评估管理制度.docx

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抵押物管理制度

第一章总则

第一条为为规范我公司业务经营行为，提高业务工作质量，降低业务风险，根据《中华人民共和国担保法》等法律法规及《东莞市兴业信用担保有限公司章程》，制定本规程。

第二条抵押物管理主要包括抵押物价值评估、凭证收取及归档、凭证借出及收回、抵押撤销及退回等管理环节。

第二章评估

第九条抵押物评估流程

（一） 业务部门项目经理在正式受理业务后，收集抵押物评估所需要的资料，填写《抵押物价值评估需求表》（见附件4）经业务部门负责人签字后连同抵押物资料移交风险控制部，风险控制部风险控制部收到评估需求后1天内从准入的评估机构名单中选定评估机构进行评估并与项目经理确定实地评估的具体日期。

实地评估由风险控制部派出评估岗和评估机构的评估员连同项目经理共同负责。

（二） 评估。

评估岗实地评估时要对作抵押的房地产进行现场调查评估，填写《房地产价值评估现场记录表》（见附件2）,并要对拟采用的评估技术路线和评估方法、拟调查收集的资料及其来源渠道、预计所需要的时间及人力、评估作业步骤和时间进度等作出具体安排。

评估岗必须到抵押物现场，查看抵押物的位置、周围环境、景观的优劣，查勘评估对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关评估对象的座落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

评估岗将抵押物现场勘察情况登记在《抵押物价值评估现场记录表》（见附件2）,记录表中应充分描述说明抵押物状况，包括抵押物的实体状况和权益状况。

调查评估人员在记录表上签名，登记调查评估日期。

2、 现场照片。

评估岗需要对抵押物进行拍照，拍照部位至少包括外貌、入口、房间的全貌、阳台外景等内容，如评估岗位认为必要可增加拍照部位。

3、 评估时点。

评估时点原则上为完成评估对象实地查勘之日。

（三）评估报告和评估结果认定。

评估岗在实地评估后2天内根据现场勘查情况及价值估算情况，填写《房地产价值评估报告》（见附件3）,并及时跟进评估机构的初评报告。

评估机构出具初评报告后1天内对抵押物的评估结果进行认定，并填写《抵押物价值评估结果评价表》（见附件5）,由风险控制部负责人及主管风险控制的公司领导审核并签署意见并交项目经理。

评估流程图如下：

（五）完成并出具评估报告，并对相关评估资料进行整理、归档和妥善保管。

（六）评估结果的应用

为保证担保业务的风险可控，对于评估结果的应用采用评估公司和内部评估结果熟低原则，选取价值低的评估结果为最终评估价，除公司董事长或执行董事特批外，对外担保额（或贷款额）不得超过抵押物评估价值的70%,对于无法办理抵押登记手续的抵押物，对外担保额（或贷款额）不得超过评估价值的60%。

第十一条评估方法

评估岗根据掌握的资料，如抵押物类型、评估方法适用的对象和条件、所搜集到的资料的数量和质量等，确定选用的评估方法。

评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些评估方法的综合运用，根据实际情况选取两种或两种以上的评估方法进行评估。

（一）市场比较法。

市场比较法是将抵押物与在评估时点的近期有过交易的类似抵押物进行比较，对这些类似抵押物的成交价格做适当的因素修正，以此估算抵押物的客观合理价格或价值的方法。

运用市场比较法评估应按下列步骤进行：

1、选取可比实例。

选取的可比实例应同时符合以下8个方面的要求：

（1）可比实例所处的地区应与评估对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区；

（2）可比实例的用途与评估对象的用途相同；

（3）可比实例的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同；

（4）可比实例的规模应与评估对象的规模相当；

（5） 可比实例的权利性质应与评估对象的权利性质相同；

（6） 可比实例的交易类型应与评估目的吻合；

（7） 可比实例的成交日期应与评估时点接近；

（8） 可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例。

（二） 收益法。

收益法是求取评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化利率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

运用收益法评估应按下列步骤进行：

1、 搜集有关抵押物收入和费用，求取净收益。

采用收益法进行评估的房产一般为出租房产（包括住房和商业用房），其净收益是根据租赁资料来求取，通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费（如房屋火灾保险费）、抵押物税（如房产税、城镇土地使用税）和租赁代理费等后的余额。

租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。

在实际求取时，维修费、管理费、保险费、抵押物税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上决定。

2、 选用适当的收益法计算公式求出评估价格。

（三） 成本法。

成本法是计算评估对象的成本以及取得的利润，根据市场情况进行价格重置以及相应折旧后得出评估对象的客观合理价格或价值的方法。

运用成本法评估应按下列步骤进行：

1、 搜集有关成本、税费、开发利润等资料。

2、 估算重置价格或重建价格。

重置价格或重建价格是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销倍税费、开发利润。

3、 估算折旧。

成本法评估中的建筑物折旧是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

4、 求出积算价格。

积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

（四）假设开发法。

对具有投资开发或再开发潜力的抵押物，运用假设开发并预测开发完成后的抵押物价值来得出评估对象的客观合理价格或价值的方法。

运用假设开发法评估应按下列步骤进行：

1、 调查待开发抵押物的基本情况。

运用假设开发法应把握待开发抵押物在投资开发前后的状态，以及投资开发后的抵押物的经营方式。

2、 选择最佳的开发利用方式。

3、 估计开发建设期。

4、 预测开发完成后的抵押物价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似抵押物价格的未来变动趋势。

5、 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发抵押物应负担的税费。

开发利润的计算基数可取待开发抵押物价值与开发成本之合，或取开发完成后的抵押物价值。

利润率可取同一市场上类似抵押物开发项目相应的平均利润率。

6、 进行具体计算。

运用假设开发法估算的待开发抵押物价值应为开发完成后的抵押物价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发抵押物应负担的税费。

运用假设开发法评估必须考虑资金的时间价值，在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。

（五）基准地价修正法。

基准地价修正法是通过确定评估对象所处地段的基准地价并根据实际情况进行相关因素的修正而得出评估对象的客观合理价格或价值的方法。

运用基准地价修正法评估应按下列步骤进行：

1、 搜集有关基准地价的资料。

2、 确定评估对象所处地段的基准地价。

3、 进行评估对象相关因素的修正。

主要是对交易日期、区域影响因素和个别其他因素的修正。

4、 求出评估对象宗地价格。

运用基准地价修正法评估宗地价格时，应按当地对基准地价的有关规定执行。

笫十二条评估方法的选取

（一） 如果评估对象适宜采用多种评估方法进行评估，应同时采用多种评估方法进行评估，不得随意取舍；若必须取舍，应在评估报告中予以说明并陈述理由。

（二） 有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法。

（三） 收益性抵押物的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。

（四） 具有投资开发或再开发潜力的抵押物评估，应选用假设开发法作为其中的一种评估方法。

（五） 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。

第十三条评估价值计算

（一） 内部评估人员依据抵押物的情况合理选用评估方法，在确定最终评估结果之前，内部评估人员应比较、分析不同方法测算的结果，当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的成因，并消除不合理的差异。

寻找导致较大差异的原因，可以从以下方面进行检查：

一是测算过程是否有误;二是基础数据是否准确；三是参数选取是否合理；四是公式选用是否恰当；五是所选用的评估方法是否切合评估对象的评估目的；六是测算结果是否符合评估原则；七是抵押物市场是否处于特殊状态。

在确认所有的测算结果无误，并且几种评估方法测算结果之间的差异不很大的情况下，应根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等数学方法之一求出一个综合结果。

采用加权平均数确定测算结果时，权重不应大于0.7或小于0.3<,

（二） 评估净值

为贯彻审慎原则，评估时要估算出评估净值，贷款调查、审查和审批应按照贷款抵押物抵押率的有关规定和借款人还款能力的调查情况，按照评估净值合理设定贷款额和贷款抵押率。

评估净值=评估值.变现时卖方须支出的费用。

1、变现时卖方须支出的费用主要有：

评估费、律师费、诉讼费（含执行费及保全费）、拍卖费、抵押物交易费、营业税及其附加、土地增值税、查册费、分户测量费、印花税等，评估净值应以评估价值扣除上述税费及其它应扣除项目（如应缴未缴土地出让金、拖欠工程款、税款及工资等）后的剩余价值为准。

2、变现时牵涉到的税费各地情况不同，各行应依据现行有关政策确定并建立本区域的《预计转让税费参考明细表》。

（三）为贯彻审慎原则，房屋装修价格原则上不能计算进入评估价值内。

（二）内部评估人员要求

1、 评估岗应如实反映抵押物的实际价值，不得滥用假设和限制条件，不得作任何虚假的评估，应做到公正、客观、诚实。

为保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。

2、 调查评估岗不得以任何形式向客户及评估机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。

3、 评估岗要定期关注评估对象状况和市场状况因时间变化对评估对象抵押价值可能产生的影响，定期或者在抵押物市场价格变化较快时对抵押物价值进行再评估。

第十七条风险控制部逐步建立抵押物价值信息库，作为公司内部评估重要参考。

第十八条抵押物价值信息库由评估岗负责信息库维护。

每年至少要对信息库进行一次汇总分析，遇到市场或政策变动对抵押物价值产生重大影响的，应及时进行汇总分析并做出相应的调整。

第三章抵押物凭证收取

项目经理在与客户签署相关的合同之后，在我公司出具《保证合同》之前向客户收取抵押物凭证原件。

抵押物凭证原件主要包括（但不限于）：

《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《房地产证》《房屋所有权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《准建证》、《消防验收合格证》、工程施工合同、土地（房产）转让协议、付款收据、租赁合同等能证实产权关系的资料。

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项目经理在收取客户抵押物凭证时应重点注意以下几个方面：

1、 注意客户提供的抵押物凭证对抵押物权属的证明能力，属国家相关部门出具的法定权属证明（如国有土地使用证等）可直接确认权属关系；对于其他抵押物凭证应至少收取两种凭证一核实产权关系。

2、 注意客户提交的抵押物凭证的唯一性和全面性，尽量避免客户以同一抵押物向其他机构申请贷款或提供担保。

项目经理在取得在抵押物凭证原件后1个工作日内制作《抵押物收据》并填写完整的《抵押物归档确认书》及《业务签章申请表》，交抵押物管理岗审核。

抵押物管理岗在1个工作日内审核完毕并在《抵押物归档确认书》《业务签章申请表》上签名后，将抵押物凭证原件、《抵押物归档确认书》、《抵押物收据》、《业务签章申请表》交公章管理岗，在《抵押物收据》上加盖公司公章,《业务签章申请表》留下备案，抵押物凭证原件交公司财务部门相关人员归档管理。

《抵押物收据》原件返还管户经理，复印件留档备案，管户经理将《抵押物收据》交客户持有，《抵押物归档确认书》复印件交担保审核部归档。

第四章抵押物凭证借出和归还

客户向管户的项目经理提出将抵押物凭证原件借出的，管户经理要求客户出具《借出抵押物申请》，并向客户了解核实借出原因及借出期限，了解核实的主要内容包括：

1、抵押物凭证借出的用途，如果是用于到政府相关部门办理证照的，应了解办理流程及环节、每个环节的办理时间、抵押物凭证属出示还是收缴，属于收缴的是否有回执、办理过程的查询方法等；如果是用于办理抵押贷款的，应了解贷款的金额及是否已经审批，预计偿还我公司担保贷款的金额、办理抵押登记所需时间等。

2、 客户使用及归还抵押物凭证的具体时间。

3、 客户与凭证使用单位的关系协调情况。

管户经理在了解核实后，借出理由正且当期限合理的，应于1个工作日内填写完整的《抵押物借出申请表》及简要分析报告交风险控制部抵押物管理岗审核。

简要分析报告主要包括以下内容：

1、 抵押物凭证使用流程及环节描述，审批使用时间合理性分析。

2、 使用流程跟进方法。

3、 预计借出和收回时间及收回凭证名称

4、 借出阶段的风险控制措施。

如：

用于办理银行抵押贷款的应采取受托支付方式将资金转入公司指定账户等。

风险控制部抵押物管理岗在1个工作日内审核完毕，在《抵押物借出申请表》上签名，交副总经理审批、总经理审批，总经理于半个工作日内审批完毕,在《抵押物借出申请表》上签名。

借出申请审批后项目经理应在借出前要求客户出具借据，连同《借出抵押物申请》及《抵押物借出申请表》交公司财务部门相关管理人员归档，财务部门相关管理人员将抵押物凭证原件移交到风险控制部抵押物管理岗，同时复印抵押物凭证留档；抵押物管理岗在收到抵押物凭证后做好登记，陪同客户到有关部门办理抵押物使用手续，有回执的应取回回执交财务部门相关管理人员归档。

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项目经理应每月跟进客户借出抵押物办理事项的进度，同时在定期检查中予以反映。

借出期限届满，抵押物管理岗督促项目经理向客户收回抵押物凭证原件或按借出审批时要求收回新的抵押物凭证。

抵押物凭证原件收回后由抵押物管理岗核实并登记收回后移交财务部门相关管理人员归档，并收据返还客户。

借出期限满，客户未完成使用而无法收回的，可申请延期，项目经理应按申请借出的要求办理延期手续。

但项目经理应对项目进行风险评估，必要时可采取收取保证金等风险控制措施。

抵押物凭证借出的特殊规定：

1、 借出的抵押物原件必须由抵押物管理岗持有并陪同客户办理相关手续，严禁将抵押物凭证原件交客户。

2、 抵押物借出期限满而无法收回的，可申请延期。

但每次借出最多只能延期一次且期限不能长于原借出期限，经公司董事长及执行董事特批的除外。

3、 同一客户（含关联客户）已有抵押物凭证借出且为收回的，不得受理新的抵押物凭证借出申请，经公司董事长及执行董事特批的除外。

第五章抵押物凭证退回

客户结清贷款要求退回抵押物原件的，管户项目经理要求客户提供结清证明、我公司开具的《抵押物收据》和公司公章，并且填写《抵押物退回申请表》,交与审核部审核，并且由总经理签字同意之后，管户项目经理将《抵押物退回申请表》、《抵押物收据》交于抵押物管理岗，退回抵押物原件给客户。

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