北京北部商业圈重点分析汇总.docx

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北京北部商业圈重点分析汇总

北部区域商圈明显是由产业带动而形成的，其中尤以高科技电子产业为主的中关村商圈、以体育产业为主的亚奥商圈最为突出。

北部商圈之一——亚奥商圈

奥运商圈最早的概念则始于2004年，范围特指在奥运村地区形成一个新的具有鲜明特色的中心商务区，环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心，成为文化、体育和旅游产业的活跃区。

结合原有的亚运商圈，目前亚奥商圈概念南可辐射北三环，北则发散到了立水桥，甚至是亚北更远的区域。

亚奥商圈的范围：

亚奥商圈南起小关路，北到五环路，西起京昌高速，东至京承高速。

亚奥商圈概况：

亚奥商圈不仅涵盖了2008奥运会的绝大部分比赛场馆，而且还包括一个国家级森林公园和数千个中高档成熟社区。

亚奥商圈是2008年的热点区域，近几年发展迅速，既有第五大道、北辰购物中心、阳光广场、飘亮广场等特色商业项目，亦集中了有“美食长城”之美誉的亚奥美食圈。

该区域日车流量将达到100万辆、人流量500万人次，因此具有极大的商业空间，亚奥商圈的服饰、休闲商业潜力将难以估计。

亚奥商圈的特点：

1、运动场馆资源优势明显，体育文化氛围浓厚

亚奥商圈运动体育的氛围浓厚，其周边如奥林匹克体育中心、英东游泳馆、国家体育馆、国家体育场、国家游泳中心、奥林匹克网球场等各大奥运场馆林立，在今后数年，该区域都将受到强大体育经济的支撑。

2、传统的富人区，消费水平高

亚奥区域是京城知名的富人区之一，高档地产项目云集，销售价格一直居高不下。

大量的常住人口形成了强大稳定的消费力量。

随着城市的发展和奥运会的成功，还将有大量的高端业主在区域内置业，消费力水平极度提升。

3、交通便利，品种丰富的美食圈

亚奥美食圈北起科荟东路，南到奥体中心和北四环中路的安惠桥，西起北苑东路，东到北苑路，如果细细数一数，有“三纵、五横”八条交通干道贯通此地，“三纵”是南北走向的北辰路、安立路和北苑路，“五横”是东西走向的北四环中路（安惠桥）、惠中路、惠中北路、大屯路、科荟路，一共八条大路，算得上实至名归的“四通八达”。

其最大的特点，就是选择多，不敢说这里囊括了所有五湖四海、世界各地的美食，但基本上，能想到的美食口味、地方风味，这里差不多都可以找到相近、相似的餐厅。

另一方面，从小门脸的快餐到豪华的酒楼饭庄也是应有尽有，可以说满足了所有高、中、低档消费的需要。

4、零售业态规模和档次明显不足，消费外流问题严重

对于如此庞大的消费人流和很强的消费能力而言，目前的商圈内的商业供应量略显不足，北辰购物中心和飘亮购物广场加起来的商业面积不过五、六万平方米，与望京、海淀等地区许多大型居住区比较，购物中心较少，存在大量消费外流的问题，尤其是休闲娱乐及较为高档的购物场所更加缺乏。

典型商业项目：

北辰购物中心、第五大道、飘亮广场

北京北部商圈之二——立水桥商圈

立水桥商圈范围：

北面是朝阳与昌平交界处，西面与海淀清河相邻，由天通苑组团、北苑/北辰组团和奥北别墅区组成，现有常住人口50万，流动人口超过20万。

立水桥商圈概况：

立水桥商圈位于海淀区、昌平区和朝阳区三个区交界地的北京“三不管三角地”，以前是“脏、乱、差”和“堵车”的代名词。

随着天通苑、北苑家园、傲城、顶秀清溪、塞纳维拉、保利垄上、温和华森林等大型居住区的形成，以及地铁五号线、13号线，立汤路等城市交通干道的修建而发生变化，是亚奥商圈北移的时代产物。

明天第一城、龙德广场、北方明珠大厦等集中式商业，更加带动了商圈的发展，汇聚了家乐福、百安居、

立水桥商圈特点：

1、高档项目林立，消费人流数量庞大

立水桥商圈内云集了明天第一城、顶秀清溪、世茂奥临花园等中、高档住宅项目，目前楼盘总建筑面积已超过1400万平米，常住和流动人口达到150万人以上，再加上北部紧邻的天通苑和回龙观两大居住社区，消费人流更加庞大。

2、配套完备，交通便捷

　　商圈内的配套设施随着区域的发展不断完善，其周边的商业、市政、绿化，包括清河的改造等工程都已完成，区域未来升值的预期同样吸引着众多商家、居住人群的大量进驻，尤其是随着城铁13号线及地铁5号线的开通，立水桥商圈已经成为京北惟一集三条轨道交通与多条快速公交线路于一体的枢纽中心，商圈发展的硬件条件已经具备。

3、成为亚奥商圈的新核心

亚奥商圈目前的商业核心在安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路，商业供应量仅10万平方米，与几百万平方米的住宅相比悬殊。

，这种商业的需求正在依靠立水桥商圈的发展随之改变，明天第一商城、龙德广场两个10万

平方米以上的商业项目正表明亚奥商业核心近几年将北移至立水桥区域。

典型项目：

明天第一商城、龙德广场

北部商圈之三——中关村商圈

中关村商业圈是近年来发展最为迅速的商业圈之一，已经从北三环延展到四环地区，随着产业不断升级，业态类型也从传统百货向购物中心、shoppingmall转化，该商圈已经逐渐发展成集科技、商务、购物、信息、休闲及第三产业汇集于一体的北京最全面的多功能商业区。

中关村商圈的范围：

中关村商圈位于海淀区中关村，东至大钟寺，西至苏州街，北至北四环，南至北三环，规划占地面积约1.8平方公里。

区域内商业的总建筑面约60万平方米，总营业面积47万平方米。

中关村商圈概况：

中关村商圈一直以来以“IT商贸”为核心，是中关村商圈区别与其它商圈的最主要的特性，也是北京市众多商圈中为数不多的由单一业态支撑起来的商圈，随着以海淀镇为核心的中关村西区不断开发和完善，中关村商圈已日渐成熟，而且伴随着家乐福、沃尔玛等零售商的选址布店，中关村购物中心等大量体商业的开业经营，中关村商圈的业态已经发生了巨大的变化，电子市场的格局已经被多元化商业业态所取代。

中关村商圈的特点：

1、商圈内的消费能力较高。

商圈内的从业人员大多从事的是行业收入水平较高的电子、科技等行业，并且所在单位也是报酬和福利较好的国有大型企业、外资企业，这部分人群占中关村人口的一半以上；同时几十万大学生和高校的教职员工组成另一股不容忽视的学院消费客群，这部分人群具有时尚的消费欲望，拥有高档消费的能力，约占总人口的20％。

区域消费力水平较高，可以和燕莎、CBD、金融街几大高消费商圈并列。

2、中关村西区的建设，带来更多的商务消费人群

西区中心（原中关村西区）是北京市"十五"规划中科技园区建设的重点项目,也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，总占地面积51.44公顷，总建筑面积150万平方米，地上100万平方米，地下50万平方米。

中关村西区中心的主要功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。

西区的大规模建设带来了更多的商务消费人群，更快的带动了区域地块的价值提升，使商圈的人群结构更丰富，商圈的发展基础更加强大。

3、配套居住不足，催生万柳商圈。

中关村商圈商务办公的氛围极为浓厚，而居住区明显不足，且存在一定的空间距离，自2003年以来，新建的住宅项目已很少，而核心范围新建住宅更是少的可怜。

因此，离商圈最近的万柳区域成为各开发商开发的重点，并且吸引了大量的“村民”入住，逐步形成了以居民消费为核心的万柳商圈。

典型项目：

海龙大厦、太平洋大厦、中关村E世界、翠宫饭店、当代商城

北部商圈之四——万柳商圈

万柳商圈范围：

巴沟村路以南，苏州街以西，远大路以北，昆玉河以东

万柳商圈概况：

万柳商圈紧邻中关村商务区，周边密集分布着万泉新新家园、阳春光华、光大国际公寓、枫尚公寓、蜂鸟社区等诸多成熟高档社区，是北京人均储蓄最高、消费最高、文化层次最高、购买能力最强、接受新事物意识最强的商圈之一，被誉为北京富人区，是高消费群体聚居地的集中消费之所。

万柳商圈特点：

1、 中关村“村民”聚集地，消费力水平高

由于中关村居住配套的严重不足，与之邻近的万柳区域成为中关村区域的居住配套区，这里是中产阶级及高端人才居住的地区，主要以IT、金融等精英为主。

大部分在中关村内工作，经过多年的财富积累，已经拥有了了相对高段的消费能力，是商圈发展的基础。

2、 缺乏大量体多元化的商业集中体

由于商圈内以住宅开发为主，区域内商业设施主要以底商形式存在，分布较散乱，缺乏集中型的大量体商业，商圈影响力无法有效扩展，消费外流的现象也比较严重。

3、 餐饮需求强烈，娱乐休闲缺乏

目前各业态的发展极不平衡，除餐饮由于需求强烈而异常火爆外，娱乐、休闲等绝对缺乏，是商圈内的巨大空白点，这也与商圈内缺少集中商业有关。

典型项目：

万贸购物中心（由于定位高端，招商困难较大，至今仍未开业，一旦入市，将改变商圈的商业格局，必将成为商圈发展的领军项目） 

北部商圈之五——上地商圈

上地商圈范围：

上地商圈位于海淀区圆明园西路附近，东至上地信息路、南至农大南口，西至圆明园西路，北至百旺新城。

上地商圈概况：

上帝商圈位于海淀区东北旺乡。

距中关村约7公里。

功能定位为集软件研发、企业孵化和综合管理服务于一体的国家级软件研发、生产基地。

日后将建设成为集企业孵化、软件研发、软件测评、技术支持、信息公用平台及软件培训和管理的综合功能为一体的促进软件产业发展的，国际一流的园林式软件园。

上地商圈特点：

1、住宅项目众多，消费潜力巨大

目前，上地的住宅项目有中海枫涟山庄、博雅德园、枫润家园、博雅西园、当代城市家园、圆明园花园、青庭等，创业园、上地佳园、上地东里、上地西里住宅小区等住宅总量已经超过200万，而且由于小户型较多，人口密度更大，消费人群数量相当巨大。

而且业主大多是高学历高素质高收入人群，商业发展的基础相当强大。

2、 交通方便，更像以前的望京

上地地理位置优越，交通便捷，八达岭高速路是连接上地和三环的主干道，同时，近２０条公交车、空调大巴可直达三环内各个重要区位，城市轻轨的开通使得出行更加方便，人流的聚集和疏散都非常方便，个人认为，某些地方像起步阶段的望京区域。

3、甲级写字楼和商业配套严重不足

上地商圈目前写字楼较多，但是由于入住公司以成长型科技公司为主，因此，以乙级为主的写字楼为主，高档的写字楼稀缺。

目前很多写字楼以科技公司总部的形式出现，如四方集团大厦、科利华网络大厦、方正大厦等等，还有诸如金隅科技中心、上地南天大厦、辰光大厦、科实大厦、华胜大厦、康得大厦等等，商务人群数量可观，但是商业配套严重不足，基本上都是自己项目解决项目内部商业消费需求，对外的商业配套基本没有，甚至连像样的餐馆也很少见。

4、商圈正在逐步成熟，发展前景乐观

随着一些大型综合新商业项目的入驻使用，区域商业配套已经开始进一步完善，硅谷亮城、万霖购物广场，等复合型多元化的项目正试图改变商圈内以往的颓势，这就有效地推动了上地区域商业朝多元化发展，再加上自身的消费基础和路通条件，商圈的发展将无可限量。

典型项目：

硅谷亮城、万霖购物广场

北部商圈之六——望京商圈

望京商圈的范围：

东临机场高速，北邻五环路，西至京承高速，南至北四环

望京商圈概况：

望京商圈西接亚奥商圈，南邻燕莎商圈，东临机场高速路和京顺路，北接北五环路，地理位置优越，是北京新兴的富人区，曾经由于居住量体巨大，商业氛围冷清，被戏称为亚洲最大的“睡城”

望京商圈特点：

1、 高消费人群聚集，消费力强

目前居住在望京地区的40万人中包括近9万外籍人士和8万韩国人，主力人群为青年人，包括公司高层、白领、外籍人士、海归人员、演艺圈人士等。

这部分人群教育程度较高，收入较高，消费能力较强。

2、交通组织发达

望京商圈交通条件优于其它商圈，拥有绝对便利的交通，四通八达的公交车辆：

404、409、707、710、939等多条公交线路遍布望京的各个角落，使商圈内的人流顺畅无阻。

3、商业格局改变加速商圈发展

2003年，望京商圈还不能称之为商圈，应定义为“住圈”，没有形成有规模有档次的品牌商业中心，消费力外流严重，商圈内的商业多以小面积底商为主，规模档次较低且同质化严重。

但是随着望京区域的飞速发展，区域的商业价值很快被挖掘。

出现了多个大型商业项目。

继宜家家居、华堂商场、嘉茂广场、沃尔玛、家乐福等国际知名商业纷纷进驻望京区域之后，包括悠乐汇、六佰本步行街、嘉茂购物中心、北京香颂商业街等项目也依次开业经营，望京区域大型的商业项目已达十多个，商业开发面积达到50万平方米以上。

除此之外，区域内的东湖湾、融科橄榄等住宅项目也都推出了规模不小的商业配套，新增的住宅商业配套在10万平方米左右，曾经的睡城已经依托区域内良好的消费基础加速发展起来。

4、五大商业区域合力打造商圈

望京商圈未来将形成五大主要商业区：

一是以宜家为中心的商业区域；二是望京国际商业中心、嘉美风尚二期商业、方恒国际中心组成的望京东南部商业组团；三是由华联、嘉茂购物中心、沃尔玛项目及其周边商业组成的望京中部商业组团；四是六佰本及华彩国际中心组成的望京北部商业组团；再就是以北京香颂为代表的望京西部商业组团。

这五个商业区域在各自良好发展的前提下，形成整个商圈内的五大亮点，合力使望京商圈的影响力扩大到更大的范围。

典型项目：

望京国际商业中心、方恒国际中心、华联、嘉茂购物中心、华彩国际中心 

北部商圈之七——大钟寺商圈

大钟寺商圈范围：

西土城路以西，联想桥以东，财经学院路以北，至北四环路周边的区域

大钟寺商圈概况：

上世纪80年代大钟寺商圈就已经形成，其核心商业就是大钟寺农副产品批发市场。

其凭借特殊的地理及交通位置，每天吸引着全国各地的农副产品进京，不仅丰富着北京市民的菜篮子，成为闻名全国的十大批发市场之一。

随着城市的变迁和城市经济发展的需要，2003年，大钟寺农副产品批发市场撤市，这个以批发闻名的大钟寺商圈逐渐退出人们的视野。

北三环电子市场、购书中心、建材购物广场、音像广场、服装市场、苏宁电器、国美电器和爱家国际收藏品交流市场则相继入主大钟寺商圈。

但由于整个大钟寺商圈的商业定位和特色并不明晰，商气难以聚拢，商圈的发展一度停滞不前。

大钟寺商圈特点：

1、 地理位置优越，交通便利

大钟寺商圈地处中关村商圈、亚奥商圈和金融街板块交汇处，紧邻城市三环主干道、城铁站点直达的，交通条件非常优越。

因其交通的便利性，和周边商圈的联系更加紧密，可以最大限度的吸引使商圈外部人流顺利导入。

2、 高档项目密集，有一定的消费能力

区域内中高档住宅林立，如太阳园小区、汉荣家园、金谷小区、满庭芳园等；居住人群有一定的消费能力，另外知名商业如蓝景丽家家居商城、苏宁电器城、国美电器城、金五星服装批发市场等也多集中于此，是传统的商业旺地，虽然受周边商圈的挤压，商圈的发展没有太多的空间，但是人流的支撑确实非常稳定。

3、 大钟寺国际广场将带动整个商圈的发展

大钟寺国际广场位于大钟寺商圈核心，是北京市三环内最大的综合性商业地产项目，也是唯一一个有城铁通过的大型商业项目，大钟寺国际广场是“北京市60项重大工程”之一，项目总投资30亿元人民币，总建筑面积43万平方米，占地面积14万平方米，主题商业区域建筑面积约21万平方米；大钟寺国际广场定位为“第四代商业模式”，充分体现城市生活时尚休闲所倡导的以“体验、娱乐、休闲”为主导的核心思想。

自项目推出以来，家乐福;香港新华角川影院，北京王府井百货分批进驻,必胜客、肯德基、棒约翰、吉野家、亮视点等著名商家也将在此开店，大钟寺商圈的定位也将由大钟寺国际广场这个项目的定位决定，商圈的发展将以其为龙头，迎来第二次整体升级。

典型项目：

金五星小商品市场，大森林市场花卉市场，蓝景丽家家居市场，大钟寺爱家、大钟寺国际广场