兴化市房地产市场调研报告.docx

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兴化市房地产市场调研报告

兴化市宏观环境分析

一、兴化简介：

1、兴化概况

兴化市位于苏北里下河地区腹部，地处扬州、南通、盐城经济开发区中心，1987年撤县建市。

东以串场河与东台、大丰为界，南与江都、泰县毗接，西与高邮、宝应接壤，北与盐城隔河相望。

市政府所在地----昭阳镇，为楚将昭阳食邑，至今已有两千多年的历史。

全市总面积2393平方公里，人口155万，全市常住人口133万，06年市区常住人口18万，拥有耕地192万亩，水面68万亩，滩地17万亩。

兴化地势平坦，土地肥沃，河流纵横，自然环境优越，素有"鱼米之乡"美称。

盛产粮、油、禽蛋、畜产品、水产品十分丰富，兴化市是全国百强县（市）之一，是江苏里下河地区的一颗明珠。

2、自然环境

兴化地居北亚热带湿润气候区，兼有海洋性和大陆性气候特征。

雨量充沛，日照充足，四季分明，气候宜人。

累年平均温度15℃左右，降水量1024.8毫米，日照2305.6小时，无霜期227天。

境内地势低洼，形如侧釜，河港纵横，土壤肥沃，耕地面积大，水生资源丰富，适宜农作物、多种经济作物及水产品的生长、养殖。

3、历史文化资源

古城兴化已逾两千多年历史，是战国时期楚将昭阳的食邑，《水浒传》作者施耐庵、明“嘉靖七子”之一宗臣、“扬州八怪”代表人物郑板桥、“东方黑格尔”刘熙载等文化名人的故里。

4、支柱产业

兴化是国家重要的商品粮、优质棉花基地。

历年来，粮、棉、油、水产品总量一直居全国县（市）前列，年产粮食110万吨，棉花4万吨，油料3.7万吨，生猪45万头，家禽2000多万只，蛋品7万多吨。

近年来，注重传统农业向新型、高效、产业化方向发展，生态农业迅速崛起，一禾蔬菜、垛田香葱、兴化青虾、大纵湖蟹等无公害农产品已经越来越受到海内外消费者的欢迎和喜爱。

兴化工业门类较全。

机械、冶金、化工、医药、纺织、食品及农副产品加工业为主导行业。

现有各类企业2600多家。

其中大型企业3家，中型企业16家；省级企业集团4家。

二、经济发展状况：

1、国民经济较快增长：

2006年完成生产总值178.36亿元，比上年增长14.7%。

其中，第一产业增加值39.13亿元，增长4.7%；第二产业增加值82.76亿元，增长19.6%；服务业增加值56.47亿元，增长15.4%；按常住人口计算的人均生产总值为13273元，比上年增长16.9%。

财政收入158588万元，比上年增加30770万元，增长24.1%。

2、全市财政收入稳定增长，近三年增幅都在20％以上

由于经济稳步发展，全市财政收入也保持了较快的增长水平。

2004年－2006年每年财政收入增幅都在20％以上，财政收入总额和增长速度都处于较快水平。

3、城市总人口逐年下降，城市化水平逐步提高

正式由于兴化靠近沿江较为发达城市，这些周边发达城市的吸附效应分流了部分兴化人口，使得城市总人口逐年下降，尤其流失了部分具有较高购买力和迁移能力的精英人群。

统计数据显示，2005年人口自然增长率0.059%，总人口下降0.41%，实际流失的人口数量为0.47%，人口外移的形势更加严峻。

根据计生部门提供的人口预测，2007年总人口为149万人，出现较大程度的下滑。

预计2007、2010年、2020年城市化水平分别为42%、48%、55%，城市化人口仍在增长，但幅度有限。

4、城市向南发展，但城区成长的速度、空间有限

兴化市空间发展战略是向南发展，南部新兴主城区，是以新市级行政中心为依托的居住、行政、商业、文化教育综合区。

从城市规划角度来看，开发区区域主要是发展工业。

此外，城市总体规划要求2010年城区人口规模达到28万，用地规模28平方千米；2020年城区人口规模33万，用地规模35平方千米，可见城区面积和城区人口成长速度不快。

5、人均收入稳步增长：

城乡居民生活水平有了新的改善。

2006年，在岗职工工资总额71453万元，比上年增长4.86%；职工人均年工资收入15219元，比上年增长12.2%；城镇人均可支配收入11209元，增长14.8%；农民人均纯收入5456元，比上年增加552元，增长11.3%。

兴化市房地产发展概述

一、兴化房地产发展概述及近期市场描述

二、

1、兴化房地产概述

2、

兴化市房地产开发始于95年左右。

2000年，第一家外地开发商（福建开发商）介入兴化楼市，并抢占到了地段极好的市中心地块。

从2001年开始，余杭金城、新世纪两家开发公司先后介入，共有200多亩地在开发。

目前共有近10家房地产开发公司在投资开发。

其中以兴化市城建开发公司（“大开发”、“小开发”）和市政开发办为主的一些当地开发商，在从事旧城改造建设工作。

近两年兴化房地产发展迅猛，兴化本地开发商和外地开发商竞争也比较激烈，楼盘价格也不断上涨，但普通住宅整体销售情况比较乐观，市场上的别墅项目，一般体量不大，且去化速度并不是十分乐观，主要的别墅项目有香缇别墅、东方巴黎、天水华庭、幸福小城、国际华城。

由于兴化市政府提出“城市向南发展”的口号，靠近市政府周边楼盘，由于地势好，销售情况也十分好，普通多层销售价格也在2500～3000元/㎡；双拼别墅价格在3400～3600元/㎡。

地势较差的多层销售在2500元/㎡以下；双拼别墅销售在2700～2800元/㎡。

2、开发量与销售情况

（1）上市量与销售量

近两年随着兴化城市建设，经济不断的腾飞，城市中心的南移，兴化房地产市场也迅速发展起来，上市量与去化量呈逐年上升趋势。

（2）房价情况

兴化的房价均价在2500元/㎡－3000元/㎡，最低价2500元/㎡，最高价3200元/㎡。

（3）目标消费群

国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的主要潜在客户，其中国家公务员所占比例最大。

3、兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测

受苏南、苏北经济差异性影响及歧视性心理暗示，兴化高收入群体大量“南迁”，因此，高档住宅区市场需求量较小。

国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体是购房的主要潜在客户，但房价承受能力有限。

据调查，公务员对房价的承受力为2700元/㎡左右，其他则在2400元/㎡—2600元/㎡左右。

三、兴化部分土地市场分析

编号

土地

位置

土地

面积

（m2）

土地

用途

规划指标要求

出让

年限

（年）

保证金

（万元）

起始价

（万元）

增价

规则

及幅度

容积率

建筑

密度

绿地率

---

经一路西侧、张家路北侧

26033.3

商住用地

≤1.4

≤30%

≥30%

40/70

1796

丰收南路西侧、跃进桥北侧

1472.6

商住用地

≤0.7

≤15%

≥30%

40/70

—

开发区河西大道西侧

14576

商住用地

≤1.6

≤30%

≥30%

—

820

—

五里东路北侧、杭州路西侧

72149

商住用地

≤1.6

≤30%

≥30%

40/70

—

3790

—

昭阳镇过境公路东侧

7372.9

商住用地

≤1.4

≤45%

≥35%

40/70

—

380

—

经一路西侧、张家路北侧

26033.6

商住用地

≤1.6

≤30%

≥30%

40/70

—

1796

XH2007GC016

水乡路北侧、长安北路西侧

173331.2

商住用地

≤1.4

≤32%

绿地率≥35%

40/70

3000

9000

100

XH2007GC001

英武路西侧（原长途汽车站及周边地块）

15709.7

商住用地

≤2.5

≤50％

≥20％

40/70

—

1550

随着兴化市行政中心的转移，市政府提出城市向南发展的口号，兴化的土地市场也火爆起来，房地产市场随之发展速度加快，市场激烈竞争是不可避免的。

竞争楼盘分析

一、兴化楼盘分布图：

楼盘示意图

上图为兴化市楼盘分布图，目前兴化在售楼盘14个，其中锦润嘉园、滨河花园、国际公寓即将售罄。

即将开盘的是：

金港公元国际、广润康城、城投国际街区、东方巴黎，金港公元国际、城投国际街区，以商业为主，其中含有部分小高层住宅。

07年下半年，小高层物业即将在兴化登陆。

天水华庭、香缇别墅、国际华城、东方巴黎等楼盘以别墅为主，而幸福小城、嘉鸿豪庭也带有部分别墅。

本项目与其他楼盘也存在差异化，本项目主要推出的是以独立别墅为主（一期），而其它楼盘主要推出的是双拼和联排别墅。

幸福小城与香缇别墅楼盘还有部分的复式楼；时代嘉园与嘉鸿豪庭的顶楼为跃层，跃层由于销售总价较高，市场去化速度并不是十分乐观。

二、兴化楼盘概况

兴化住宅分析表

项目名称

开发商

占地面积

建筑面积

整体分期

整体销售率

项目定位

建筑风格

项目点评

幸福小城

星海置业

27万㎡

40万㎡

40%

英伦风情社区

欧式

该项目位于兴化文教区，周边教育资源丰富，对于购买者有较强的吸引力。

国际华城

华盈置业

18万㎡

22.3万㎡

85%

（一期）

生态景观生活圈

现代

该项目交通、配套较为齐全，周边教育资源丰富

嘉鸿豪庭

嘉鸿房地产

8万㎡

12万㎡

50%

兴化首席人文经典社区

现代

该项目靠近市政府，周边交通配套、生活配套，自然环境十分优越

时代嘉园

香娟房地产

11万㎡

16万㎡

70%

为兴化名流而筑

现代

该项目地理位置十分优越，周边配套齐全、小区环境也十分优美

香缇别墅

广泰房地产

8万㎡

6万㎡

60%

儒雅生活

欧式

价格相对较低、地理位置较好

东方巴黎

宁兴房地产

13万㎡

16.7万㎡

未开盘

—

低密度的法式风情生活社区

法式

城南新区交通便利、靠近文正学校

广润康城

广润

11.4万㎡

18万㎡

未开盘

兴化首席高尚生态康居家园

未开盘

目前兴化市的房地产市场蓬勃发展，绝大多数是以多层住宅为主，部分的别墅主要分布在兴化市西、南两个方位，随着这几年全国房地产热潮，兴化市房地产也呈现出欣欣向荣的局面，每年的开发体量也呈逐年递增之势，07年下半年小高层也将在兴化登陆。

四、代表楼盘综合分析

五、

1价格分析

◆复式销售价格

项目名称

当期期数

当期开盘时间

销售均价

当期销售率

嘉鸿豪庭

三期

07年5月底

2500元/㎡（跃层）

未开盘

时代嘉园

三期

07年5月

3000元/㎡（跃层）

80%

香缇别墅

一期

06年9月

2500元/㎡

60%

东方巴黎

—

未定

—

广润康城

未开盘

—

Ø目前兴化房地产市场复式楼较少，主要是以香缇别墅为主，一期推出48套销售了28套，销售率在60%左右，东方巴黎也有少量的复式，未开盘具体价格未定，嘉鸿豪庭、时代嘉园只有部分顶楼跃层，销售情况一般。

Ø别墅销售价格

项目名称

当期期数

当期开盘时间

业态

销售均价

当期销售率

幸福小城

一期

06年6月

双拼

2500元/㎡

90%

国际华城

一期

05年5月

独立

3600元/㎡

80%

双拼

3400元/㎡

85%

嘉鸿豪庭

二期

06年3月

双拼

3600元/㎡

70%

香缇别墅

一期

06年9月

叠加

2450元/㎡

60%

联排

2900元/㎡

60%

双拼

3400元/㎡

60%

东方巴黎

未开盘

—

联排

3000元/㎡

—

独栋

4980元/㎡

Ø兴化市场楼盘中具有独立别墅的物业较少，由于各楼盘自身之间的差异，因此价格差距也比较大，例如国际华城独立别墅销售价格在3600元/㎡，东方巴黎独立别墅预计开盘价格在4900元/㎡。

双拼别墅目前销售价格区间3400～3600元/㎡；联排别墅目前销售价格区间在2900～3000元/㎡。

本项目目前独立别墅销售价格在4100元/㎡；双拼、联排别墅销售价格在3200元/㎡；本项目在周边配套不是十分完善的条件下制定的销售价格高于市场上其他楼盘价格，在一定程度上阻碍了楼盘的销售速度。

3畅销户型、面积分析

◆复式畅销户型、面积

项目名称

当期期数

当期开盘时间

畅销面积

畅销户型

嘉鸿豪庭

三期

07年5月底

----

-----

时代嘉园

三期

07年5月

----

幸福小城

一期

06年6月

----

-----

香缇别墅

一期

06年9月

150㎡

四室两厅

东方巴黎

未开盘

—

广润康城

未开盘

—

Ø目前兴化市场复式楼较少，幸福小城、东方巴黎的复式楼均未开盘，香缇别墅的复式楼的畅销面积150㎡左右，总价在40万左右。

◆别墅畅销户型、面积

项目名称

当期期数

当期开盘时间

业态

畅销面积

畅销户型

幸福小城

一期

06年6月

双拼

200㎡

四房两厅

国际华城

一期

05年5月

独立

270㎡

四房两厅

双拼

280㎡

四房两厅

嘉鸿豪庭

二期

06年3月

双拼

300㎡

五房两厅

香缇别墅

一期

06年9月

叠加

150㎡

四室两厅

联排

208㎡

四室三厅

双拼

233㎡

四室三厅

东方巴黎

未开盘

—

联排

—

独栋

—

Ø目前兴化市场独立别墅畅销面积在270～280㎡，总价在100万左右；双拼、联排别墅畅销面积在200～230㎡，双拼的总价在50万～100万，联排的总价在60万～80万之间；叠加别墅畅销面积在150㎡总价在40万左右；

本项目开发商结合一期销售的经验，在二期主要推出主力面积在280㎡的畅销户型，希望能够快速去化。

③主力客群分析

项目名称

客群分析

幸福小城

兴化政府公务员及兴化部分企业主，少量老城区拆迁居民，周边乡村购买者

国际华城

周边学校老师、开发区工厂职工，周边乡镇为了小孩上学购房者

嘉鸿豪庭

政府公务员、学校老师、老城区拆迁户和少量周边乡镇农民

时代嘉园

政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中等的人群

香缇别墅

企业领导、机关单位领导、政府公务员

东方巴黎

未开盘

广润康城

未开盘

Ø在兴化别墅的主力客群是：

兴化市场上企业高层或兴化在外地生意人，部分政府领导

Ø兴化复式的主要购买人群以兴化市公务员为主

兴化市的复式楼主要分布在几个别墅项目中，而其主要的客群是以政府公务员为主，在走访的过程中我们了解到其与别墅客群没有重叠部分。

在我们实际调研过程中，了解到目前兴化周边乡村有部分人也来兴化购买房屋，但乡村中较为有钱的人会选择在泰州购买房屋。

④楼盘配套设施分析

项目名称

配套设施分析

幸福小城

楚水中学、小区中央有景观大道贯通

国际华城

阳山小学、人民医院、华联超市、楚水实验学校

嘉鸿豪庭

文正学校、五岳小学，长途车站

时代嘉园

商业广场、银行、医院、学校

香缇别墅

距兴化市知名学校——正文学校仅100米的距离，另外，江浙商业广场、市三医院、长途客运站等

东方巴黎

正文学校、市民广场、江浙商业广场、市三医院、长途客运站等

广润康城

汽车总站、幼儿园

兴化在售楼盘与本项目相比，周边配套略好于本项目，在我们调研过程中，兴化市民对本项目周边配套及交通问题持有很大的看法，在兴化市民中对本项目并不十分看好，主要对周边没有完善的配套提出了自己的看法。

三、小结

Ø兴化随着政府城市向南移的口号，房地产发展迅速，历年的上市量与去化量不断上升，尤其是普通住宅的上市量较大。

Ø目前兴化市场的复式楼较少，从香缇别墅的复式楼销售情况来看，较好。

Ø兴化市场楼盘中具有独立别墅的物业较少，独立别墅销售价格在3600元/㎡～4900元/㎡。

双拼别墅目前销售价格区间3400～3600元/㎡；联排别墅目前销售价格区间在2900～3000元/㎡；复式价格在2500～3000元/㎡。

Ø目前兴化市场复式畅销面积150㎡左右，独立别墅畅销面积在270～280㎡；双拼、联排别墅畅销面积在200～230㎡；叠加别墅畅销面积在150㎡；

天水华庭项目一期解析

项目名称

总面积

（㎡）

销售面积（㎡）

剩余面积（㎡）

业态

户型配比

面积

（㎡）

销售率

总销售率

怡水苑

16325.25

11088.76

5236.49

联排、双拼

236.33

100%

70%

222.66

75%

228.13

70%

216.31

60%

231.24

100%

219.27

33%

201.64

243.84

50%

214

100%

262

17%

丽水苑

3581.68

2202.18

1379.5

联排、双拼

221.29

68%

70%

187.06

58%

天水苑

6956.37

5691.97

1264.4

独栋

342.23

100%

85%

316.1

50%

339.17

100%

福水苑

4780.84

-----

独栋

270.58

100%

275.13

100%

合计

31284.14

23763.75

7880.39

天水华庭一期销售明细表：

从上表中我们可以看到，销售最多的户型是C1（231.24）、E（214）、A3（339.17）、B1（270.58）、B2（275.13），销售率都在100%，销售情况最差的是E（262）、C1（233），从中我们可以看出销售的抗性并不仅仅是因为户型面积过大。

E户型是跃层，其中214㎡左右的销售率在100%，而262㎡左右的销售率在17%，原因可能是：

1、面积过大总价过高；2、户型设计上不够合理。

C3与C4的总价略低与兴化市场的同类产品，销售抗性可能来自区位的原因，使其高于兴化市消费群体的相对同产品的承受价位。

从上表中我们可以看到独栋要比联排和双拼的销售情况要好，说明独栋别墅在兴化还是有一定的市场。

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