文化广场地下停车场建设项目可行性研究报告.docx
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文化广场地下停车场建设项目可行性研究报告
文化广场地下停车场建设项目可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称
文化广场地下停车场建设项目
1.1.2建设地点
老工业区内
1.1.3项目实施主体
1.1.4编制单位
1.1.5项目建设规模
本项目总占地128000平方米，约合192亩。
并拟在地上培植花坛、草坪和乔灌木等。
项目建成后，可实现机动车停车位3348个，非机动车停车位1500个的规模。
表1-1xxx文化广场地下停车场建设规模表
区域位置
项目类型
规划用地
（亩）
建筑面积（m2）
停车位（个）
区域
具体位置
地下停车库
和配套商业
机动车位
非机动车位
xxx
新星南路、氐星路和桃圃街交汇处
新建
192
128000
3348
1500
1.1.6建设工期
本项目建设工期为3年。
1.1.7项目投资与资金筹措
1）本项目总投资30000万元。
2）资金筹措：
企业自筹10000万元，借款20000万元。
项目总投资29,731万元，其中：
工程费用13,427万元，工程建设其他费用10,213万元，预备费1,891万元，建设期利息4,200万元。
资金来源为：
（1）建设单位自筹9,731万元，占投资总额32.73%；
（2）对外融资20,000万元，占投资总额67.27%。
1.2主要技术规范和标准
1）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）
2）《建筑结构荷载规范》（GBJ50009－2012）
3）《混凝土结构设计规范》（GBJ50010－2010）
4）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2012）
5）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）
6）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2012）
7）《地下工程防水技术规范》（GB50108－2008）
8）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）
9）《电气装置安装工程电缆施工及验收规范》（GB50168-2006）
10）《电气装置安装工程接地装置及验收规范》（GB50169-2006）
11）《低压配电设计规范》（GB50054－2011）
12）《通用用电设备配电设计规范》（GB50055－2011）
13）《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053－2011）
14）《电力工程电缆设计规范》（GB50217－2007）
15）《钢制电缆桥架工程设计规范》（CECS31－2006）
16）《建筑照明设计标准》（GB50034－2013）
17）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）
18）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）
19）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）
20）《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）
21）《城市区域环境噪声标准》（GB3096－2008）
22）《工业建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2015）
23）《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2010）
24）《环境空气质量标准》（GB3095-2012）
25）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
26）《城市给水工程规划规范》（GB50282－98）
27）《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）
28）《污水再生利用工程设计规范》（GB50335-2002）
29）《污水综合排放标准》（GB8978—2002）
30）《城市电力规划规范》（GB/T50293-2014）
31）《城市防洪工程设计规范》（GB/T50805-2012）
32）《城市环境卫生设施设置规范》（CJJ27—2005）
33）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-2014）
1.3编制依据和内容
1.3.1项目编制依据
1）《市城市总体规划（2000-2020）》（2011年修改）；
2）《市土地利用总体规划（2006-2020）》；
3）《、经济开发区集体土地上农村村（居）民住宅建设规划管理办法》（娄政发〔2012〕10号）；
4）《市国民经济和社会发展“十二五”规划》；
5）《xxx土地利用总体规划（2006—2020）》；2006年；
6）《市老工业区调整改造规划（2010-2020）》；
7）《市推进城乡建设四年（2012-2015）行动方案》中心城区实施计划；
8）《市推进新型城镇化实施方案（2014-2020年）》（娄政发〔2014〕28号）；
9）《湖南省人民政府办公厅关于促进传统老工业工矿区转型发展的实施意见》（湘政办发[2014]64号）；
10）省委省政府《关于加快新型城镇化推进城乡一体化的意见》（湘发[2012]6号）；
11）《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
12）《工业可行性研究编制手册》；
13）《工业投资项目评价与决策》；
14）建设单位提供的相关资料。
1.3.2项目研究内容
1）调查、了解建设项目及项目区现状；
2）对项目建设的必要性、有利条件进行分析，确定建设规模；
3）提出项目建设的内容及工程技术方案；
4）拟定项目建设进度；
5）对项目建设总投资进行估算，对效益进行分析；
6）对项目的可行性提出结论性意见和建议。
1.4编制范围
本可行性研究报告主要对文化广场地下停车场建设项目进行综合分析及评价，主要包括以下几方面的内容：
研究的范围包括：
项目所在地概况、项目建设的必要性、建设条件、建设规模、工程建设方案、节能节水、环境保护、劳动安全卫生与消防、组织机构与项目管理、项目实施计划、投资估算和融资方案、财务评价、社会评价和风险分析。
1.5项目承建单位概况
单位名称：
市娄星城乡建设投资开发有限公司
法人代表：
曾立钦
注册资本：
人民币5000万元
注册时间：
2011年3月1日
公司类型：
有限责任公司
登记机关：
市工商行政管理局
公司地址：
xxx长青中街乐花路17号
经营范围：
按照市、区人民政府下达的固定资产投资计划，落实资金，核拨用款；负责筹措管理和营运xxx各项基础设施建设的资金；承担xxx区域内所有基础设施建设项目；负责市、区两级政府授权范围内的土地的策划、土地收储、土地开发及经营和管理；负责经营和管理市、区政府授权范围内的国有资产，服务全区各项基础建设；负责全区各项基础建设资金的监督和管理；开发股权经营和项目合作投资，市、区政府授权的其他经营权。
（以上项目不含专营专控及限制项目涉及行政许可经营的办理许可证或资质证后，方可开展经营活动）。
为加强xxx城乡基础设施建设，适应xxx经济社会发展需要，区委、区政府决定成立城乡基础建设投资管理办公室并加挂城乡基础建设投资开发有限责任公司（简称娄星城乡投）。
娄星城乡投是归口区政府管理的正科级全额拔款事业单位，实行两块牌子、一套人马、合署办公的管理模式。
娄星城乡投是xxx城乡基础设施建设投资主体，代表政府管理娄星城乡建设项目；是政府城乡基础建设领域的融资平台，利用政府现有的经营性资产进行融资；是政府城乡基础建投资项目的实施主体，代表政府实施具体建设项目；是政府经营城乡的运营主体，承担国有资产的保值增值任务。
2015年工程建设主要业绩：
完成工程建设投资21000万元。
1）大道项目建设完成产值8000万元，实现道路基本通车和安置基地的交付使用。
2）三元、早元安置基地建设项目完成产值5000万元，已完成基础施工任务，小区内的水、电施工，道路路基建设，具备基地交付条件。
3）廖家、三板组城市棚户区改造项目完成产值5000万元，完成安置房建设工程量40%以上。
4）611亩筹资用地道路建设完成产值3000万元，完成筹资用地内四条道路的路基工程。
5）S209线年底完成验收移交及审计工作。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标如下：
表1-2本项目主要经济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
地下停车场总规划用地面积
亩
192
2
总建筑面积
㎡
128000
2.1
其中：
地下停车场和配套商业
㎡
128000
3
项目工期
月
36
2016.9-2019.8
4
项目总投资
万元
30000
4.1
其中：
工程费用
万元
13,427
4.2
工程建设其他费用
万元
10,213
4.3
预备费
万元
1,891
4.4
建设期利息
万元
4,200
5
资金来源
万元
30000
5.1
其中：
自筹资金
万元
10000
5.2
对外融资
万元
20000
6
计算期总收入
万元
45,136
7
计算期总成本费用
万元
17,403
8
税后财务净现值（IC=8%）
万元
4,305
9
税后财务内部收益率
%
11.24
10
项目全部投资回收期
年
8.32
11
平均总投资收益率
%
7.71%
12
平均资本金净利润率
%
0.51%
13
借款偿还期
年
6.58
1.7结论与建议
1.7.1结论
1）项目建设条件
本建设项目所在地有良好自然条件、配套条件，以及政府的高度重视及支持，当地坚实的经济实力等均是本项目建设的有利条件。
项目场址建设环境良好，具备建设条件。
2）项目建设的必要性
本项目符合当前国家加强城市停车场建设相关政策，有利于解决居民停车难问题；有利于实现xxx发展的需求；有利于提高区域服务质量的需要；有利于解决城市发展与土地紧缺矛盾，促进社会和谐进步与经济健康发展。
因此本项目的建设具有一定的必要性。
3）项目建设规模
本项目是为配合xxx的发展规划，完善xxx的基础设施建设，杜绝停车难给城市发展带来的制约，保证xxx持续健康的发展而建设的。
4）工程建设方案
对本项目的建筑、结构、电气、给排水工程、通风与空气调节、无障碍等进行了设计，符合相关设计规范及要求。
5）环境保护与节能
本项目在建设过程中及建成后，通过实施废气污染防治措施、废水污染防治措施、噪声污染防治措施、固体废弃物防治措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。
本项目将严格按照国家节能要求，采用符合节能标准的设计标准、设计规范，并具体从建筑节能、设备节能等方面采取节能措施，项目环境保护及节能良好。
6）财务分析
本项目建成达产后，计算期内将实现营业收入131068.28万元，运营期利润总额71568.44万元，税后净利润2966.70万元，营业税金及附加11927.81万元。
本项目财务净现值为23679.15万元，投资回收期为8.32年，借款偿还期为6.58年，财务内部收益率为9.99%（税后），平均总投资收益率为7.71%，平均资本金净利润率为0.51%。
项目在财务上是可行的，并且具备一定的清偿能力。
7）项目社会评价
本项目具有十分显著的社会效益，通过项目的实施不但能带动xxx的发展，还有利于土地资源的节约使用。
同时，该项目的发展，能为社会提供巨大的就业机会，能带动周边区域的消费，扩大内需，进一步加快城市化水平进程。
该项目的建设，为xxx的发展起到了积极的作用，使xxx的经济水平进一步提高。
因此，xxx文化广场地下停车场建设项目是切实可行的且必要的。
1.7.2建议
1）建议项目单位积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资金，认真开展施工前的设计、招标等工作。
2）建议上级部门对该项目的建设给予大力支持，确保项目尽快立项建成，尽快投入使用，以利于项目早日竣工发挥效益。
3）在项目建设过程中，建议项目建设单位及上级主管部门加强组织领导及监督，建立和落实有关制度，包括项目建设行政领导责任制、项目法人责任制、参建单位工程质量领导人责任制、工程质量终身责任制、招投标制度、工程合同管理制度等，建议项目建设资金设立专户存储、专款专用。
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
随着经济的快速发展，人均收入日益增长，汽车这一奢侈高档商品开始普遍进入普通市民家庭，人们对车位的需求也越来越大。
然而随着城市化的发展，城市中心的用地也越来越紧张，几乎达到寸土寸金的地步。
尽管已经在绿地、道路及一些低层建筑下建造了一些公共停车场，但仍难以满足人们日益增长的需求，“马路停车场”的现象也愈演愈烈。
“马路停车场”不仅影响城市面貌，阻碍城市交通，隐藏交通安全隐患，而且是城市经济发展的阻碍。
目前，我国汽车保有量以平均每年15%至20%的速度快速增长。
停车的需求过剩和停车位供应不足的矛盾日益明显，停车难已经成为了国内各大城市共同面临的问题。
虽然有关部门加大了城市道路建设的力度，采取多种措施推进公共停车位的设置，但是，面对机动车数量的高速增长，道路建设和公共停车位设置远远满足不了需求。
尤其在办公、购物、住宅相对集中的各繁华地段，停车难问题更为突出。
随着经济和城镇化水平的提高，xxx机动化水平不断提升，停车设施需求也随之迅猛增长，城市“停车难”问题在中心城区已越来越凸显。
在城区繁华地段和商业区基本没有停车场，许多商场、饭店门前和人口密集的社区也没有公共停车场，现有车位明显少于所需停车数量，无序停车造成交通拥堵，并且因为停车引发的各种矛盾和摩擦也时有发生，给城市交通和市民生活带来了诸多不便。
截止2015年4月30日，市中心城区机动车保有量达已达32.86万辆，其中汽车7.86万台。
xxx机动车保有量为18.16万，汽车保有量为3.08万台，且市机动车保有量以每年18.7%增长率递增。
中心城区摩托车保有量已达252663余辆，加上不需登记上户的电动助力车，总保有量在30万辆以上。
城区本地车辆大多存放于机关单位、居民区内，而外地车辆多存放于酒店院内及道路两侧路面。
特别是在城区主干道沿线，因车多路窄、无固定停车点，车辆乱停乱放现象突出，已经严重影响道路交通安全和城市文明形象。
为缓解停车难，进一步加强车辆的停车管理，急需在城区新建停车场和停车位，以缓解目前已经出现的“停车难、行车难”及停车混乱局面。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设是适应城乡居民汽车消费快速增长的必然要求
2005年以来，我国汽车保有量每年增长15%以上，截止2015年底，全国机动车保有量达2.79亿辆，其中汽车1.72亿辆;机动车驾驶人3.27亿人，其中汽车驾驶人超过2.8亿人。
2015年，新注册登记的汽车达2385万辆，保有量净增1781万辆，均为历史最高水平。
近5年汽车占机动车比例从47.06%提高到61.82%，民众机动化出行方式经历了从摩托车到汽车的转变。
2015年，以个人名义登记的小型载客汽车（私家车）超1.24亿辆，比2014年增加了1877万辆。
全国平均每百户家庭拥有31辆私家车。
汽车新注册量和年增量均达历史最高水平。
目前我国停车场建设的现状远不能适应汽车快速增长的需要。
根据车位配比数来说，机动车合理的停位（包括住宅自备车位、单位配建停车场和公共停车场）与机动车比例应当为1:
1.2至1.5，其中公共停车场停车位应该是机动车总数的30%。
根据标准计算，不考虑未来增长，为满足目前小汽车的停车需求，约需配置3.3万个停车位，其中公共停车场停车位需配置1.0万个。
但通过现场调查统计，中心城区主要道路有效临时停车泊位不足1000个，公共停车场建设严重滞后，远远满足不了日益增长的停车需求。
本项目将新建机动车辆和非机动车辆停车位共约5000多个，只能在一定程度上缓解停车难的问题。
2.2.2项目建设是新型城镇化发展的客观需要
我国城镇化正处于快速发展阶段，2015年底城镇化率为56.10%，与欧美等发达国家相比，我国城镇化还有大幅提升的空间。
根据我国人口规模计算，城镇化率每提高1个百分点，意味着有1300多万人进入城市，特别是2020年前要实现“三个1亿人”的目标，城市规模的扩大和人口数量的增加必然带来更多的停车需求。
2.2.3项目建设是改善城市交通状况和改善居民生活质量的重要措施
停车难问题是当前“城市病”的突出表现，由此引发的占道停车等大量交通违法行为，侵占公共空间，影响了人民群众正常的生活秩序和生活质量，造成交通状况的日益恶化。
加快停车场建设，促进规范停车，减少占道停车，恢复道路通行功能，是缓解交通拥堵、改善居民生活环境的重要措施。
2.2.4项目建设是城市可持续发展的需要
交通是城市的基础性设施，是城市快速发展的基础性条件。
虽然我国城市交通、停车系统取得了很大的发展，交通、停车网络也在不断完善，但是交通、停车系统容量不足的问题一直没有得到很好地解决，特别在各大中城市，交通拥挤的问题一直存在，交通、停车场系统的压力较大，这已经直接影响城市的形象和发展。
xxx同全国其他城市一样，城区交通非常拥挤，严重影响了城市的形象和发展。
因此，加快城区停车场的建设刻不容缓，通过建设多个停车场，完善停车场网络，缓解交通拥挤和停车难问题，将为城市发展提供源源不断的活力。
2.2.5项目建设是符合城市规划建设的需要
公共停车场建设规划是城市规划建设的重要组成部分，应纳入城市总体规划和交通建设发展规划的范畴，与城市整体规划布局协调统一，应借鉴发达国家大中城市停车发展的成熟经验，制定并不断完善城市停车场发展规划，确立以发展配建停车场为主体，路边公共停车场（库）为辅助，路面（占道）停车场为补充的建设原则。
在城市规划中，要预留停车用地，合理布局公共停车场并适当调整配建指标，充分考虑和预留与公共交通、对外交通枢纽之间衔接的公共停车场，为未来综合交通体系构建预留发展空间。
因此，做好停车场建设规划，建设与城市交通相适应的的多个公共停车场，完全符合城市规划建设的需要。
2.2.6项目建设是提高城市区域服务质量的需要
停车场建设将有助于改善xxx城区交通和停车环境，缓解城区内的停车泊位不足的问题，尤其是中小商业商务区一位难求的现象，从而大大提高的环境档次，改善了城区的停车和交通的状况，提升城区的服务水平和服务质量，可于进一步提升的知名度和美誉度以及区域的竞争力和影响力。
综上所述，本项目的建设是xxx发展的需要，是解决城市停车难问题的需要，是符合xxx规划建设的需要，是提高区域服务质量的需要，是解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径，项目的建设是很有必要的。
第三章项目需求分析与建设规模
3.1需求分析
3.1.1城市发展规划
xxx地处湖南省中部，是市唯一县级区，是市政治、经济、文化、科技、交通、信息中心，是全国十佳宜居城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、全省文明城市、全省卫生模范城市、全省能源原材料基地，总面积430平方公里，人口43万。
xxx区位优势得天独厚、交通便利，是南北通达、东西连贯的南方重要交通枢纽，湘黔铁路和洛湛铁路在这里交汇，上瑞高速、太澳高速、1810省道、1847省道、娄涟、娄湘、娄邵等高等级公路呈网状分布，距长沙黄花国际机场仅90分钟车程，是长株潭一小时经济圈重要城市。
《市城市总体规划（2000-2020）》（2011年修改），定位市区的职能是湘中区域性经济、文化中心，重要的交通枢杻和工业城市，商贸、现代物流和旅游业服务基地。
2020年中心城镇人口达到50万左右。
用地规模到2020年控制在53平方公里以内。
完善和强化中心城市的经济职能，促进城市职能由传统资源型工业城市逐步向现代加工工业与物流中心的方向发展，形成湘中区域性的经济中心。
重化工业可以考虑向周边城市转移；城区重点是发展钢铁工业、高新技术产业、金融保险、商贸、信息和中介服务等产业；充分发挥交通枢纽优势，在交通区位便利的地区，构筑现代物流基地，形成集仓储、运输、信息和中介服务于一体的全方位服务中心。
市域空间发展战略实行“一点、一带、三轴”：
“一点”──指市中心城区，为市域的政治、经济、文化中心，湖南省综合性制造业基地、区域性交通枢纽。
“一带”──指沿株六铁路、S312、娄怀高速（待建）、娄衡高速（待建）交通线的城镇，为市域一级发展轴线。
“三轴”——指沿洛湛铁路、二广高速、S217、S312省道等交通线的城镇，为市域三条纵向发展主要轴线。
3.1.2机动车发展态势
从历史发展趋势来看，2010年至2015年，机动车增长率始终保持着较快增长，私人小汽车发展速度更为惊人，2015年xxx常住人口43.2万人，小汽车保有量33024辆，百人汽车拥有率达到7.13辆/百人。
根据xxx社会经济发展情况，并参照湖南省和xxx小汽车历史增长比率，按年均12%计算，到2020年xxx小汽车数量将突破5.4万辆。
表3-1湖南省2014年各地州市机动车保有情况表
城市
机动车保有量（万辆）
汽车保有量（万辆）
常住人口（万人）
百人汽车比例
长沙
180
135
857.52
15.7
株洲
70
29.79
397
7.5
湘潭
48.28
20.98
278
7.5
衡阳
69
29.27
722
4.1
邵阳
70
30
725
4.1
岳阳
67.5
30.7
555
5.5
常德
73
28.4
578
4.9
张家界
28
7.9
170
4.6
益阳
20.56
439
4.7
郴州
67.7
27.2
469
5.8
永州
60
21
565
3.7
怀化
68.7
19
521
3.6
71
21
435
4.8
湘西自治州
26.36
9.13
260
3.5
合计
899.54
429.93
6971.52
6.2
3.1.3停车需求影响因素分析
（1）城市人口规模
城市人口规模的变化会带来机动车消费量的变化和使用交通工具的机会变化，停车需求量也会随之改变。
在城市经济发展水平相当的情况下，人均停车需求随城市人口规模的扩大而增长。
（2）城市土地利用
土地利用的性质、功能、区位、强度等特点分别对停车需求的性质、强度等都产生影响。
例如，城市服务业用地所占比重、城市商业区的规模大小、商业区经营档次高低、公共设施用地布局的规模等都与城市停车设施的需求总量有直接关系。
（3）机动车拥有量和车辆出行水平
车辆增长是导致停车需求增长的最重要因素。
每增加一辆汽车，将增加1.1～1.5个停车泊位的需求。
停车需求与车辆的出行水平也密切相关。
一辆车如不出行，仅需要一个停车泊位，如果一天中出行多次并前往不同的地方，相应的停车设施需求量也会大大增加。
从动态角度看，区域内平均机动车流量的大小不仅影响该地区停车设施的总需求量，而且影响停车设施的高峰小时需求量。
（4）交通政策
城市交通政策包括公交优先政策、区域差别化交通政策、小汽车发展引导政策、交通产业引导政策等。
每一类交通政策对于城市交通的影响都是非常显著的，从而也直接影响停车的需求。
例如公交优先政策的具体措施和力度、城市停车设施收费政策等都对城市停车需求特别是公共停车需求有直接影响，小汽车发展引导政策直接关系到小汽车的拥有率，从而直接影响停车需求总量。
3.1.4停车位需求分析
近年来，随着经济社会发展步伐的加快，城市交通设施建设力度逐年加大，城市的通行能力有了显著提高，但在人民生活幸福指数提高的同时，城市的机动车保有量也在以更高的增速提升，城市的停车位已明显不能满足车辆停放的需求。
根据车位配比数来说，机动车合理的停位（包括住
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