XX园统一说辞.docx
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XX园统一说辞
五龙·桂园统一说辞
一、项目投资建设
1、发展商
江西淦龙房地产集团下属的赣州淦龙旅游开发有限公司
2、承建商
江西省第四建筑工程公司；九江第一建筑工程公司
3、设计公司
江西金鹰设计咨询有限公司
4、监理公司
江西安邦监理工程公司
5、小区园景设计由哪家担任？
上海的设计公司
6、策划营销顾问？
广告整合？
赣州永全房地产经纪有限公司
7、预售许可证号、颁发单位、时间
本项目刚开发兴建，目前处于咨询展示阶段，暂时没有对外销售，预售证正在办理之中。
8、社区建设分几期开发？
初步规划分三期开发，第一期开发南面别墅，第二期开发北面别墅，最后开发小高层。
9、房屋产权的年限是多少？
居住70年
二、规划设计及周边环境
10、用地面积：
170亩
11、总建筑面积：
150199.795㎡
12、绿化率：
30.8%
13、容积率：
1.24建筑密度：
30.23%
14、总户数：
672户其中一期：
94
15、基本层数：
临湖第一环别墅2层，其余别墅3层，小高层11层，高层16层。
16、销售热线：
8353333
17、工程进度：
项目现已开工，目前正在打桩基，预计在07年3月底完成一期正负零。
18、社区所在区域的远景规划是什么样？
项目位于赣州市章贡区东部，在赣州市城市建设“南移东扩”战略中，沙河镇将建成赣州市主要城区。
这里清山秀水，人文和自然景观奇特，正在建设中的五龙客家风情园，位于本项目的正对面，是赣州最大的公园，占地1500亩，现已投资1.2亿元，将建成国内一个集休闲娱乐、旅游度假、修身养性、科普、历史教育等多功能为一体的综合性公园。
随着文明大道延伸段的竣工和铁路涵洞的拓宽，这里将成为赣州市的另一个繁华区域。
19、社区建筑设计及环境设计主要构想？
社区以月亮湖为中心，依据地理形势，开发建设成观湖别墅区，确保家家户户均能观赏湖景。
20、社区建筑风格是什么？
主要建筑风格是欧美风格
21、社区园林主题是什么？
社区园林以桂花为主题，以月亮湖为中心点，形成桂花与湖水相辉映的美景。
22、社区居住对象主要是哪些人？
政府要员，社会各界名流，商界的成功人士，本社区聚集的全是社会各界的顶级精英。
23、社区会所在哪里？
有哪些功能？
何时交付使用？
会所在小区入口处，设有棋牌室、乒乓球室、咖啡厅等一系列配套休闲设施，具体交付时间小区完工前
24、社区自身配套设施有哪些？
五龙客家风情园是小区最大最好的配套区域，1000㎡的高档会所、600㎡的贵族式幼稚园、360m长的风情社区商业街
25、社区由多少栋建筑组成？
共有105栋，其中别墅96栋，小高层8栋，高层1栋
26、本案销售中优势在哪里？
是目前赣州最大的别墅社区，聚集了各阶层的社会顶级精英
社区以桂花为主题，让整个社区弥漫桂花的芳香。
是目前赣州仅有的双园林社区，两园用地下通道连接，买到的是五龙桂园，得到的是五龙客家风情园
27、中央景观湖——月亮湖占地多少？
有多深？
是死水湖吗？
占地约5000㎡，有1米多深，湖内的水由五龙湖引来实行长流水，不是死水湖。
28、是否采用人车分流？
车库、停车位各有多少？
是采用人车分流方式，别墅每户自带车库，小高层设有地下停车库，共计580个停车位，保证了每户都有一个停车位。
29、规划中有多少商业面积？
规划了一条360m长的风情街
30、周边的生活配套设施有哪些？
交通：
12、105、19路公交
购物：
百户超市
休闲：
五龙客家风情园及区内风情街
娱乐：
五龙客家风情园及区内风情街
餐饮：
五龙客家风情园及区内风情街
学校：
五龙小学
银行：
农村信用社
医疗：
铁路医院，人民医院第三附属医院
31、位置与交通？
位置：
我们的项目地在沙河大道，五龙客家风情园对面
交通：
现有12、105、19路公交，目前有两条路通往项目地，一条是走滨江大道，穿过铁路涵洞，到达项目地，另外一条是走龙都商城，经过八0一厂和动物园，到达项目地。
32、周边现有哪些配套建筑？
五龙客家风情园、动物园、民兵预备役二团等
33、社区属哪个公安分局？
章贡区公安分局
34、属哪个派出所的辖区？
沙河镇派出所
35、项目地面有坡度吗？
整个项目周边高中心低，但是坡度较缓
临湖南面第二环与第三环之间有1米左右的高差，这样设计主要是为了保证户户均能观赏到湖景。
形成旺人聚财的风水地形。
36、整个社区户型分布是怎么样的？
具体哪种户型分布在哪栋？
社区临湖第一环是二层的独栋别墅，临湖第二环和第三环是三层的独栋和双拼别墅；之外是联排别墅。
小区东边和北边都是高层，达到“前有照后有靠，青龙高，白虎低”的风水格局。
具体户型分布见户型分布统计。
三、建筑设计
37、住宅部分户型共有多少种？
各类户型共有多少套？
有独栋别墅、双拼及联排别墅三种类型共10种户型。
每种类型的别墅都有几种不同的户型
一期共推出35栋，92户；
户型
套数
建筑面积
独栋
B1
3
328.32
B2
4
330.46
B3
4
316.99
B4
1
331.42
双拼
S1
2
298.35
\
\
\
S3
10
305.55
联排
L1
8
268.54
L2
8
250.91
L3
15
265.50
L4
37
285.035
合计
10种
92套
38、独栋、双拼、联排各多少套？
所占比例多大？
总
户型
独栋
双拼
联排
套数
43
34
162
比例
18%
14%
68%
一期
户型
独栋
双拼
联排
套数
12
12
68
比例
12.8%
14.9%
72.3%
39、层高是多少？
净高多少？
一般层高3.3米左右，净高3.2米。
客厅挑空4-6米左右，层高最小的有3米。
40、车辆出入口大门是否使用IC卡？
否
41、各种户型占地面积多少，各有多少个房间？
具体见户型图
42、客厅、主卧的朝向？
大多数都是朝南的。
43、主卧是否设衣帽间？
大部分设计了衣帽间
44、每户有几个阳台？
设计了洗衣机位没有？
每户都有阳台和露台，设计了洗衣机位
45、建筑物是什么结构？
框混结构，客户可能会改的部分设计的是框架
46、哪些墙是可以改动？
只有非承重墙才可以改动。
47、洗手间位置可否挪动？
不可以
48、如果不能按时交楼怎样保障业主的权益？
具体内容在《商品房买卖合同》中双方约定；
49、社区是否全封闭管理？
是的，周边全部用围墙封闭。
50、物业公司是哪一家？
管理过哪些社区？
物业公司将采取竞聘的方式选取，目前具体是哪家还没有确定，不过肯定会是一家比较好的物业公司。
51、物业管理如何收费？
收费标准？
具体收费标准还没有定，依据物价局的相关规定收取。
52、水、电、煤气按什么标准收费？
根据国家相关规定收取
四、签定认购书、预售合同、办理按揭、办理房产证
53、由哪家银行提供几成几年按揭？
具体有哪家银行暂时还没有定，公司正在协商之中
54、办理按揭时准业主需要提供哪些资料？
1、贷款申请书
2、身份证件（户口本、身份证、或其它有效居住证件，婚姻状况证明）
3、经济收入证明（商人提供营业执照和近3个月税单）
4、购房证明（合同、首期交款凭证等）
5、抵押承诺书
6、偿还承诺书
7、其它相关资料
55、办理银行按揭应收取什么费用？
保险费，抵押登记费、公证费、房屋他项权证费；
56、可否提前还款？
可以；
57、提前还款是否需要罚息？
否；
58、如供款期间转让楼宇，按揭可否转让？
可以办理转按揭手续，但应得到银行的同意；
59、转让楼宇，是否一定要在原按揭银行进行按揭吗？
具体与银行协商；
60、如何办理银行按揭？
哪些人不能办理银行按揭？
1、借款人提交申请及有关资料
2、银行受理审查
3、银行核查
4、双方办理相关手续
5、银行放贷；
18岁以下、超过退休年龄（男60岁、女55岁），台湾及外国人不能；
78、银行按揭的最新利率是多少？
月供系数是多少？
住房贷款万元月均还贷表
公积金贷款万元月均还贷表
年限
月利率
年利率
月还款
年限
月利率
年利率
月还款
1
5.61
67.32
一次性清偿
1
3.45
41.4
一次性清偿
2
5.775
69.3
447.409
2
3.45
41.4
434.873
3
5.775
69.3
308.451
3
3.45
41.4
295.863
4
5.94
71.28
240.057
4
3.45
41.4
226.418
5
5.94
71.28
198.616
5
3.45
41.4
184.798
6
6.27
75.24
173.017
6
3.825
45.9
159.154
7
6.27
75.24
153.501
7
3.825
45.9
139.421
8
6.27
75.24
138.959
8
3.825
45.9
124.656
9
6.27
75.24
127.733
9
3.825
45.9
113.205
10
6.27
75.24
118.827
10
3.825
45.9
104.073
11
6.27
75.24
111.608
11
3.825
45.9
96.627
12
6.27
75.24
105.652
12
3.825
45.9
90.446
13
6.27
75.24
100.669
13
3.825
45.9
85.237
14
6.27
75.24
96.499
14
3.825
45.9
80.793
15
6.27
75.24
92.838
15
3.825
45.9
76.960
20
6.27
75.24
80.706
20
3.825
45.9
63.752
25
6.27
75.24
74.055
25
3.825
45.9
56.095
30
6.27
75.24
70.086
30
3.825
45.9
51.205
注：
自2006年8月31日起执行
61、客户可否自行办理银行按揭手续？
客户须在指定银行办理银行按揭手续
62、签订认购书时应注意哪些，每阶段销售的特别馈赠或折扣应在认购书中体现吗？
注意房号的销售状态，房价的准确核对；折扣应在认购书中体现；
63、是否应在客户在交首期款前预约并将合同提前准备好？
合同内容包含哪些内容？
是；合同包含：
1、所购商品房价格、面积、付款方式、交付时间、双方约定等；2、房屋平面图；3、建筑面积及分摊说明；4、装修、设备标准；5、补充协议；6、住宅质量保证书；7、使用说明书；
64、合同是否一定要办理公证？
按揭合同根据银行要求、商品房买卖合同根据客户自己意愿
65、办理房产证时应提供哪些资料？
由开发商提交的资料：
购买商品房屋办现产权证明书、红线图、位置图（两张）、平面图（两张）、商品房面积复核结果（复印）、购房发票；
由客户提交的资料：
业主身份证及私章；
若委托办证：
业主委托书（签字、盖章），经办人身份证（复印）。
若为单位购房，还须提供：
委托书（公章、法人代表签字、盖章），法人代表身证（复印）、法人代表证，经办人身份证（复印）、私章、其它政府规定资料。
须填定的表格：
房地产资料袋，房产换发办证登记申请书，私有房产申请登记调查审批表。
领到表格后填写三份表格上业主的房屋座落、姓名、年龄、籍贯、产权来源、直系亲属，并在审批表和登记申请书申“印签”一栏盖上私章。
然后，将联系地址或电话号码写在房地产资料袋的封面上，最后将填好的三份表格交回给工作人员。
66、合同应在什么时间到市房产管理局备案？
预售合同生效之日起30天内到市房产管理局登记备案；
67、定金可不可以退还？
交了临时定金后可以更改房号吗？
有何费用？
不退；可以更改房号；无需费用；
68、合同上最多可以有多少人，个人产权的比例在哪里体现？
不要超过三个人，个人产权比例在合同中注明；
六、销售文件及其它
69、付款方式不同优惠政策是一样的吗：
因为暂时还没有对外销售，所以具体的优惠政策没有确定。
70、起价、均价、价差分别是什么？
起价：
整个楼盘中或所推单位中的最低单价。
均价：
总销售金额除以总销售面积得出的销售单价，并非（起价+最高价）/2
价差：
因有位置、景观、楼层、朝向、采光、通风等因素的差异，同一楼房的每套单位的单价不一样，其价格差被叫做价差。
71、关于各种手续费你能给客户详细解释吗？
印花税——在经济活动与经济交往中书立、领受凭证时征收的税
契 税——房屋所有权发生变更时，按房价的一定比例向新产权承受人征收的一次性税
保险费——即“商品房抵押贷款保险”、是针对所购房屋安全的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还；
1、抵押人到银行认可的保险公司办理抵押物财产保险，并明确贷款银
行为保险第一受益人；
2、保险期不得短于贷款期限；
3、投保金额不得低于借款的全部本息额；
4、保险费用由抵押人承担；
5、抵押期间保险单由贷款银行保管；
6、借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤消保险，否则，银行有权代为投保，保费由抵押人承担。
72、每阶段的销售卖点、推广重点你了解吗？
由公司策划部门作出项目的阶段性广告策略，在新方案推出前会与销售人员详细讲解；
73、房管局测量商品房面积分几次？
在什么时间？
2次，预售前、竣工后；
74、客户提出的问题你无法回答时该怎么做？
请示现场经理，若现场经理也无法回答，请客户留下电话号码，得到答案后再通知客户；
75、楼盘有什么优势，选择它能给客户带来什么利益？
我们是目前赣州最大的别墅项目之一，依傍五龙客家风情园，距赣州城区最近，自然生态环境保存最好的一方净土；社区以桂花为主题，与月亮湖相辉映，等到八月桂花飘香时，整个社区都是香的。
买的是五龙桂园，得到的是客家风情园。
只要是五龙桂园的业主，到客家风情园里休闲娱乐可以享受优惠。
76、国家现在不是禁止批别墅项目用地了吗？
你们项目手续齐全吗？
我们项目是在国家政策出台之前批的地，所以不受影响。
项目的各种手续都齐全。
77、楼价会降吗？
为什么不会？
不会降，从宏观市场来看有四点：
一是土地供应量的减少；二是07年1月1日起土地征用费用标准提高一倍，使得土地成本提高，房价自然要上扬；三是楼盘开发档次的提高；四是且社区规划超前、配套齐全、环境优良、管家式智能化物业管理费用提高，所以本项目的楼价很有升值空间。
并且本项目整体价格采取低开高走原则，前期基本以成本价入市，后期物业售价均高于前期。
78、有什么题材会使楼价升值？
a）国家宏观调控，压缩土地供应量，赣州市可供住宅开发的土地更是越来越少,再加上“国六条”的调控,别墅供应量将越来越少,而随时着经济的发展，人民生活水平的提高，市场上的别墅需求总是不断增长的；
b）地处赣州市绿化覆盖率最高的、空气质量最好的站东区，紧靠1500亩的风情园。
c）高档次物业，市场认同度较高。
社区内环境优美、配套齐全。
建筑设计适度超前。
d）纯正欧美建筑，注重每一处细节的处理。
e）户型面积合理，户型采光、通风良好，功能分区合理，方正实用；
79、购房是否解决户口？
a）商品房首次上市方能享受落户政策。
b）在赣州市规划区内，购买商品房即解决户口问题，不受商口房面积限制，可同时解决夫妻双方和直系亲属的落户问题。
购买方（含按揭）凭房屋产权证和售房者房屋产权证复印件（复印件需经市房产交易所盖章认定与原件无误，并证明所购住房首次上市）到房屋所在当地的派出所申请办理落户手续。
c）具体情况见政府相关规定，申办手续由客户自行办理
近段时间客户所提问题统一说辞
1、你们是卖地还是建好了房子再卖？
我们是做好了房子再销售，“统一规划、统一施工、统一销售”
2、你们项目不远处就是公墓区
公墓区到我们项目还有一段路，但它是老公墓区，不是新公墓区，文明大道延但段修通后现有的公墓区将是一个大转盘，公墓区就不存在了。
3、文明大道延伸段什么时候会通车？
八0一厂现已开始搬迁，文明大道延伸段今年将动工，具体通车时间就要看工程进度了。
4、去项目地的铁路涵洞太窄了，将来会拓宽吗？
会的，铁路涵洞拓宽已列入2007年市政改造规划，将在今年内动工，建成后将是一条非常宽敞的大道。
5、你们项目中间有高压线经过，非常不安全
是，现在是有。
但是这条高压线已规划了改直线，改好后不需要通过五龙桂园。
现在沙河大道非机动车道上已划好了拆迁标志。
6、房子与房子之间的距离是多少米？
比例是多少？
房子与房子之间的距离有13-15米多，楼间距比例是1：
1.1
7、每栋楼的高度是多少米？
这要看具体是哪栋楼，不同的楼高度也不同，但是基本是在13米多左右。
8、每栋别墅都有自已的院子吗？
面积有多少？
有，每栋都有自已的院子。
前院一般是7-8米深，后院是1米左右。
大部分都有50多平米
9、院子是你们围好还是由我们自已围？
这个您放心，院子我们开发商会帮你们围好。
10、我们交定金后可以根据自已的意愿更改户型结构吗？
如果说您真的决定定的话，我可以帮您向公司申请，公司将视具体情况考虑。
11、联排别墅的每个卫生间都有窗户吗？
基本上都有，中间的两户可能会有一两个卫生间不带窗户，其它的都有。
12、你们项目地好像比较偏，交通不方便？
别墅当然需要建在环境优雅的地方。
作为别墅项目来讲，我们这个项目的位置是非常好的，从我们销售现场到项目地只需要8分钟车程，交通也非常方便，现在有19路、12路、105公交车去那边。
（准备此附近的规划图，给客户看规划图）
13、你们项目的娱乐设施太少？
我们社区建有1000平米的会所，还规划了一条360米长的风情商业街，基本能满足您的生活需求，另外我们项目的正对面就是五龙客家风情园，它是赣州目前最大的公园，占地1500亩，将建成一个集娱乐休闲、旅游观光、度假、科普、历史教育等多功能为一体的综合性公园。
我们这个项目也是五龙客家风情园的一部分，所以我们的广告语就是：
100万平米公园里的华宅。
你买的是五龙桂园，但你得到的是五龙客家风情园，所以小区很多设施都在风情园。
14、铁路就在附近，会很吵
不会吵，铁路离我们项目还挺远，基本上不会受什么影响。
15、沙盘上南面的绿地是做什么的？
是电力公司的地块，规划是建电力公司宿舍。
暂时确定不了的问题汇集
1、土地使用权是哪一年起计算的？
相关证件的复印件能否出示？
2、花园是另外出售吗？
会办理土地使用权证吗？
园内绿化是统一种植吗？
3、入户门是否安装好，采用哪种门？
4、网线、有线电视及电话线是否到户？
5、每户的用电容量是多少？
6、厨房是否设有专门的排烟道？
顶层有烟囱吗？
7、装修如影响建筑物的外立面是否可行？
8、物业管理提供哪些服务？
9、社区的保安系统如何？
10、社区的消防系统设置在哪里？
11、安装空调有何要求？
可否安装防盗网？
阳台可否封闭？
12、装修标准：
一、建筑公共装修及设备
1.主体结构：
框混
2.建筑外墙：
3.供电系统：
二、住宅装修标准
1.入户门：
2.地面：
3.墙面：
4.阳台：
5.天花板：
6.窗户：
7.厨房
8.卫生间：
9.给水：
10.供电：
11.其他：
12.安防设施：
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