下半年天津房地产估价师《案例与分析》估价方法考试试卷.docx
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2015年下半年天津房地产估价师《案例与分析》：
估价方法考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。
上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡
A：
310.61
B：
321.60
C：
477.87
D：
494.77
E：
工业用地的监测点评估价格
2、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格是房地产的。
A：
供给价格
B：
需求价格
C：
市场价格
D：
均衡价格
E：
工业用地的监测点评估价格
3、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的__的法律规范的总称。
A．权利和义务关系
B．财产关系和人身关系
C．民事法律关系
D．法律关系
4、美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。
第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为美元。
（2008年试题）
A：
1250
B：
1398
C：
1416
D：
1562
E：
借款合同
5、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。
A：
单位比较法
B：
分部分项法
C：
造价分析法
D：
指数调整法
E：
工业用地的监测点评估价格
6、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。
假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。
A．93.75
B．115
C．293.75
D．315
7、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。
假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。
A：
14140
B：
42421
C：
56561
D：
60000
E：
工业用地的监测点评估价格
8、下列不属于普通股股东享有权利的是。
A：
股息红利分配的要求权
B：
对公司事务的质询权
C：
要求赎回权
D：
公司剩余财产的分配权
E：
执行层的组织协调
9、有一宗房地产，土地面积1000㎡，其价格为工500元／㎡，建筑面积4000㎡，其重置价格为1200元／㎡，该房地产价格为1250元／㎡，则该建筑物的单价为。
A：
1000元／㎡
B：
1187．5元／㎡
C：
1200元／㎡
D：
1316．7元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
10、被征收房屋价值评估不考虑被拆征收房屋的__因素的影响。
A．区位
B．用途
C．房屋租赁
D．使用年限
11、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。
A：
户型
B：
楼层
C：
层高
D：
装修
E：
工业用地的监测点评估价格
12、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
13、关于债务融资，下列说法不正确的是。
A：
信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B：
债券偿付方式有三种：
第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷
C：
企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3—5年
D：
利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
E：
借款合同
14、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。
A．-1.33
B．-0.66
C．0.66
D．1.53
15、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：
第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。
A．1130.00
B．1165.43
C．1910.00
D．2003.70
16、不是影响房地产价格的区位因素是。
A：
位置
B：
交通
C：
人文
D：
环境
E：
工业用地的监测点评估价格
17、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。
当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。
现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。
A：
103．26％
B：
105．43％
C：
112．06％
D：
114．42％
E：
工业用地的监测点评估价格
18、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。
A：
对估价对象范围的描述就是说明其四至
B：
对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观
C：
对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层
D：
对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度
E：
工业用地的监测点评估价格
19、A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为3000万元。
在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到万元以上，政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。
A：
300
B：
600
C：
750
D：
1500
E：
执行层的组织协调
20、建筑业是物质生产部门，属于第产业。
A：
一
B：
二
C：
三
D：
四
E：
房地产估价机构必须加盖公章
21、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传温地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是。
A：
目标定价法
B：
领导定价法
C：
随行就市定价法
D：
认知价值定价法
E：
借款合同
22、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之13起个月内向人民法院起诉。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
6
E：
执行层的组织协调
23、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。
A．-1.33
B．-0.66
C．0.66
D．1.53
24、某种商品的用途越多，其。
A：
需求弹性越小
B：
需求弹性越大
C：
越缺乏弹性
D：
完全无弹性
E：
执行层的组织协调
25、房屋预告登记后，债权消灭之日起__内未申请登记的，预告登记失效。
A．30日
B．3个月
C．1年
D．2年
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
2、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。
《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。
A．30
B．20
C．10
D．5
3、下列关于标准差的表述中，正确的有．（2008年试题）
A：
期望值相同、标准差小的方案为优
B：
标准差相同、期望值小的方案为优
C：
标准差相同、期望值大的方案为优
D：
标准差系数大的方案为优
E：
标准差系数小的方案为优
4、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。
A：
一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务
B：
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务
C：
三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务
D：
暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务
E：
暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务
5、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是__。
A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
6、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解（）的市场和需求。
A．期望
B．最好
C．潜在
D．过去
7、劳动市场上的垄断因素表现在。
A：
劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给
B：
劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给
C：
劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求
D：
厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给
E：
厂商为独家买主，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的需求
8、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有。
A：
潜在毛租金收入
B：
有效毛收入
C：
净运营收益
D：
税前现金流量
E：
税后现金流量
9、属于影响产品成本高低的因素是（）。
A．生产技术方案与技术水平
B．生产规模
C．生产组织方式与管理水平
D．销售状况
E．市场供求状况
10、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
11、在房地产估价中，如果估价目的不同，则．【2003年考题】
A：
估价的依据有可能不同
B：
估价的方法有可能不同
C：
估价对象的范围有可能不同
D：
不影响估价结果的公正性
E：
不影响估价报告的用途
12、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。
A．便于提高生产效率
B．为领导提出管理建议
C．便于行业归口管理
D．为评价目标和方法服务
13、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。
但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用__。
A．房地剩余技术
B．市场剩余技术
C．土地剩余技术
D．建筑物剩余技术
E．自有资金剩余技术
14、地产业投资的物业类型包括__。
A．居住物
B．商用物业
C．工业物
D．特殊物业
E．运输物业
15、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是__。
A．客观性原则
B．一贯性原则
C．持续性原则
D．相关性原则
16、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次。
A：
一般会计准则
B：
普通会计准则
C：
特殊会计准则
D：
基本会计准则
E：
具体会计准则
17、收益乘数有__。
A．毛租金乘数
B．利润乘数
C．净收益乘数
D．销售收入乘数
E．潜在毛收入乘数
18、张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。
下列说法正确的有。
A：
该房屋的所有权仍属于张某
B：
张某应将该房屋交付给甲银行使用
C：
经甲银行同意，张某可以出售该房屋
D：
未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效
E：
该房屋所有权证书交给甲银行保管
19、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有__。
A．建筑物的经济寿命短于其自然寿命
B．建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数
C．建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数
D．建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长
E．建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数
20、因为估价的目的不同，所以__。
A．估价的依据不同
B．应评估的价值类型可能不同
C．估价时点的选取不同
D．估价中应考虑的因素可能不同
E．选用的估价方法可能不同
21、在我国，房地产价格评估制度是根据确立的一项房地产交易基本制度。
A：
法律
B：
行政法规
C：
部门规章
D：
政府规范性文件
E：
执行层的组织协调
22、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。
A：
职工提取时由所在单位审核
B：
职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核
C：
由住房公积金管理委员会核准
D：
由住房公积金管理中心核准
E：
由受委托银行办理支付手续
23、以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有__。
A．基础设施完备程度
B．城市规划限制条件
C．地面形状、面积大小
D．环境景观
24、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。
A．80%
B．60%
C．90%
D．70%
25、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。
A：
发现新的需要查证的事实
B：
受理裁决申请后，当事人自行达成协议的
C：
作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的
D：
发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的
E：
裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的
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