前期介入管理及物资装备计划.docx
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前期介入管理及物资装备计划
一、前期介入管理
1.1人员配置计划：
商丘盛世嘉园项目占地面积95683平方米，建筑面积50000平方米，其中，住宅面积97780平方米，商业用房10717平方米，公建设施3414平方米。
现根据实际需要进行人员配置，共需16人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工1人、保洁工5人、公共秩序管理员6人
1.2物业管理人员配备计划表
项目
拟投入劳动力情况
公共秩序管理员
6
保洁员
5
维护维修
1
管理人员
1
合计
13
1.3物业服务费用成本测算：
项目
金额（元/月）
管理服务人员的工资及福利费
39981
物业共用部位、共用设施设备的维护费用
14548
物业管理公共区域清洁卫生费用
1576
物业管理公共区域绿化养护费用
5596
物业管理公共区域秩序维护费
833
办公费用
2350
法定税费
3581
利润
5495
合计
74187
从现行的《商丘市住宅物业管理服务收费标准》中可知，非住宅的物业服务费取费标准为0.6元/㎡·月，则其所占的费用为：
0.6元/㎡·月×10717=6430元/㎡·月
物业服务费收费标准报价为：
（74187-6430）元/月÷97780㎡=0.69元/㎡·月
1.4启动开办费的测算：
员工工资：
因项目计划在2006年11月20日交付，房屋交付后一定时期内，可能不具备入伙条件，暂按90天测算（从2006年11月20日——2007年2月18日），建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费。
期间由物业进行物业服务人员的招聘、培训、房屋的交接验收、小区环境的拓荒等
1.5物业管理物质装备计划
前期物品配置计划：
办公用品购置计划：
名称
数量
备注
台式电脑
3台
经理1台，办公1台，收费1台
针式打印机
1台
收费打印专用
普通办公桌
9张
经理1张，管理员3张，维修工3张，门卫值班室2张
普通办公椅
12把
文件柜
9套
经理2套，管理员3套，维修3套，公共秩序管理员1套
接待用沙发、茶几
2组
办公室用
柜机空调
1台
办公室用
电热水器
1台
办公室用
电话
2部
经理1部，收费1部
计算器
2台
经理1台，收费1台
维修工具购置计划：
名称
数量
备注
3米合梯
1个
1.5米合梯
1个
管道疏通机
1台
切割机
1台
电工用具
1套
万用表1部，钳型表1部，电笔1把，电工刀1把，老虎钳1把，尖嘴钳1把，活扳手1把，螺丝刀2把，电工包。
水工用具
1套
管钳2把，老虎钳1把，尖嘴钳1把，活扳手1把，螺丝刀2把，工具包，热熔机1台，板牙1套
保洁工具购置费：
名称
数量
备注
三轮车
2辆
加装顶箱
配套工具
4套
含尘推、玻璃擦等
公共秩序管理员宿舍物品配置费：
名称
数量
备注
高低双人床
13
1.5P空调
3
3间宿舍
双缸洗衣机
1
公共秩序管理员宿舍用
桌子
3
每班1张
凳子
25
床头柜
25
每人1个
公共秩序管理员装备费：
名称
数量
备注
对讲机
7
每班6人，班长1人
手电筒
8
每班6人
橡胶棒
6
每班6人
伺客台
2
雨衣
8
每班6人
胶鞋
8
每班6人
电暖器
2
门岗
1.6物业服务费用有下列各项构成：
管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
物业管理区域清洁卫生费用；
物业管理区域绿化养护费用；
物业管理区域秩序维护费用；
办公费用；
物业管理企业固定资产折旧；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
法定税费；
物业管理企业的利润。
二、物业公司相关技术文件
2.1物业公司人员主要工作职责
2.1.1物业经理职责
全面负责该项目的物业工作。
负责对该项目进行日常管理和控制，其结果对总公司负责。
负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。
2.1.2管理员职责
负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作。
负责电话的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过程的考核和监督。
负责收集分公司文件、资料整理工作。
负责有关费用的收取工作。
2.1.3维修人员职责：
严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运行日志，完善运行技术参数。
及时调整运行方式，降低空耗，节约费用。
加强与其他专业的协作配合，确保整体设备的正常运行。
2.1.4公共秩序管理员职责
工作期间要具有良好的亲和力。
工作时间内，严格按作业指导书值守现场。
负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。
2.1.5主要工作内容
对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。
物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。
对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集.作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作。
对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有针对性的开展各项服务。
在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。
物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。
房屋装修过程中的监管和服务。
物业各种标识的制作和服务工具的配置。
物业交付前房屋拓荒工作的实施。
2.2物业管理行政管理方案
2.2.1行政服务管理目标：
建立明确的管理和服务目标，规范化、标准化、专业化模式运作，满足服务要求的最大化。
2.2.2行政管理组织目标：
建立合理、高效的组织架构，进行规范化、标准化管理，实现服务管理目标。
2.2.3行政服务管理基本内容：
行政人事管理、财务管理、档案管理、公共服务（房屋维修、设备维护、公共秩序、保洁、绿化等）、特色服务（带送鲜花、报纸、租赁等）、组织文化活动等。
2.2.4行政服务管理制度：
2.4.1员工行为规范。
2.4.2劳动人事管理。
2.4.3人员晋升办法。
2.4.4绩效考核及奖惩试行办法。
2.4.5合同管理制度。
2.4.6资产购置管理办法。
2.4.7财务管理办法。
2.4.8竣工图纸和技术资料验收标准。
2.3公共秩序维护和消防服务方案
2.3.1公共秩序维护指导思想：
安全：
安全是物业管理服务的第一需求，也是公共秩序管理员服务的第一需求，物业管理公司应该始终保持积极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作，努力使业主有一个安全、舒适的工作与生活环境。
有序：
在物业区域里，客户不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的人流、车流有序。
一旦发生突发事件时，更需要公共秩序管理人员忙而不乱，及时有序的应对，及时妥善的处理。
这种安全有序的工作与生活环境必将给业主带来一种舒适的感觉。
亲情：
物业管理的公共秩序维护服务对盗窃与破坏来说是一种威慑力量、一种障碍，但对业主与社会公众来说却充满亲情。
物业管理公司的公共秩序管理人员像管家一样爱护业主的财产，为业主提供力所能及的服务，让业主时刻感知无限的亲情感。
形象：
公共秩序维护服务是物业的第一印象，好的物业公共秩序维护服务、整齐的公共秩序维护队伍、优秀的公共秩序维护人员能提高物业的档次，使业主有安全感。
不仅如此，公共秩序维护服务形象能增加物业在社会公众中的影响，使物业管理公司赢得良好的口碑，促使物业有效的保值、增值。
2.3.2公共秩序维护服务方案：
为保证公共秩序管理员的素质，公司除进行岗前培训，持证上岗外，经常坚持对公共秩序管理员进行思想道德教育和专业技能培训。
熟练掌握消防、巡逻、擒拿、防盗等各种专业技能，以便随时妥善处理各类突发事件，确保小区治安和财产安全，排除一切后顾之忧，创造一个安静、安全、舒适的生活环境。
2.3.3交通管理
本小区的外来车辆，未经允许，不准进入。
禁止2.5吨以上货车或大客车进入小区，特殊情况需要经分公司领导许可并按规定交纳停车费。
所有进出小区车辆，必须服从公共秩序管理员和管理人员的管理，应停放在停车场或临时停车位上，禁止一切车辆停放在草坪上。
小区主要道路上应有明显交通标志，严防车辆停放时损坏公共设施及花木。
停车费的收缴应执行有关文件规定，严禁乱收费、若发现将从重处罚。
2.3.4消防管理
消防工作实行“预防为主，防消结合“的方针，公共秩序管理员都是义务消防员。
实行24小时监控，保证各项设备、器材时刻处于良好状态。
消防器材实行统一登记、逐级负责，并统一编号、定位、使用和保养，分公司对所管辖区每月检查一次，发现问题及时更换。
消防设备。
器材不准用于非消防方面，对于损坏、擅自挪作他用的部门或个人将予以批评教育、经济处罚、情节恶劣造成不良后果时，要追究行政和法律责任。
配合市消防部门搞好日常消防管理工作，发生火灾时要迅速组织扑救，保护火灾现场，协助调查火灾原因。
对因工作失职引发的火灾事故负直接或间接责任的，依法追究刑事责任。
2.4清洁绿化服务方案
2.4.1清洁服务方案
1保洁管理措施
公司保洁员上岗前进行专业知识培训，合格后统一着装，佩带胸卡，持证上岗。
公司加强对员工的礼貌、礼节的教育，对小区业主见面有问候，张口有敬语，并保持自身的仪容仪表及个人卫生，维护小区的对外形象。
教育员工爱护小区的设施。
保洁员做到四轻：
轻拿、轻放、轻说、轻走，保持楼宇内的宁静。
公司管理部通过明查、暗查等方法对清洁工作进行检查，建立检查记录，以备定期进行检查、评比选出先进，发现问题及时解决落实到人，并按员工奖罚《条例》进行奖罚。
2环境卫生
生活垃圾实行袋装化，每天至少收集4次，装修垃圾按规定堆放，定期清理，
楼道及楼道内各种公共设施每天扫抹1遍，楼道楼梯每两天拖1遍，室外楼梯每天拖1遍，楼道内无私人物品堆放。
保持小区庭院清洁，每天定时清扫两遍，随时保洁。
按作业要求做到垃圾清运，日产日清；每天在规定时间内结束垃圾清运工作，具体执行《环境保洁员作业指导书》和《楼道保洁员作业指导书》。
每天对用后的清洁用具进行保养。
2.4.2绿化服务方案
1.绿化管理措施：
在公司接管后将展开对小区绿化进行开荒性清理及养护。
首先清除杂草并结合追肥、浇水。
杂草不但影响园容，且直接与花木争水、争肥、争阳光，妨碍花木生长，造成花木营养不良。
根据不同情况，适当施肥浇水是恢复植被长势的重要措施。
施药治虫、治病：
花卉病虫害是影响观赏价值，甚至毁灭花木的一大因素。
必须因病施药，随时防治，才能保证花木正常生长。
修整草坪边缘：
使边缘整齐、流畅。
提高观赏价值及蓄水能力。
2.绿化标准
实施专业人员养护花草，及时修剪，保持良好的观赏效果；根据需要浇灌、施肥、松土和喷洒药物，达到布局合理，造型优美。
草坪生长良好，园区内基本无杂草、无杂物，无枯死现象。
无病虫危害，花卉生长旺盛。
建立绿化服务质量检查制度，对绿化服务质量考核进行量化，分公司对绿化服务质量进行日常检查，填写《服务过程检验单》。
2.5物业管理应急预案
2.5.1物业管理应急处理原则
公共秩序管理员是公司对小区管理的重要力量，是保障小区业主的人身与财产安全的专门力量。
同时，其他员工均有义务承担小区的安全保卫职责。
在日常协助公安人员维护本物业治安秩序和护卫业主的安全中，必须及时处理各种问题。
处理问题的原则应遵循：
依法办事，严格按照法律，遵循公司各项规章，运用恰当的方法及时有效的处理，不徇私，以理服人及以德服人。
2.5.2物业管理应急处理的方法
不同性质的问题，采取不同的方法进行处理。
对业主之间一般违反公司规定和不配合物业管理工作的内部矛盾问题，如因为纠纷，可通过在充分尊重对方又不违反公司原则的条件下劝说、沟通、了解的办法解决，主要是分清是非，耐心劝导，礼貌待人。
对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆”的处理原则，尽力劝开，耐心调解，把问题引向缓解，千万不要让矛盾激化，不利于问题解决。
在处理问题时，坚持在充分尊重对方又不违反公司原则的前提下劝说、沟通、协调相结合的原则，如违反管理规定情节轻微，不构成损失的、可在考虑尊重对方的原则下当场予以劝说或通知其所在单位、家属进行教育。
如需要给予治安处罚的，交公安机关处理；违反公司有关规章制度极其严重的，由公司领导出面协调处理。
对于犯罪行为，及时予以制止，并通报公安机关，尽可能的将犯罪现象控制在最小范围内，一定要在保证自身安全的情况下争取将犯罪嫌疑人抓获送交公安机关。
2.6物业管理相应的规章制度
类别
名称
人力资源管理制度
劳动人事管理制度
公司考勤管理制度
物业公司奖罚办法
项目人员管理制度
计划文档管理制度
物业公司计划管理制度
物业公司合同管理制度
物业公司内部行文规定
工程款项审批规定
资产管理制度
物业公司资产购置管理办法
办公用品管理细则
工装管理规定
标识管理规定
仓库管理规定
财务管理制度
收费管理规定
财务管理规定
物业公司消费卡管理办法
消防安全管理制度
消防管理办法
公共秩序管理制度
公共秩序管理员离职交接手续规定
公共秩序管理员请销假规定
公共秩序管理员训练管理规定
公共秩序管理员宿舍管理规定
公共秩序管理员宿舍卫生管理规定
公共秩序管理员门岗管理规定
停车场管理规定
对讲机使用管理规定
关于发现业主未锁汽车的处理程序和奖励办法
后勤事务管理制度
通讯管理规定
档案管理制度
食堂管理制度
职工宿舍管理规定
公司卫生管理规定
办公区域卫生管理规定
午间值班规定
夜间值班规定
公共设施设备管理制度
供配电设备（设施）操作管理规程
供配电设备（设施）运行管理规程
供配电设备（设施）维修保养规程
2.7收取物业管理费的方式
依据商丘市场物业公司现行收取物业管理费的方式，结合我公司实际情况，决定商丘盛世嘉园小区采取每3个月收取一次物业管理费，收费时间为：
每季度最后一个月的5日至20日。
业主可以到物业指定地点缴纳，还可以通知物业服务人员上门收取。
2.8特约服务
2.8.1日常生活服务：
节假日、生日鲜花服务
生日蛋糕订送服务
代订报纸刊物、奶品服务
代请家教服务
搬家服务
2.8.2家政服务
家具保养服务
空调、抽油烟机清洗服务
蚊虫、蟑螂消杀服务
2.8.3中介服务
房屋租赁服务
房屋买卖服务
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