展的良好态势。

未来XXXX经济开发区将形成效益型、生态型、活力型和人性化的综合开发区。

2.2.1.2具有区位比较优势

池州市位于安徽省西南部，北临长江，南接黄山，西望庐山，东与芜湖相接，是长江经济带上重要的滨江旅游城市和历史文化名城，面积8272平方公里，人口160万，辖贵池区、东至县、石台县、青阳县、九华山风景区。

长江流经池州162公里，通江达海，承东接西,池州港是长江干线重点港口，是800里皖江外籍游轮、国内大型游轮进入“两山一湖”地区的定点停靠码头；318、206国道纵贯市内，沿江、安景高速公路，铜九铁路已全线通车；宁宜高速铁路正在完工阶段、九华山旅游国际机场已通航。

XXXX经济技术开发区位于安徽省东至县XXXX镇安庆长江公路大桥南端，与千年历史文化名城安庆市隔江相望，开发区总体规划25平方公里，规划控制面积35.57平方公里，分四大区域板块，分别为西部港口物流区、中西部域镇商贸居住区、中东部中小企业版块、东部大工业版块。

开发区遵循“布局集中、用地集约、产业集聚”的原则，主要发展轻纺服装、农副产品加工、电子、机械制造、现代物流等产业。

开发区经过近几年的建设与发展，面积不断扩大，入驻企业不断增多，呈现出快速发展的良好态势。

目前，建成区面积达2.5平方公里，落户企业54家，协议投资14.8亿元，已建成投产达39家，规模以上企业16家，亿元企业2家，具有自出口经营权的企业6家，基本上形成了基本形成了以华兴钢构与强力机械为代表的金属加工及制造业，以龙溪麻油与金松棉业为代表的农副产品深加工业，以新国兴为代表的轻纺服饰加工业，以现在彩印、志博包装为代表的印刷包装业四大产业集群。

开发区的发展壮大得到了各级党委、政府的认可，更赢得了广大人民群众的理解与支持，人民思发展、谋发展、支持发展的情绪空前高涨。

2.2.1.3政策优势

税收方面：

新办工业企业，从协议投产之日起，增值税的地方所得部分，前五年由同级财政扶持50％。

从获利年度起，前2年企业所得税地方所得部分由同级财政全额扶持；第三至第五年扶持50％。

2.2.2.2优越的交通条件

池州境内有长江黄金水道160公里，沿江达海，承东接西，是长江经济开发带的重要组成部分。

紧邻长江三角洲，有利于承接经济发达地区的产业转移。

池州港是长江干线重点港口之一，现有码头泊位17个，为一类开放口岸;贯穿池州的东接上海、西连武汉的沿江高速公路和北连合肥、南通杭州的合黄高速公路，东接上海、西达重庆的沿江铁路大动脉的铜九铁路安徽段，连接安庆与池州的安庆长江大桥贯穿境内，加之已通航的九华山旅游机场。

池州已形成比较完善的对外立体交通网络。

2.2.2.3较好的用地条件

池州市土地资源类型多样，具有土地利用现状分类中的8个一级类型和40个二级类型。

池州市土地利用类型的多样性为经济的全面发展提供了必要的条件。

全市土地资源总面积839173.00公顷，其中农用地675740.00公顷，建设用地45231.00公顷，未利用地118202.00公顷。

池州XXXX经济开发区总体规划25方公里，规划控制面积35.57平方公里，目前，建成区面积达2.5平方公里。

规划范围内，用地总体较为平坦，坡度适宜、可作为城市建设用地的用地比例在80%以上。

2.2.3社会条件

池州XXXX经济开发区大量的基础设施已经建成投入使用，可以为拟建道路的修建提供交通通道。

目前，XXXX经济开发区持续加大基础设施建设力度、改变园区投资环境的思路，筑巢引凤氛围浓厚。

“一横三纵”、中心城区和工业起步区路网工程接近尾声，污水处理厂、自来水厂工程快速推进，37万余平方米安置房建设工程已完工，部分安置房即将搬迁入住；长江水产品批发市场、敬老院已建成投入使用；XXXX至安庆跨江公交已经开通。

2.2.3.1基础设施

交通运输：

206、318两条国道在境内交汇，沿江、安景高速公路穿镇而过。

距安庆火车站、码头等3千米，距安庆机场15千米，距省会合肥1.5小时车程。

邮政电信：

2011年末有邮政支局1所，电信企业1家，服务网点4个，电话交换机总容量1.6万门，固定电话用户1.3万户，电话普及率70%；移动电话用户2.3万户，互联网用户4000余户。

公共交通：

2011年7月，XXXX-安庆长江公路大桥公交专线正式开通，成为我省首条跨江、跨地区的公交线路。

2009-2011年建升金湖大道、陶公路、仙寓山路、历山路等“一横三纵”19.8千米和新城区路网近20千米，镇区道路已基本成环。

给排水：

新增日处理2万吨污水处理厂、日供水4万吨自来水厂、110KV变电站等工程建设，完善了多项基础设施配套。

2.2.3.2水泥

池州海螺水泥股份有限公司位于池州市牛头山镇，临近沪渝高速公路，距项目区距离不足20公里。

目前池州海螺水泥股份有限公司现已建成5条4500t/d和1条8000t/d共计六条水泥熟料生产线，产能规模突破1000万吨。

本项目用的水泥就从池州海螺水泥股份有限公司解决，运输条件较好。

2.2.3.3钢材

安徽省内大部分建筑用钢材为马钢产品，当地钢材市场等能满足使用要求。

2.2.3.4木材

用量不大，可由木材公司解决。

2.2.3.5砂石

道路修筑所需石块、砂石、碎石等，可在项目区周边的采石场、砂石场等地采购供应；排污管道可由当地管材厂或市场采购解决。

此外，路基开挖所得石料也可作为筑路填筑材料。

有丰富的砂石料资源，施工用土石等材料绝大部分可结合就地取材。

2.2.3.6水

池州市域地形为东南高、西北低，自南向北呈阶梯分布，江河湖水面348.4平方公里，占总面积的4%。

长江流经我市145km，岸线长162km，上起江西省彭泽县接壤的东至县牛矶，下讫铜陵市交界的青通河口。

境内有三大水系十条河流，长江水系有尧渡河、黄湓河、秋浦河、白洋河、大通河、九华河;青弋江水系有清溪河、陵阳河、喇叭河;鄱阳湖水系有龙泉河。

流域面积在500平方公里以上的有七条河流，河长618km，其中秋浦河为境内流域中最长的一条河，流域面积3019平方公里，河长149km。

池州市地表水资源丰富，全市水资源总量为63.7亿立方米，占全省水资源总量的11%，人均水资源量4326立方米，分别是安徽省和全国平均水平的4倍和2倍。

另外，长江多年平均过境水资源量9317亿立方米，枯水年也达到7064亿立方米，丰富的水资源为XXXX市经济社会发展提供了坚强可靠的用水保障。

综上所述，本项目是XXXX经济开发区经济社会发展的客观要求，有利于拉动皖西南经济增长，有效推进XXXX经济开发区城市化进程和经济结构的调整、优化和升级，大力促进“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进当地经济的持续、健康、快速发