月份营销策略执行方案DOC.docx
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月份营销策略执行方案DOC
昌建？
誉峰11-12月份营销策略执行方案
一、10月份营销活动总结
昌建•誉峰一期1、2、7#号楼于10月26日公开进行选房活动，VIP卡号顺序代表
选房顺序，截止26日，当天共选132套，具体情况分析如下：
1.成交分析
日期
排卡（组）
选房套
解筹率
10.26
241组
132套
55%
截止10月26日，共计排卡245组，开盘当天总计成交132套，成交转化率55%
2.选房分析
日期
到访（组）
选房套
解筹率
10.26
177组
132套
75%
本次推售为一期1、2、7#全部房源；
选房当天共计选定房源132套，解筹率75%
3.成交数据分析
楼栋
户型
认购
套数
面积
金额
1#
两房
34
3297.77
14916403
三房
37
4111.12
18912431
2#
两房
4
347.28
1537954
三房
34
3957.18
17913363
7#
三房
23
3237.42
16327961
合计
132
14950.77
69608112
本次开盘完成销售金额约6960万,距离本年度销售任务差距约8800万,销售面积14950.77m2；
销售面积占总推售面积45%。
4.选房楼层分析：
选房客户楼层分析（总）
从客户选房楼层来看，总体8-16层最多，占比达到41%;17-25层占比31%,1-7层销售占比
23%,26F以上销售占比5%;
驻马店本地对楼层数字相当敏感，从客户选房楼层来看，含数字6、9楼层则非常热销售，如高
层26层销售5套。
通过本次认购客户楼层分析，建议在后期制定价格策略过程中，采用中间楼层高，低楼层和高
楼层价格底的策略，最大化的转化意向客户。
5.认购房源户型分析
数呈
本次开盘客户主力购买面积为107.11—125.3怦的三房，共认购72套，占比54.5%;其次
131.11-143.02怦的大三房认购也较多，共认购22套，占比17%97.85怦的大两房，共认购
31套，占比23.5%;最后是86.82怦和88.14血2的两房，共认购7套，占比5%
认购房源中，两房去化较少，大两房、三房及大三房共计认购125套，占比94.6%;主要是因为
此类房源增送面积多，户型设计合理，客户多热衷大面积户型。
6.未成交客户分析
昌建誉嵯期客户未选房原因
未成交客户原因主要集中在客户心理价位低，占比45%客户心理预期较低成为未成交的首要原
因，由于目前项目区域位置周边配套较为匮乏，使部分客户存在一定抗性；
未成交客户中没有选到意向房源的客户占到19%这部分客户对本项目有一定的认可度，建议加
强对这部分客户的邀约回访，引导其他产品，增强客户信心，尽快促进成交；
未成交客户中有21%的客户购房意见不统一，下阶段充分挖掘这部分客户资源，加强对这部分客
户群体的跟踪回访邀约，提升其对本项目的信心，促进成交。
二、剩余房源统计
楼
号
户型
面积区间
总计
已售
未售
总套数
面积
总价
已售套数
已售面积
已售总价
剩余套数
剩余面积
剩余总价
1号
楼
三房
A1
107.11
28
2999.08
13333780
22
2356.42
10486580
6
642.66
2847200
B3
116.27
28
3255.56
14789791
18
2092.86
9558257
10
1162.7
5231534
通透
两房
A3、B1
97.85
56
5479.6
24784523
38
3718.3
16847800
18
1761.3
7936723
南向两房
A2、B2
88.14-98.44
54
5037.66
22232801
3
264.42
1151136
51
4773.24
21081665
1层
108-124
4
464.16
3725714
1
108.6
867766
3
355.56
2857948
合计
170
17236.06
78866609
82
8540.6
38911539
88
8695.46
39955070
2号
楼
三房
D1
108.81
27
2937.87
13117074
18
1958.58
8734737
9
979.29
4382337
D3
122.37-136.97
27
3318.59
15146733
20
2447
11179049
7
871.19
3967684
南向
两房
D2
86.82
26
2257.32
9980625
6
520.92
2296825
20
1736.4
7683800
1层
115.34-136.97
2
252.31
2107558
1
136.97
1162868
1
115.34
944690
合计
82
8766.09
40351990
45
5063.87
23373479
37
3702.22
16978511
7号
楼
三房
C1
142.27-143.02
52
7417.54
34728875
21
2992
14067182
31
4425.37
20661693
两房
C1
125.3
2
250.6
1134993
1
125
574126
1
125.3
560867
1层
131.11
2
262.22
2344053
2
262
2344053
0
0
0
合计
56
7930.36
38207921
24
3380
16985361
32
4550.67
21222560
总合计
308
33932.51-
57426520
151
16984.16
79270379
157
16948.35
78156141
本次开盘推售房源1#、2#、7#楼308套房源；截止目前，总计销售151套，其中三房销售99套，
占比66%销售最好。
其次是2+1两房变三房，成交38套，占比25%其中纯南两房销售9套，
占比6%
剩余房源157套，其中纯南两房71套，占比45%南北通透两房18套，占比11%剩余三房63套，占比42%
针对剩余产品，建议针对两房采取首付分期策略，继续降低客户置业门槛，针对三房产品，针
对置业顾问进行培训，对意向客户进行引导，以一次性改善置业为突破口，促进三房产品的销
售。
三、年度认购任务分解
11月3号楼开盘
12月8号楼开盘
2014年
销售金额4800万
销售金额3500万
根据11-12月份销售任务，结合项目工程节点，建议11月份加推3号楼景观楼王作为新产品
持续吸引市场关注，同时针对1#、2#、7#剩余房源采用特价房策略促进销售，冲刺3500万的销售
任务，12月份加推8号楼一个单元，同时可考虑推出部分地下车位进行销售，确保今年销售任务的
完成。
四、推售计划
201眸1卜12月囂谱鞘售（训）戕
一期
10月
11月
12月
合计
鞠
輟
佛
认鮭舉
輟
醜
认脚
翱
mg
O
錢
14
170
U236.06
冷
6891.96
33921875
15
1520.83
6615605
10
1013.89
4410404
100
11026009
2?
82
9121.41
43
4846.25
21280264
6
66142
2903278
8
869.89
3871037
57
67?
4315
35
?
6
6126.24
0
0
0
45
4811,59
27120857
8
3720962.5
53
31440
祥
56
7930.36
23
3237.42
15507272
10
1416.14'
6160190
5
788.07
308靦
38
9240285
8$
170
17779.38
0
0
0
52
5438.40
23657034
52
2附阴4
合廿
554
60193
141
149?
6
70709411
76
8416
43339930
75
5905.6397
38朋533
29?
15290906；
五、11月份任务分解
11月份计划认购76套，认购金额4300万
其中一期剩余房源认购31套，金额1600万；
3号楼销售金额45套，金额2700万。
11月任务分解，
1、上岗置业顾问每天电话邀约1组到访，按照10人，每月总计邀约到访客户
300组，
2、日常推广吸引到访客户200组（短信、派单、户外、公交展厅、电视家家通、网络通栏等媒体）
3、针对案场置业顾问进行专业技能培训，提高来访成交转化率，保持案场平均成交转化率5:
1。
4、通过案场周末暖场活动以及优惠政策，促进活动当天客户成交量
5、通过针对案场置业顾问的激励政策，提高置业顾问的工作激情。
六、11月份营销执行策略：
（一）11月推售思路：
思路一：
青年幸福置业季，绽放全城！
思路二：
昌建十年，感恩幸福，限量房源钜惠来袭！
思路三：
幸福置业再升级！
昌建•誉峰3、8景观楼王应世加推！
（二）11月优惠策略：
★1•正常优惠
一期剩余房源：
按揭优惠：
昌建十年感恩回馈1%三天之内签约2%总经理特批1%优惠
一次性优惠：
昌建十年感恩回馈2%三天之内签约2%总经理特批1%优惠
二期3号楼、8号楼认筹优惠（开盘当天成功选房）
5000元直减29999元（一次性）
5000元直减19999元（按揭）
老带新政策：
老客户奖励2000元奖励，新客户2000元奖励
★2•活动优惠
两口之家幸福专享优惠
购买两房额外享受总房款优惠5000元
特价房优惠
5套特价房优惠10%（特价房作为噱头吸引客户到访，如后期效果较好，建议继续加推）
（三）11月份营销策略
策略一：
两口之家的幸福专享”计划一购两房享总房款额外5000元优惠
目的：
持续保持案场人气，增加到访客户数量，促进一期剩余两房产品的消化，同时带动项目其余产品的销售，完成月度销售任务！
活动时间：
11月1日一11月30日
首付策略：
（针对购买项目一期剩余房源，部分资金暂时不足客户）
一次性付款首次定房付总房款的50%，12月15日前付清剩余房款50%;
按揭付款首次付款付总房款的20%，12月15日前付清总房款20%
推广方面：
以线下推广为主，针对所有意向客户释放两房额外优惠的政策，提高意向客户的转化率。
以线下推广为主要推广方向进行推广，具体推广如下：
短信：
10万条*6天/每周
报广：
11月7日天中晚报封底报广，释放幸福之家两房专享优惠信息
户夕卜：
公交站亭、乐山路、文明大道户外、雪松路等新增户外更换画面释放两口
之家的幸福专享优惠信息；
派单：
50人/天（每周六、日一市区主干道、商业中心派单）
夹报：
每周四对大河报进行夹报，10000份/次；每周四对天中晚报进行夹报
15000份/次；
优惠策略：
一期剩余房源：
按揭优惠：
昌建十年感恩回馈1%三天之内签约2%额外1%总经理特批
一次性优惠：
昌建十年感恩回馈2%三天之内签约2%额外1%总经理特批
一期剩余两房产品：
额外优惠5000元
策略二：
“幸福再升级”计划一二期3#、8#景观楼王即将认筹
目的：
提前制定二期3#、8#认筹政策，最大程度转化一期排卡未选房客户，以及9月、10月日常来访未成交意向客户！
活动时间：
11月30号楼开盘前
电话+短信：
以置业顾问电话邀约为主，短信邀约为辅；
优惠策略：
（开盘当天成功选房）
会员优惠：
5000元直减29999元（一次性）
5000元直减19999元（按揭）
策略三：
幸福感恩季一昌建十年，幸福感恩，钜惠全城！
目的：
充分利用昌建十年感恩回馈的噱头，推出限量特价房，持续吸引市场关注度，促进成交。
活动时间：
11月3日-11月30日
电话+短信：
以置业顾问电话邀约为主，短信邀约为辅；
派单：
50人/天（每周六、日一市区主干道、商业中心派单）
优惠策略：
推出10套特价房（一口价）:
楼栋
房号
面积
总价
1#
1-1-2701
116.27
498000
1#
1-1-1803
97.85
425000
1#
1-2-2204
97.85
426000
2#
1-2-504
97.85
413999
2#
1-2-1806
122.37
460000
2#
2-1-2801
108.81
521999
2#
2-1-1902
86.82
369999
2#
2-1-1703
108.81
465000
7#
7-1-2301
142.27
639000
7#
7-1-1302
143.02
631000
策略四：
房车联盟一有车有房幸福家
目的：
通过在驻马店市区4S店进行合作，拓展客户渠道，寻找汽车行业高端客户资源，加深昌建•誉峰在客户心目中的印象，促进项目月度销售任务的完成。
时间：
11月4日-11月30日
策略：
在汽车4S店等高端客户聚集场所设置项目展架，展示项目信息，同时汽车4S店也可以在昌建•誉峰销售中心展示相关项目产品信息，通过额外优惠的释放，提高高端客户到访昌建•誉峰的数量与质量，通过与汽车4S店的互惠互利，夯实合作基础，增加项目来访客户渠道。
优惠策略：
通过4S店到访客户即有礼品相送，成交的客户额外享受购房额外5000元优惠的噱头吸引客户到访。
（四）11月份营销活动
活动一：
名盘汇聚，惠动全城一一昌建•誉峰3号楼、8号楼会员全城招募中活动目的：
利用房展会平台，集中展示项目的形象与产品，同时通过释放3、8号楼加推、认
筹信息，释放光棍节推出98.44新品2+1两房变三房的信息，配合限量特惠房推出，以及到访即有礼等噱头，吸引意向客户关注到访，促进成交。
时间：
11月15日一11月17日
优惠策略：
3、8号楼认筹：
5000元直减29999元（一次性）
5000元直减19999元（按揭）
一期剩余房源
按揭优惠：
昌建十年感恩回馈1%三天之内签约2%总经理特批1%优惠
一次性优惠：
昌建十年感恩回馈2%三天之内签约2%总经理特批1%优惠
首付政策（针对购买项目一期剩余房源，部分资金暂时不足客户）
一次性付款首次定房付总房款的50%12月15日前付清剩余房款50%按揭付款首次付款付总房款的20%12月15日前付清总房款20%
特价房策略
一期推出10套特惠房（一口价）。
楼栋
房号
面积
总价
1#
1-1-2701
116.27
498000
1#
1-1-1803
97.85
425000
1#
1-2-2204
97.85
426000
2#
1-2-504
97.85
413999
2#
1-2-1806
122.37
460000
2#
2-1-2801
108.81
521999
2#
2-1-1902
86.82
369999
2#
2-1-1703
108.81
465000
7#
7-1-2301
142.27
639000
7#
7-1-1302
143.02
631000
（特价房作为噱头吸引客户到访，如后期效果较好，建议继续加推）
活动二、岁末巨献一一奢享拉斯维加斯暖场活动
目的：
利用岁末时间节点，电话邀约已成交客户参加岁末拉斯维加斯活动，现场
准备糕点食品，乐队表演，利用现场游戏活动，制作节日欢快气氛，同时根据到访客户参加游戏获得积分获赠昌建•誉峰精心准备的新年礼品，提高项目在客户新中的口碑。
活动时间：
11月23日一一11月24日
推广方面：
以网络、短信、电话邀约为主；
网络：
11月18日更换网络通栏，11月25日置顶活动软文进行炒作；
电话+短信：
以置业顾问电话邀约为主；短信邀约为辅；
优惠策略：
剩余房源优惠
按揭优惠：
感恩行动2%总经理特批2%
一次性优惠：
感恩行动2%一次性2%总经理特批2%
老带新政策：
老客户奖励2000元奖励，新客户2000元奖励
活动三：
昌建•誉峰尊贵开盘周一一3号楼开盘活动（8号楼根据排卡情况确定开盘时
间）
目的：
利用周日一天时间，上午和下午分批按顺序通知客户前来售房部
现场安排冷餐糕点，增加排卡客户现场逗留时间，最大化的转化
已排卡的意向客户。
活动时间：
11月30日
网络：
周三更换网络通栏，周日置顶活动软文进行炒作；
电视家家通：
3号景观楼王开盘活动信息；
报广：
11月28日天中晚报封底，3号景观楼王开盘信息
候车厅：
11月初开始更换画面；释放3号景观楼王会员招募信息；
夹报：
周四对大河报进行夹报，15000份/次；周四对天中晚报进行夹报，10000
份/次；
微信：
微信平台提前宣传项目活动的信息，时时上传活动最新信息；
微博：
关注项目所在地微博粉丝在1万以上的大V号，增加微博粉丝量，通过日
常维护以及与线上网友互动，增加项目宣传渠道；
电话+短信：
置业顾问邀约一期排卡未成交客户，释放3号景观楼王加推
信息，邀约客户到访，促进成交，每天回访电话资源100组
，每天保证2组到访；
优惠政策：
（开盘当天成功选房）
5000元直减29999元（一次性）
5000元直减19999元（按揭）
七、11月推广执行
1、推广类
工作项目
广/户外/电
媒/短
信……）
时间
内容
目的
短信
第一周
第二周
开盘冠销，誉满全城！
【昌建•誉峰】3号景观楼王88-122平瞰景豪宅会员全城火爆招募，一期准现房清盘钜惠，错过再无！
2632666
利用3#楼入会的优惠策略和一期清盘钜惠的信息，吸引客户到访，增加售楼部人气增大3#楼的认筹排卡量，促进项目销售业绩的完
成！
第三周
昌建十年庆，感恩钜惠送！
【昌建•誉峰】3号景观楼王88-122平瞰景豪宅会员全城火爆招募，限量房源最高优惠5万元！
2632666
提前一周释放项目3#楼开盘信息，通过限量房源钜惠信息，吸引意向客户到访，增加开盘人气，促进项目开盘销售。
第四周
入住市府区豪宅最后机会，【昌建•誉峰】3号景观楼王88-122平瞰景豪宅11月30日即将开
盘，错过再无2632666
利用开盘倒计时，限量钜惠等信息刺激客户关注本项目，最大化的提高排卡量，促进成交！
户外
11月6日
誉满倾城，冠销天中，二期3号楼峰•境88-122平臻品豪宅会员火爆招募
利用一期开盘热销信息吸引关注，同时释放二期3#、8#会员招募
信息。
11月23日
昌建誉峰3#景观楼王即将开盘，限量席位邀您
鉴藏！
利用二期3#即将开盘，提高项目关注度；同时利用老带新、感恩特惠策略吸引意向客户到访，提高售楼部人气，促进剩余产品成
交！
道旗
11月6日
誉满倾城，冠销天中，二期3号楼峰•境88-122平臻品豪宅会员火爆招募
利用热销信息，释放二期会员招募信息。
公交车体
9月6日
昌建誉峰引领一座城，88-142平臻品火爆热销中
利用老带新、最低优惠策略吸引意向客户到访，提高售楼部人气，促进剩余产品成交！
网络媒体
11月7日
名盘汇聚，钜惠全城，房展会期间购房即可享受最高钜惠5万元
利用限量钜惠房源吸引客户到访，关注本项目，促进成交
11月23日
昌建誉峰3号景观楼王即将开盘，限量席位分秒递减！
利用二期新品即将开盘，提高项目关注度，同时利用老带新、购房特惠增加项目来访，促进成交，再次引吸引市场关注度！
候车厅
11月6日
誉满倾城，冠销天中，二期3号楼峰•境88-122平臻品豪宅会员火爆招募
利用二期3#楼会员招募信息，提高项目的关注度，增加项目来访，促进一期清盘。
11月23日
昌建誉峰3号景观楼王即将开盘，限量席位分秒
递减！
利用二期新品即将开盘，提高项目关注度，增加项目来访，促进成交，同时再次引吸引市场关注度！
天中晚报报
广
11月7日
誉满倾城，冠销天中，二期88-122平臻品豪宅会员火爆招募。
禾U用报广宣传项目楼王的价值点，利用楼王的吸引力加大项目的来电、来访，引起市场客户的关注。
11月14日
昌建十年感恩幸福！
二期3号楼峰•境88-122平臻品豪宅会员火爆招募
释放昌建感恩十年活动，利用报广宣传项目楼王的价值点，利用楼王的吸引力加大项目的来电、来访，弓1起市场客户的关注。
11月23日
昌建誉峰3号景观楼王即将开盘，限量席位分秒
递减！
利用报广宣传二期3#楼开盘信息，提高项目的关注度，增加项目来访，促进一期清盘，引爆3#楼开盘。
驻马店日报
11月7日
誉满倾城，冠销天中，二期88-122平臻品豪宅会员火爆招募。
利用报广宣传二期3#楼会员招募信息，提高项目的关注度，增加项目来访，促进一期清盘。
天中晚报夹
报/大河报夹
报
11月7日
誉满倾城，冠销天中，二期88-122平臻品豪宅会员火爆招募。
释放项目楼王的价值点，利用楼王的吸引力加大项目的来电、来访，弓1起市场客户的关注。
11月23日
昌建誉峰3号景观楼王即将开盘，限量席位分秒
递减！
利用二期新品火爆开盘，提高项目关注度，同时利用老带新、购房特惠增加项目来访，促进成交，再次引吸引市场关注度！
派单
11月4-10日
誉满倾城，冠销天中，二期88-122平臻品豪宅会员火爆招募。
市区各商业中心，主干道集中派单，继续提高项目在市场上的知名度！
同时可考虑针对县城已成交客户进行拓展。
11月11-17日
昌建十年感恩钜惠，88-142平限量房源，感恩钜惠，最高优惠5万元！
11月18—24日
昌建十年感恩钜惠，88-142平限量房源，感恩钜惠，最高优惠5万元！
11月25—30日
昌建誉峰3号景观楼王即将开盘，限量席位分秒
递减！
2、活动类
工作项目
时间
责任人
内容
目的
案场暖场活动
11月15日一17日
牛晓、李松鹤、王亚伟
活动主题：
名盘汇聚，惠动全城――昌建•誉峰3号楼、8号楼会员全城招募中
邀约对象：
昌建•誉峰老业主记
意向客户
客户邀约：
升级会员 