武汉市前期物业管理招标投标管理办法20xx正式版.docx
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武汉市前期物业管理招标投标管理办法20xx正式版
武汉市前期物业管理招标投标管理办法（20xx）正式版
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武汉市前期物业管理招标投标管理办法（20xx）正式版
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市房管局关于印发《武汉市前期物业管理招标投标管理办法》的通知
武房规〔20xx〕8号
【时效性】现行有效
各区房管局、市物业管理事务指导中心、机关各处室，各开发建设单位、各物业服务企业：
为了规范我市前期物业服务管理招标投标活动，促进物业管理市场公平竞争，我局对《武汉市前期物业管理招标投标暂行规定》进行了修订，现印发给你们，请认真贯彻执行。
市住房保障和房屋管理局
20xx年12月21日
武汉市前期物业管理招标投标管理办法
第一条为了规范本市前期物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，维护物业管理市场的正常秩序，保护招标投标当事人的合法权益，根据有关法律、法规及建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，结合工作实际制定本办法。
第二条 本市行政区域内开发建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业和房管部门对前期物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。
第三条 住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以上的，开发建设单位应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。
住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以下、3万平方米以上的，开发建设单位可以采取公开招标或者邀请招标方式选聘前期物业服务企业。
投标人少于三个或者物业管理区域内住宅总建筑面积不超过3万平方米的，经物业所在地区房管部门批准，开发建设单位可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。
第四条通过招标方式选聘前期物业服务企业的，开发建设单位应当在申请《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》之前完成前期物业管理招标投标工作并与中标人签订前期物业服务合同。
第五条市房管部门负责全市前期物业管理招投标活动的制度建设和监督管理。
武汉市物业管理事务指导中心（以下简称“市物业中心”），负责建立全市统一的前期物业管理招投标平台（以下简称“招投标平台”），负责招投标平台的事务性工作，为物业管理招投标当事人提供指导和服务。
各区（开发区）房管部门负责本辖区内物业项目招投标活动的备案管理及指导监督。
第六条市物业中心通过招投标平台为开发建设单位提供以下服务：
（一）汇集和发布本市前期物业管理招标信息;
（二）组织招标方抽取评标委员会专家评委;
（三）发布中标结果及相关信息;
（四）开评标现场指导和服务;
（五）实施与前期物业管理招投标相关的其他事务。
第七条依法进行前期物业管理招标的开发建设单位是招标人。
响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业是投标人。
招标人应当将投标物业服务企业的社会公众满意度情况、投诉处置情况、项目经理履职情况及服务合同履行情况等信用信息作为评标的主要依据。
第八条招标公告或投标邀请书应当载明以下主要内容：
（一）招标人名称;
（二）招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;
（三）投标资格条件;
（四）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方式。
第九条招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
（一）招标人情况，包括名称、地址、联系方式等;
（二）招标项目基本情况，包括物业项目名称、坐落地址、物业管理区域范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套（间）数、建筑结构、设施设备、环境条件、投标报件所需的各类技术参数和指标、物业总平面图、物业服务用房配置情况等;
（三）物业服务内容及标准;
（四）投标人及投标书的要求;
（五）投标书密封要求和送达的方式、地点及截至时间;
（六）投标有效期;
（七）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等;
（八）评标标准和评标方法;
（九）前期物业服务合同的签订说明;
（十）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。
第十条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交物业区域划分备案证明、招标公告或招标邀请书、招标文件报物业项目所在地区房管部门备案。
区房管部门受理后，对资料齐备的应在3个工作日内在武汉市物业管理综合信息系统通过招标备案，并向招标人发出《前期物业管理招标备案证明》。
区房管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十一条招标人收到《前期物业管理招标备案证明》后，应通过武汉市物业管理综合信息系统向市物业中心申请发布招标信息。
市物业中心应在受理后2个工作日内，通过招投标平台向物业服务企业统一发布招标公告，或由招标人向受邀物业服务企业发出投标邀请。
招标人应当按照招标公告或投标邀请书规定的时间、地点发售招标文件，招标文件的发售期不得少于5日。
第十二条投标人应当按照招标公告设定的条件和约定期限，向招标人提交投标申请。
招标人对投标人进行资格预审的，投标人还应按照招标公告中资格预审的要求提交资格预审资料。
招标人应当将有效投标人相关信息报送市物业中心。
第十三条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，制作的投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括投标函、投标报价、物业管理方案以及招标文件要求提供的其他材料。
第十四条招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。
在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第十五条开标应当在物业项目所在地的区房管部门现场监督和见证下进行。
市物业中心应当在开标前当众宣布会场纪律和相关注意事项。
招标人应邀请投标人或者其推选的代表检查投标箱和投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封。
开标过程应当记录，并存档备查。
第十六条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
与投标人有利害关系的人不得成为相关项目的评标委员会成员。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。
第十七条招标人应当在开标前2日内确定专家成员人数和后备人数并填写申请表后，到市物业中心申请抽取评标委员会专家成员。
市物业中心在招标文件确定的开标时间前24小时内，从物业管理评标专家库中随机抽取专家成员及后备成员，系统后台依序通知抽取的评标委员会专家成员。
评标委员会专家成员因故不能参加评标活动的，依序从抽取的后备成员中予以补充。
招标人按照国家规定承担专家评审费等费用。
第十八条评标中除了现场答辩部分外，应当在保密的情况下进行并遵守下列规定：
（一）评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任;
（二）评审投标文件工作必须在市公共资源交易中心评标封闭区进行。
评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系;
（三）评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较、评分。
第十九条 评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。
评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。
第二十条 评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。
当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第二十一条招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人。
第二十二条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。
招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第二十三条采取招投标或协议方式选聘前期物业服务企业的，招标人与中标人应当在签订前期物业服务合同后15日内，向物业项目所在地的区房管部门办理前期物业服务合同备案手续。
第二十四条市物业中心应公开发布招投标物业项目的下列信息：
（一）物业项目名称、地址、招标人、招标时间、招标形式和投标情况;
（二）物业管理项目中标结果;
（三）物业服务合同签订情况;
（四）其他需要发布的物业管理招投标信息。
第二十五条开发建设单位未依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，由区房管部门依据法律、法规依法给予行政处罚。
第二十六条申请办理相关备案手续时，申请人应当提交真实有效的备案材料。
备案材料不实的，由申请人承担相应的法律责任。
第二十七条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，或者向区房管部门投诉。
第二十八条其他物业管理项目以及业主或者业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。
第二十九条本办法自20xx年1月1日起施行，有效期5年。
原《市房产局关于印发武汉市前期物业管理招标投标暂行规定的通知》（武房规[20xx]1号）废止。
篇2：
惠州市关于前期物业管理招标投标管理实施办法（20xx）
关于印发《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》的通知
（惠市房〔20xx〕2号）
各县（区）房产管理局，市局属各单位、机关各科室，各房地产开发企业、物业服务企业：
《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》业经十一届86次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
惠州市房产管理局
20xx年1月5日
惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法
第一章总则
第一条为规范本市前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规和政策，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动，适用本办法。
第三条前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招标投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，约定物业管理区域内房屋、共用设备设施、相关场地维修养护管理、公共秩序维护、绿化养护及环境保洁等物业管理权的活动。
第四条本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于3个的，或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅及同一物业管理区域内非住宅物业，经项目所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
一个物业管理区域内，只能选聘一家物业服务企业。
第五条新建物业管理区域的划分，根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。
物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
对物业管理区域划定有争议的，项目所在地房产行政主管部门应当征求所在地规划部门、街道办事处、乡镇人民政府、相关业主和居民委员会的意见后确定。
第六条前期物业管理招标投标应当遵循依法、公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第七条市、县（区）房产行政主管部门负责本市行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理。
第二章招标
第八条本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。
招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第九条一个物业管理区域分期建设或多公司建设的项目，应当统一招标人。
招标人在招标文件中确定的前期物业管理区域，应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。
第十条通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应按照下列时限完成物业管理招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第十一条招标人可以依法委托招标代理机构办理招标事宜。
招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并应遵守有关法律法规和本办法对招标人的有关规定。
招标人委托的招标代理机构，必须是依法设立并且具有相应资质，可以从项目所在地房产行政主管部门建立的物业管理招标代理机构名录库中随机抽选。
第十二条招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。
第十三条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
规划总建筑面积5万（含5万）平方米以上的住宅及同一物业管理区域内非住宅建设项目的前期物业服务项目，应当公开招标。
分期开发的住宅建设项目，应当以该项目的房屋建筑总面积计算。
任何单位和个人不得将建设项目以化整为零或其他方式规避公开招标。
法律、法规规定不宜公开招标或者经过2次依法公正公开招标而废标的,经项目所在地房产行政主管部门备案后，可以邀请招标。
第十四条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料到项目所在地房产行政主管部门备案：
（一）招标人的企业法人营业执照等资格证明文件;
（二）招标项目的建设工程规划许可证及其总平面图、建设用地许可等政府批准文件;
（三）招标公告或者投标邀请书;
（四）招标文件;
（五）招标代理委托合同（委托招标代理机构招标的）或招标小组人员资料（自行组织招标的）;
（六）当地价格主管部门出具的物业服务收费标准招标上限的函复文件（物业服务收费需超过政府指导价水平的招标项目提交）;
（七）法律、法规、规章规定的其他资料。
房产行政主管部门收齐备案相关材料后应向招标人发出《惠州市前期物业管理招标备案回执》。
第十五条招标人采取公开招标方式的，应当按有关规定在相关公共媒介发布招标公告，招标公告时间不得少于10日。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。
招标公告及投标邀请书，应当载明招标人的基本情况和联系方式、招标项目的基本情况、资格预审的条件以及获取招标文件和资格预审文件的办法等事项。
第十六条前期物业管理招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况等;
（二）物业管理内容及要求，包括服务内容、服务标准等;
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
（四）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点、评标标准和评标方法等;
（五）招标人、中标人违约责任;
（六）前期物业服务合同的签订说明;
（七）其他事项的说明及法律、法规、规章规定的其他内容。
第十七条公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的物业服务企业营业执照、资质证书、税务登记证、组织机构代码证及房产行政主管部门出具的资质、信用档案信息等证明材料。
第十八条招标人可以对有下列情形的投标人，依法取消投标申请人的投标资格或依法限制其投标：
（一）在资格预审申请文件中提供虚假资料的;
（二）在3年内有2次以上串通投标、陪标或弄虚作假骗取中标行为的;
（三）物业服务企业或拟委派的项目负责人，服务信用严重缺失，依法受到限制的;
（四）近2年内受到行政主管部门重大行政处罚的。
第十九条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果并说明理由。
第二十条资格预审文件或招标文件的发售期不得少于5日。
招标人应当合理确定投标人编制提交资格预审申请文件和投标文件所需要的时间。
提交资格预审文件的时间，自资格预审文件停止发售之日起不得少于5日;提交投标文件的时间，自招标文件停止发售之日起不得少于20日。
第二十一条招标人对已发出的资格预审文件或者招标文件进行必要的澄清或者修改的，招标人应当在提交资格预审申请文件截止时间至少3日前或者投标截止时间至少15日前，将澄清或修改的文件内容报项目所在地房产行政主管部门备案，并以书面形式通知所有招标文件收受人。
该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第二十二条招标人应按照相关法律法规的规定，在招标文件中明确投标保证金不予退还的约束事项。
投标人在领取招标文件时，应按招标文件规定的金额，交纳投标保证金。
第二十三条招标人根据招标项目的具体情况，可以组织所有潜在投标人一起踏勘招标项目现场。
第二十四条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第三章投标
第二十五条本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。
第二十六条投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。
本市行政区域外注册的物业服务企业到本市开展物业服务业务的，应到项目所在地房产行政主管部门备案，并接受监督。
同一法定代表人的物业服务企业，不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动。
投标人以子公司名义参加投标的，其总公司的资质等级不适用于子公司。
以总公司名义投标的，其物业服务行为可以由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。
第二十七条投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出，招标人应当在3日内以书面形式回复投标人。
第二十八条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函;
（二）投标报价，包括物业管理服务费用标准以及收支预算方案;
（三）物业管理服务方案，包括物业管理服务理念与目标、运作方法、制度目录、人员配备、分项标准与承诺;
（四）对招标文件所列其他内容的陈述;
（五）招标文件要求提供的其他材料。
第二十九条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将由投标人的法定代表人签署和加盖公章的投标文件密封送达招标文件确定的投标地点。
招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人、签收时间和加盖招标人公章的凭证，并妥善保存投标文件。
在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
第三十条投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。
补充修改的内容为投标文件的组成部分，并应按照本规定第二十九条的规定送达、签收和保管。
第三十一条投标人不得相互串通投标，不得损害国家利益、社会公共利益或者招标人及其他投标人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章开标、评标和中标
第三十二条开标时间应当在招标文件确定的投标截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件确定的开标地点。
第三十三条开标由招标人主持，并应在项目所在地房产行政主管部门监督下进行。
开标应当按照下列规定进行：
（一）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。
经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。
（三）开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第三十四条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理评标专家组成，人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家，不得少于成员总数的2/3。
评标委员会应推选一名评标委员会负责人，负责组织评标工作，评标委员会成员名单在评标前应予以严格保密。
第三十五条评标委员会的物业管理评标专家由招标人在开标前2日内，从项目所在地房产行政主管部门依法建立的物业服务行业专家库中，采取随机抽取的方式确定。
抽取的物业管理评标专家有下列情形之一的，应重新抽取：
（一）所在企业参加投标的;
（二）所在单位相关物业服务企业参加投标的;
（三）与投标人有其他利害关系的;
（四）因故不能参加评标活动的。
第三十六条评标委员会成员应当依法认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行相关私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十七条评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。
投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者
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