《烟台市物业管理招标投标管理办法》.docx

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《烟台市物业管理招标投标管理办法》

烟台市物业管理招标投标管理办法

第一章总则

第一条为规范我市物业管理招投标活动，维护物业管理市场秩序、促进公平竞争，依据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

 第二条本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争方式承接物业管理的活动。

   本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业开发建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。

   本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业服务企业。

  第三条市住房和城乡建设局负责全市物业管理招标投标活动的指导和管理工作，具体负责芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、经济技术开发区、高新技术产业园区等区域内的物业管理招标投标的监督和管理。

其他县、市物业主管部门负责本辖区内的物业管理招标投标活动的监督管理工作。

第四条投标人少于3个、规划项目总建筑面积3万平方米以下的普通住宅物业、规划项目总建筑面积1万平方米以下的高档（含别墅）住宅和非住宅物业，经物业所在地县、市、区物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

其他各类物业项目均须通过招标投标方式选聘物业服务企业。

第五条　物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则。

第六条　任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章招标

第七条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

采取公开招标的招标人应通过公共媒体（烟台日报、烟台住房和城乡建设信息网、山东住宅和房地产信息网）发布招标公告，载明其项目内容、管理标准、质量要求、招标条件、开标日期以及获取招标文件的办法等有关内容。

招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。

采取邀请招标方式的招标人应向能够承担管理能力的3家以上物业服务企业发出投标邀请书，说明招标投标项目情况和要求，并邀请其参加投标。

第八条　招标人宜委托经物业主管部门备案的物业管理咨询（招标代理）机构办理招标事宜。

开标、评标活动应当在物业主管部门确定的统一有形市场范围内进行。

物业管理咨询（招标投标代理）机构，须在物业主管部门备案，并应具备下列条件：

（一）有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；

（二）有编制招标文件的能力；

（三）有组织开标、评标、定标的能力。

第九条招标人应根据物业管理的特点和需要，确定招标方案，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人名称、地址、联系方式；

（二）物业项目基本情况。

包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权状况、房屋幢数、套数、建筑结构、物业管理办公及商业用房、共用部位共用设施设备、公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施、物业档案（含施工或竣工图纸）、物业出售、业主入住等情况；

（三）电梯、二次供水、智能化管理等共用设施设备维修保养责任；

（四）提供的前期物业服务办公用品的名称、规格、数量和物业管理办公用房、会所等共用用房的装饰情况；

（五）物业服务合同的签订说明，包括服务内容、服务标准等，管理服务时限和起止日期；

   （六）投标保证金及返还要求；

（七）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资信证明、投标费用、报名有效期；投标书的格式、主要内容、编制要求、投标有效期；投标文件的装订、份数、签署、密封、递交截止时间、修改和撤销说明等；

（八）招标活动方案，包括组织解释招标文件（答疑）、投标、开标的时间及地点等；

（九）评标标准和评标方法；

（十）悔标的责任；

（十一）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十条　招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，将以下材料报物业项目所在地物业主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目（在建和已建成）开发建设的政府批件；

（二）招标公告或招标邀请书；

（三）招标文件；

（四）重新选聘物业服务企业的项目应提供原物业服务合同；

（五）招标代理委托合同；

（六）法律、法规规定的其他材料。

芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区物业招投标备案材料，由物业管理主管部门在5个工作日内进行初审，不符合招标条件的给予回复，具备招标条件的，将上述材料报市物业主管部门，市物业主管部门在5个工作日内进行复核并给予招标备案通知。

第十一条　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。

公开投标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十二条　招标人对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有文件收受人，并同时报物业项目所在地物业主管部门备案。

该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十三条　招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。

对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十四条　招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

   第十五条招标人应当按照以下规定，完成物业管理招标投标工作：

（一）预售物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售物业项目应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

（四）物业服务合同期满重新选聘物业服务企业的物业项目，应当在服务合同到期前60日完成；

（五）已成立业主委员会的物业项目，业主委员会应在招投标前的60日内召开业主大会，确定招标方式、时间、委托管理的内容及物业服务标准，并完成物业管理项目的招标文件及备案。

招投标工作结束后，需更换物业服务企业的，应在60日内完成物业项目交接。

第三章投标

第十六条投标人参加物业管理项目投标的应具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业服务企业，必须符合下列规定：

（一）一级资质物业服务企业可以投标各种物业项目；

（二）二级资质物业服务企业可以投标30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目；

（三）三级资质物业服务企业可以投标20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目；

（四）暂定一年资质的物业服务企业可以投标10万平方米以下的住宅项目和2万平方米以下的非住宅项目；

（五）不按规定参加资质核查和量化考核，以及按《烟台市物业星级服务项目评分标准（试行）》评定所管项目平均得分达不到60分的物业服务企业，不得参加物业管理投标活动；

（六）外地来烟的物业服务企业参加本市物业项目投标的，必须按照《关于规范外地来烟物业管理服务企业备案管理工作的通知》（烟建住房[2011]96号）规定备案并符合上述规定。

第十七条投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

第十八条投标人应当按照招标文件内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标人对物业项目有实地考察要求的，招标人应予以配合。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）投标报价；

（三）物业管理方案；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

第十九条投标人应当在招标文件规定的截止时间内，将投标文件密封带入招标现场，由专人签收，开标前任何单位和个人均不得开启投标文件。

第四章　开标

第二十条　开标应在招标文件确定的提交投标文件截止时间公开进行；开标地点应当为招标文件中确定的地点。

开标活动宜委托专业物业管理咨询（招投标代理）机构组织实施，由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标应当按照下列规定进行：

由投标人检查投标文件密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件等其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第五章评标

第二十一条　评标由招标人依法组成的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表及物业管理方面的工程、技术、经济管理等专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的工程、技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人在市物业主管部门公布的专家名册中随机抽取确定。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目评标委员会。

评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

第二十二条　评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

第二十三条评标程序由评标委员会对各投标单位的投标文件进行符合性评审、详细评审及现场答辩评审三个阶段组成。

第二十四条　评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

第二十五条评标标准由市住房和城乡建设局另行制定。

第六章中标

第二十六条　评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标人的评审和比较意见，如实记载有关内容并经评委签字确认，按照投标人综合得分依次排序。

招标人应当依序选择中标人。

当确定中标的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

  第二十七条评标活动采取当场评标，当场宣布投标结果的方式。

项目中标人确定后，招标人应及时向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标文件。

   招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业服务合同。

   第二十八条实施物业管理招标的项目，招标人应当在物业服务合同签订之日起15日内，将下列材料报项目所在地物业主管部门备案：

（一）招标人关于招标、投标、开标、评标过程的情况报告；

（二）确定中标人的方式及理由；

   （三）评标委员会的评标报告；

（四）中标人的投标文件；

（五）中标通知书；

   （六）物业服务合同；

   （七）法律、法规和规章规定的其他材料。

   经审查，符合备案条件的，项目所在地物业主管部门应出具物业管理招标投标备案证明，并在物业服务合同上加盖备案专用章。

芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区物业主管部门5个工作日内进行初审后，将上述材料报市物业主管部门备案，由市物业主管部门出具备案证明。

 第二十九条新建物业项目，开发建设单位在申请办理《商品房预售许可证》或现售备案手续时，必须提交物业主管部门出具的物业管理招标投标备案证明或批准协商选聘的物业服务企业证明。

第七章附则

第三十条招标过程中发生的费用应在招标文件中予以明确。

招标人为业主委员会的，招标费用由全体业主承担，按照业主大会决定自行筹集或在共有部分收益中列支。

第三十一条 招投标过程中出现下列行为的，视为无效招标：

（一）招标人向投标人或他人透露可能影响招投标公平竞争情况的；

（二）招、投标双方有弄虚作假、恶意串通，损害对方和其他投标人的合法权益行为的。

（三）未经市物业主管部门审核同意，不接受监督，擅自进行招投标的。

（四）违反法律、法规及本市地方政策相关规定，导致严重后果的。

第三十二条违反本办法规定，招标人必须进行招标的项目而不招标的和擅自采用协商方式选聘物业服务企业的，依据国务院《物业管理条例》第五十七条规定责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第三十三条本办法自2013年10月1日起施行，有效期5年。