034二次装修管理程序77.docx
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034二次装修管理程序77
二次装修管理程序
所谓二次装修是指大楼竣工交付使用后，新来的用户（客户）根据自己公司的工作特点提出要求，对所购买（租赁）的房间进行重新分隔和装修。
因此，有的写字楼在竣工时室内未作装修，由待进入的用户（客户）自己装修。
用户调换后，新用户往往又要将原来的装修推倒进行再装修。
以上几种装修不管是那一种，习惯上都叫做二次装修。
二次装修是写字楼管理中的一个经常事项，它对写字楼的长期使用，对楼宇的建筑、设备、保安等方面都有密切的联系，所以每幢大楼的管理处都将二次装修作为一件重要事情对待。
主管部门是工程部，同时也牵涉到保安、经营等多个部门，因此，各业务部门应通力合作，做好二次装修的管理工作。
用户进行二次装修，一般程序是：
◆提出装修申请
◆确定装修公司
◆向工程部提交装修设计图纸审核，工程部审核图纸同意后会同保安部报请政府消防部门批准
◆签署装修协议及保安协议
◆审查装修公司员工并办理临时出入证
◆装修开始
◆现场监督
◆竣工验收
◆图纸存档等等。
这里介绍的是几个主要环节上的管理工作。
一．二次装修的特点
二次装修是在原有工程的基础上进行的，因此具有一般装修所不同的特点：
二次装修应符合原大楼工程的即定规范，不能突破原有的一些规定性的技术指标。
如：
地面负荷重量不能超过设计规定，用电量不能超过额定容量，空调不能改变原有中央空调的回路，承重墙不能拆除，使用材料应符合高层建筑防火要求，不能擅自动用明火等等。
二次装修大多是在大楼已有入住客户的情况下进行的，因此施工应不破坏相邻用户的正常工作，否则将引起相邻用户的投诉，但这种情况实践中很难完全避免，有时搞得意见很大，应引起管理者的重视。
对施工人员的素质要求比较高。
不仅要有良好的技术，而且要遵守大楼管理的各种特殊规定，如进出大楼必须走固定通道，乘货运电梯，说话要有礼貌，听从管理人员管理等等。
保安部一般都对施工人员进行事先审查，有的单位因人员审查不严，使个别不良分子进入大楼，造成失窃等治安案件，应引起足够的重视。
施工中的防火要求特别重要。
由于在二次装修中，施工部位原有的消防设施临时拆除，而施工中往往有油漆等易燃气体甚至要动用明火，这就给防火管理带来了一定的困难，因此对二次装修中的动用明火作出了更为严格的规定。
二．装修公司的确定
确定装修公司是二次装修管理中的一件大事。
由于二次装修的特殊性，对装修公司的要求比较高，管理处应对进入的装修公司进行认真的资格审查，没有资质的，层层转包的应坚决拒绝。
三．制订二次装修的规定
管理处应制定二次装修的规定，作为二次装修设计及施工必须遵守的条件。
一般
规定有：
二次装修管理规定（样本）
1．装修只限于购买或租赁房屋的室内，不得越出该室内，不得将楼面公共走道纳入自己的装修范围。
2．装修不得破坏大厦原来的承重结构（立柱、承重墙等）。
3．装修不得变更原室内的消防固定设施（烟感器、温感器、喷淋头及其线路管道等）位置。
4．装修不得变更中央空调出风口以及风机盘管位置。
5．装修所用材料必须符合国家有关高层建筑的防火要求。
6．凡租赁客户，退租时必须负责将室内装修恢复原样。
7．装修必须提出申请，设计图纸经过工程部和政府消防部门的批准。
8．装修公司应与大厦管理处签定《室内装修责任协议书》并按规定付清管理费用和押金。
9．装修公司进场前应将施工人员名单、身份证复印件、暂住证、派工证、黑白照片一张交大厦管理处保安部，经审核后领取临时出入证。
10．在施工进行中必须执行以下规定：
A．电和接电。
执行施工必须切断原有的电源，并接上施工临时用电。
由管理处工程部安排人员断电并接上临时施工用电。
B．施工时间一般为每天7:
00--18:
00（有客户入住后，时间另作调整），如需加班的应提出申请并填写《加班申请单》（在2003年6月分前的二次装修施工，可放宽时限）。
11．家具、施工设施及垃圾等运输一律用货运电梯，有大宗货物需用货梯的应提前申请。
12．有强烈刺激性气味和强烈声响的施工不得在大楼上班期间进行，应安排在夜间或节假日进行。
13．施工现场应配备足够的灭火机，所有人员不得在现场抽烟，有焊接、切割等需动用明火的工作，必须提前填写《动用明火申请单》并经过批准，动火时各种安全措施必须到位。
14．施工人员进出大厦必须随身携带临时出入证，并一律乘坐货运电梯，从职工通道进出大厦。
15．装修公司应处理好与相邻用户的关系，如因装修而引起相邻用户的投诉，管理处将立即派人到现场，装修公司应作出解释，并应采取措施改进施工。
16．装修公司应教育施工人员认真遵守以上各条和大厦其他有关的规章制度，不得违章施工，大厦管理处有权对违章人员作出罚款、停工等各种处罚。
17．施工结束，应经大楼管理处验收通过后方可使用，必要时应经政府消防部门验收。
完工后应缴管理处一份完整的装修竣工图。
由于房屋业主有权对自己的房屋进行装修或改造，所以更需要物业公司的专业协助，只有这样才可预防出现侵犯其他用户的利益，甚至破坏房屋结构。
因此，业主在装修前，必须向管理公司申请，填写“装修申请表”，交纳装修管理费用，批准后方可动工，并且应在装修管理规定所限定的范围内装修改造。
管理处还应与装修单位签订“装修施工队伍责任书”，并对施工过程进行管理。
四．管理规定格式如下：
1．申报程序
凡欲进行室内装修及设备改造的用户，应提前三天向管理处申报。
由产权人或其代理人携带有关证件（权属证明、身份证等），填写申报表，注明装修时间、项目及施工队伍名称，并附有关图纸资料，经管理处审核并由装修施工队伍到管理处签定《装修施工队伍责任书》，交纳有关费用后，方可进场施工。
2．装修范围
A．任何装修不得擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、上下水管道、电路等；不准擅自凿除楼面。
地面装修材料不准擅自用缸砖、大理石以及其他超重材料进行装修。
地面装修材料厚度不得超过40毫米；
B．不得擅自封闭阳台或改变阳台的用途；不准擅自改变原有外门窗的规格及外墙装饰，只允许在门窗内墙设纱门窗；
C．安装空调等大型耗电品应经过管理处同意后方可安装；
D．全部安装只限于楼内单元内部，禁止改变建筑物的外观，亦禁止在单元外做任何
广告形式的装饰。
3．批准权限
A．非结构变动由管理公司负责查勘、鉴定、批准；结构变动，物业管理公司可代为报请房地产行政管理部门批准，并收取代办服务费；
B.专用设备（如煤气仪表、管线等）的变动，必须报请主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。
4．施工管理
A．申请批准后，物业管理公司发给“装修改造施工许可证”，施工队伍拿到此证后方可施工。
工作开始前，施工单位应缴纳一定数额的装修押金，待装修完毕后，由物业管理公司检查，如未对公共设施及他人财产造成损害，则将押金全部退还；若有损害行为发生，罚金从押金中扣除。
B．所有装修工程均须由装修单位向物业管理公司交付施工管理费及垃圾外运费。
毛坯房装修为每建筑平方米10元；标准装修基础上的二次装修为每建筑平方米2.5元。
C．装修时间必须安排在每天上午7:
00至下午18:
00（有客户入住后，时间另作调整），不得延长施工时间，以免影响其他客户。
否则，物业管理公司有权给予停水、停电的处理。
D．装修改造的垃圾必须堆放到物业管理公司指定的位置，不准在公共部位乱堆乱放，严禁投入下水道或随意倾倒。
E．施工人员应到物业管理公司办理个人登记，发给临时出入证后在指定区域内活动。
施工人员进出物业时必须佩戴此证，办理该证每人交纳30元（其中20元为押金，退证时发还，10元为工本费）。
F．施工人员不准在施工场所留宿。
如需要夜间施工，每人须缴纳100元保证金，待施工结束后，如无违章行为，该保证金如数退还，否则依据《关于对施工人员的内部治安安全管理规定及处罚办法》有关条款从保证金中扣除。
五．用户装修应递交的图纸及技术方案
1．单元平面图清楚显示：
总体布置包括橱窗和储物地方。
所有安放隔墙的位置，厚度，高度和材料，地
面装修类型。
（入口处地面，不能高或低于公共走廊。
）摆放重型设备如保险箱，防火文件柜等的位置，底部面积和重量，不应大于楼层允许之承载2.0KN／M2的范围。
如设有厨房及茶水间，必须提供其正确位置、摆设、给排水管道走向及材料规格，防水方法，隔油池设计图，并说明厨房抽气系统及过滤方法等。
2．单元立面图清楚显示：
用料详情。
橱窗及招牌的设计安装方法，包括字体，店徽及色彩设计（布置位置、尺寸应按本处之要求）。
各立面详情。
各间隔及立面更改详情（如有需要）。
3．天花平面图清楚显示：
拟装吊顶类型，布置及高度。
不装设吊顶之方案一般不予接纳。
标明照明位置；消防喷淋头之位置；消防烟雾探测器和温度探测器之位置；出风回风咀位置及
所有检查口位置及大小。
4．电力照明设计图清楚显示：
总开关的规格及位置，动力照明原理图；最高用电电流/功率，以及分项功率计算；室内电器电源，插座的线路走向；室内照明的线路走向；电话插座位置。
5．给排水设计图清楚显示（如有需要）：
给排水的管道走向；给排水管道的材料规格；给排水管道的施工方法。
6．所有提交的图纸其总图的比例为1:
50，详图比例为1:
20。
7．任何更改本厦结构如：
柱、墙体、地板、店面等都必须提交更为详细的报告及图纸。
8．室内装修用料最基本的要求
为了避免劣质材料及机电产品用于铺内装修，影响整体美观形象。
同时考虑消防安全的要求，特订如下基本规定：
A．土建装饰部分
天花应采用附合安全标准的进口、合资及国产优质矿棉板。
墙面采用附合环保
要求具有国际或国内专业机构鉴定的优质涂料。
卷帘门采用与大厦相一至的防火卷帘门。
招牌及门面的安装尺寸及型式应按照业主的要求。
B．机电部分
动力照明：
电线管采用镀锌钢管，电线采用阻燃铜线，照明及插座的导线不应小于2.5MM2，节能灯采用进口或合资灯具，菲利蒲灯管，开关、插座、电表等应采用国优产品。
用户在办妥客务部有关手续后，请到工程部办理：
临时电力供应申请；申请动火作业；移交及解释相关的验收表格
六．保险的购买
1．公共责任险
进入物业/大厦进行二次装修的承包公司或施工队伍，必须在申请二次装修时购买足
够金额的公共责任保险，确保在装修施工过程中对第三者造成的损失、伤害或破坏进行赔偿。
未履行此项要求者管理公司有权拒绝送电。
若有大量的承包商或施工队进行二次装修，管理处可主动联系有关保险公司向承包
商提供管理服务。
因由保险公司统一处理，定能为客户提供较为低廉的保险费用，亦可避免客户因借口找不到合适的保险公司而逃避对公共及第三者的责任
七．签订装修施工队伍责任书
为使业主有一个舒适、安宁的生活环境，维护业主权益，加强对装修施工队伍的管理，凡用户申请装修经管理处审批同意后，施工队伍进入施工场所前必须签订本责任书。
装修施工队伍责任书（样本）
1．修人员每人须交纳两张1寸相片，一张办理临时出入证，另一张办理个人档案。
2．修人员入户装修时，必须向物业管理公司缴纳每日每人10元的管理费。
3．装修人员在装修期间不得影响邻居的休息，装修必须在规定时间内进行。
4．装修人员必须保持公共场所，包括楼梯、过道及墙壁的清洁。
不允许将污水、废物倒在楼道里，不得在公共部位堆放杂物，装修垃圾应及时处理。
5．装修人员不准侵扰其他业主，不准在楼道内闲逛，不准在其它楼层停留。
6．施工负责人要保证各楼层公共设施的完好，如：
不得随意按电梯按钮，不得乱刻乱划，不得撬各种门锁。
7．装修材料超长超宽时，禁止使用电梯。
8．注意用电及消防安全。
如：
用电时要采用适当的插头；严禁用电源线直接接到漏电开关上；严禁用电炉做饭、烧水；进行电焊施工必须事先向管理公司申请；配备消防用具；禁止在易燃易爆物品旁吸烟。
9．装修人员不准在施工场所留宿，确需过夜留守的应先与管理处联系，经管理处同意后方可过夜。
10．施工队伍应严格按照有关规定装修。
如业主要求违章装修时，应解释说明，不予装修。
否则，除业主承担责任外，施工队伍也应承担一定的责任。
11．出现问题时，施工负责人应及时与管理处联络，双方协商解决，不得擅自作主。
12．如违反上述规定，管理公司将视情节严重给予罚款，并有权责令其停工整顿。
施工队伍负责人物业管理公司管理处
（签章）（签章）
X年X月X日
八．装修施工安全管理制度
关于对施工人员的内部治安安全管理规定及处罚办法：
为加强各管理处内部治安安全管理，保证内部工作正常运营及各项施工装修工作的顺利进行，根据《XX市治安安全处罚规定》，结合本公司各管理处的实际情况，特拟定如下内部管理规定：
1．各施工单位（包括短期临时装修队）均应设一名专职或兼职安全员，每日负责检查日常施工情况（防水、安全施工、环境卫生）。
施工负责人应经常对其下属施工人员进行安全教育，自觉遵守本公司的各项规章制度。
2．施工单位进场时，需到管理处办理入场手续，退场时，需到管理处开出门证及物品清单。
施工人员在工作中，必须佩戴胸卡，发现在施工区域内，不戴胸卡者，清出现场，胸卡转让他人者，没收证件并清出现场。
3．施工人员不准将违禁品（易燃、易爆物品）带入楼内。
特殊情况需经保安部同意后，可少量带进，做到一日一清，并且必须设专人管理，违者填写违书，屡教不改者，送交公安部门处罚。
4．因施工人员之间纠纷引起的打架斗殴，肇事者双方须填写违约书。
故意损坏公共设施者，照价赔偿并送交公安部门处理。
5．工人员工作时不准饮酒，发现在醉酒状态中有威胁他人安全的，应当将其约束到酒醒后，并填写违约书。
对于在本辖区内偷窃公私财物者，尚不够刑事处罚的，依照《治安管理处罚条例》送交公安部门处理。
6．对于施工的楼层部位，存在不安全隐患和不卫生状况的，经本公司保安部书面
通知后，不按期整改的，填写违约书。
7．施工人员不经管理处批准，在施工地留宿，一经发现填写违书，屡教不改者清除现场。
8．各施工楼层及现场禁止吸烟，发现一次罚款50元，并填写约书。
明火作业（电焊、气焊、无齿锯、射钉）施工必须提前申请，凡未经工程部审批、保安部同意，随便在楼内使用明火作业的施工单位和个人，限其停工整改，造成严重后果的，追究其刑事责任。
9．物业内的消防设备、器材未经保安部同意，不得随意动用。
发现违反者按照《消防条例》处罚。
施工人员出入本物业所携带的物品，保安人员有权检查。
施工人员有两种以上违反内部治安管理行为的，将分别处理，合并执行。
对于检举有功者，适当给以奖励。
九．装修协议
装修工作开始前，装修公司与大楼管理部门应签订《装修责任协议书》，该协议书应规定双方的经济条款、安全责任以及有关施工管理方面的规定要求。
下面的附录可供参考：
室内装修责任协议书
兹有用户公司委托公司（以下简称乙方）对其租赁（购买）的大厦（以下简称甲方）号办公室进行装修。
为加强对装修工程的管理，确保工程质量和大厦正常工作秩序，甲乙双方同意签定本协议书。
1．乙方按工程总金额的5％（或最少不少于10万元）数额交付施工押金。
装修工程完毕后，若未有违章建筑事项或对大厦物业的中央系统作出损坏，甲方将退还乙方施工押金，否则甲方按规定扣减押金后退还乙方剩余金额。
以上款项退还时均不考虑利息。
2．乙方在装修时必须提供完整的装修图纸，并须符合如下要求：
必须符合本大厦用电规定，一个回路的单相负荷不许超过2000W，电线绝缘不小于_5MΩ，插座安装必须牢固，插座电源线严禁从平顶上通过，接地线和接零线不能混淆，灯线必须穿管到位。
房间内的分隔必须符合原空调设计要求。
具体细节应听从甲方专业人员意见。
所用装修材料必须符合消防部门有关高层建筑防火要求。
不得干预大厦的中央系统设备。
若有需要做出改动，必须得到管理公司的许可，否
则须对损坏造成的损失做出赔偿。
所有施工人员均应办理临时出入证。
办理时需申报工种、人数、装修时间，并应交
本人身份证复印件和一寸黑白照片一张。
施工工人必须遵守大厦各项规章制度，进出大厦一律走职工通道，上下楼层一律乘
货运电梯。
运送工具、材料、垃圾等大宗货物需使用货梯时，应提前一天向甲方物业部提出申
请，以使甲方能按计划安排。
未申请而突然要求使用时，甲方有权拒绝。
装修时间为每天7：
00－18：
00（有客户入住后，时间另作调整），特殊情况需延长时间和节假日施工应向甲方物业部提出申请并填写<<加班申请单>>。
乙方不得越出该工程合同规定的室内范围进行施工，不得扩大到临近空房和公用走
道等区域。
乙方特殊工种操作人员（电工、焊工等）必须持有国家认可的有效上岗证件。
无证人
员不得上岗。
施工现场应按规定配备消防灭火器，严紧吸烟，严禁擅自动用明火。
切割、焊接等
动用明火时应向甲方保安部、工程部提出动用明火申请，经批准并落实监护人和防
火措施后方能进行。
从事开槽、敲打、使用冲击钻等高度声响和油漆、涂料等有强刺激气味的工作不得
在白天办公时间内进行。
装修的建筑垃圾，乙方应负责及时清理。
清运垃圾时应注意不得散落在走道、电梯
内。
如有散落应及时打扫干净。
乙方搬运物品离开大厦，须持有大厦出门证。
甲方有权对整个施工过程进行监督。
甲方发现乙方有违反规定的情况，有权对乙方
及当事人进行批评教育和罚款处理，如有相邻客户对施工投诉，甲方有权进行处
理，乙方将情况予以说明，并立即改正施工方法；如发现乙方违反核准的设计方
案，甲方有权停止乙方施工；如乙方施工中损坏大厦设备和建筑物应负责赔偿。
乙方应对施工中安全工作负责，加强对施工人员的安全教育。
有因施工人员违章而
引起的事故，乙方应承担全部责任，对造成甲方的损失应负赔偿责任。
工程结束，由甲乙双方和用户共同组织验收。
如有不合格之处乙方应负责整改。
验
收合格，三方签署<<工程完工确认书>>，甲方负责送电，乙方应向甲方提供一套完
整的竣工图纸（包括电气、照明、分隔等）。
有未尽事宜，双方可另行协商解决。
本责任协议书双方各执一份，签字盖章后生效。
甲方：
XX物业管理公司乙方：
XX装修公司
负责人：
负责人：
年月日年月日
十．二次装修的现场监督
装修现场监督是二次装修管理的关键。
一切的协议、规定要靠现场监督来落实。
工
程部应派出专人对施工现场进行定时和不定时监督检查。
重点应抓好以下几点：
1．是否按批准的设计图纸进行施工
个别装修公司往往会置原有的设计于不顾而另搞一套，尤其是在一些关键部位的变
更将对整个大楼造成损害，如：
取消某个喷淋头将对消防产生影响；承重墙改动使
大楼安全受影响；空调出风口改变将影响空调效率等等。
监督人员应严格把关，防
止此类情况的发生。
2．防止上班时间进行有强烈声响和刺激性气味的工作
有强烈声响的工作如：
电刨、电锯、电钻、强烈敲打等；有刺激性气味的工作主要
是油漆，因为这些工作将对邻近室内的正常办公人员产生严重干扰。
因此，要求这
些工作在办公以外的时间（晚上，周日等）进行。
对于封闭式大楼一般不允许直接
在楼内进行油漆，要求施工部件在外边油漆好以后进室内安装。
3．防火措施的落实
施工中的防火安全是头等重要的大事，不但施工单位要抓，大楼管理部门也应作为
头等大事抓好。
施工现场应按规定配置消防灭火器材，并有专人负责安全。
施工现
场不准吸烟，尤其是要严格控制动用明火，动用明火的工作有切割、焊接等等，动
用明火应尽量移至室外进行，必须在室内进行时应提出动用明火申请，报保安部，
保安部审核同意后，报大楼防火委员会主任（大楼防火负责人）批准。
动火时，应
有专人负责监督，各种安全措施应到位。
4．施工人员的监督管理
对装修施工人员应加强监督管理，因为他们作为临时工作人员，管理部门对他们的
了解太少，他们对大楼的管理规定也不太熟悉，更难防止有个别不良分子混在施工
队伍中。
一旦这种人进入大楼，将对安全工作带来很大困难。
对他们的管理，一是
要进行事先审查，二是要坚持凭证出入制度，三是划定他们的工作活动范围，施工
人员不得到非他们工作范围的地方活动，一旦发现应给予警告或其他处罚，处罚无效的应取消其楼内施工资格。
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