工业园区和中小型企业规划书.docx
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工业园区和中小型企业规划书
规划背景
作为全市中心城区东南部重要的工业聚集区和产业建设示范区，同时也是**市委、市政府主抓的市级工业园区，****工业园区在第三季度继续加快推进基础设施建设，全力以赴为企业入驻做好准备，目前各项开发建设正稳步推进。
目前，已入驻**工业园区的企业有七家，正在平场的有两家。
前期采取了白加黑，五加二的工作方式来为企业平场，包括现在都有100多辆运输车，20多台挖掘机奋战在工地上，就是为了早日平好场，为企业尽早的入驻提供条件。
作为**工业园区建设的另外一个重要内容，全长9.3公里的**大道，分为两期建设，3.1公里的一期部分已完成路基铺设、雨污管铺设、涵洞施工、碎石水稳层施工等7600万元的投资，正在进行路面铺设，预计将在年内竣工。
已启动的6.2公里段二期工程正在进行土石方开挖，经过昼夜不停的施工，目前已完成工作量的10%。
中小型企业产业园是**市**工业园区的重要组成部分，为指导本产业园区的合理、有序地建设发展，确保规划、建设和管理控制的各项目顺利实施，特编制本规划。
本规划是****工业园区中小型企业产业园规划范围内各地块和用地建设管理的法定性文件，土地使用及开发建设均应符合本规划的规定和要求。
第1章现状概况与分析
1、区域位置及规划范围
中小型企业产业园地处**工业园区工业发展的主轴上，与**铁路相邻，交通便利，地理区位及其优越。
本次控制性详细规划的规划区位于**工业园区南部，北接南宫快线、南至周寨村、西临**大道，东靠山地丘陵。
规划区总用地面积39.1613公顷，约587.4亩。
2、自然环境
1.气象与气候特征：
**市地处低纬，从西伯利亚南下的冷空气到达**已大大减弱变性，所以在冬季1月最冷时期极端最低气温只有-7.1℃（197年1月），比同一纬度的芷江高0.2度。
而在夏季又常受西南季风影响，历年最热时期极端最高气温也只有38.7℃（195年8月），比邻近的重庆市40.4℃低1.7℃。
**市年平均气温15.1℃，比昆明市高0.6℃。
因此**市冬无严寒，夏无酷暑，雨量丰沛，气候宜人。
2.地形地貌：
**市处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，在云贵高原的东北部，地形起伏大，地貌类型复杂。
海拔高度一般在1000～1500米，在全国地势第二级阶梯上。
全市平坝及河谷盆地面积占6.57％，丘陵占28.35％，山地占65.08％。
本规划区内东部林地为丘陵地，海拔高度多在970-980（以下均为85国家高程）米左右，用地范围内最高丘陵980米左右，最低处接近920米左右；规划区东部有几处鱼塘,地势较为低洼。
除鱼塘外，其它地方较为平坦。
3、用地现状
本次规划用地面积总计39.1613公顷，主要以耕地为主，此外在规划区内分布着少量水域和村镇居住用地。
1.村镇居住用地：
在土地利用现状中，村镇居住用地约为1.7614公顷，占总用地的4.5％，全为农村居民用地，布局较为分散，建筑主要为老式住宅和简单住宅，多为低层、多层建筑，部分老住宅为旧的砖瓦房，建筑质量较差，可以完全拆除。
2.村镇耕地和林地：
本规划区内分布有耕地和林地规模较大，其中以耕地为主，用地规模为约35.689公顷，占总用地的91％
3.村镇公路用地：
规划区内道路主要为村镇小路，路面较差，用地面积约为1.1186公顷，占总用地的2.8％。
4.水域：
本规划区内分布有少量鱼塘和较窄的河道，水域面积约为0.5923公顷，占总用地的1.5%。
4、现状存在的问题
按照**工业园区的总体规划，本规划区的用地主要为工业用地和商住用地。
现状存在的主要问题有：
1.市政配套设施和公共服务设施比较落后，市政管线敷设不齐全；
2.现状东部地势较陡，工程量大。
第二章规划依据与原则
1、规划依据与参考
1、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国第74号主席令）
2、《城市规划编制办法》（建设部发[2005]146号）
3、《城市规划编制办法实施细则》（建规[1995]333号）
4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
5、《城市居住区规划设计规范》（CB50180-93＜2002年版＞）
6、关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知（国土资发[2008]24号）
7、《**市城乡规划管理技术规定＜2009年版＞》
8、《**市城市总体规划（2008-2030）》
2、规划原则
1.合理性原则
在遵循上层次规划对本规划区功能定位的基础上，考虑与上层次及周边已有规划相衔接使规划区用地结构合理化。
根据现状地形、道路条件以及产业园员工的出行方式，确定规划区的道路系统结构和交通组织方式。
充分考虑未来生活的发展变化，创造更具特色的园区空间和更具人性化的工作环境，正确处理规划中现实与理想、经济、生态、可操作性与前瞻性的合理关系。
2.协调性原则
注意规划区的职能定位和功能组织要与上层次规划的总体定位相协调，同时综合考虑园区人工环境与自然生态环境的协调。
应充分利用规划区的山地园林联起规划区内的绿化核心，化不利条件为有利的因素，协调本规划区内部的功能布局及空间景观设计。
3.个性原则
充分利用现状自然条件，因势利导，营造适宜工作的物质空间。
4.可操作性原则
为了确保规划的顺利实施，应格外重视管理部门的实施与操作，注重开发建设的可实施性和可操作性。
这就需要充分考虑该地段的地价和建筑的可行性售价，确定适当的容积率，吸引开发商的投资，促使规划早日付诸实施。
5.可持续性原则
生态的可持续性侧重于对自然条件的保护和充分利用，而社会发展的可持续性则侧重于产业和社区结构的延续与永续发展。
即不能以牺牲现有的自然环境和社会条件为代价，来建设仅满足当代人生活和生产需要的环境。
体现人、自然和社会的和谐发展。
第三章规划构思
一、规划指导思想
1.尊重现状，注重可实施性。
2.加强交通联系，实现区域资源共享。
3.以人为本，全面协调经济、社会、环境之间的相互关系。
4.坚持可持续发展战略思想，突出保护生态环境和提高生活质量。
二、规划定位与目标
充分利用良好的自然生态环境资源，发展以轻工业、机械制造业、家具灯饰、建材为主导的劳动密集型工业，兼有工、商、休闲娱乐于一体的安全高效、环境优美的现代化产业园区。
三、总体设计
1.充分利用自然植被资源，保持自然生态环境。
2.建立贯穿园区的绿地体系，以人为本，结合绿地建立安全、舒适、美观的绿地系统。
3.整合土地资源，整体规划，分期实施。
4.建立合理、高效、舒适、安全的交通网络。
5.创造良好的景观体系，建设优美的工业园环境，为人们提供良好的生产和生活环境。
四、产业园区发展趋势
1.分样化──根据社会发展的阶段，制定不同阶段的开发对策，追求开发过程中最大的经济效益。
2.产业化──多产业的有效结合是降低成本的重要途径，将研发、试验、规模化生产以及上下游产品制造有效的联系起来，形成高效的产业链。
3.社会化──在生产、居住、社会服务、交通等方面进行社会化专业分工，进行广泛的合作，共同营造现代产业园区的运作模式。
4.生态化──充分利用自然生态环境资源，营造生态化的园区环境，提升环境质量。
五、规划结构
结合以上的规划构思，综合考虑规划区与**工业园区整体的协调关系，对整个规划区进行合理布局与空间整合，并通过路网结构加强功能区、绿地系统及空间环境的有机联系，以形成整体性强、结构清晰、紧密联系的产业工业园。
规划布局结构可概括为：
“一轴六区”的园区功能布局结构，“三横一纵”的园区干道网格局，及“一轴三节点”的园区绿地系统布局结构。
1.功能布局结构
“一轴六区”指以规划**大道为景观主轴，轻工业、机械制造、家具灯饰和建材四大产业区以及中心办公区和商业居住区。
2.“三横一纵”道路交通格局
三横：
拟建规划的三条城市干道；
一纵：
**大道。
3.绿地系统布局结构
“一轴三节点”即规划**大道为景观主轴，与三条城市主干道形成的景观节点。
第四章用地规划
一、用地总则
1.依据功能定位，本片区地块内土地利用性质主要包括工业用地、居住用地、道路广场用地、非行政办公用地、绿地等。
详见《土地使用规划图》。
2.本规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能：
一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与本图则规定的用途相符。
3.本规划所确定的公共配套设施及市政设施为强制性规定，若是安排在土地使用权已出让的地块上，规划主管部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。
4.本规划所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。
二、用地规模
本规划区内总用地面积39.1613公顷。
规划工业用地容积率为1.0，商住用地容积率为3.0。
三、人口规模
根据工业开发区经验，一般劳动力密集型工业每公顷工业用地职工数为200—300人，本规划区工业用地为23.5780公顷，则园区产业工人总数约为4716—7073人，本规划区就业人口规模取6000人。
四、商住用地
规划区内商住用地位于园区南部，建筑以多层，高层为主。
用地面积为3.7108公顷，占总用地的9.5％。
5、非行政办公用地
本规划区内行政办公用地总面积为3.1859公顷，占总用地面积的8.1％。
建筑以多层为主，主要分布在园区中部。
六、工业用地
本规划区内工业用地总面积为23.5780公顷，占总用地面积的60.2％。
建筑以低层、多层为主，主要分布在园区北部和南部。
七、仓储用地
本规划区内工业用地总面积为0.9812公顷，占总用地面积的2.5％。
建筑以低层为主，主要分布在园区东部。
八、道路用地
根据**工业园区总体规划的要求，**大道红线宽度为40米，三条拟建次干道，红线宽度24米，连接园区与城市干道的支路红线宽度12米。
规划道路总用地面积为5.0941公顷，占总用地的13.0％。
九、绿地
本园区内绿地主要为防护绿地和居住绿地。
防护绿地主要集中在工业用地外侧，居住绿地位于商住区内部。
绿地总面积2.6113公顷，占总用地面积的6.7％。
第五章配套设施规划
本次规划根据园区人口规模和用地布局，灵活布置各类配套设施,本规划区
城市建设用地汇总表
序号
用地代号
用地名称
面积（万㎡）
比例（%）
1
R
二类居住用地
3.7108
9.5
2
C
非行政办公用地
3.1859
8.1
3
M
一类工业用地
23.5780
60.2
4
W
仓储用地
0.9812
2.5
5
S
道路广场用地
5.0941
13.0
6
G
绿地
2.6113
6.7
总计
城市建设用地
39.1613
100
内的配套设施包括公共服务设施和市政公用设施。
一、公共服务设施
1.公共设施规划原则
配套以整个规划区作为对象，结合周边用地功能，按大社区、大配套的原
则，在满足社区需求的情况下，协调与周边地区公共设施之间的关系，从功能、品质上满足社会需求并考虑经济合理性及实用性。
2.文化娱乐设施
本规划区内在地块C-03设一处文化活动中心，服务范围为本规划区和工业园其他部分地区。
3.社区管理设施
本规划区内在地块C-03设一处社区服务中心，服务范围为本规划区和工业园其他部分地区。
4.商业设施
强调商业集聚效应。
根据总体规划的构思，本规划区C区为商住用地，可根据需要配套相应的商业设施，加强引导和管理，以便形成产业园的商业服务区。
二、市政公用设施
根据本规划区的人口规模和用地布局，本规划区内布局1处邮政所和一处电信模块局，建筑面积均为150㎡；设2个公共厕所，建筑面积为50㎡/个；2个小型垃圾收集转运站，规模可根据实际需要设置。
三、工业配套设施
本规划区内可适当设置单身宿舍，性质仍然为工业用地，但建筑面积不得超过总建筑面积的15％，必须独立占地，居住生活建筑与工业建筑之间的间距须按相关规定执行；同时工业用地内可建设生产辅助建筑等，但其总量不得超过总建筑面积的15%，其中以本企业产品维修、展销、社会服务设施为主的建筑其建筑面积不得超过总建筑面积的5%，其用地性质仍为工业用地，不得转功能为其他用地；可附设相应的服务设施，例如职工食堂、小商店等。
第六章道路交通及竖向规划
根据规划区用地及人口规模，结合道路交通现状及规划的用地结构以通畅、
便捷为原则，充分利用规划区与外围道路的出入口，使出入交通分布均匀，利
配套设施规划一览表
序号
类别
项目
规模
所在地块
备注
1
文化娱乐设施
文化活动中心
小区级规模
C-03
独立占地或附设
2
社区管理设施
社区服务中心
小区级规模
C-03
独立占地或附设
3
工业配套设施
单身宿舍及相应设施
不超过建筑面积的15%
A-02
C-04
独立占地
4
道路设施用地
配建停车场
两个
B-03
C-05
独立占地或附设
5
邮电设施
邮政所
电信模块局
1个（150㎡）
1个（150㎡）
C-03
独立占地或附设
7
环卫设施
公共厕所
2个
A-01
B-04
独立占地或附设
小型垃圾转运站
根据实际情况而定
A-03
C-01
注：
上述邮政所、电信模块局、公厕面积均为建筑面积。
用支路系统形成道路微循环系统，减轻主次干路压力。
并根据规划区主要道路
与外部交通联系便捷的特点，理顺内部道路，形成合理的路网结构。
一、路网结构
1.根据**工业园总体规划，结合规划区现状道路和实际情况，规划形成了“三横一纵”的园区道路交通格局。
三横：
三条拟建城市干道；
一纵：
**大道。
2.为了使道路形成系统性、畅通性以及实用性，在园区干道与干道之间用支路相连。
3.本规划区形成了“主干道——次干道——支路”的格局。
二、道路等级
本次规划将道路分为四个等级，主干道、次干道、支路。
园区干道红线宽度为40m，园区次干道红线宽度24m，规划区支路红线宽度为12m。
三、道路断面
序号
道路红线（M）
道路等级
道路横断面（M）
规划机动车道
规划车速km/h
1
40
园区主干道
[6（人）+12（机）]x2+4（绿）
6（机）
40-60
2
25
园区次干道
[5（人）+7.5（机）]x2
4（机）
20-40
3
24
园区次干道
[4.5（人）+7.5（机）]x2
4（机）
20-40
4
12
园区支路
[2（人）+5（机）]x2
2（机）
20
注：
人――人行道绿――绿化隔离带机――机动车道
四、竖向规划
1.竖向规划设计应综合考虑现状地形地质条件、土石方及防护工程量、防洪防涝要求以及综合管线的布线要求，为下一步工作中的道路设计、地块内部竖向设计提供参考。
2.本规划区的道路竖向设计统一采用85国家高程。
3.本规划区内道路竖向设计充分考虑与在建的**大道的衔接，以雨水就近排放为原则，同时考虑道路的行车要求，特别是非机动车的行驶要求。
按国家道路纵坡设计规范，考虑非机动车的行驶要求，应尽量保证道路纵坡坡度大于0.2％，小于2.5％。
根据实际情况，本规划区内道路的最小纵坡坡度为0.2%，最大纵坡坡度为5.0%。
第七章绿地与景观系统规划
本区景观环境的规划设计强调整体性和序列感，注重功能空间的整体和谐与景观结构的有机构成；充分利用山地园林、道路，结合用地布局形成景观轴线；通过对建设地块按空间构图原理的有序布置，打造环境舒适的现代化工业园区。
在工业用地留有一定距离的生产防护绿地。
这样既丰富了景观，又美化了工业用地的环境。
一、绿地系统规划结构
根据园区内规划道路及用地布局，结合规划区内的地形地貌，充分利用自然景观，形成了“一轴三节点”的绿地系统结构。
一轴：
通过对**大道的横断面和后退红线的设计，严格控制道路及两旁的绿带，以形成了本规划区的景观主轴；
三节点：
园区三条拟建城市干道与**大道的景观交叉节点。
二、整体景观形象设计
1.“园在绿中”——在园区中，采用低密度的建筑布局使大面积的绿化空间与穿插其中的建筑群相对比，表现建筑与自然有机结合，体现人与自然的和谐。
2.“绿在园中”——穿插在建筑群中的绿化空间，表现自然生态在园区中的延续，体现人类对自然的呵护，并感受亲近怡人的绿化。
三、景观系统规划
本区景观环境的规划设计强调整体性和序列感，注重功能空间的整体和谐与景观结构的有机构成；充分利用现状的山地、道路，结合用地布局形成景观轴线；通过对建设地块按空间构图原理的有序布置，形成地域标志和个性场所；通过园区公共活动空间的着重塑造，烘托园区整体形象品质。
第八章规划控制体系要求
一、地块划分
为了与土地开发出让以及新区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。
基本地块的划分以保持用地性质的完整性，并有利于修建性详细规划的编制和土地出让为原则，本规划区以主要道路为界和自然环境形成的界限，将编制区划分为三个区，12个地块。
二、土地使用控制
1.控制指标分为规定性和指导性两类。
前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。
2.规定性指标包括用地性质、用地面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑控制高度、交通出入口方向、停车位及其他需要配置的公共设施。
建筑密度与容积率控制一般规定
建筑基地类型
指标
建筑密度
（D%）
容积率
（FAR）
居住建筑
多层
30
1.8
高层
25
3.5
一般办公建筑
35
2.5
商住综合楼
35
3.0
工业建筑
35
1.0
仓库建筑
30
0.5
3.指导性指标包括人口容量、建筑形式/体量/风格要求、建筑色彩要求、其他环境要求等。
具体指标详见分图图则。
各类用地的适建范围一览表
用地类别
建设项目
一类工业用地
公共设施用地（商住）
市政设施用地
绿地
G1G2
单身宿舍
△
×
○
△
×
配套公共服务设施
○
△
×
△
○
办公建筑
○
△
×
×
×
小型体育设施
△
×
×
△
△
市政设施
○
○
△
△
○
注：
△适建用途
○适建或不适建由规划部门进行个案处理，并附加有关条件
×不适建用途，表中未列用途均属不适建用途。
3、建筑退界和间距控制
1.建筑退界
（1）建筑高度按上限控制，一般应符合《**市城乡规划管理技术规定（2009年）》中相关章节的规定以及本次规划图则中制定的要求。
（2）用地红线划至道路边线时，在满足其他规范要求的前提下，该处建筑红线后退距离应符合《**市城乡规划管理技术规定（2009年）》中相关章节的规定以及本次规划图则中制定的要求。
（3）对本规划确定的地块进行细分开发时所形成的小地块，其地块内的建筑后退细分后用地红线的距离由规划行政主管部门确定。
2.建筑间距
本规划区内任何建筑间距均应同时满足消防、卫生、环保、工程管线埋设等方面的国家法规、规范，并符合《**市城乡规划管理技术规定（2009年）》中相关章节的规定。
四、道路交通控制
1.机动车出入口
交通出入口不宜设置在主干道路上，可设置在次干道或支路上。
出入口应距离交叉口、隧道坡道起止线70米以远，城市快速路与主干道依据分图则或规划部门的相关规定来确定。
2.道路交叉口转弯半径（按道路红线计）按下列标准控制：
主干道：
20米～40米；
次干道：
15米～20米；
非主次道路：
8米～15米。
3.停车泊位
（1）规划区内新建、改建、扩建的建筑总面积大于500平方米的建筑物，必须设置配建停车场（库），其设置方式应尽量利用地下空间，其规模应达到下表的规定。
（2）配建停车场面积原则上在本地块所属用地内解决，特殊情况也可多个地块合并建设停车场。
配建停车泊位指标表
序号
建筑类别
指标单位
机动车指标
自行车指标
1
普通住宅
车位/100㎡/建筑面积
0.4
1.0
2
商住综合楼
车位/100㎡/建筑面积
0.6
1.0
3
商业、办公、文娱
车位/100㎡/建筑面积
0.5
2.0
4
工业厂房及仓库
车位/100㎡/建筑面积
0.2
1.0
第九章城市设计导引
一、城市设计目标
通过对规划区进行城市设计的引导，丰富和美化园区的整体空间形象，以形成环境舒适的现代化工业园区。
二、城市设计概念
通过对规划区的空间结构、景观形象、交通组织、道路绿化、生态环境、建筑形态等景观要素的控制，把握规划区的整体景观特征。
三、城市设计导则
在控制性详细规划这一层次，应重点把握中观层面的空间控制。
本次规划中观层面的城市设计导引，主要通过地块后退道路红线、建筑退线、城市开放空间（绿带、防护绿地）、主体建筑位置和标志性建筑位置的确立来建立使人能记忆的形态结构。
四、整体设计
总体意向是通过常规的视点观察城市及城市活动而形成的，因此，城市的观景点和形成景观的城市区域是城市设计总体控制的具体内容。
景观轴线、公共开放空间、界面和标志性节点等要素是影响城市意向的重要方面。
因此城市设计应重点分析公共开敞空间的分布形态及联系的空间因素；尺度、节奏、层次、韵律、天际线等的视觉要素以及标高、高度、坐标、朝向、间距、建筑后退等的技术要素。
1.高度控制
依据城市空间结构，控制高层建筑的空间分布，确保低密度空间带及生态环境的保护。
本规划区内工业建筑和商住建筑控制高度不宜超过100米。
2.商业空间设计
商业空间是首期中最具活力和人气的区域，本规划区内的商业空间主要位于C区商住小区。
商业空间结合道路、停车设施。
商业服务设施以及配套设施的有机构成，形成丰富多彩，气息活跃的氛围。
在下一层次的设计中应充分考虑其建筑形式、尺度、节奏、层次、韵律等，在近人尺度的环境设计上充分体现“以人为本”的思想。
3.工业空间设计
工业空间是首期建设的重要组成部分，是产业工业园发展的重要动力。
工业区的建设应强调环境建设和必要的配套设施建设，体现“以人为本”的思想，工业厂房的设计应具有多样化，但工业区内的建筑应保持整体风格的一致。
4、绿化空间设计
绿化空间是建设现代化产业工业园必不可少的组成部分，设计时应本着“园在绿中、绿在园中”的原则，充分利用园区公园、组团绿地、防护绿地的对应关系和互补关系，精心设计，提升本产业工业园的生产环境。
第十章环境保护和环卫规划
一、环境保护规划原则和目标
遵循可持续发展战略思想，根据当地实际和总体规划布局，进行综合环境功能区划，制定相应的环境目标和环境措施，最终使总体环境质量优于国家标准。
环保规划的总目标是：
营造宜人的生态环境和社会环境，创造优良的投资环境，促进经济社会的可持续发展，以获得最大的经济、社会、生态效益。
二、环境功能区规划
1.水环境保护规划
根据本规划区的水环境现状，结合产业工业园总体规划，在园区开发建设过程中应保持其水质满足《地表水环境质量标准（GB3838－2002）
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