河南省2015年房地产估价师《制度与政策》：商品房买卖合同考试题Word下载.docx

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购买力风险

市场供求风险

政策风险

比较风险

借款合同

5、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。

估价委托合同签订时间

估价目的

实地查勘估价对象的时间

委托人意愿

工业用地的监测点评估价格

6、施工单位签署质量合格的文件上，必须有的签字盖章。

注册建筑师

注册结构工程师

注册建造师

注册监理工程师

7、某种商品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化，这种商品为。

奢侈物品

一般物品

吉芬物品

炫耀性物品

8、控制性详细规划的作用是__。

A．规定城市规划区范围

B．确定用地面积和用地界限

C．引导建设

D．对当前拟建的项目和地区进行空间布置

9、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

裁决应当自收到申请之日起__日内作出。

A．5

B．15

C．10

D．30

10、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数。

A．售价

B．租金

C．潜在毛收入

D．净收益

11、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日为100）。

其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到1999年10月1H的价格为__元/m2。

A．1376

B．2308

C．2558

D．1055

12、保险的派生职能不包括__。

A．防灾防损

B．融通资金

C．组织经济补偿

D．分配

13、下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是。

房地产咨询

物业管理

房地产估价

房地产经纪

执行层的组织协调

14、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。

A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书

B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书

C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸

D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书

15、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。

A．助理

B．决策

C．技术

D．文职

16、某宗房地产的总价值为200万元，其中土地价值60万元，通过抵押获得贷款100万元，若投火灾保险，则其投保价值应为。

200万元

140万元

100万元

60万元

17、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；

采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。

该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。

假设开发法和基准地价修正法两种方法

假设开发法和成本法两种方法

假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

18、城市详细规划分为控制性详细规划和__。

A．土地性详细规划

B．环境性详细规划

C．管理性详细规划

D．修建性详细规划

19、下列关于房地产保险估价的说法有误的是__。

A．房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估

B．价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定

C．价值评估宜采用成本法和市场比较法

D．损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度

20、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。

有租约限制下的价值

共有房地产的价值

无租约限制下的价值

承租人权益的价值

21、对于任意拍卖，下列说法错误的是。

以生效的法律文书为依据

属于民事行为

必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提

目的在于将物品交换兑现

22、以下投资方式，不属于固定资产投资的是（）。

A．新建房地产项目

B．购买机器设备

C．购买生产原料

D．市政工程建设

23、在某商业街深度30．48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。

根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45．72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为万元。

1504

1404

1304

1204

24、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。

（2009年试题）

经市（县）人民政府批准

经委托人书面同意

经房地产行政主管部门批准

经省（自治区、直辖市）人民政府批准

25、以下投资方式，不属于固定资产投资的是__。

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是分析。

吸纳率

房地产市场的商业周期

家庭规模与结构

投资购买和使用购买的比例

借款合同

2、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项。

开发企业名称

中介服务机构代理销售的载明该机构名称

预售或者销售许可证书号

项目的具体位置

项目的销售价格有效期

3、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为__。

A．28.60%

B．35.00%

C．40.00%

D．50.00%

4、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。

A．投资合同

B．基金发行办法

C．信托契约

D．基金章程

5、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。

容积率

土地用途

土地开发程度

评估单位

土地使用权性质

6、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有__。

A．商住楼

B．土地

C．在建工程

D．写字楼

E．建成后的物业

7、关于预算，下列说法错误的是。

可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况

当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出

预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算

年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

8、零售商业物业的商业辐射区域通常包括。

核心区域

影响区域

主要区域

次要区域

边界区域

9、城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是__时期。

A．1949～1955年

B．1956～1965年

C．1966～1978年

D．1978年之后

10、不可能引起房地产需求增加或减少的条件是。

消费者的自我需要

未来预期收益变化

政府税收政策

收入水平的变化

11、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

12、商业银行的外部组织形式包括。

单元银行制

总分行制

混合银行制

集团银行制

连锁银行制

13、下列关于税收的征管，表述正确的是。

税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行

税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务

税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密

纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密

纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利

14、如果__，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。

A．房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同

B．房地产价格的变动呈现一定的规律性

C．房地产价格时间序列逐期升高或下降

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

15、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30％，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6％，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是元。

240

622

312

874

16、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。

住宅小区建筑容积率在2．0以上

住宅小区建筑容积率在1．0以上

单套建筑面积在140以下

单套建筑面积在120以下

实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下

17、下列关于地方性法规，表述正确的是。

其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会

较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要，也可以制定地方性法规

较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区人民政府批准后施行

省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，不能与法律、行政法规相抵触

省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效力不能超出本行政区域范围

18、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金

B．债券+投资基金

C．投资基金+股票+债券

D．股票+债券

19、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效。

聘用单位破产

聘用单位被吊销营业执照

注册有效期满且未延续注册

未受到刑事处罚

年龄超过65周岁

20、收益性物业的经营费用是除外物业发生的所有费用。

人员工资

抵押贷款还本付息

保险费

房产税

21、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。

A．对房地产本身进行投资改良

B．需求增加导致稀缺性增加

C．通货膨胀

D．外部经济

E．提高建造成本

22、下列符合商品房现售条件的有。

取得土地使用权证书

出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

已通过竣工验收

物业管理方案未落实

拆迁安置正在落实

23、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。

从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素

从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小

商品的替代品数目和可替代程度

消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例

商品本身用途的多样性

24、所谓__就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。

A．概算设计

B．限额设计

C．设计概算

D．限额概算

25、基准收益率是导致投资行为发生所要求的__。

A．最低投资报酬宰

B．平均投资报酬率

C．最低投资利润率

D．平均投资利润率