新建港口旅游码头工程项目项目商业计划书文档格式.docx
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公司现有员工11人，拥有项目开发建设丰富经验，项目开发力量雄厚。
公司经多方的考察钦州沙井港后，现已与广西区内南宁、桂林、柳州、百色、梧州等地的十多家知名度高信誉好的旅游公司进行了磋商，基本达成了多项对公司在钦州沙井港投资建设一功能齐全的旅游码头项目后与公司的合作意向。
另公司正争取广西区旅游局的支持，积极开发海外旅游（越南等东南亚国家）的海上旅游特色路线。
第三节项目建设的背景和必要性
一、项目建设的背景
1、国际国内旅游业高速发展
旅游业已成为世界经济中发展最快、带动面最广的朝阳产业，旅游收入和旅游投资在各国国民经济中都处于优越地位，旅游业已经成为世界上最大的产业，并将在全球经济的重组中发挥重要的作用。
中国旅游业随着改革开放和国民经济的日益发展而高速发展，已成为国民经济新的增长点，并被列为第三产业中新兴产业的首位。
2006年全国入境旅游人数达12494万人次，旅游创汇339.49亿美元，分别位居世界第五和第七；
国内旅游人数达13.94亿人次；
全国旅游总收入达6230亿元。
目前，我国旅游业已经进入长期快速增长的上升通道。
“十一五”时期是我国产业结构调整、构建和谐社会的重要时期，旅游业由于再增加就业、促进农村发展、缩小地区差距、节约资源等多方面的优势，将获得良好的发展机遇，进入黄金发展期。
预计“十一五”期间旅游收入年增长10%左右。
到2010年，中国旅游业总收入将达12260亿元人民币，年均增长14.5%左右，相当于GDP的7%。
到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国，旅游业总收入25000亿元人民币，年均增长7.39%，占GDP的比重提高到8%左右。
2010年和2020年国际旅游人数将分别增长到10亿人次和15.6亿人次。
2、广西旅游业发展前景良好
广西区党委、区人民政府高度重视旅游业的发展，把旅游业作为广西重要的经济增长点和支柱产业来抓，做出了创建旅游强省的决定，已呈现出全区各地积极发展旅游业，各有关行业、部门大力支持，全社会共同参与的大好局面。
广西区旅游局制定了进一步整合广西旅游资源，打造旅游品牌，做大做强广西旅游业，使广西跨进了全国旅游强省行列，实现广西旅游产业新突破和跨越式发展的实施方案。
广西旅游业迎来了千载难逢的发展机遇和发展前景。
3、大区域的经济合作拉动区域旅游合作的发展
在世纪之交，党中央、国务院做出了实施西部大开发战略的重大决策，在西部大开发中出现的大西南地区的经济合作，泛珠三角经济圈的区域合作（特别是两广无障碍旅游区的形成），中国—东盟自由贸易区的建立及中国—东盟博览会永久落户南宁，广西加入大湄公河次区域经济合作，中国（云南、广西）与越南“两廊一圈”合作构筑、广西沿海地区基础设施大会战、泛北部湾（广西）经济区建设以及《广西北部湾经济区发展规划》的实施和钦州保税港区的建设等，为钦州市旅游业提供了广阔的发展空间。
4、钦州市委、市政府高度重视，以“创优”为抓手，全面推进钦州旅游产业的发展。
钦州市紧紧围绕“以港兴工，三化互动”的发展目标，“南进东拓”的发展思路全面实施“十一五”发展规划。
通过以创建“中国优秀旅游城市”为抓手，采取一系列措施，进一步加大旅游景区的建设和配套完善力度，大力开展创A、创星和诚信经营活动，全市旅游业得到快速发展，各项指标再创新高。
产品结构得到进一步优化，行业素质得到进一步提升，城市旅游功能和综合接待能力得到进一步增强。
经开展大量的前期工作，钦州市已荣获“中国优秀旅游城市”称号，已形成钦南滨海生态、历史文化旅游区，钦北自然山水生态旅游区，钦州港临海工业、海岛风光旅游区，灵山民俗文化、观光农业旅游区，浦北山水田园、客家文化旅游区，钦州特色陶艺、特色农业旅游带等。
为充分发挥钦州滨海风光资源优势，利用沙井港目前近郊和规划成为钦州市滨海新城的有利条件，进一步提高钦州滨海风光游览的可进入度，加速钦州市城市化进程，钦州市茅尾海旅游开发有限公司选择在钦南区尖山沙井港滩涂建设广西钦州沙井港旅游码头。
该码头距钦州市中心10公里，有公共汽车直达，自驾车10分钟即到。
它的建成使用，将使钦州的“陆、海、空”交通网络尽一步完善，“江、湖、海、岛”的旅游格局进一步提升，使您无忧无虑地尽情放松身心，融入大自然、圆您一个温馨浪漫的海边之梦。
二、项目建设的必要性
1、调整和优化产业结构，促进地方经济发展的需要
项目的建设将促进钦州市旅游业的发展，促进当地产业结构的调整，增强地方的经济实力，为地方的经济发展提供新的机遇和契机。
旅游业是关联度高、产业链长、带动性强、就业面广的综合性行业，有“一业兴百业旺”的带头作用。
项目的建设将促进钦州市相关产业如交通、商业、娱乐业、服务业和渔业等的发展，特别是可以促进农村发展、缩小地区差距，增加地方财政收入，促进地方经济的发展。
2、促进钦州市旅游业发展的需要
旅游业是一个有生机和活力的新兴产业，又是一个关联度很高的产业，钦州市的旅游业经过多年的建设，已初具规模，但从目前的旅游资源分析，开发程度还比较低，与外部地市比较旅游业发展还比较落后。
旅游码头的建设是促进钦州市旅游业发展的需要。
3、满足游客休闲度假的需要
从旅游市场的总体发展方向来看，国际、国内游客对于知识型、生态型的高质量旅游产品的需求不断增长。
城市居民由观光旅游逐步发展成为倾向于选择放松精神、回归大自然的休闲型、度假型、健康型旅游；
并且旅游逐渐向个性化、家庭化和亲情化方向发展，旅游者更加注重追求旅游内容的多样性和参与性，因此，亲近大海、畅游大海是他们理想的选择。
4、完善城市配套设施建设，加快城市发展的需要
本项目的建设，是完善城市配套设施建设，加快城市发展的需要。
第四节编写可行性研究的主要依据及工作范围
一、项目可行性研究的主要依据
1、《广西壮族自治区旅游产业发展总体规划暨近期重点实施计划》
2、《广西旅游资源整合开发概念性规划》
3、《环北部湾滨海跨国旅游区整合开发概念性规划》
4、《广西壮族自治区海岸线利用规划》
5、《广西大比例尺海洋功能区划》
6、《21世纪广西海洋产业发展研究》（杜平、章远新主编，2004年12月，北京，海洋出版社出版发行）
7、广西壮族自治区党委、区人民政府《关于进一步加快广西旅游产业发展的实施方案》
8、广西壮族自治区党委、区人民政府《关于再西部大开发中加快广西特色旅游业发展的实施意见》
9、《钦州市国民经济和社会发展“十一五”计划》
10、《钦州市旅游产业发展规划》
11、《钦州市旅游业发展“十一五”规划》
12、《钦州市钦南区国民经济和社会发展“十一五”计划》
13、《钦州市钦南区旅游业发展“十一五”规划》
二、编写项目建议书的目的
本项目建议书的目的，是通过调查研究，详细分析项目建设条件（包括气候条件、水文地质条件）、建设规模以及投资效益等经济技术方面，为本项目的可行性论证，给各有关部门的决策以及本项目的实施提供主要的经济、技术依据。
三、编写项目建议书的工作范围
根据钦州市钦南区旅游局的委托，钦州市茅尾海旅游开发有限公司根据现场踏勘和考察论证，在已有的地质资料的基础上，结合业主单位提供的其他有关资料，对本工程进行可行性研究。
本项目建议书的主要工作范围是：
1、调查、预测、分析旅游市场情况及项目建设的必要性，拟定本项目的建设规模。
2、调查了解项目建设地点的基本建设及建设条件。
3、拟定项目实施计划进度及项目实施的主要方案。
4、估算项目投资，分析投资效益，请假项目技术经济指标的合理性及可行性。
5、确定本项目的经营方式。
6、确定投资、还贷方式及还贷年限。
经过对以上情况做全面的研究、分析，在各级主管部门的大力支持和密切配合下，作出了本项目建议书，并提交有关部门进行评估论证。
第五节 项目建议书的初步结论
本项目实施，符合国家有关产业政策的要求，符合自治区旅游产业发展总体规划暨近期重点实施计划精神，符合钦州市国民经济和社会发展十一五计划精神，符合钦州市旅游业发展十一五规划精神。
得到各级党委、政府及有关部门的大力支持。
组织实施好本项目，可以充分地利用项目区丰富的海洋自然资源优势，积极推进钦州市旅游业的发展，促进钦州市交通、商业、娱乐、服务业、体育文化事业的渔业等诸多关联产业的发展，增加地方财政收入，促进地方经济的发展。
本项目具有投资少，投资回报期短，内部收益高，抗风险能力强等特点，是个经济效益、社会效益和生态效益都较好的项目。
第二章市场需求预测和拟建规模
第一节市场需求预测
一、国际国内旅游市场趋势分析
旅游业已成为世界经济种发展最快、带动面最广的朝阳产业，旅游收入和旅游投资在各国国民经济中都处于优越地位，旅游业已经成为世界上最大的产业，并将在全球经济的重组中发挥重要的作用。
据有关研究显示，到2020年，全球每年接待国际旅游者将达到16亿人次，国际旅游消费将达20000亿美元，国际旅游人数和消费年均增长率将分别达到4.35%和6.7%，远远高于同期世界经济预计年均3%的增长速度。
世界旅游业在未来20年中的持续发展，对我国实现建设世界旅游强国的目标具有巨大的促进作用，也将惠及钦州市发展国际旅游，营造出优越的国际大环境。
从国内发展形势看，我国旅游业经过改革开放以来20多年的不懈努力，已经实现了旅游资源大国向亚洲旅游大国的历史性跨越，并正朝着由亚洲旅游大国向世界旅游强国的目标迈进。
旅游业已成为国民经济发展新的增长点，是新一轮区域经济竞争的重要产业领域。
加入WTO、扩大内需、西部大开发等重大战略举措，给我国旅游业注入了新的活力。
目前已有二十多个省市将旅游业列为主要发展产业和支柱产业。
从广西旅游业的发展来看，广西的旅游总收入已占全区国内生产总值的7.7%，正在向支柱产业方向发展。
按照广西“四区一带一龙头”的旅游发展总体规划布局，钦州市广西黄金旅游展露的重要组成部分，也是环北部湾边境旅游线路的重要组成部分，是广西旅游规划建设重点地区。
广西壮族自治区对于钦州市的旅游产业的重组寄予的希望，使钦州市获得区内合作的机会大大增加，尤其是与桂林这个广西旅游标志性品牌产品加强开发与使用的机会显得更为重要，将成为钦州市获得更多旅游客源的主要方式。
并且旅游逐渐向个性化、家庭化和亲情化方向发展，旅游者更加注重追求旅游内容的多样化和参与性等等，都将直接影响到旅游产业的发展趋势和产品定位。
这种趋势为钦州市发展旅游业知名了市场总体方向，也与钦州市旅游资源的优势相符。
以上外部、内部环境和市场发展趋势的分析说明，钦州市发展以滨海旅游为特色，观光和休闲旅游相结合的旅游产业具有良好的条件和前景。
二、广西旅游业以高于全国平均水平的速度发展，但增长质量有待进一步提高
广西旅游资源丰富，特别是滨海地区自然生态环境良好，区位优势明显，旅游基础设施日趋完善，特色旅游产品的吸引力、竞争力不断提高，国内外客源市场日益广阔，全区国民经济和社会发展比较迅速，这一切都为广西建设旅游强省提供了雄厚的基础支撑和发展环境。
经过20余年的发展，广西旅游业在旅游资源开发保护、旅游基础设施和景区景点建设、内外客源市场开拓、旅游行业管理以及旅游人才培养等诸多方面取得了长足的进展，积累了不少经验和成功的做法，实现了在高速发展中的世纪跨越，为广西旅游业在新世纪实现跨越式发展，进一步提高旅游业的经济总量和旅游质量奠定了坚实的基础。
广西国内旅游1996-2001年，接待人数增长了46.7%，年均增长7.97%；
旅游收入增长38.1%，年均增长6.67%。
与全国同期的数据相比，广西旅游人数增长快于全国平均水平，但收入增长却大大低于全国平均水平，旅游消费呈下降趋势，这种想象反应了广西旅游业的增长是较低水平的，说明广西旅游市场在以较快的速度扩张，而旅游服务水平并未相应地提高。
同事，这种现象也表明广西旅游增收的潜力是巨大的，为转变发展思路、在继续增加总量的同时注重以提高质量为核心来发展旅游业提供了巨大的空间。
国际旅游方面，广西国际旅游接待人次2001年比1996年增长了57.31%，年均增长9.5%；
旅游收入增长48.73%，年均增长8.3%。
与全国“九五”期间来华旅游入境人数年均增长10%、旅游外汇收入年均增长11.38%相比，广西国际旅游人数增长率略低于全国平均水平。
但收入增长率仅相当于全国平均水平的72.9%，而且人均旅游消费呈下降趋势。
滨海旅游方面，广西占全国滨海国际旅游的比重，旅游人次从1995年的0.054%增长为1999年的0.35%；
旅游收入从0.139%增长为0.16%。
纵向比较比列上升幅度很大，但在沿海各省区市中依然是排在末位；
旅游收入增长幅度只相当于旅游人次增长的63%。
从以上分析可以得出下面几点结论：
一是与全国平均水平相比，广西国内旅游在旅游人数增长较快，而收入增长速度较低。
说明区内旅游开发的层次还较低，提供的旅游消费方式还欠缺多样化，档次上还较低，吸引的旅游者也以中低收入者为主。
二是滨海国际旅游纵向比较增长较快，占全国的比例有所增加，但总体上所占比例仍然很低，为全国沿海各省区市中最低。
由此说明，广西的滨海国际旅游资源开发还非常不充分，尚未形成具有自身特色和品牌的国际滨海旅游产品，滨海旅游产品开发具有广阔的市场前景。
三、项目旅游市场分析
1、旅游资源市场
滩涂：
在沙井村的西部、尖山围海堤沙井垅口处，拥有大片地势平缓、风景优美的滩涂100亩以上，每到海水涨潮时，碧蓝的海水一望无边，退潮时，连片的红树林尽收眼底，景色非常怡人。
这片滩涂旁的虾塘和荒坡旱地通过人工改造为海滨浴场后，建成可容纳万人以上的海滨浴场和沙滩足球、排球场等，供游人咸水洗浴和休闲度假。
红树林：
红树林的用途十分广泛，它不但有御风消淳、护滩促淤、消除污染、美化海岸、创造良好的近海环境等具有特殊的意义，而且还具有良好的生态观光价值。
沙井村有红树林1万多亩，大海的美景和生态红树林可构成一道靓丽的风景线。
大蚝：
大蚝学名近江牡蛎，属海产双壳软体水生动物，大蚝肉可鲜食，亦可加工为蚝油等。
蚝肉味道鲜美，素有“海中牛奶”的美称。
蚝油是上等调料，蚝肉不仅是美味佳肴，且可入药，蚝壳壳烧灰或打粉，是酸性水田的良好肥料，还可以做水泥、电石的原料及畜禽饲料的添加剂。
钦南区是“中国大蚝之乡”，单就尖山镇沙井村而言，2006年沙井村养殖大蚝10000亩以上，产量1.5万吨以上，一排排排列整齐的吊养大排又构成一道靓丽的风景线。
对虾：
又称大虾、明虾或斑节虾，是一种营养丰富、食味鲜美的海珍品。
对虾以柔嫩味美、营养丰富著称于世，可做成名贵佳肴。
对虾能配制多种中药，有壮阳补精、强身延寿之功能。
2006年，沙井村养殖对虾10000亩以上，产量达0.4万吨以上。
连片规范化、田园化的对虾养殖基地不仅行程美丽的旅游风景，其产品还能成为旅客丰盛的美食和旅游产品。
七十二泾：
位于钦州湾矛尾海和钦州港之间，在36平方公里的海绵上星罗棋布地散步者大小岛屿、滩涂广阔。
七十二泾区内空气清新，海水水质优良，植被覆盖率高。
岛与岛之间，形成了回环往复、曲折交错的水泾，泾如明珠。
钦州新老八景之一的龙泾还珠由此得名，并享有南国蓬莱的美誉，乘舟泾中漫游，山水环绕，扑朔迷离，曲径通幽，如入仙境。
周围风平浪静，满目青山绿水，碧海蓝天，具有很高的观光游览价值，其独特的海岛景观必将成为滨海旅游的重要组成部分。
以上各景点进行整合开发后，是钦州滨海一日游极好线路，也说明项目建设的必要性。
2、项目旅游人员预测
2008年到钦州旅游的游客为346万人次，其中出海观光的人数约占60%，即190万人次，本项目建成后，将是来钦游客出海观光最便捷的旅游码头，估计每年可接待游客40万人次。
第二节项目建设规模
沙井港旅游码头占地50亩，总投资为2260万元。
建设内容具体为：
一、码头：
150万元；
二、海域办证、吹沙造地：
450万元；
三、宾馆：
850万元；
四、临海休闲长廊：
120万元；
五、海堤：
六、花园、绿化：
50万元；
七、员工小楼：
35万元；
八、泳池：
25万元；
九、大门围墙：
30万元；
十、游船两艘约：
400万元；
第三章项目建设地址选择及建设条件分析
第一节项目建设地址选择
一、地址选择及地理位置
钦州市海岸线长520.8公里。
拥有沙滩连绵成片，绿树成荫的麻蓝岛旅游度假村；
三娘湾滨海风景区等沙滩资源。
拥有被誉为“南国蓬莱”的“七十二泾”、大环半岛等岛屿资源。
拥有以惊涛拍岸著称的青菜头，栩栩如生的鳄鱼石，被称为中流砥柱的亚公山；
钦州港、龙门港也有待开发的良好资源。
但都离市区比较远，道路进入性差，一时难以开发。
本项目建设的服务方向是以方便游客便捷出海观光目的，故建设地址选择在钦南区尖山镇沙井港片区。
二、厂址土地权属类别及占地面积
沙井港旅游码头占地面积100亩，主要以海滩为主。
第二节厂址选择
一、地形地貌
项目用地主要以海滩为主，通过吹沙后造地。
二、气象、水文、潮汐、海水质量
（一）气象
本工程的天气特征值，采用距工程所在地5公里的钦州气象站的气象资料。
1、降雨量
本区域雨量充沛，每年降雨期多在5-9月份，约占全年降雨量的78%以上。
多年平均降雨量2151mm,年最大降雨量2807.7mm（1970年），年最小降雨量1199.7mm（1977），最大24小时降雨时345.7mm，最大3天降雨量561.5mm。
2、气温
本区域高温多雨，极少霜冻期。
多年平均气温22º
C，年最高气温37.5º
C（1986年7月），最低气温-1.8º
C（1955年1月）。
3、蒸发量
本区域多年平均蒸发量1783mm，年最大蒸发量1878.5mm，年最小蒸发量1509.1mm.
4、风
本工程地处南亚大陆季风气候区域，受南太平洋季风环流气候的影响，热带气旋活动频繁，经常受台风暴潮袭击。
风向具有明显的季节性变化，每年9月至次年3月份，风向多为北风，4-8月，风向多为西南和东南风。
年最小平均风速3.5m/s，最大风速28.6m/s。
（二）潮汐
本工程面临矛尾海，该海区属不正规全日潮，一年中的农历5月、10月为天文高潮期，即潮位为最高；
农历2月、8月为天文低潮期。
本工程采用距工程所在地西南面16.5km的龙门潮位站潮位资料。
龙门潮位站实测最高潮位3.82m（1986年7月），最低潮位-2.12m（1987年6月），平均高潮位3.17m，平均低潮-2.2m，多年平均潮差2.49m，其中全日潮平均潮差3.56m，半日潮平均潮差1.39m，最大潮差5.49m.
三、地址条件
本工程地处北部湾西北部的海岸带滩涂地，场地属冲刷剥蚀岸型滨海地貌，地形平坦较开阔，略向外海倾斜。
地面标高大致在1.15-0.05之间，涨潮时被海水淹没，退潮时全裸露。
场地地层可分为第四系覆盖层、表留系基岩层。
地层岩性主要有粉砂岩、泥质粉砂岩、泥岩、粉砂质泥岩及第四系海相松散沉积岩、淤泥混砂、砂砾岩。
四、建设基础条件
1、供排水
钦州市自来水厂供水网已接到沙井港区，DN160给水管道沿沙井大道及进港路通到沙井港，离项目区距离约10米，日供水能力2000立方米。
项目用水报办手续即可开通，本项目用水有保障。
本项目区域内尚无市政排水管网。
2、供电
本项目用电由沙井港35KV变电站供应。
沙井港区目前开发程度不高，用电单位不多，主要是周边居民照明及养虾场用电，电力供应充足，本项目用电有保障。
3、通讯条件
沙井港已开通有线、无线、载波、光缆、卫星等通讯网络及电脑信息网络，可为本项目提供现代化的信息服务，满足项目要求。
五、交通条件
项目地离钦州市区中心约10公里，全程为3级水泥道路。
建设中的市区扬帆大道规划穿过河东工业园区进矛尾海东岸至钦州港工业园区。
目前项目区通过10公里3级水泥道路与市区互通。
钦州市已初步形成陆、海、空立体交通网络，是广西沿海地区海陆交通枢纽。
南北高速公路、钦防高速公路、南北二级公路和即将开工的崇左至钦州高速公路、横县六景至钦州高速公路等再钦州交汇，贯通整个西南、华南公路网。
南防、黎钦、钦北铁路和正在做前期工作的龙州水口至钦州铁路再钦相接，可与全国铁路干线和泛亚铁路联网。
钦州港10吨级航道将于6月竣工，明年即可进出10万吨级船舶，海上航线可通到世界各地。
钦州距离南宁、北海机场都只有110公里的高速公路里程，交通十分便捷。
六、社会环境条件
钦州市各级党政机关通过大力加强机关效能建设，改变干部作风，强化法制型政府、效能型政府、服务型政府、廉洁型政府的建设，钦州市政务环境良好，吸引力不断增强。
据总部设在香港的中国城市竞争力研究会2004年对全国281个被评为城市的投资环境进行评比排位，钦州市排第30名，在广西14个地级市中名列第二。
现在到钦州考察的商贾不断，国内外投资者纷纷看好钦州这块热土。
国家开发投资公司、中国石油天然气股份有限公司、印尼金光集团、新加坡来宝集团、北京首创集团、深圳赛格集团等一批实力强大的企业先后进入钦州投资发展。
钦州市投资潜力巨大。
七、法律法规条件
目前党中央国务院十分重视旅游开发工作，要求全国各地把旅游工作作为一项重要产业来抓，做出了要把我国建设成为世界旅游强国的目标；
做出关于西部大开发、发展特色旅游业、把旅游业作为国民经济新的增长点等一系列方针政策措施，各省市都积极创建优秀旅游城市，也出台一系列方针政策，所以法律法规对沙井旅游码头建设极为有利。
八、施工条件
目前沙井港旅游码头建设已具备水、电、路等施工条件，有资质、信誉程度高的施工单位易于寻找；
当前钦州市建筑材料市场成熟，各种材料供应充足，水泥、沙石、钢材等用料均能满足建设需要。
第四章环境保护及消防安全措施
第一节环境保护
本项目无大的污染源，无严重的环境污染。
但是在施工建设及正常运行过程中，会产生一些废气、噪声和废水等不利影响，因此，必须采取措施解决。
一、建设时期
（一）废气：
工程建设时期机械设备的使用及土建工程会产生废气、扬尘，在土石方开挖过程中会造成水土流失。
因此，主要采取的预防措施为：
1、土石方开挖过程中要做好植被的恢复和保护工作，防止造成水土流失
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