金鹅福地招商方案.docx

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金鹅福地招商方案

前言

近日，经实地考察贵司金鹅福地商业项目，并与相关领导深入交流，我司对该项目非常重视，多次组织业内专家，就过去负责过的商业地产招商项目总结分析并进行头脑风暴；就该项目形成初步建议与思路，待项目决策后再进行系统分析。

目录

1、招商项目概述

2、项目定位

3、招商物业情况

四、项目SOTW

五、商业规划拟定

六、招商准备及阶级划分

附：

我司商家资源展示（部分）

1、项目概述：

金鹅福地项目位于柳州市飞鹅商圈老金鹅市场原址，由柳州市国联运输有限责任公司和柳州祥运房地产有限公司联手合作，总投资约11.47亿元人民币，总用地面积65亩，总建筑面积300000多平方米，商业面积5万多平方米，1000多间15㎡-40㎡ 4.5米挑高的黄金旺铺，2000多个车位的大型停车场，总规模为原市场的3倍多。

是西南地区目前唯一的一家运贸商住一条龙的专业市场。

项目由5栋建筑组成，1-3层为商业，3层以上为住宅，1号楼为酒店办公，其中汽车南站候车厅、售票服务厅、发车站等占用建筑面积约4000㎡。

汽车南站也将由现在的国家二级客运站升级成为国家一级客运站，现拟对项目1-3层约5万平方米室内商场进行规划招商。

2、项目定位

金鹅福地是老金鹅市场的全新升级版，将原平房棚户式的旧形象，升级打造为面向全区、档次更高、品种更全、环境更佳的现代购物中心形象。

新商场不但传承原有商品集中、物流便利的优势，更发挥新商场环境佳、档次高、停车方便、物流发达的后发优势。

因此，我司建议，给项目一期商场暂定取名为（备选）：

“金鹅南站万货城”、“金鹅南站商品城”、“金鹅南站购物中心”

金鹅——强化老金鹅市场的历史记忆和江湖地位，一提到金鹅，柳州人都知道那里是批零婚庆文具小饰品小商品等业态的老市场，那里商品丰富、价格实惠，曾经是柳州最热闹的市场之一。

南站——强化汽车南站的物流优势，广东为货源采购地、周边县份为渠道分销地，新车站将扩容至230个班次，班车就是客商流动的宣传广告（车载视频、座椅被套可为商家做广告），可谓商业繁荣物流发达，一提到南站商场，就能给客户和投资者信心。

万货——强调这里的商品更丰富、品类更多元化，给客户的商品选择面更广，市场空白，独此一家。

购物中心——是规模大、档次高、品种齐、服务全的现代化商场代名词，本项目具备打造为购物中心的先天条件。

三、招租物业情况

总招商面积约5万平方米，其中汽车南站候车厅、售票服务厅、发车站等占用建筑面积约4000㎡。

经甲方回访，原老金鹅市场有部分意向回迁商户，约占总招商面积40%，剩余面积需要进行市场化招商。

招商业态大体可拟定为：

文具、婚庆用品、玩具、家居小商品、旅游土特产、餐饮、娱乐、健身、酒店等。

四、项目SOTW

●项目优势：

A/地理优势：

项目位于飞鹅商圈老金鹅市场原址，历史上商业氛围浓厚。

B/配套优势：

项目商运一体，汽车南站拉动巨大人流，带动巨大消费市场。

项目配套2000多个车位的大型停车场，为商家顾客解除停车困难的后顾之忧；

C/产品优势：

商铺户型方正实用，过道宽敞、层高适中。

D/规模优势：

总商业面积达5万平方米，具备打造为购物中心的先天条件，易形成商业集群效应。

●项目劣势：

A/产品缺陷：

单铺公摊率约50%，高于本商圈同类项目，不利于本项目租金定价。

B/位置缺陷：

项目不完全临街，前方为延安大酒店，左前方受红光桥阻隔，一定程度上截断了与飞鹅商圈的商业链接。

●项目机会：

A/原老金鹅市场部分商户有意回迁，预计可消化约40%的商业面积。

B/飞鹅商圈商流人流密集，但满足顾客吃喝玩乐购一站式的商业广场或购物中心仍呈现市场空白，我项目具

备成为全新购物中心的基础条件。

●项目威胁：

A/市场竞争：

全市商业项目竞争激烈，万达、华润等多个购物中心临近开业或正全力招商，本土有限的商业资源将进一步被摊薄或蚕食。

小结：

结合市场与项目具体分析，我司认为本项目招商工作应规避几个误区，第一、商业定位和商户分区可统一定调但不宜吹毛求疵过分追求精准和完美。

因为在受电商冲击的大背景及多个项目的激烈竞争中，我项目计划引入的商家可能有较多的选择余地和议价空间，故在招商过程中可能会发生如下情况：

⑴计划内的品牌商家并无承租意向或租金给付能力较弱；⑵不在计划内的品牌商家反而承租意向较浓且租金给付能力较强；以上情况都会影响本项目未来的商业定位及招商工作的推进和调整。

第二、本项目宜集结多团队联合招商，不宜单打独斗。

经我司近两年来的招商工作总结，实际成交量与客户拜访量之比约为1/70，意味着本项目约5万平方米的招商面积1000多间商铺，至少需要引入500多个商户，故需要拜访的客户量约为3500多个，因此要想圆满完成招商工作，我司以负责任的态度和立场评估本项目，认为最好组织多个团队进行联合代理招商，所谓东方不亮西方亮，多团队全面开拓网络搜索、广告发布、上门拜访等多个渠道合力推进，才有可能圆满完成目标。

柳州市新建商业项目租金价格对比

●银泰城

负一层：

110-130元/㎡（套内）；一层：

大品牌18%（联营扣点）、小品牌20%-25%（联营扣点）;

2-5层：

50-80元/㎡（套内）商场公摊率：

35%

管理费：

30元/㎡（物业水电空调电梯安保卫生）

●风情港

1-5层：

工贸百货18%-25%（联营扣点）；6-12层：

60-80元/㎡（套内）

管理费：

未定商场公摊率：

35%

●万达广场商业街

100-120元/㎡（套内）；

管理费：

未定街区公摊率：

10%

五、商业规划拟定

楼层：

一层

招商面积：

约10000平方米

租金单价：

150-200元/平方米/月

车站售票大厅

肯德基

旅游土特产卖场、珠宝玉器、钟表、小饰品、皮具箱包、品牌鞋帽等

（按套内面积计）

物管费：

20元/平方米以内为宜

旅游土特产卖场、珠宝玉器、钟表、小饰品、皮具箱包、品牌鞋帽等

（包含电梯空调卫生安保等费用）

业态拟定：

旅游土特产卖场、珠宝玉器、

钟表、小饰品、皮具箱包、

品牌鞋帽等

招商政策:

免租期3-6个月，押三付一

楼层：

二层

招商面积：

约20000平方米

租金单价：

80-120元/平方米/月

肯德基

（按套内面积计）

咖啡厅、茶吧、甜品、健身会所、洗浴中心、休闲按摩

物管费：

20元/平方米以内为宜

美食广场

（包含电梯空调卫生安保等费用）

业态拟定：

儿童区：

文具、玩具、童装；

家居小商品、婚庆用品、化妆品、精品男女鞋

成人区：

家居小商品、婚庆用品、

文具、玩具、童装

精品男女鞋、

休闲区：

美食广场、健身会所、

咖啡厅、茶吧、洗浴中心等

招商政策:

免租期3-6个月，押三付一

楼层：

三层

招商面积：

约20000平方米

租金单价：

30-50元/平方米/月

（按套内面积计）

物管费：

20元/平方米以内为宜

电影院

量贩式KTV

（包含电梯空调卫生安保等费用）

业态拟定：

电影院、量贩式KTV、商务酒店、

商务酒店

主题酒店等

主题酒店

招商政策:

免租期3-6个月，押三付一

注：

电影院层高要求7-8米，可打通二三层建筑，

也可按实际出发决定是否有必要引进电影院。

六、招商准备及阶级划分

1、阶段划分：

招商筹备、全面招商、广告推广、完成招商。

2、招商目标：

3-6个月内完成招商总量40%，6-12个月内完成招商总量的80%。

2、招商方式：

登门拜访招商、电话联系招商、现场接洽、媒介推广

3、目标客户：

当地龙头商户、飞鹅商圈批零业、特色餐饮业、主题酒店、高端休闲娱乐业等。

4、招商工作流程：

第一阶段：

招商的准备工作阶段（包括物料准备，人员培训准备，办公场地准备，招商合同文书的准备）

第二阶段：

招商工作的开展阶段，此阶段将通过公司本身资源的筛选，商户的拜访，广告投放宣传逐步锁定，目标商户，完成原有商户及准入商户的摸底、过滤、落位工作。

第三阶段：

完成准入落位商户的跟踪、洽谈工作。

第四阶段：

完成落位商户的签约及招商场地的交付工作。

?

周期性：

单个商户从开始接触到最后的落定预计在2-3个月之间可以完成。

本项目商业体量巨大，从商招工作开始到结束保守估计需要在12个月左右。

5、招商代理费计算：

第一阶段：

我司于3-6个月内完成招商总量40%为达标，按3个月租金计提100%；如完成招商总量不足40%，按3个月租金计提70%；

第二阶段：

我司于6-12个月内完成招商总量85%为达标，按3个月租金计提100%；如完成招商总量不足85%，按3个月租金计提70%；

6、广告推广渠道及策略：

针对项目的经营特点以及市场客户群体的消费特点、认知特点，建议本项目在广告推广中，综合利用报纸广告、网络广告、户外广告、微信、上门拜访等宣传渠道，以户外广告和报纸广告为主、其它广告为辅的宣传形式，采用“广告宣传+市场促销”的形式，展开迅猛的市场宣传攻势，迅速打开市场知名度，强势占领市场。

户外广告：

户外广告牌具有形象直观、引导性强、宣传时效性长等特点，可以更好的扩大宣传影响面、加深市场对本项目的印象、引导消费客流，建议本项目可利用户外广告牌的这些宣传特点。

报纸广告：

报纸是目前是重要传媒渠道之一，建议项目采取硬性广告为主的方式，在柳州主力媒体《南国今报》、《柳州晚报》投放广告，招商促销政策。

●相关招商资料准备：

1、招商手册、招商说明书。

2、布局平面图。

3、租赁合同。

4、招商流程表。

5、招商文案。

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允许一定范围内的改变房屋布局，经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术范围的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动，以最大限度满足经营户的需要。

我们的目标：

商业招商永远服务于商铺销售！

由于甲方对本项目商业物业没有过多自持意愿，故操盘的方向应该是：

把商招满——促进商铺的快速销售——达到资金回笼。

因此，灵活的租金定价及免租政策是促进招商工作推进的必要条件，我司至去年完成三江世纪城约2万平米的商业招商，到今年3月份完成柳州风情港约1.5万平米的商业招商，现又接手柳州马鹿山公园约1.5万平米的商业招商，有团队、有招商工作经验、有成功案例、有稳定的商家资源和客户关系，因此我司对本项目招商有较强信心完成工作目标。

柳州市祥鸿房地产经纪有限公司

金鹅福地招商项目组2015-8-18

附：

山上人家土菜馆

老湘村

正宗土菜馆

原本土菜馆

天江宴

唯伊土菜馆

桂篮子土菜馆

以下为我司积累的部分商家资源（约2000多个），此外还积累有全市中小企业法人代表通讯名单约20万个

阳光绿岛

许留山餐吧

和久寿司

四海一家

蜀山烤鱼

蓉李记成都小吃

万岁寿司

外婆家

XX烤肉

创意美甲

黛芙妮尔

芬芳园大酒楼

谢家烧鹅

天元网络公司

培元教育

博学教育

天科教育

养生SPA

必胜客

KTV

KTV

安利公司

好特KTV量贩

金沙娱乐

纤百魅美甲会所

禾太朗寿司

美丽田园

禾绿寿司

老成都

汉拿山

涡记甜品

宝格丽

亚洲土地

儿童摄影

蔓黛妮美容

美发

丽质天成减龄会所

约定时尚宾馆

阿瓦山寨

星朵灵咖啡

美容养生

美发美容

艾薯西餐

咖啡陪你

蓉悦川菜

生龍清汤腩

鱼上烤鱼烤渔

大渔铁板烧

非非想国际发型

菲越星马泰

酌味涮火锅铁板烧

漓江村

宏牛牛杂

金之键泰国餐厅

星巴克

德克士

易乐宝披萨

爱素坊

莉薇国际美容养生

秋田和食日式料理

半闲居

绿茶中餐厅

时尚餐厅仙人掌

按摩休闲

粤菜坊

索菲雅新派婚纱

下火堂

千势寿司

完美设计（美发）

金燕庄

喜多咖啡

一茶一坐

零度空间

四季北方菜

嘿客餐厅

57°湘

艾薯西餐

咖啡陪你

蓉悦川菜

生龍清汤腩

蓝莎美容养生会所

中华茶楼

绿茵阁西餐

香港生龙茶餐厅

四川蓉李记

城市便捷酒店

满记甜品

俏面

亚泰风兰纳

海底捞火锅

好伦哥自助餐

金燕庄

喜多咖啡

一茶一坐

零度空间

四季北方菜

嘿客餐厅

57°湘

甜品，奶茶

做早茶

炎黄私房菜

禾绿寿司

大兴

壮牛

屈臣氏

咖啡陪你

禾太郎

湘约会

鼎顶火锅

月影法式铁板烧

乐意美

美容养生

西门千味无国界料理

斑鱼王

全家湘连锁店

福记土菜馆

三见客

湘土肴

桂北农家文化食堂

玫琳凯美容馆

约定时尚宾馆

丽质天成减龄会所

餐饮

熏色化妆

简尚造型

紫禁城

喜乐会KTV

时尚酒吧

好歌宴

英伦西餐

写字楼

醉夜酒吧

罗密欧服饰

马蹄酒吧

丽锦休闲中心

燕燕浴足

木吒减肥国际集团有限公司

惟妙惟肖美发

纤手发艺

玉姿美容

顶尚造型

完美国度美甲

速美莱养生堂

皇都美容院

名艺廊时尚造型

金脚板浴足中心

FF美发会所

漂亮女人驻颜康体工作室

今生今世养生会所

尚赫理疗会所

诗美诗格香氛美容美体

佳艺造型

万指千红美甲

新世纪发廊

好筋松健康养生馆

和善堂足疗

莜美度养生美容会所

艾莱妮丝美容美体中心

S造型

养生馆

美丽焕发理发店

宜姿婷女子减肥院

广西柳州海伦健身

膜法传奇1853

可丽可心美容

盈园美容院

天缘林驻柳州办事处，美容养生

百魅名媛SPA会所

昊宇芦荟配送中心

倾色美甲咨询管理公司

丽发美容美发用品批发公司