物业管理市场与招投标.docx
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物业管理市场与招投标
第四章物业管理市场与招投标
第一节物业管理市场开展状况
一、物业管理市场的开展
20年前，深圳学习香港和国外的经历，率先在住宅区实施物业管理，开创了中国大陆物业管理的先河。
近20年的开展中，中国物业管理经历了对市场房物业管理的探索、开展和完善，对直管房和房改房物业管理改制的探索和开展以及对政府、企业单位自有房产物业管理的覆盖面扩展三个大的阶段，取得了迅速的开展，形成了改革开放前沿的东南沿海和一些城市比拟先进、经济较兴旺地区的大、中城市全面开展以及中西部内陆城市起步发育的三个大的状态类型，在全国初步形成了社会化、专业化和市场化的物业管理体制。
目前，物业管理新体制已被办公楼宇、住宅小区、工业区、商业物业以及学校、医院、机场、车站等各类物业的管理所采用。
2001年，我国物业管理企业已达两万家，从业人员几百万人，形成了包括房屋及相关设施设备维护保养、环境工程、保安、居民生活效劳、物业中介等一系列的配套效劳。
其中，深圳物业管理覆盖面已达90%以上，物业管理从业人员15万人，年创国民生产总值近40亿元。
我国物业管理已经作为一个独立行业在第三产业中占有重要地位，对于开展国民经济和提高人民生活质量发挥着日益重要的作用：
首先，从社会财富积累的角度看，良好的物业管理能够显著延长物业的经济使用寿命，充分发挥物业的使用价值，防止社会物业财富的巨大浪费；其次，从经营管理效果来看，良好的物业管理为房地产售后效劳提供了最大力的支持，同时又能作为最直接的市场推广手段，刺激房地产消费支出的增长，使开发商更快地实现经营目标。
在物业运行过程中，良好的物业管理使物业始终保持良好的运行状态，不断适应社会、经济开展潮流对物业功能要求，提升了房地产投资机构的信心，推动了房地产行业开展和房地产管理体制的改革；最后，从社会效益角度来看，物业管理维护了社区的平安，显著改善了业主、非业主使用人办公、居住质量，有利于扩大就业和实施再就业工程。
物业管理市场的开展极大地推动了社会效益、环境效益和经济效益，对完善房地产市场、建立现代化城市及提高人民工作生活水平具有深远意义。
我国物业管理市场在开展过程中表现出如下几项特征：
一是随着国家经济、文化的全面开展，物业管理已经开展成为根底性的效劳行业，成为房地产开发、城市管理不可或缺的重要组成局部，这一特征决定了该行业在未来社会的开展前景；二是尽管近年来房地产和物业管理行业科技、信息含量迅速增大，但物业管理从整体上看，仍然是劳动密集型为主的效劳行业；三是物业管理从总体上看仍属于微利行业，需要扩大管理规模才能提高效益水平；四是物业管理市场化核心表达在竞争上，行业竞争日趋剧烈，通过市场竞争优胜劣汰，推动行业的开展；五是我国国情决定了物业管理行业在相当长时期内仍处于政府调控和市场调节并存的局面。
二、物业管理市场存在的主要问题
物业管理近年来在我国经济比拟兴旺的城市获得迅猛开展，它的前景是广阔的，但从总体上看，行业开展很不平衡，还存在很多制约因素，主要有以下几个方面：
〔一〕、产权关系界定不明晰，给管理和收费带来困难。
物业管理总体覆盖面小，除北京、深圳、上海、广州等少数大城市外，大多数城市物业管理处于起步阶段，甚至有些城市物业管理仍处于空白状态。
目前，全国五千多个五万平方米的小区中，实行物业管理专业效劳的比例仅占约20%，旧的管理体制难以迅速转轨，物业管理企业与政府部门如交通、公安、卫生、市政、园林、教育、环保等部门的关系定位应予以明确，社会各层面对物业管理市场化认识有待进一步强化。
〔二〕、建管之间缺乏有效衔接，造成物业管理先天缺乏。
一些开发工程在规划设计、施工阶段遗留下较多的质量问题，如工程质量低劣，配套设施不完善或侵害消费者权益等问题，给后续物业管理留下很多麻烦。
〔三〕、法制建立滞后。
物业管理单位、开发商、业主及业主委员会之间相互关系、权力和义务不明确，指导全行业的法规、条例不完善，使实践中大量纠纷和矛盾得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以处理，严重阻碍了物业管理行业的安康开展。
〔四〕、业主与物业管理企业双向选择机制尚未建立，大多数地区，物业管理市场环境没有形成。
〔五〕、物业管理费支付能力缺乏，物业管理收费有待标准。
由于职工工资中没有足够的住房消费含量，导致物业管理费定价、收费困难多，维修基金收缴比例严重缺乏，导致物来管理工作难以开展。
也有局部物业管理企业存在多收费、少效劳的问题，给物业管理工作带来巨大的阻力，老区改造资金压力大，政府无力承当，同时，老住宅区配套设施不完善，无法满足业主要求，物业管理企业接收困难。
〔六〕、物业管理企业自知存在问题多，在标准管理水平、效劳质量、人才培养等方面亟待加强。
物业管理企业管理体制和整体效益方面也要付出长期的努力。
第二节物业管理市场开展趋势
一、行业开展的主要趋势
我国物业管理行业是伴随着市场经济体制形成和开展、伴随着房地产及住房商品化而产生和开展起来的。
尤其近十年来，以北京、上海、深圳、广州等经济兴旺地区为龙头，物业管理行业触角逐渐向全国延伸，显示了巨大的行业开展潜力，一大批观念到位、效劳优质、管理标准的名牌物业管理企业脱颖而出，政府、开发商、广阔业主以及社会对物业管理的观念日益普及和深化，市场化的物业管理局面正在形成，物业管理行业将有力地推动中国城市现代化建立的开展。
物业管理是一项重要的根底性效劳行业，它对社会各方面的安康作用是显而易见的：
物业管理极大地改善了住宅小区的、大厦的房屋和环境质量，有利于城市建立开展，并减轻了政府在老区改造、环境改善方面的资金压力；物业管理为房地产售后效劳提供了可靠的依托，完善了我国房地产综合开发市场；实行物业管理专业化效劳，提供平安、文明、舒适便捷的工作和生活空间，满足了广阔业主和物业使用人的效劳需求；物业管理企业自主经营、自负盈亏，在提供优质效劳的同时，增大了规模，创造了利润，实现了企业投资方的愿望，满足了广阔员工效劳社会的工作需求；物业管理使物业华在其表、惠在其中、保值增值，是对社会庞大的物业资源的再创造。
可以说，实施物业管理是一项有百利而无一害的社会效劳工程，物业管理行业必将得到更广泛、更迅速的开展。
在新世纪，我国物业管理行业的开展将呈现如下几个趋势：
〔一〕、市场化、双向选择是物业管理行业开展的主要方向。
物业管理法规规定的一条根本原那么就是由业主选聘物业管理单位。
物业必须进入市场，物业管理企业通过市场竞争赢得管理权，因此，物业管理企业也有选择的权力，形成物业管理市场双向选择的游戏规那么。
〔二〕、规模化、集约化是物业管理开展壮大的重要途径。
物业管理作为效劳行业，它的开展与经济的增长、人们生活水平的提高有关密切的关系，这就决定了物业管理行业在相当长的一段时期内仍属于微利行业，不可能有暴利，所以要求一批物业管理骨干企业必须规模化、集约化经营，规模化、集约化经营能为管理单位降低本钱，充分利用有限的资源，获取更多的经济效益，使物业企业不断壮大；规模化、集约化经营能为管理单位积聚更多的专业人才，使人才有施展才能的舞台，减少人才流失；规模化、集约化经营能够积累更多的资金，使物业企业经济实力雄厚，增强市场竞争能力和企业抗风险能力。
〔三〕、科技化、信息化是物业管理开展的必然趋势。
当今物业管理行业面临知识经济和科技、信息时代，新材料、新能源层出不穷，楼宇设备科技水平和信息流量迅猛提高，要求物业管理企业掌握科技知识，提高技术水平，满足现代物业对管理提出的各种要求。
〔四〕、法制化、依法管理是物业管理继续安康开展的重要保证。
要通过法律的形式，标准各市场主体的权利和义务，解决共用部位产权不清、建管脱节等问题，完善配套各项政策法规，做到有法可依、依法管理是行业开展的重要趋势。
〔五〕、标准化、标准化是高质量物业管理效劳的必然要求。
现代物业管理分工越来越细，专业化要求越来越高，要求物业管理企业具备全套标准化的作业流程，提供更细致、更专业的物业管理效劳。
〔六〕、创立一批物业管理优秀名牌企业是行业开展成熟的重要特点。
我国物业管理巨大的市场空间需要建立一批提供物业管理优质效劳的名牌企业，这批企业效劳意识强、管理根底扎实、社会形象优异、综合实力雄厚，将成为我国物业管理行业的主力军。
二、参加WTO对物业管理市场的影响
中国作为开展中国家参加WTO，当然要经过逐渐接轨适应新的国际环境，但中国参加WTO毕竟是中华民族振兴的新起点，这标志着中国全面推行市场经济的宏观形势不可逆转，中国经济力量开场全面参与国际竞争。
这种大形势必然对我国物业管理行业开展产生影响，比拟突出的有以下几个方面：
〔一〕、企业体制变革将全面推进。
目前我国绝大多数物业管理骨干企业属于国有性质，鼓励机制仍显软弱，组织构造依然落后，不少企业经理人经过几年来的奋斗感到疲惫、困惑，企业开展后劲缺乏，其深层次原因在企业的体制和产权问题，国有物业管理企业亟待进展法人治理构造的建立，从根本上建立科学的决策机制、分配机制和鼓励机制，为企业提供持续而稳定的开展动力。
〔二〕、物业管理效劳要求迅速扩展。
参加WTO，中国经济领域中保险、信息、建筑材料、新能源以及汽车贸易等方面将率先变革，推动房地产市场进一步成熟，进而加速物业管理效劳业的开展，物业管理市场需求更旺，市场领域进一步拓宽，物业管理效劳内容涉及到不动产评估、测量、咨询、中介代理等各个方面，物业管理企业面临绝好的开展机遇，更面临参加WTO后市场的严峻挑战。
〔三〕、建立在品牌实力根底上的企业间的竞争进一步加剧。
近年来，已有不少境外企业进入北京、上海、深圳、广州等地的物业管理市场，进驻企业数量在明显加大，贸易壁垒的取消，公平竞争环境的建立，将使国内大型物业管理企业与境外企业、国内不同规模实力企业之间的竞争进一步加剧，真正表达优胜劣汰；而决定竞争胜负的主要因素，将集中在企业的品牌和实力。
今后，北京、上海、深圳等地物业管理企业前景不在数量上的增长，而主要在于建立一批实力雄厚、品牌卓著的企业群体，当前已具备一定规模的物管企业要在经营实力、管理水平、效劳质量、员工素质等方面下足功夫，打好根底，迎接入世后的行业挑战。
第三节物业管理招投标市场
一、招投标市场的开展
中国物业管理招投标发源于深圳经济特区。
1994年，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招投标，深圳万厦居业物业管理中标，对莲花北村提供全面的物业管理效劳，以优质效劳，标准管理和社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评，开创了我国物业管理招投标的先河。
1996年以后，深圳又率先偿试由政府行业主管部门组织，公开招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村住宅小区物业管理单位，推动了深圳物业管理市场的迅猛开展。
1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，建立部领导在工作报告中强调各地要“在调查研究的根底上，制定物业管理招投标规那么，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作〞。
会议精神得到全国各地行业主管单位的响应，物业管理招投标活动在一些经济比拟兴旺、物业管理起步较早的城市开展起来，并在实践中积累了很多珍贵经历。
物业管理招投标活动的广泛开展，从总体上讲，加快了物业管理走向市场化的进程。
招投标活动初步打破了长期以来“谁开发，谁管理〞的垄断模式，在业主、政府、开发商各个层面强化了市场化物业管理的意识，为物业管理企业创造了公平竞争的时机，带动了一大批观念到位、实力雄厚、效劳优质的物业管理企业脱颖而出，显著推动了我国物业管理行业整体的安康开展。
由于物业管理在全国范围讲属于新兴行业，近年来开展的物业管理招投标活动不可防止地出现了一些问题和错误倾向，应该引起各界的关注。
比拟突出的问题，一是招投标双方过于注重标书形式而无视了目标物业本身和投标企业内在实力，文辞闪光抄袭多，标书豪华实操少，给日后物业管理运作造成困难，严重影响了招投标实际效果；二是一些招投标单位存在“暗箱作业〞甚至弄虚作假，形式上轰轰烈烈，而中标方早已内定或招标方借用招投标形式无偿占有投标方资料，劳民伤财，严重扰乱了招投标市场；三是不少投标单位急于扩大管理规模，在未对目标物业及自身人力、物力资源进展深入分析的根底上，盲目跟风，严重影响了招投标质量甚至导致中标后合作夭折；四是招标书要求投标企业承诺管理中局部类型事故的赔偿不合理。
而投标方为中标，轻意承诺，失去了对企业自身利益的根本保护，造成日常运行中的为难局面等等。
实践证明，物业管理招投标形式不能完全解决市场竞争中的不平等现象，物业管理招投标市场还有待于进一步的标准和完善。
二、目前物业管理招投标主要方式比拟
1、注重目标物业管理与效劳总体筹划的招投标方式。
该方式管理费根本确定在当地政府允许范围内，投标方根据目标物业实际情况和招标书要求，筹划出物业管理全套方案。
各位评委主要根据各投标方管理效劳筹划水平评出优胜者，再结合企业信誉、实力因素及辩论表现，综合评出最高分作为中标单位。
这种方式对标书要求全面，标书分权重一般大于60%，甚至到达80%，对企业运作水平、管理素质和效劳特色以及文字能力等全面考评，要求企业具备较强的综合竞争实力。
本方式的缺陷是以标书为主，权重比例高，往往不能全面、真实地反映投标企业真正实力，标书中对各项效劳的承诺能否落实有待于实际运作后的考察。
2、出物业管理费报价及费用测算的招标方式。
该方式要求投标方在政府规定范围内，根据物业管理详细费用测算，确定物业管理费收标准，并将测算和报价的权重提升到20%以上甚至50%。
这种招标方式不但要考虑招标方对目标物业管理效劳的筹划，更看重费用收取和使用的科学性、方案性，反映了招标方对投标企业综合竞争力的重视，通过财务硬指标的比赛拉开总分档次，增大了投标方的难度和风险。
该方式应注意不要过度强调价格因素，应引导投标方处理好质量与管理费价格的关系，防止为中标一味压低价格而最终影响管理和效劳质量，确保开发商和业主的长远利益。
3、注重企业综合竞争力的招标方式。
这种方式强调对投标企业进展实地考察，了解客户满意率真实情况，注重投标企业在组织架构、效劳流程和标准化运作方面的具体措施，认真考察拟选物业管理处主任、副主任的专业背景和实际能力，对费用测算工程，将能源费和大中修改造费用单独核算，更准确地掌握投标企业在管理酬金、日常开支、人员费用等方面的安排，引导企业注重价格的合理性。
这种招标方式对标书实操性要求高，加大了实地考察、费用测算和现场辩论方面的评分权重，提倡投标书的务实和简练，有效地防止了一味追标书豪华和盲目压低管理费标准的错误倾向，使投标企业把精力更多的放在提高企业管理效劳水平上来。
随着物业管理市场化进程的加快投标方式将日益成熟，物业管理招投标法规将逐步完善，招投标过程将更注重标书水平与企业实力相结合，价格测算与效劳质量相结合，表达?
中华人民共和国招投标法?
第五条规定的：
“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和老实信用的原那么〞。
三、物业管理招投标市场化开展趋势
随着中国物业管理行业的迅速开展以及中国参加世贸组织因素的推动，物业管理招投标活动也必将趋向于市场化、标准化和科学化。
从近几年物业管理招投标实践看，主要有四个方面的趋势：
（一）建立全国性物业管理招投标管理方法。
该方法作为物业管理法规的重要组成局部，统一游戏规那么，标准招投标活动，这是当前搞好物业管理招投标工作的首要措施。
2000年元月实行的?
中华人民共和国招投标法?
主要是针对建筑设计、施工、监理和建材供给，物业管理属于微利性效劳业，工程招投标有很多具体问题需要行业标准来约束招投标双方的行为。
比方招投标工作公证问题、招投标押金和资料费、评委组成、管理责任以及未中标企业投标书处理等等，都应在管理方法中予以明确。
关于物业管理招标标底问题，国内已经在局部招标工程中采用了无标底二步法。
该方法在国外已经长期采用，可供借鉴。
所谓无标底，就是在招标书中并不明确物业管理费收费标准和效劳质量标底，只给投标企业一个原那么标准，投标方根据目标物业实际情况和当地政府有关政策，确定效劳质量标底和管理费价格标底。
二步法就是将效劳质量标和价格标同时投上，评委先评效劳质量标，再评价格标，两次开标，两轮筛选，两轮竞争。
第一轮选出三至四家优胜者，第二轮竞争在确保效劳质量的根底上，选出价格合理的两家企业作为优胜者，最后综合两轮竞争总分，确定最后的中标企业。
?
中华人民共和国招标法?
中明确规定只能采用公开招标和邀标，制止议标。
而物业管理工程委托期长，工程本身具体情况千差万别，物业管理招投标应由开发商或业主管理委员会根据实际情况采用各种灵活的招投标方式。
〔二〕科学的物业管理招投标考核指标体系。
正如?
全国城市住宅小区物业管理考评标准?
已作为全国物业管理行业创优达标统一标准一样，物业管理招标投标亦应建立科学的考核指标体系。
各地区根据这一体系，结合目标物业的功能类型和所在区域特点，全面评价投标企业的实力。
根据近年来物业管理招投标实践，招投标考核指标体系应包括以下必要内容：
1．物业管理效劳内容的完整性；
2．物业管理组织架构、人员编制及管理机制；
3．物业管理各项效劳流程；
4．物业管理规章制度体系；
5．信息反应和管理监控系统；
6．物业管理费用收支测算和本钱控制体系；
7．物业管理各项效劳指标的承诺及落实措施；
8．提高目标物业管理效劳水平的新设想及措施。
〔三〕引导和培育物业管理市场。
深圳物业管理招投标极大地推动了物业管理市场的开展。
从全国市场看，当前，很多地区政府、开发商、物业使用人和业主对物业管理及招投标工作认识不到位，自建自管的现象还很普遍。
应当着重做好物业管理招投标工作的引导和市场培育工作，强化招投标意识，培育业主物业管理自治、自律行为。
应建立物业管理招投标工作监视和管理机构，建立切实可行的行业管理体制，鼓励正当的市场竞争，竭止不正当、不公平的招投标，引导更多的物业管理工程进入市场，加快我国物业管理行业的安康开展。
〔四〕建立高素质评委专家库。
目前，全国物业管理行业开展不平衡，物业管理招投标市场不标准，物业管理专家队伍很难满足物业管理市场需求，而物业管理招投标要做到公平、公正、公开，就必须请有关专家把关。
有些省、市已初步建立物业管理相关技术、经济、管理专家库，在物业管理工程评标前，从专家库中随机抽取，立即评标，既保证了评标的质量，又减少了不正当竞争的时机。
第四节物业管理招标筹划
物业管理公开招标是一项非常严肃的工作，涉及到目标物业开发商、业主、物业管理企业以及当地政府有关部门等各个方面，要求招标组织工作周密、严谨、科学，一旦出现违反法律、法规等行为或工作不细引起招标过程中的矛盾，将严重影响招标效果。
因此，物业管理招标工作必须认真组织，周密安排，慎重操作。
首先，要确保招标文件〔招标通知书和招标书〕万无一失，在招标、投标、评标、定标一系列工作中要严格按照有关法律、法规进展。
一、物业管理公开招标通知书
招标通知书一般包括五方面的内容：
1．明确招标的目的：
目标物业全面的物业管理效劳。
2．招标工作组织、办公机构。
成立目标物业招投标工作领导小组，公布小组组长、副组长及成员，公布领导小组办公地点、联系及具体联系人。
3．明确招标对象。
说明投标企业的注册和资质要求以及公司所在区域要求。
4．招标、投标、开标有关事宜。
包括：
1）报名时间、报名时须提供的有关企业资料如投标申请书、营业执照复印件、资质证书复印件、企业管辖物业荣获的荣誉证书以及公司简要介绍等。
2）招投标领导小组审查后决定入围企业的时间、通报方式等。
3）各投标企业根据招标通知和招标书编制的投标书送交时间与份数要求。
4）招投标领导小组聘请有关专家担任评委的简要说明、评委开标、评标时间等。
5）说明招标评分总体原那么，如标书、企业信誉和辩论评分方法及各项权重，说明中标企业得分要求。
5．有关说明及要求。
如物业管理应遵守的当地物业管理有关条例、法那么说明；中标企业签订物业管理委托合同的委托方和签订时间；是否安排公证人员参与等。
二、物业管理招标书
招标书是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字准确、内容全面。
目前较为标准的招标书主要包括四个方面：
（一）目标物业规划建立根本情况
1．工程概况。
包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。
2．主要设备设施介绍。
包括配电系统〔总安装容量、上下压配电柜、变压器、备用发电机数据〕、给排水系统〔蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等〕、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。
3．提供的目标物业设计图纸目录〔图纸附件〕。
（二）物业管理内容
1．房屋建筑本体、公共局部的维护、管理；
2．公共配套设施、设备维护、运行管理；
3．公共场地、道路、房屋建筑公共局部的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；
4．公共绿化、山水园林小品的养护和管理；
5．24小时保安护卫及公共秩序管理；
6．公建配套设施〔便民效劳网点、区内营业场所和文体活动场所〕的运营管理；
7．楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理；
8．交通、车辆行驶和停泊管理；
9．物业及物业档案资料收集、管理；
10．社区文化的开展；
11．法律政策和物业管理委托合同中规定的其它事项。
（三）有关事项的说明
1、物业管理相关事项说明。
包括以下几项内容：
1）物业管理范围。
指目标物业所在区范围内的所有物业。
中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业管理委托合同对上述区域及物业实行统一管理、综合效劳、自主经营、自负盈亏。
区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。
2）管理期限与前期介入。
应明确中标企业管理期限〔一般三年或五年〕及起止日期。
还应明确定标后何时中标企业开场介入前期管理，工程甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确，物业管理委托合同亦应在中标后一个月内协商完毕，正式签订。
3）物业管理用房。
应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。
4）管理费标准。
这是招投标关键工程。
应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说明此项内容的评分标准。
最终签订的物业管理委托合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。
5）公用水电费。
包括共用机电设备耗电、公共用电及绿化与清洁用水等，公共水电费是否另行拨付或在物业管理费收支预算中表达，以及物业管理处工作、生活用水用电如何安排等，均应明确说明。
6）清洁卫生和绿化效劳。
应说明此项效劳的范围、要求，特殊区域的清洁卫生、绿化安排及费用也应列明。
7）物业管理酬金。
一般按每年物业管理效劳费总收入的10%计提。
8）机动车辆管理。
说明管辖区域机动车辆出入口、停车场安排及停车收费方面根本要求。
9）维修基金。
此项直接关系到物业管理预算和管理公司责任、义务，要明确说明，包括重大维修改造的资金安排，设备设施维修安排、维修基金收支要点以及房屋、设备保修期内的保修费责任单位等。
10）商业用房。
说明位置、面积、房租标准、产权归属、装修档次等。
11）开办费问题。
说明物业管理前期费用、开办费用的安排意见。
12）员工宿舍及食堂。
应说明过度期、正常期宿舍与食堂安排情况。
13）关于装修管理要求。
说明目标物业装修工程根本要求，如防盗门、装修材料等。
14）管理目标及奖惩方法。
招标方对管理目标的要求要明确提出，如业主客户满意率以及几年内到达建立部何等级别的考评标准等。
可以要求中标单位交纳风险抵押金〔10万至30万不等〕。
如达不到管理目标，可以少退或不退抵押金，如到达目标，可以另行奖励〔5万至10万不等〕。
风险抵押金在管理期完毕时应按同期银行利率一并归还本息。
15）其它事项说明。
如各类标识、道闸、岗亭、垃圾收集与中转、大门、宣传栏等一般应由建立单位配齐。
中标企业在标书中承诺的其它添置设施由投标企业投资、落实。
2、有关投标事项的说明
1）索取资料、报名及入围。
应说明报名时间与携带资料目录、入围通知的时间等。
2）投标书的
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