上海市嘉定区嘉定新城主城区板块市场报告Word下载.docx
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其中，需要重点培育的是现代服务业、生活居住和都市工业三大功能。
空间布局上，嘉定新城主城区区分为F1体育休闲区、南部城区、生态文化园区、北部城区（包括嘉定老城）、都市产业区和绕城森林等六个分区。
嘉定新城主城区空间布局细化
F1休闲体育区
F1上海国际赛车场及其周边赛车文化配套，东至漳浦河，西至松鹤路、东环路，南至宝安公路，北至规划中的郊区环线高速公路，总面积约5.3平方公里
生态文化园区
上海北郊生态湿地（12.6平方公里）东至胜辛路，南至宝安公路，西至嘉松北路，北至沪宜公路；
紫气东来景观工程（55.28公顷）东至阿克苏路、南靠天祝路、北至塔秀路、西至温泉路；
（60.89公远香湖顷）
都市产业区
主要集中在马陆镇沪嘉公路的东侧发展，主要以高科技，高效益，产业集聚、环境优异，生态型的现代化工业园区。
绕城森林区
主要集中在嘉定新城主城区中心区域边缘，总建面40平方公里，是嘉定新城城市环境品质保障之一，也是嘉定新城城市结构的特色所在。
是新城持续吸引力的依托。
规划绕城森林以生态森林和近郊公园为主，并内可适当设置生态型高档别墅以及低强度、低密度的社会公共设施。
南部城区
西靠沈海公路，东至沪嘉高速公路，北至上海绕城高速公路，南至宝安公路，目前大量市政配套、商业配套在建，政府投入800亿元，3-5年内可完成，未来是整个嘉定板块的核心区域，所有配套设施均可辐射周边安亭，马陆，南翔，嘉定北部各个居住区
北部城区（嘉定老城）
配套成熟的老城区，西至沈海高速公路，东至澄浏中路，南至上海绕城高速公路，北至胜竹路
结论：
整个板块除了北部老区有历史以外，其余生态文化，绿色景观，F1运动均属于新建项目，南部核心区诸多配套属于在建项目，等到真正成熟还需3-5年的时间，所以：
1.未来整个北部城区板块对于市区内的客源的吸引力由于其区位和配套的劣势不如整个主城区的核心区域，所以北部房地产市场的客源更多会是以对老板块有着情节感的当地客源为主。
2.随着核心区域内的配套逐步的完善，和政府完善的规划和大资金量的投入，房地产市场对新城主城区中心板块的未来普遍被看好。
3.区域历史发展
公元1218年南宋时期建县的嘉定，是座江南历史文化名城。
因此，在建设新城时绝不能割裂悠久的历史文脉，所以，新城的文化也是与嘉定比不可分。
嘉定是上海市历史文化名镇，以“教化嘉定”昭名于世。
自古文风昌盛，县学、书院、塾、诗社、藏书蔚然成风，不仅明清之际一百八十余名进士金榜题名，且以“三状元、四先生、六君子”成为云蒸霞蔚星光灿烂的文化盛景。
“规制崇宏，甲于他乡”，素有“吴中第一”之称的嘉定孔庙，至今仍较完整地保留着庙学合一的规制，是古代教育制度和科举制度的历史见证，新城位于其中感染着科教文化的历史气息。
上海文化是中国文化传统里的一个另类，包含各个类别的西洋传统，嘉定新城倡导的文化也属于典型的中国文化传统，富有典型的江南特色，与苏南文化同出一辙，具有浓厚的重视教育的传统。
总结：
随着郊区城市化进程的加快，嘉定新城文化有逐渐被上海文化同化的趋向，传统的文化价值取向将更多地让位于现代商业文明的价值观。
今天，上海依旧是中国无可争议的经济重心，但面临着城市膨胀的巨大压力，房地产市场再一次把目光投向了嘉定，投向了新城。
4.区域配套
A．交通：
轨交：
11号线
（马路站，嘉定新城站，白银路站，嘉定西站，嘉定北站）
一期
二期
江苏路----嘉定北
江苏路----安亭
江苏路----罗山路
（2012年1月通车）
嘉定新城江苏路30分钟
嘉定新城静安寺40分钟
嘉定新城中山公园35分钟
嘉定新城徐家汇40分
嘉定新城三林60分
结论11号线轨交嘉定新城在40分钟内即可到达普陀，长宁，静安，最多只需换乘一次；
未来11号线2期在40分钟即可到达徐家汇，有足够的轨交实力吸引普陀，长宁，静安，徐汇的客源。
公路：
主干道名称
方向
车道
拥堵状况
沪宜公路
G204国道嘉定段，连接南翔真南路进嘉定老城区
双向6车道
畅通
沪嘉高速公路
嘉定老城往桃浦、大华方向，真南路，祁连山路等入城入口，有桃浦镇南翔镇，马陆镇，嘉定南门四个高速公路匝道
双向6-8车道
季节性拥堵
沈海高速公路
连接九亭，虹桥交通枢纽，京沪高速公路，曹安公路，嘉定段上海绕城高速公路
宝安公路
宝山杨行到嘉定新城中心区，经过马陆，顾村，杨行连接沈海高速和南北高架
双向6车道
早晚拥堵
上海绕城高速
贯穿宝山，嘉定，青浦，松江，金山，奉贤，南汇，浦东新区的上海市郊的大环线高速
双向4-6车道
沿沪嘉高速公路进中环路，20分钟可到普陀真如，30分钟可到虹桥；
沿沪嘉高速公路南北高架，30分钟可到闸北，40分钟可到黄浦卢湾。
沪嘉高速公路是市区与嘉定连接最重要的要道。
宝安公路也是贯穿上海北区的交通要道，对上海北区与市区静安，黄浦的对接有着很重要的支持作用。
沈海高速公路是贯穿上海西区的交通要道，对上海西区与虹桥枢纽，长宁，徐汇的对接有着很重要的支持作用。
上海绕城高速公路为大型货运车辆绕行上海市中心提供了方便，有效地缓解了外环交通的紧张状况。
优点1.嘉定新城区域内各个主干道可在40分钟内到达普陀，中山公园，徐家汇，静安寺，有足够的实力吸引普陀，长宁，静安，徐汇自驾一族的客源。
缺点2.沪嘉高速公路是市区通往嘉定直线距离最短的高速公路，在旅游旺季会出现季节性拥堵，早晚下班市区段也会出现拥堵；
宝安公路也是贯穿上海北区的主要道路，在早晚下班高峰也会出现拥堵状况。
公交
轨交11号线开通，板块的出行便捷程度得到了质的飞跃，其在板块内设立的5个站点，串起了整个嘉定主城区，并可通过11号线换乘其他的线路。
地面公路有沪嘉专线、沪唐线、嘉松线、嘉罗线、嘉江线等。
同时区域内开辟数条环城线路，往返居民区与各个轨交站点之间。
B．商业
主城区中心区域
嘉定老城
马陆老镇
位置
新城核心区域
城中路一线，清河路一线，塔城路一线
宝安公路沪宜公路附近
规模
1.西云楼——“海上情”休闲商业特色街，6.5万平米，打造成“体现1930上海风情的商业街”，移建有杜月笙公馆、张啸林公馆、米馆、丝绸馆等，有休闲商业、文化展馆、精品特色酒店等，方案设计已经完成，5月份计划开工建设。
2.保利台北风情街，约10.5万平方米，内含精品商业、娱乐、餐饮、综合办公等多种业态，计划今年5月份开工建设。
1城中路罗宾森购物广场购物、休闲、娱乐、餐饮等配套设施一应俱全.
3.城中路东方商厦，中鸿百货等是上海老牌的购物广场之一
4.塔城路欧尚大卖场
5.城中路，清河路一线还有许多中小型商场，酒楼，酒店，成排的沿街商铺
1.欧福特生活购物广场中型的购物广场，可满足马陆老镇对日常生活的需求
2.百有商城，华联超市，川菜馆，小酒店
3.沪宜公路上已经建有弘基城市广场、沃尔玛等大型商业设施，这些配套稍具规模
特写
1.嘉定老城在商业配套和规模上已经相当成熟，在常规的日常休闲购物上未来不需要依托主城区中心的配套设施。
但是未来的商业特色上与新城还是有一定的差距。
2.马陆宝安公路附近的一系列商业配套较为简易，只能满足一些日常的生活所需，但是想要感受高端的商业配置，还是需要依托主城中心的商业配套。
3.主城中心的商业配套处在建设中，建成投入使用还需要3-5年的时间。
所以目前的规划和建设对房地产市场有较大的影响。
所以目前对市区客源有较大的吸引力。
4.主城区中心配套成熟后，无论是规模还是品质都将是嘉定区的几大板块中最好的，所以也会对南翔和安亭板块产生一定辐射。
C．医疗
医院名称
地址
规模或等级
嘉定区妇幼保健院
温宿路39弄18号
二级甲等专科医院
嘉定区中心医院
塔城路700号
二级甲等综合性医院
嘉定区中医医院
博乐路222号
全国示范中医院、上海市二级甲等医院
嘉定镇卫生院
嘉定区嘉黄路366号
一般性地段小医院
菊园新区地段医院
平城路785号
马陆镇卫生院
沪宜公路2091号
二军大的东方肝胆医院
安亭
三级甲等医院
瑞金医院嘉定分院
双丁路800号
三级甲等综合性教学医院
1.整个嘉定新城主城区规划人口50余万，可以利用到的医疗配套有两家三级甲等医院，3家以上二级医院，大小医院共十余家，完全可以满足整个板块就近就医。
D．教育
学校名称
实力资质
地段及学区
新城初级中学（新建）
宝塔路1166号
华师大第二附中承办私立
全市招生
马陆育才联合中学
马陆镇育英街355号
地段性一般中学
嘉定区域户口对口
嘉定一中
嘉行公路701号
市重点中学
育才中学
马陆镇沪宜公路2001号
马陆镇户口对口
中光高级中学
塔城路255号
老镇地段公办寄宿制
马陆小学
宝安公路3376号
马陆镇地段老牌学校
新城路小学
仓场路260号
公立
地段对口
迎园小学
迎宾路651号
老城区地段性小学
新城德富小学（在建）
永盛路以东，城固路以南，德富路以西
自费
盘古国际学校（在建）
盘古天地公寓
15年制全英文教学
戬浜学校
嘉戬公路665
九年一贯制公办学校（2000年办）
上海大学悉尼工商学院
城中路20号
211上海大学直属的中外合作商学院
本科高价自费
蒙特梭利幼儿园
嘉定区实验小学
平城路625号
私立自费
嘉定区实验幼儿园（新建）
梅园路281号
私立
嘉定区教育网站报名
1.新城核心区域内的学校绝大部分在建设中，建成并且投入招生还需要三到五年的时间，而且有一部分为私立学校，这部分学校的学费一般会比较贵，比如：
蒙特梭利幼儿园、嘉定区实验幼儿园、盘古国际学校、新城初级中学
2.马陆老镇和嘉定老城区都各自拥有自己的市重点中学，育才中学、嘉定一中，可与地段小学对接，如果楼盘所属的街道户口属于当地学区，便可享受到学区房的优势。
E．休闲
嘉定区的法华寺、孔庙、秋霞圃、天恩桥、状元桥等均是很有名气的江南古迹。
秋霞圃、孔庙、汇龙潭公园作为老城区内规模较大的3大公园，为主城区添色不少，但由于其处在核心区位的老城区，所以其房地产行业的景观价值就显得没有在建中的中心区的那么重要。
中心区在建的四大景观工程，远香湖、石岗门塘、紫气东来、环城林带将为嘉定主城区内生态环境最重要的几个部分，也为房地产的景观价值的提升起到重要作用。
目前嘉定新城的综合绿化率可达到40%，有效提升城区的生态环境质量，弥补了嘉定自然环境不足。
远香湖
石岗门塘
紫气东来
F．规划配套
其中在以上列举的商业，教育，医疗配套中有一些是新城核心区域在建或者规划的配套项目，在此将其一一列出
商业
会所项目：
会所项目点缀在远香湖畔西侧，占地62公顷分为高标准会所、迎宾馆（世界顶级品牌的酒店管理公司管理），总占地面积30亩，建筑面积2.8万平方米，计划投资2亿元。
和企业会馆，业态丰富，品质卓越。
该项目力求呈现简约、明快的地中海风格，打造高端品质和价值。
2008年11月28号动工。
新城大厦：
位于新城核心的重心处，总建筑面积约10万平方米。
新城核心区的标志性建筑。
新城东云街：
东云街36万平方米，位于嘉定新城中心区的核心位置，，目前正在全面建设中是嘉定新城中心区“汇聚长三角”城市建筑风貌和餐饮、休闲、商务与一体的主题街区，时尚名品专卖店、旗舰店林立，形成嘉定新城独具特色的城市功能，是嘉定新城餐饮文化和娱乐、休闲文化的一大亮点。
五星级酒店：
总占地面积30亩，总建筑面积4万平方米，计划投资5亿元。
新城大剧院项目：
嘉定新城规划建设的保利大剧院投资3.5亿元，建成后将拥有1500座的剧院、400座的多功能厅和若干电影厅等，丰富的剧目、高雅的演出，将带给嘉定新城崭新的艺术殿堂，计划于2010年6月动工，预计2013年底竣工
教育
嘉定新城德富小学
新建项目是由区教育局承建的重点项目，位于嘉定新城中心区北部，项目总建设用地面积27560平方米，总建筑面积11853平方米，总投资额5975.26万元。
设计规模为25个班的小学。
开工时间：
2010年1月，竣工时间2010-12月
示范性高中及学校
中心城区将引进复旦附中国际部、嘉复中学、华师大二附中、上海市格致中学和中福会幼儿园等优秀学校。
嘉定新城图书馆（文化馆）
规划建设用地：
5公顷，投资总额：
2亿元，图书馆规划建成一个现代化的，中型的特色图书馆。
该图书馆将以汽车及其产业相关的书籍、资料、图片、影象资料，实物或模型收藏为特色的现代化专业图书馆。
图书馆将运用成熟、先进的信息技术，与上海的各大图书馆、高校图书馆形成信息共享。
该图书馆将成为嘉定汽车文化的重要亮点。
2009年10月动工，预计2010年6月底主体竣工并投入使用。
医疗
瑞金医院
本项目为新建一所现代化的三级综合医院，下设多项功能区，布局明确合理。
项目核定床位为600张，平均日门急诊量为3000人次。
项目建设建筑占地面积12229平方米，总建筑面积72000平方米，。
绿化面积55228平方米，项目总投资为4.4亿元人民币。
2009下半年，瑞金医院将开工建设，预计2011年投入使用。
区妇幼保健院改扩建工程列入重点项目，通过加大投入建设成为集临床、保健、教研为一体的现代化二级甲等专科医院，完善妇幼保健机构的公共卫生职能，并将区妇保院迁建至嘉定新城中心区域总投资约2亿元，占地面积22300平方米，总建筑面积33100平方米，其中地上建筑面积29100平方米，设置床位300张，地下建筑面积4000平方米。
目前工程正处于前期手续办理期，拟于2009年上半年开工建设，2011年竣工。
项目建成后，嘉定区妇幼保健院将成为区域内妇幼医疗保健中心，
市政
该项目是嘉定新城中心区内标志性景观工程，总投资约3亿元。
建设远香湖景观工程是嘉定新城2008年嘉定区重大基础设施建设项目之一，该景观工程地处嘉定新城中心区生态景观中轴的东端。
“远香湖”项目是嘉定新城中心区利用嘉定江南水系、原有水系改造建设的一个“海”字型景观项目，也是嘉定新城“千米一湖、白米一林”规划理念最具代表性的项目。
该湖用地范围约62公顷，其中陆地面积28.04公顷，水体面积33.85公顷，08年11月开挖。
该项目是嘉定新城中心区内中央景观公园，包括生态森林公园、娱乐休闲公园、市民文化公园、商业公园及滨湖文化公园五个部分长约2.5公里，宽350米，绿化面积65万平方米，09年3月动工。
环城林带
该项目是嘉定新城中心区内重要的防护绿化工程，长约6公里，宽50—100米，总绿化面积37万平方米，为未来新城区城市小气候的营造发挥着隔离、遮挡和维护的作用。
2010年4月全面竣工。
其他
司法中心
整个司法中心建议座落新城中心白银路，总占地面积60亩，建筑面积5万平方米，把公安局、检察院、法院整合在一起，比例为7：
5：
5，面临主要交通干道，出入方便，环境优美。
利于整个司法中心的开发与维护。
总投资1.8亿元。
2009年底竣工，2010年第一季度交付使用。
嘉定新城主城区中心区目前的现有配套设施不够完善，档次和品质都比较低，而完善高品质的规划会使嘉定新城档次直线上升，新城完善需3-5年，在这一时间内，新城价值波动性大，将会爆发性增长，提升嘉定新城价值空间。
5.板块比较
A.横向比较
嘉定新城是上海市城市总体规划确定的近期重点发展的三座新城之一，在此，我们将三大新城的一些配套，定位，特征，数据对比可以看出其中各大新城的优劣势。
对比参数
嘉定新城
松江新城
临港新城
人口
90万
110万
60万
面积
200平方公里
160平方公里
453平方公里
定位
主城区为嘉定新城以及嘉定的核心区位，嘉定新城核心功能空间载体；
安亭汽车城以全国最重要的汽车产业基地之一为目标，进一步发展汽车产业生态链；
南翔发挥距离市区近的优势，发展现代居住，传统古镇风貌和都市工业
由城市中心区、副中心区、交通枢纽区和居住区组成。
高密度的城市中心区包括商业金融、文化会展、旅游、办公及交通中转等设施。
以上海轨道交通9号线线路的松江站为核心形成的交通枢纽区，形成松江近期发展的一个多功能区域。
城区规划以滴水湖与其四周划为城区中心地带，在此地带，将建成商务中心，高档别墅区，高级住宅区以及购物中心，学校，医院等基础设施。
从城区中心区向四周辐射开来，将建成闵行技术开发区（临港区），洋山保税港区，高科技产业区，物流园区，装备产业区和芦潮港港区
轨交
轨交11号线距离市区30分钟，辐射区域（真如，静安，曹杨）
轨交9号线距离市区50分钟，辐射区域（徐家汇，卢湾）
无（16号线在建），交通辐射区域（南汇，临港）
安亭新源路，墨玉路，南翔老镇中心，菁英湖畔；
嘉定老城塔城路，城中路一线是整个嘉定新城板块商业配套密度最大的区域
新松江路开元地中海及其附近区域，松江老城区中心区域是整个松江新城区域商业配套密度最大的区域
华亮商业广场，泥城生活广场
和绿地生活广场。
鸿音路上的
华亮生活广场正在加紧建设中
生活配套
嘉定新城目前没有大学
医疗：
两家三级甲等医院，三家以上二级医院，大小医院共十余家
教育：
松江大学城内有上海外国语大学、华东师范大学、上海政法学院；
市郊第一座三级甲等医院——上海市第一人民医院，400亩地建院区
临港新城有上海中学临港分校、上海海事大学、上海海洋大学、上海电机学院、南京政治学院上海分院等多所学校医疗：
临港新城上海市第六人民医院临港新城医院，医院占地面积150亩，建筑面积7.2万多平方米。
医院核定床位600张，设计日均门诊量3000人次，是三级甲等综合性医院。
距离市区
距离市区最近
距离市区一般
距离市区最远
板块特征
1.主城区中心区域目前在建设当中，比较荒凉
2.汽车产业是嘉定新城的支柱产业
3.商业配套比较分散，安亭、南翔、主城区有各自的商业配套
1松江新城将是一座校园城市，六万师生在这里学习生活，人文气息浓厚。
2.全国最大的进出口加工区是该板块的支柱产业
1.人工填海造陆而建的新城，人工大陆填充45%
2.依托洋山深水港和浦东国际机场，毗邻中国第一座跨海大桥以及第一个国家级保税港，是航运中心的核心功能区。
价格
1.55万元/㎡
1.65万元/㎡
1.15万元/㎡
供应量（一年）
635954平方米
268137平方米
143134平方米
产品容积率
多数在1.6、1.7
多数在2.0以上
多数在1.5以内
从配套角度看：
嘉定新城在安亭，南翔，老城区，未来核心区均有自己的配套，所以在几个区域内规划90万人口，舒适度较高，松江新城的配套只集中在老城和新城核心区域，未来规划110万人口，是一个人口密度相对比较大的新城；
而在商业中，嘉定新城的商业规模最大，商业规划的档次具有国际化和高端的特征
从轨交和与市区距离看：
临港新城距上海中心城区50公里，松江新城距市中心30公里嘉定新城距离市中心28公里。
所以，嘉定新城离市区最近，临港新城最远，目前还没有轨道交通，而松江新城虽然有轨交，但是到市区徐家汇还需50分钟，未来11号线二期开通后嘉定新城到徐家汇最多只需要40分钟，在这点上松江新城和临港新城不及嘉定新城；
从产品的角度看：
嘉定新城从南翔往安亭方向每个区域产品定位均不同，南翔的高端，安亭的刚需，嘉定新城的刚需主导，产品多元化，而松江新城则在区域内部是高低端产品混搭的局面，而临港新城人口稀少，产品的容积率也较低，多数是以多层建筑为主，所以临港新城相比较嘉定新城和松江新城没有那么拥挤；
从供应量和价格的角度来看：
嘉定新城年供应量64万方，而松江新城只有26万方，临港新城只有14万方，而且嘉定新城的价格略低于松江新城，高于离市区最远的临港新城，所以可以说：
1.嘉定新城是商业配套区域最多的新城，松江新城是人口密度最大的新城，临港新城是相对开发较晚的新城
2.嘉定新城目前市场供应量最多，是整个市场最热门的新城
3.嘉定新城市对市区客源辐射能力最强的新城，松江新城多为区域内的客源，临港则因为交通不便，离市区远，则更多以当地的改善型客源为主
B.纵向比较
11号线近一年来公寓房市场价格梯度
11号线近一年来公寓房市场供应量梯度
随着11号线沿线从市区内环不断延伸至嘉定区域中心，临站各板块的价格呈现递减的趋势，从桃浦往南翔和主城区方向的价格下降跨度较大；
反之在这个区域，板块的供应量则大幅上升，到了新城主城区则达到了65.8万的最高值。
这说明了，低价位和大供应量使嘉定新城板块会大量吸引到11号线沿线区域内的刚需客源。
新城三大板块对比参数
嘉定新城主城区
15万人
50-60万人
1嘉定区的政治，经济，文化中心
2嘉定新城核心区位，嘉定
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