房地产估价案例与分析总结笔记.docx

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目 录

30

.

房地产估价报告写作 4

第一部分 封面 4

第二部分 目录 5

第三部分 致委托人函 5

第四部分 注册房地产估价师声明 7

第五部分 估价的假设和限制条件 8

第六部分 估价结果报告 10

第一项标题 11

第二项估价委托人 11

第三项估价机构 11

第四项估价对象 11

第五项估价目的 13

11版理论将估价目的和估价时点放在估价对象之前 13

第六项估价时点 13

第七项价值定义（价值类型或价值内涵） 14

第八项估价依据 15

第九项估价原则 15

第十项估价方法 15

第十一项估价结果 16

第十二项估价人员 16

第十三项估价作业日期 17

第十四项估价报告应用的有效期 17

第十五项变现能力分析 17

第十六项风险提示 19

风险提示、变现能力分析（仅在抵押估价中出现） 21

第七部分 估价技术报告 21

第一项实物状况描述与分析 21

第二项权益状况描述与分析（新增） 21

第三项区位状况描述与分析 21

第四项市场背景描述与分析 22

第五项最高最佳利用分析 22

第六项估价方法适用性分析 23

第七项估价测算过程 24

第八项估价结果确定 25

第八部分 附件 25

方法一市场比较法 26

第一节市场比较法的报告结构 26

第二节各组成部分容易出现的错误 26

三、比准价格的确定 33

方法三 收益法 35

第一节收益法的报告结构 35

第二节各组成部分容易出现的错误 35

无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值 46

收益法收益期限的确定 47

方法二 成本法 49

第一节成本法的报告结构 49

第二节各组成部分容易出现的错误 49

土地重新购建价格的求取思路：

58

方法四假设开发法及基准地价系数修正法 65

第一节假设开发法的报告结构 65

第二节各组成部分容易出现的错误 66

基准地价系数修正法 71

第九部分 不同类型的估价技术路线 72

第一节 居住房地产估价【11版教材P78】 72

居住房地产估价的技术路线及难点处理【11版教材P81】 72

商品房估价的技术路线及难点处理 72

房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理 72

第二节商业房地产的估价【11版教材P91】 73

（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 73

（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 74

（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 75

第三节商务办公房地产估价 75

商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 75

整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 76

第四节旅馆房地产的估价 77

旅馆房地产估价的技术路线及难点处理 77

第五节餐饮房地产的估价 78

餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 78

第六节工业房地产的估价 79

工业房地产估价的常用方法（还可以用假设开发法） 79

工业房地产估价的技术路线及难点处理 79

第七节特殊用途房地产估价 80

地下停车库常见的估价方法和技术路线 80

加油站常见的估价方法和技术路线 80

第三章 不同目的的房地产估价 81

第一节建设用地使用权出让价格评估【11版P189】 81

第二节 房地产转让价格评估 83

第三节房地产抵押贷款价值评估 85

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法 87

第四节 房屋征收评估 92

【第三章 国有土地上房屋征收】 94

11版基本制度与政策P38 ------全部内容 94

第五节房地产强制拍卖估价 105

评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 106

第六节 房地产损害赔偿估价 109

第七节 企业各种经济行为涉及的房地产估价 119

二、估价的假设前提（史记：

应该考虑最高最佳利用前提和持续使用前提） 119

第四章 房地产咨询顾问服务 120

第十部分 简答题技巧 122

投资价值与市场价值的区别，评估投资价值与评估市场价值的区别 122

一、价格解释对价格有争议、疑惑 123

二、资料搜集 124

三、估价工作程序（步骤）的确定 124

四、几种特殊交易估价对象的价格内涵 125

五、确定估价技术路线 125

六、旧房地产的价值 126

第十一部分 简答题类似考点分析 127

一、特殊的估价业务来源（特别的委托方、估价机构的确定） 127

五、房地产价格不同或变化的原因

（一）价值内涵的差异1、抵押价值（属于谨慎价值—

非市场价值中的一种） 128

（二）引起房地产价格上涨的原因：

（增值、保值和通货膨胀） 133

六、不同估价目的的特殊性 134

房地产估价师考试指错题应试方法 138

房 地 产 估 价 报 告 写 作

一、房地产估价报告的构成要素

根据《房地产估价规范》8．0．2条的规定，一个完整的估价报告通常由以下八个部分构成：

（1）封面；

（2）目录；

（3）致委托人函；

（4）注册房地产估价师声明；

（5）估价的假设和限制条件；

（6）估价结果报告；

（7）估价技术报告；

（8）附件。

二、房地产估价报告的写作

第一部分 封面

房地产估价报告的封面应写明①估价报告名称、②估价项目名称、③委托人、④估价机构、⑤注册房地产估价师、⑥估价作业日期、⑦估价报告编号。

这里所讲的封

面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业形象的推广，对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。

1.估价报告名称

估价报告名称一般为“房地产估价报告”，为了一目了然，也可以按照估价目的来起名，例如“房地产抵押估价报告”、“城市房屋拆迁估价报告”。

---已改为【国有土地

上房屋征收估价（评估）报告】

史家解读：

房地产抵押估价的估价报告名称必须用“房地产抵押估价报告”（《房地产抵押估价指导意见》第27条有明确说明），如用“房地产估价报告”等名称的，在案例考试中可以作为一处错误予以指出。

2.估价项目名称（史家解读：

注意不是指估价对象，是指估价对象的什么价值评估，如抵押价值评估，市场价值评估、投资评估等 ***的评估）

区位

、

名称

封面上的估价项目要写清项目的全称。

其中重点要突出估价对象所在的

用途

及

。

如“深圳市罗湖区布吉路××花园××阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。

“深圳市罗湖区布吉路”表示估价对象的区位；“××花园××阁第20

层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在估价时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象的用途。

需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，

项目建成后有可能重新冠名。

因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了估价时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告【实物状况】分析中作简要说明。

3.委托人【全称，个人委托要写明委托人姓名】

注册号

4.估价机构【全称】

5.注册房地产估价师【本次负责估价的房地产估价师姓名，

写】

可以不

封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其

注册号。

史家解读：

从案例考试角度看，不要求一定要有注册号，《房地产估价报告评审标准》（以后简称“评审标准”）中没要求，案例教材和理论教材、《房地产估价规范》（以后简称“规

范”），以及近年考试标答也没有相关要求。

6.估价作业日期【本次估价的起止日期】

封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止日期，具体为正式接受估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。

需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期一致。

7.估价报告编号【估价机构内部自己的编号】

第二部分 目录

封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。

将估价报告编号写在封面上便于估价报告的档案管理及查阅。

封面上的估价报告编号应与估价结果报告中的编号一致。

估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。

估价报告目录应包括：

标题（目录）、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录，目录中的文字与正文中的文字应一致，目录中的页码与所对应的估价报告正文的页码必须一致。

附件应列明其基本资料的名称。

注：

仅向委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目

第三部分 致委托人函

录。

【2011版案例教材新增内容】

致估价委托人函的写作内容应包括：

①标题（致估价委托人函）、 ②估价委托人（名称或者姓名）、 ③估价目的、

④估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、 ⑤估价时点、

⑥价值类型（名称）、 ⑦估价结果、 ⑧估价机构盖章、⑨法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、 ⑩落款日期。

对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。

致估价委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告、估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价

机构的资质有效期内。

【2011版案例教材变动及新增内容】

价值类型则有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值以及保险价

值、课税价值等。

一种类型的价值通常只会有一种估价前提。

[11版案例P188]（延伸阅读：

11版理论教材96～100页）

致估价委托人函

××公司：

受贵公司委托，我们对位于××市××区××路××号的××购物中心房地产的抵押价值进行了评估。

估价目的是：

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价时点是：

2009年8月22日。

价值类型是：

估价对象的抵押价值，即在估价时点假定未设立优先受偿款权利下的市场价值，扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。

经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定××购物中心房地产的抵押价值为人民币l548165140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。

史家解读：

××房地产评估有限公司法定代表人：

×××

二00九年八月二十五日

1、此致估价委托人函中缺标题。

在案例考试中可作为一处错误予以指出。

均应披露三种价值

2、估价目的是抵押贷款，应在致估价委托人函、结果报告中估价结果、技

术报告中估价结论中

处错误予以指出。

：

若缺其中任一项在案例考试中可作为一

①在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值（市场价值）、

②估价师所知悉的法定优先受偿款

③抵押价值。

3、应该有总价、单价，习惯上还应有总价的大写和币种，

对【单价】的要求是《评审标准》的规定，在理论教材和案例教材中没有明确规

定，在案例考试中如无单价不算错。

4、致函方中不要求必须有法定代表人签字或盖章，没有的，在案例考试中

不算错误。

价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。

按价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型，主要有市场价值、投资价值、谨慎价值（抵押价值）、快速变现价值、在用价值和残余价值。

1.致委托人函中没有说明估价时点

2.致委托人函中缺法定代表人的签名 [11年教材可不做错误指出]

2004

年

2006

年

1、致委托方函中缺少估价时点

2、致委托方函缺少估价报告应用的有效期

2007

年

1、致委托人函中缺少估价目的。

2009

年

1.致委托人函缺估价对象的详细说明

2.致委托人函缺估价报告应用期限

3.致委托人函缺法定优先受偿款

第四部分 注册房地产估价师声明

【规范要求共7项】

在注册房地产估价师声明中应包括以下内容：

（1）我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。

（2）本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

（3）我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。

（4）我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（5）我们已（或没有）对与本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并应列出对估

价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师的姓名。

（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。

（6）没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

［例1-3］

（7）其他需要说明的事项。

（7）本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。

（8）本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的

合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象

权属界定以有权管理部门认定为准。

［例

1-3］

在估价师声明末尾处要求由参加本次估价的注册房地产估价师签字，盖章。

注册房地产估价师：

（注册号：

：

××××） 签名：

注册房地产估价师：

（注册号：

：

××××） 签名：

1、在声明最后一定要有两名或两名以上注册房地产估价师盖章或签字的，只有一名盖章或签字的，在案例考试中可以作为一处错误予以指出。

（是不是必须有签字，盖章

不能代替签字）

2、没有查看现场但参与此次估价的房地产估价师姓名不必在第5条列出，在第5条

【只需】列出参与现场查看的估价师姓名，没有列出的，在案例考试中可以

2007

年

1、注册房地产估价师声明中没有说明现场察看估价师的姓名。

11年课件

1、在注册房地产估价师声明的第五条中未列明参加现场查看的注册房地产估价师姓名。

（史注：

这一点与后面参加本次估价的注册房地产估价师亲笔签名不是一个概念，不要混淆、不能互相替代）

2、在注册房地产估价师声明中未说明是否有人对本估价报告提供了重

要专业帮助。

作为一处错误予以指出。

第五部分 估价的假设和限制条件

依据《房地产估价规范》附录第A．0．5，在估价的假设和限制条件中，要说明：

①本次估价的假设前提；②未经调查确认或无法调查的资料；③估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；④本估价报告使用的限制条件

估价假设和限制条件的写作应注意：

【2011年教材新增内容】

①必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；

②估价假设必须具有针对性；

③估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明；

④不能随意编造对估价结果有直接影响的估价假设。

［例1-4］ 估价的假设和限制条件的写作实例

估价的假设和限制条件

1.本次估价的假设前提 【公开市场价值的假设前提】

（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。

（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。

（5）不考虑特殊买家的附加出价。

2.未经调查确认或无法调查确认的资料数据

（1）本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。

如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

（2）本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。

（3）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。

3.估价中未考虑的因素及一些特殊处理

（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。

当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。

（2）估价结果未考虑未来处置风险。

【抵押估价目的不能由此假设 自加一句】

（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策

失误或市场运作失当对其价值的影响。

（4）估价对象T25—T28型住宅楼和T11—T12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。

本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格。

特提请报告使用人注意估价对象建筑面积来源于委托人提供的《关于申领建设工程规划许可证的复函》（××规建函［××××］××××号）复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。

因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任，特此声明。

4.本报告使用的限制条件

（1）本报告仅为委托人提供估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，不作它用。

【估价目的及用途的限制】

（2）本报告使用期限为一年。

即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果

可作估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。

【估价有效期的限制】

（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部

门之外的单位和个人提供。

报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

报告所称“市场价格，是指估价对象在保持现有用途并正常开发完成，取得预售证后，在外部经济环境保持稳定的前提下，为本报告书所确定的评估目的而提出的公允评估意见。

该评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。

该价格并

不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。

【估价使用人的限

制】

（4）可以加一条关于【估价责任期的限制 老史】

1.没有估价的假设前提和限制条件；

2.估价的假设和限制条件应分为两部分理解：

估价的假设，即估价的前提。

在估价过程中有未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能

的影响等，应先进行假定；限制条件则是指估价结果成立或估价报告可使用的条件。

（一）估价假设前提：

#选用条款：

根据估价的具体情况应作以下说明。

（1）若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或者以划拨地为前提；

（2）若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前

提；

（3）若估价对象面积出现差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此作为前提；

（4）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；

（5）必要时应设定房地产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提；

（6）若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整权利状态；

（7）对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。

#通用条款：

所有报告均应有以下条款。

（1）本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。

说明：

报告中应选用条款序号在前，通用条款序号在后

（2）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。

若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。

（二）限制条件：

限制条件应该是估价结论成立的限制和估价结果应用的限制。

前述七种选用条款所述情况，在本部分应有相应限制。

如：

估价对象房产规划用途为住宅，现时用途为办公。

因规划用途与现时用途不符对房地产价值产生的影响，委托方应给予以充分的考虑与重视。

估价对象所属土地为划拨用地。

本次评估未考虑补交土地出让金及相关税费对房地产价值产生的影响，对此委托方应给予充分的考虑及重视。

其他情况参照以上表述。

必须

3.抵押贷款、房地产处分 写明本条：

本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价

格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。

4.其他问题

说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；他项权利（抵押权对资产的影响）；

特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；

权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：

商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。

估价假设是对估价时已发生的无法调查核实的假设；

限制条件是对估价时点未发生的，但其发生可能影响估价的一些条件限制。

注意估价的假设、估价限制条件的区别：

说明本次估价的假设前提，以及未经调查确认或无法调查确认的资料数据使用的假设条件。

说明估价报告使用的限制条件、以及估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响。

第六部分 估价结果报告

如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意【不能假设】估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

（合法产权和用途是不能假设的）

估价结果报告的标题表述不完整，应全面表述为“**房地产项目”估价结果报告。

⑴标题； ⑵估价委托人；⑶估价机构；⑷估价对象；⑸估价目的；

⑹估价时点；⑺价值类型（定义）；⑻估价依据；⑼估价原则；⑽估价方法；

⑾估价结果；⑿估价人员；⒀估价作业日期；⒁估价报告使用期限；

⒂变现能力分析；⒃市场风险提示；。

【⒂、⒃两项适用于“房地产抵押估价报告”】

根据《房地产估价规范》附录第A．0．6，估价结果报告应记载以下事项：

【教材新增内容】11年如果估价目的和估价时点放在估价对象之前不作为错误指出.

第一项 标题

估价结果报告的标题通常为“房地产估价结果报告”。

由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的“产品”当中最主要的部分，所以标题下边一般也要有估价报告编号并要与封面上的估价报告编号一致。

抵押估价目的没有要求标题写为房地产抵押估价结果报告.

史家解读：

标题下边编号不作硬性要求，有无均可，在案例考试中没有编号不算错。

第二项 估价委托人

估价结果报告上的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的①全称，还要写明②委托单位的法定代表人、③住所；如果是【个人】委托估价，不仅要写明①委托人的姓名，还要写明其②住所和③身份证号码【没有硬性规定，可以不写】。

第三项 估价机构

估价结果报告上的估价机构与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的①全称，还要写明②估价机构的法定代表人或者执行合伙人、③住所、④估价机构的资质等级、资质证书编号 没有算一处错误之处

年课件：

估价