房地产项目申请报告文档格式.docx
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另外，本项目所在的宿松县房地产市场及项目周边的主要楼盘，在2011年住宅平均价格为3300元/平方米。
购房者所能承受的价格在15-20万之间，比例占到总量的80%以上。
高收入人群所占比例为20%左右，其房价承受范围较高。
2011年山水华庭、山水港湾小区住宅销售均价在3300元/平方米左右，且销售情况良好。
从市场现状看，本项目地处县城中心，地理位置优越，交通便利，住房的需求一定会更大。
另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。
据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，拉动一系列行业发展。
依据市场状况及地区住宅需求分析，公司拟进行阳光家和苑房地产开发项目。
1.2.3建设地点与建设规划
本项目地点位于破凉镇，占地面积约11999.73平方米。
根据宿松县住建局下达的规划要点，项目用地性质为商住综合用地（可兼容商业用地，兼容量≤10%），主要规划经济指标为：
容积率≤1.8，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤24米，建筑面积21490平方米，主要出入口方位为北侧。
1.2.4建设条件
1.2.4.1区位概况
育才花园三期工程开发项目所在的宿松县破凉镇，破凉镇集镇紧邻宿松县工业园区，距县城中心9公里，安庆130公里，九江80公里，合肥230公里。
武汉220公里，南昌240公里。
318高速105国道，合九铁路穿镇而过，合九铁路宿松客货站座落集镇之中。
距黄金水道长江复兴码头60公里，是本下县陈汉、北浴、柳平、隘口、趾风五乡，二郎、凉亭两镇到县城必经之路，形成了完善、便捷的客货交通枢纽。
1.2.4.2自然条件
1.气候
本地属亚热带湿润气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，年平均气温16.6℃，年降水量1400mm，无霜期255天左右，常年主导风向为东北风，夏季多西南风。
降水：
年平均降水量为1236.4毫米,年最大降水量为1908.8毫米，常年雨季为6月下旬至8月中旬。
2.地形地貌
项目区域宏观地貌单元属长江中下游冲洪积平原，微地貌属长江河漫滩。
上部地层以第四系冲、淤积粘性土、粉土、粉细砂层构成，覆盖层厚度大于30.00m。
3.地理条件
宿松县古称松兹侯国，建县于西汉高后年间，约2200年历史。
属安徽省安庆市管辖。
宿松县是皖鄂赣三省八县结合部。
据有关资料显示，全县耕地64万亩，山场73万亩，可养水面84万亩；
境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。
自然资源丰富。
宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高知名度。
据有关资料显示，该县棉花常产超过2.5万吨；
有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等，是皖西南旅游带的重要组成部分。
1.2.5工程技术方案
1.2.5.1工程项目设计依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》建设部2008年
（2）《城市规划编制办法实施细则》建设部1996年
（3）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年修订）
（4）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
（5）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
（6）《给水排水工程管道结构设计规范》（50332-2002）
（7）《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）
（8）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
（9）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
（10）《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）
（11）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
（12）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
（13）《城市规划行政执法手册》保定市规划局
（14）《高层建筑混凝土结构技术规程》JBJ3-2002
（15）《民用建筑设计通则》GB50352-2005
（16）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93
（17）《屋面工程设计规范》GB50207-2002
（18）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
（19）《屋面工程技术规范》GB50345-2004
（20）《建筑设计防火规范》GB50016-2006
（21）《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95（2005版）
（22）《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007
（23）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
（24）《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008
（25）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）
（26）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
（27）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
（28）《建筑地基处理技术规范》GB50079-2001
（29）《砌体结构设计规范》GB50003-2001
（30）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
（31）项目有关技术资料
1.2.5.2设计原则
（1）建筑物平面设计依照各自功能不同而遵循不同的设计规范进行设计，保证功能齐全，交通顺畅，布局合理。
（2）建筑物全面突出体现形式与功能的有机结合，尽量简练、明快。
（3）建筑物门窗设计以严格、安全为准则，并满足节能建筑的需要。
（4）建筑物照明及监控线路隐蔽安装以利安全。
（5）建筑物内饰以简练、素洁为主，地面铺陶瓷地砖，墙面涂白色乳胶漆，屋顶铺设高分子防水卷材。
1.2.5.3规划建设内容
规划用地面积11999.73平方米，地下人防工程为地下室。
辅助配套设施包括：
发电机房、水泵房以及门卫室、物业管理、会所等，为砖混结构。
规划总建筑面积21490平方米。
1.2.6总图布置
1.2.6.1总图布置原则
（1）充分考虑城市长远规划，建筑物尽量满足布局合理、利用率高的要求。
（2）建筑物满足采光、通风、消防及管网布置要求。
（3）满足远近结合，功能区别明确，布置合理的要求。
1.2.6.2总平面布置原则
（1）结合选址现状，合理布局；
（2）根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；
（3）满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；
（4）满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；
（5）合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；
（6）适当预留建设用地，确保老年公寓可持续发展。
1.2.6.3总平面设计
项目区北部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部；
南部为附属区，布置有洗衣房、变电所、泵房等。
整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。
1.2.6.4竖向规划
（1）竖向布置原则
1）与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；
2）满足道路及管线敷设对高程的要求；
3）合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；
4）满足各区间的便利联系；
5）保护生态环境。
（2）竖向布置
项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。
场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。
注重加强项目区环境美化、绿化。
1.2.7公建配套工程
1.2.7.1给排水
1.设计依据
《建筑灭火器配置设计规划》GBJ140—90；
《建筑设计防火规范》GBJ16—87（修订本）；
《建筑给排水设计规范》GBJ15—88。
2.设计范围
拟建小区位于破凉镇，已达到“五通一平”条件。
市政自来水管道、天然气管道已铺设完成，有可靠的水源供应，水质符合国家用水标准。
为满足业主生活用水，主干网选用DN200铸铁管，可保证均衡供水。
生活污水排入宿松县城城市地下污水管道。
3.给水
已达到“五通一平”条件。
市政自来水主管道已铺设完成，小区给水管网与市政供水管网连接，有可靠的水源供应，水质符合国家有关标准，最高设计标准为150升/人·
日，最高日用水量81.6m3。
4.排水
现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。
1.2.7.2供暖
本项目不涉及供暖设计。
1.2.7.3供电
1.电力网络
电力连接城市电网，引接一路高压电源，小区内安装有变压器一台，由宿松县供电局统一供应，电力供应有保障
2.负荷等级、电源
小区内生活用电负荷等级属于二级。
电源来自城管供电所，双回路供电。
电源由变配电系统引入住宅类内配电柜。
进户导线采用W22型0.6/1KV铠装电力电缆地下直埋引至室内配电间，电压为380/220V。
变配电设备选用1000KVA变压器及辅助配套设备。
照明配电方式采用树干式与放射式相结合方法，照明配线选用塑铜穿钢管暗敷设。
3.防雷和接地
本设计中防雷装置采用避雷网，局部高出层面设施采用避雷针，防雷电的接地益与设备的保护接地装置共同接地极，本次设计接地系统TN—S系统。
1.2.7.4通讯
电话、有线电视、宽带网络均与市网连通。
本项目预计需装机容量为170门的远程控交换机，拟由电信公司解决
小区电话系统设计，宽带网、电视系统设计。
电话采用程控交换机，主要完成各业主的日用电话和有特殊要求的电话（隔音对讲、录音、可视、专线等要求）和采用的技术措施。
1.2.7.5供气
本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均为公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。
目前，本项目建设场地以达到“五通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行
1.2.8劳动安全、卫生
拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。
1.2.8.1指导思想
以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。
1.2.8.2职业安全卫生健康对策与措施
1.安全施工保障措施
①选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。
②对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。
③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。
④建立健全项目安全施工应急救援体系。
⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。
⑥建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。
2.职业卫生健康对策与措施
①建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。
②建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。
③研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。
④落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。
⑤加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。
⑥建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
1.2.9消防设计
1.2.9.1设计依据与原则
1）《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]
2）《建筑灭火器配置设计规范》[GBJ140-90]
3）《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]
4）《火灾自动报警系统设计规范》[GB50016-98]
5）《建筑内部装修设计防火规范》[GB50222-1995]
本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。
1.2.9.2总体消防设计
本工程为多层建筑,耐火等级为二级。
本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。
设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。
1.2.9.3室内装修防火
室内消防应严格按照《建筑物内部装修防火设计规范》（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。
1.2.9.4消防道路设计
住宅四周已有环形道路，小区内设不小于6米的环状道路。
1.2.9.5水量
室内消火栓用水量：
30L/S
室外消火栓用水量：
25L/S
自动喷水用水量：
1.2.9.6室外消火栓系统
小区的四周按规范设置室外消火栓，城市室外消火栓在范围内可记入。
1.2.9.7室内消火栓系统
小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。
1.2.9.8自动喷水系统
小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。
1.2.10项目实施进度计划及工程招投标
1.2.10.1项目进度
本项目工程计划自2013年10月开工，至2015年10月竣工，总工期2年。
为了节约投资，决定分区分阶段开发。
据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性。
工程实施进度包括：
项目调研、项目前期工作、土建施工（地质勘察、招投标、施工图设计等）、设备供应与安装、试运转、竣工验收。
如下表所示：
序号
季度进度
项目
季度进度（2013.10-2015.10年度共计8个季度）
1
2
3
4
5
6
7
8
项目调研
项目前期工作
土建施工
设备供应与安装
试运转
竣工验收
1.2.10.2工程项目招投标方案
根据《中华人民共和国招标投标法》，大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。
根据本项目的实施情况，项目拟选招标代理机构办理招标事宜。
招标代理机构从事招标代理业务并收取服务费用，必须符合《中华人民共和国招标投标法》第十三条、第十四条规定的条件，具备独立法人资格和相应资质。
招标代理服务收费，是指招标代理机构接受招标人委托，从事编制招标文件，审查投标人资格，组织招标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标以及提供招标前期咨询，协调合同的签订等业务所收取的费用。
根据河北省招标代理服务收费标准，本项目的招标代理服务收费按差额定率累进位计算。
1.招投标依据
（1）《建设项目可行性研究报告增加招标内容和标准招标事项暂行规定》；
（2）《中华人民共和国招标投标法》。
2.招标内容
（1）建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、仪器、材料等采购活动的具体招标范围（全部或部分招标）；
（2）拟采取的招标组织形式为委托招标或自行招标。
拟自行招标的，还应按照《工程建设项目进行招标试行办法》（国家发展计划委员会第5号）规定报送书面材料。
（3）拟采用的招标方式为公开招标或者邀请招标。
国家重点项目和地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作说明。
1.2.11投资规模及资金筹措
项目总投资3380万元；
项目所需资金由宿松房地产开发有限公司自筹解决。
表1-4主要技术经济指标
单位
数值
备注
规划总用地面积
㎡
11999.73
规划总建筑面积
21490
道路及绿地
5000
居住人数
人
——
居住户数
户
容积率
≤1.8
建筑密度
%
≤30
绿地率
≥30
9
项目总投资
万元
3380
10
销售收入
5716.6
11
缴销售税金及附加
282.05
12
利润总额
1576.6
13
利税率
43
14
利润率
27
（税后）
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
《宿松县十二五规划》提出：
加快推进新型城镇化，增强城镇辐射带动作用把加快推进新型城镇化作为全县经济社会发展的重要支撑，以更大的气魄、更大的决心、更大的力度，加快人口、产业和各类生产要素向城镇聚集，提高全市城镇化水平。
构建梯次型城镇体系。
加快水系、供气、供热等基础设施建设和教育、医疗、公共交通、社会保障、户籍制度等方面的全方位对接。
积极推进县城向中小城市发展，加快乡改镇进程，打造一批特色中心镇。
加大城乡户籍制度改革力度，促进更多农民向市民转变。
阳光家和苑项目的建设，完善了项目周边地区基础设施，对宿松县整体城乡发展规划的建设起到积极作用。
企业不仅会实现自身利益，同时也将为城市发展做贡献，践行社会责任。
2.2产业政策分析
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：
房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；
是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；
是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
2003年起，为控制投资过快增长，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。
2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。
2006年是实行宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。
1、新旧“国八条”
2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；
“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；
充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。
2、“9070”政策
“九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。
2.3行业准入分析
为了加强房地产行业宏观调控。
对房地产开发企业进行严格限制、规范管理。
加强对房地产开发建设全过程的监管。
对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。
对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。
对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。
切实整治房地产交易环节违法违规行为。
房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；
对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
严格准入制度，资金不足的企业和项目不准进入房地产市场；
严格项目审批，凡没有资金来源或资金不落实，业主在申请立项时仍未结清拖欠工程款的房地产项目，均不予批准立项；
加大拖欠惩戒力度，要及时通报拖欠数额较大且不能按期偿还的房地产企业，不允许其开发新建设项目，不予办理用地手续，不予贷款支持，不予核发规划和施工许可证。
为了加强产业政策的引导，严格市场准入，遏制部分过热行业盲目投资和低水平重复建设。
国家推出了一系列宏观调控政策，对一些主要行业实行市场准入制度；
严格金融制度，规范金融管理；
严格用地管理，对拟建项目进行专项全面清理等。
行业准入限制的加强，有利于更好的规范房地产市场。
由此可见，国家对房地产行业的进入门槛更加规范化，对房地产行业的管理也更加严格，这有利于我国房地产行业的健康发展。
第三章资源开发及综合利用分析
3.1资源的分类及特点
3.1.1资源的分类
广义的资源是泛指社会财富的来源，既包括自然资源，又包括人力资源、信息资源和技术资源等社会资源。
狭义的资源是指人类用来创造社会财富的自然资源，也即具有消费价值或者具有自然的有用成分或者具有自然环境特征的资源。
资源从不同的角度可分为：
1．可再生资源和不可再生资源
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