小区地下车库究竟归谁业主状告开发商法院这样判修改版.docx
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小区地下车库究竟归谁业主状告开发商法院这样判修改版
第一篇：
小区地下车库究竟归谁？
业主状告开发商,法院这样判
小区地下车库究竟归谁？
业主状告开发商，法院这样判
早报君说：
小区地下车库到底该归谁？
一直以来，小区业主与开发商争夺地下车库的官司时有发生。
几年前，桂林也出现了一例地下车库争夺战，此案经桂林市中级人民法院一审判决业主败诉后，近日又有了新的进展：
自治区高院撤销了桂林市中院的一审判决，并发回重审。
资料图片曹某等104户业主，系桂林市铁西2#小区的业主。
他们诉称，2001年4月，开发商（中房桂林公司）将住宅交付给业主使用，但未将该住宅地下室等移交给业主，而是承包给他人对外出租使用。
业主们为此诉至法院，诉请法院判令确认全体业主对铁西2#小区市场及商品住宅楼建筑规划内的2196余平方米的地下室，均享有共同所有权和共同管理权。
业主：
车库未计入容积率应属业主共有
业主方代理律师认为，由于该地下室是物权法实施前非单独立项、报建、投资、结合地面建筑建设的，未计入容积率，是附属于铁西2#小区配建的、非经营性停放车辆及共用设备的场所，其建设费也进入商品住宅价格，因此开发商并未为地下室建筑面积支付过地价款。
且地下室没有独立登记在开发商名下，既然地下室上面的建筑物已全部出售并交付给业主，那地下室就不能存在于开发商的专有产权，而应存权于全体主业已登记了产权的专有部分物业中。
资料图片该律师提出，我国法律规定了当作楼盘相应的自行车库、汽车库、设备用房使用的地下室，均属于住宅的共用部分，根据“房转地随、地转房随”规则，业主购买房屋后，所占用范围内的土地使用权就同时转让给了业主，开发商不再享有该地下室的所有权。
开发商：
公摊面积并未涵盖地下室中房桂林公司认为，本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，《城市地下空间开发利用管理规定》中，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。
而平战结合的地下工程，则是平时由建设或使用单位进行管理，并保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。
另外，依据建设部《关于印发商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，本案中业主所购买的商品房的公摊面积并未涵盖地下室，而开发商作为地下室的建设者及投资者，依法对地下室享有占有、使用、收益和处分的权利。
为此请求法院依法驳回原告的诉请。
一审判决开发商享有地下室使用管理收益权
法院认为，1997年施行的《中华人民共和国人民防空法》规定，在城市中新建民用建筑，应按国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
本案中，铁西2#小区是在1999年动工，依法应当建设人防地下室。
后经中房公司申请，将该地下室设计为平战结合的人防地下工程。
防空法规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
本案中，根据相关材料可知，2196余平方米的地下室没有公摊到业主所购商品房和一楼的市场中，从业主与开发商签订的购房合同看，也并未将地下室纳入公摊之中，双方权利义务条款中也没涉及。
因此，法院认为该公司应为涉诉地下室的实际投资人，依法对该地下室享有管理、使用及收益的权利。
最新进展高院撤销一审判决发回重审此后，因不服一审判决，104户业主上诉至自治区高院。
2016年4月28日，在自治区高院的二审庭审现场，业主方代理律师提出一审判决书中有多处认定事实错误。
他认为本案涉诉的不是铁西2#小区，而是一个名称为“铁西2#小区市场及商品住宅综合楼”的楼盘项目。
铁西2#小区不是、也不等同于市场及商品住宅综合楼，而是桂林南站铁路西边一片区域的泛称，是民间对这一片区域的口头称呼。
同时，他还认为一审判决在适用法律上也存在错误。
近日，自治区高院以“一审判决认定基本事实不清”为由，裁定撤销了桂林市中院的一审判决，并发回重审。
本案情将如何发展？
该小区的地下车库最终会判给谁？
早报君将继续会继续关注。
欢迎在留言区发表你的看法~来源|南国早报记者彭宁莉
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特别声明：
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第二篇：
地下停车被收费业主状告开发商
地下停车被收费
业主状告开发商□李瑞兴
右江区一商住楼小区的业主，因不满开发商收取车辆进入地下停车场停放的费用，委托业主委员会状告开发商，请求判决商住楼停车位权属归全体业主所有。
日前，右江区人民法院审理后依法支持业主们的诉讼请求。
2005年，百色市一家开发商动工建设一商住楼小区，于2007年初竣工。
因地理位置优越，楼盘很快售完。
业主陆续入住新楼后发现，小区配套有地下停车场，十分方便。
然而，从2009年11月起，开发商将停车场的一侧出入通道封闭，在另一通道收取业主出入停车费。
业主们认为收费不合理，委托业主委员会与开发商交涉。
可开发商声称，商住楼地下停车位属于建筑物中的专有部分，停车位的建筑面积未计入业主的公摊面积，应归开发商所有。
因此他们有权处置。
业主们不服，委托业委会向右江区人民法院起诉，要求确认商住楼地下停车位归全体业主所有。
法院审理后查明，该商住楼停车场设计小型汽车停车位48个，开发商在与业主签订的《商品房买卖合同》的补充协议中约定“该项目计算产权部分除甲方（开发商）已出售、已公摊的面积外全属甲方所有”。
合同其他条款未明确涉及地下停车位的归属。
商住楼建筑总面积46782.2平方米，而商住楼面积说明记载，商业区建筑面积16802.13平方米，住宅区建筑面积26656.38平方米，共计43458.51平方米。
右江区人民法院审理后认为，相关证据表明，商住楼地下层建筑面积未包含在设计建筑面积内。
地下停车位实际是架空层，该空间并不具有独立的产权，不能认定为商住楼的专有部分。
作为从物，其权利依附于主物，地下停车位所在的建筑物产权归谁，地下停车位权属也就归谁。
日前，法院依法判决该商住楼地下停车位归全体业主共有。
■法理评析
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第2条规定：
“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有的客体„„”该商住楼的地下层停车位不属于商住楼的专有部分，理由有三：
从车位的建造看，实际建造、成本计算都是与商住楼连在一起，车位的建造是附属于商住楼的；从车位的构造看，除架空承重梁柱外，其组成部分十分简单，就是建筑物内的土地面积和地表之上商住楼层以下的有限空间；从民法原理分析，它不能作为主物，不具有特定空间和构造上的独立性，在构造上和使用上不能与商住楼的建筑物以固定的方式区分隔离开来，还需要其他部分的辅助才能加以利用，不能独立排他地支配，也不能进行实质性的分割成为专属于某人所有。
该架空层应认定为商住楼的基础工程，不属物权法第六章所称的专有部分，故不能认定为开发商所有。
《解释》第3条规定：
“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称共有部分：
（一）建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分„„”既然架空层是商住楼的基础工程，那么架空层应当认定为共有部分。
架空层虽未出售，但作为基础工程应包含在建筑造价内（即已公摊），故依法应认定为全体业主共有。
附文一：
唐震东律师（电话：
135********，执业机构：
广西鹏韵律师事务所,号称/人称‘地下室架空层维权律师’）给地下室架空层维权业主的忠告与建议一
最近不断接到全国各地业主打来的电话，咨询小区地下室架空层权属如何界定及如何维权的相关问题。
来电业主既有桂林本地的，又有广州、深圳、上海、杭州、泰安、兰州、洛阳等地的，唐震东律师在与这些先知先觉的业主们通话过程中，可以感觉到他们都很关心地下室架空层的权属问题、并对现实中开发商控制甚至处分地下室架空层行为之合法性都心存疑义与纠结、但对如何维权又缺乏系统完整的方案。
唐震东律师特于此告诉并建议大家如下：
一、客观地讲，业主们不能认为凡是小区内的地下室架空层都是业主的。
至少有些是开发商独有或与业主共有的——当然这是极少极少的少数。
二、唐震东律师坚定地认为全体业主才是小区内不能转让所有权只能转让所谓使用权的地下室架空层停车库/位的真正权利人。
业主自己可以依照如下事实大概做个权属界定：
当业主买的房都办得了房地产权证、而开发商及其他任何人均仍然不能办得独立的地下室架空层产权证时，这种不能办得独立产权证的地下室架空层之真正权利人就是全体业主。
三、即便开发商或某个人办得了独立的地下室架空层产权证，但若是通过‘勾兑’等违纪违法甚至犯罪手段办得的，该类地下室架空层之真正权利人仍然是全体业主。
四、业主们不要轻易进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。
因为胜败在此一举——胜败都在此举。
五、业主们应推举出有号召力及领导力的领头人、并应尽早开始维权的前期工作，毕竟集合众业主意志，以及去房地局、规划局、土地局、档案馆、城建档案馆、物价局、测绘中心、工程造价管理站等部门查询复制相关图纸文件就需要很长的期限。
六、业主们不能自己亲自维权，一定要委托专业人士中的专业人士维权。
这首先是因为胜败在此一举，容不得不擅长法律工作的业主轻率行事。
其次是因为法律法规本身很深奥，而地下室架空层权属方面的法律法规就更深奥，若要在界定地下室架空层权属事项上做到清晰有力、步步为证从而游刃有余，就既要熟悉法律法规、更要熟悉地下室架空层方面的法律法规、且对房地产开发流程熟悉的专业人士中的专业人士才能胜任此举。
现实中很多业主败诉的案例就是业主径行自己维权或尽管委托了法律专业人士维权、但没有委托专业人士中的专业人士维权或在维权中出现这样或那样的漏洞造成的，当然也有一部分是裁判不公的情形······唐震东律师特别提醒业主们：
即便已经维权过的业主一审、二审都败诉了，但不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。
唐震东律师另外特别提醒业主们：
新《民事诉讼法》第205条规定：
当事人申请再审，应当在裁判生效后6个月内（老《民事诉讼法》是‘二年’）提出；有《民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
而抗诉没有期限限制。
七、业主们要选择提起‘物权确认之诉’——这样只需缴纳50元左右的诉讼费，唐震东律师团队正在代理的桂林市铁西60名业主共同起诉要求确认对其所在楼盘地下室享有共有权的物权确认之诉就只缴纳了诉讼费50元。
特别提示业主们一开始千万不要提起返还地下室架空层等与财产价值相关的‘给付之诉’——这样交的诉讼费会很高。
八、顺便做个自我推介：
唐震东律师的地下室架空层维权律师团队可以接受全国各地的业主委托、为大家更专业、更有力地办理地下室架空层维权法律事务,律师费总计110万元，可以分两步收取：
1，签订委托合同时收取基本费10万元（比如500户的小区每户只需负担200元）；2，在确权成功后收取100万（确权不成功的则不收取，另外，地下室架空层面积偏小的可酌情减少收取，地下室架空层面积超大的酌情增加收取）。
附文二：
唐震东律师（电话：
135********，执业机构：
广西鹏韵律师事务所,号称/人称‘地下室架空层维权律师’）给地下室架空层维权业主的忠告与建议二
唐震东律师近期接到一些已经维过权、却败诉的业主来电，询问有无救济渠道。
唐震东律师特别在此一并提醒这类业主们：
即便已经维权过的业主一方一审、二审都败诉了，倘若不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以区别以下情形分别选择不同的法律途径来寻求救济与‘翻盘’。
（1）若属于是在‘部分业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，其他业主可基于新的证据和新的理由提起另外的物权确认之诉。
（2）若属于是在‘全体业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，则可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。
（3）若业主或者业主委员会仅仅是在与开发商作为原被告之间的侵权之诉或者原物返还之诉中发生业主或者业主委员会败诉的情形，即便在裁判文书中有‘本院认为：
该地下室、架空层为开发商所有。
’的表述，业主仍然可提起物权确认之诉。
因为：
侵权之诉或者原物返还之诉的裁判文书并没有‘本院判决如下：
该地下室、架空层归开发商所有’的表述。
（4）若仅仅是在业主委员会与开发商作为原被告之间的物权确认之诉中发生业主委员会败诉的情形，博主个人认为：
业主仍然可以以业主自己为正当原告当事人（真正适格的原告当事人）提起物权确认之诉。
因为严格说来，尽管业主委员会可以做诉讼主体，但业主委员会实际上不是地下室架空层物权确认纠纷的适格主体，故，不能视同不适格主体之间的纠纷诉讼就当然解决了真正适格当事人之间的纠纷。
当然，若是这种情形，在立案时或许就会遭遇某些困难，比如有些法院可能会误用‘一事不再理’拒绝立案。
小区地下停车场（人防工程）收费引发权属之争开发商业主究竟谁是投资者？
法院：
地下人防工程建筑投资部分已计入商品房价格成本中，业主为实际投资者
10月30日，涪城区人民法院审理并宣判某小区业主委员会（以下简称业委会）诉被告某房地产开发有限公司（以下简称开发商）业主共有权纠纷一案，法院一审判决业委会对该物业小区地下人防工程享有管理、使用的权利，其收益归全体业主。
据了解，这是我省第一例因地下车库引发的权属纠纷且一审胜诉的官司，判决对类似纠纷具有一定的借鉴意义。
事发开发商卖车库引发官司
2007年1月26日，居民肖某在涪城区安昌路某小区以9万元的价格购买了一个车库，交钱后，开发商迟迟没有办《产权证》。
今年3月，开发商明确告诉他无法办理《产权证》，可以退钱，但不退违约金，可以和开发商签订一份使用车库70年的协议。
但每年5000多元贷款利息，开发商却不予计算在内。
肖某将情况反映到业委会，希望其出面协商解决纠纷。
业委会介入纠纷后发现，开发商从2007年初业主入住后，地下停车场就一直在对业主出售、收费。
之前业主对开发商的行为虽然颇有异议，但小区地下车库的权属到底归谁，业主没有深究。
业委会后经了解，该地下车库属人防工程。
业委会认为在没有取得合法所有权的情况下，开发商不能对外出售、出租地下车库。
业委会遂代表小区900多业主，于今年4月13日将开发商告上法庭，请求依法确认业主对地下停车场有占有、使用、收益的权利。
被告地下停车场未计入房价成本
“地下车库到底归开发商还是小区业主？
”该案引起社会极大关注，也引起当事双方的极大争议。
涪城区法院公开开庭审理该案时，原、被告在法庭辩论阶段争论异常激烈。
被告开发商代理人认为，原告业委会不是适格原告。
按照《民法通则》的规定，只有公民、法人、其他组织才是民事诉讼主体，原告只是业主大会执行机构，是内设机构，无独立财产，无机构代码证。
某小区地下停车场属于人民防空工程，被告作为该项目的开发商，依法享有占有、使用、收益的权利，该权利不属于业主或业主委员会。
地下车场是国家战备设施，不属于小区业主共有设施。
《商品房买卖合同》明确地下停车场不属于分摊、公共房屋设施。
《商品房买卖合同》补充协议也约定“除纳入商品房分摊的楼梯、电梯、外墙外，其他公共配套建筑及设施由出卖人修建，其费用未计入商品房价格成本中，产权归出卖人所有”。
因此，某小区地下停车场并未纳入商品房公摊，业主和被告签订的《商品房买卖合同》中确认的房屋价款，并不包括地下停车场，业主的购买行为不发生投资者主体的变更，而被告才是该工程唯一的投资者。
被告作为投资者，对该地下车库享有的权利源于法律规定。
根据《人民防空法》第5条规定，平时由投资者使用管理，收益归投资者。
原告无资格就车库归属起诉。
原告诉请无法律依据，应依法驳回。
焦点工程造价是否进入购房成本
本案双方当事人争议的焦点，在于小区商住楼地下车库（人防工程）的投资者是谁，该工程造价是否进入业主的购房成本？
是否计入公摊面积？
法院查明，该小区商住楼土地使用面积13235.83平方米；总建筑面积74550平方米；总造价85674769.07元。
原、被告讼争的人防工程部分（平战结合地下室车库）7780平方米，包含在总建筑面积之内，但未计入业主购买的单元房的公摊面积。
也就是说，该小区总的建筑成本已包括地下室。
根据四川省物价局、四川省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》第六条“商品住宅的成本构成”第（3）项“房屋建筑安装工程费：
按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用。
”的规定，可以认定该小区地下人防工程的建筑投资部分，开发商在出售商品房时，已将该投资计入商品房价格成本中。
据此，该商住楼地下7780平方米的人防工程实际投资者应为原告。
一审判决收益归全体业主
法院审理认为，原、被告诉争的人防工程建筑虽未计入业主购买的单元房的分摊面积，但由于人防工程是国家的人防战备设施，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。
”的规定，原告作为该人防工程的投资者，依法享有对该人防工程平时使用、管理、收益的权利。
被告辩称某小区地下停车场未纳入商品房公摊，房屋价款并不包括地下停车场，业主委员会不是本案适格原告，不能独立承担民事责任的理由不成立。
在《补充协议》中，原、被告虽对其他公共配套建筑及设施约定由出卖人修建，修建费用未进入商品房价格成本，但该约定与被告向绵阳市建筑工程造价管理站所报工程造价不符，被告也未举证证明，为修建地下人防工程所投入的资金支出情况。
被告编制的造价书未单独反映该工程造价情况。
与业主的约定，也不符合省物价局、省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》关于“商品住宅的成本构成”的规定，故辩称理由不能成立。
对于原告的诉讼主体的辩称，最高人民法院已有明确规定，“对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”。
据此，原告诉讼主体适格。
被告的该辩称理由亦不能成立。
依照我国《中华人民共和国人民防空法》第5条之规定，法院作出前述一审判决。
（记者黄志富）
百余业主打两年官司要回架空层所有权来源：
2013年06月13日长江日报
昨日，汉口时尚公寓的小区业委会将法院判决书贴在小区公告栏，庆祝168户业主胜诉。
据悉，这是我市架空层诉讼中首例业主胜诉。
昨日，汉口时尚公寓的小区业委会将法院判决书贴在小区公告栏，庆祝168户业主胜诉。
据悉，这是我市架空层诉讼中首例业主胜诉。
开发商卖架空层谋利百万
汉口时尚公寓由武汉市蓝焰房地产开发有限公司开发，交房运行3年后出现了种种问题，要维持小区各项公共开支，只能利用出租架空层收益获得资金。
2009年2月底，业委会与小区物业签订委托架空层租赁合同，所得收益归小区业主所有，用于维持小区各项开支。
对业委会的做法，开发商置之不理。
2009年6月起，蓝焰公司将架空层储藏室使用权出售，其使用年限与主体建筑物相同。
对开发商强行销售行为，业委会一方面向小区业主发布公告，劝业主们不要买，另一方面向蓝焰公司发书面函，要求停止出售行为。
开发商不予理睬，低价销售很快吸引了一些业主纷纷抢购。
据业委会调查，开发商强行售卖了20多间储藏室，涉及金额上百万元。
起诉开发商几无胜算
小区“救命钱”被开发商强夺，业主们不甘心，纷纷要求业委会上法院告开发商。
业委会委员们满怀热情跑了规划、国土、房管、建委、档案等部门咨询，心凉了半截。
一位房管干部对他们说，架空层归属问题业主告开发商，还没有听说业主胜诉过。
此后的一年半时间，业委会先后找了七八个律师，有的听了案情后闪了，有的底气不足，有的直接拒绝。
“主要原因是，我们国家的法律法规，对架空层的归属没有明确，这是个法律真空，官司不好打。
”律师李循说，一开始他也是拒绝，双方磨合一段时间后才最后接下案件。
打了2年的官司胜诉了
诉讼从2011年到今年，经历了两年时间。
江汉区法院表示，争议焦点为架空层的法律性质。
时尚公寓业委会认为架空层面积没有计入小区总建筑面积之中，也没有计入小区业主的公摊范围，要求开发商返还给全体业主。
蓝焰公司辩称，业主与开发商签的购房合同明确规定架空层属开发商所有。
江汉区法院认为，蓝焰公司与业委会提供的合同不符，且不符合《物权法》有关所有权规定，时尚公寓涉及的架空层不属于业主专有，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有，应属于小区全体业主所有。
蓝焰公司未经业主同意销售架空层储藏室，侵犯业主的共有权，判决蓝焰公司将架空层交还时尚公寓业委会管理使用。
武汉市中级人民法院终审判决维持原判。
架空层竟然当作商品房卖开发商被判双倍赔偿来源：
2005年12月23日09:
56XX乐居
不在预售许可证范围“架空层”竟当商品房卖开发商被判双倍赔偿。
案情回放
买房买来“架空层”
2003年8月17日，李先生与青岛某房地产开发公司（以下简称“该公司”）签定《商品房买卖合同》，约定李先生购买该公司的16号楼地上一层102房，面积170余平方米，该公司在合同中注明买受人购买的商品房为预售商品房，且在合同中注明商品房预售许可证号。
最近，李先生要求该公司按照合同约定办理房屋产权登记，该公司以各种理由搪塞，于是李先生委托律师到青岛市城建档案馆、规划局、房产交易中心等部门调查，发现自己所购买的房屋属于架空层，不在该公司的预售许可证范围内，不应作为预售商品房进行销售。
经协商未果，李先生委托律师将开发商告上法庭。
法院判决被告青岛某房地产开发公司返还原告已交付的全部房款，支付利息及有关税费，并承担向原告支付一倍房款的赔偿责任，共计人民币三百三十多万元（其中房款本金人民币一百六十多万元）。
律师说法
双倍赔偿促进诚信
康达青岛律师事务所汤书国律师代理了本案的诉讼，笔者针对商品房买卖的双倍赔偿问题对汤律师进行了专题采访。
汤律师介绍：
我国民法传统理论对于损害赔偿一般采用“补偿性”原则，也就是说，侵害人赔偿的数额足以弥补受害人实际损失即可，受害人不能因为遭受损失而获利。
在房地产交易活动中，如果继续沿用前述“补偿性”赔偿原则，因买卖双方力量不对等以及出卖人违约成本低廉，造成出卖人不惜付出违约的代价而追求更高额的利润，这样不利于开发商的自律及房地产行业的健康发展。
2003年4月28日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，将“惩罚性赔偿原则”引入到商品房买卖合同纠纷的处理中来，该司法解释的法律根据在于《合同法》第113条的规定。
针对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、恶意违约、欺诈等行为，明确规定买受人“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
这些规定将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。
法规链接
什么情况双倍赔偿？
根据前述最高院司法解释的第八条、第九条规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：
1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人；3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可
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