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1、项目概述

德阳市人民政府政务服务中心2018年物业服务采购。

座落位置：

德阳市长江东路101号。

物业类型：

办公物业。

办公楼主楼1-8层、地下停车场，附楼1-5层，公共资源交易中心1-2层及其他配套设施设备。

2、项目清单及要求

2.1项目名称和要求。

项目名称

序号

总体要求

服务

时限

采购项目的实质性要求（*号标注）

德阳市政务服务中心现办公大楼物业管理采购

1

参照四星级以酒店标准（超过物业行业一级服务标准）

6个月

详见技术要求

2.2技术要求。

2.2.1物业服务事项：

（一）共用设施、设备的日常（不含消防设施设备、中央空调、电梯等特种专业技术维修、养护，下同）、运行和管理，包括：

上下水管道、变电系统、供电线路、照明、消防设施设备、中央空调、电梯等。

（二）智能化设施的日常管理（不包括专业维修），包括：

消防联动系统、监控系统、音视频会务系统。

（三）公共环境卫生管理，室内包括：

门厅、公共卫生间、走道（廊）、楼梯间、电梯间、服务大厅、办公室、会议室、楼内平台、设施房、车库等保洁。

室外包括：

台阶、屋顶平台、人行道、行车道、停车坪、外柱廊、花池、庭院灯具等清扫保洁及除虫灭害等。

（四）车辆停放的秩序管理

（五）维护物业管理范围内的公共秩序和消防安全，包括：

消防安全监控、门岗值勤、巡视等安全保卫工作。

（六）会务服务

（七）绿化管理

（八）政务中心相关协作单位的监督管理

（九）其他未尽物业管理相关事项

2.2.2物业服务内容及人员配备

（一）室内外环境维护

对物业服务事项中所列的责任区域随时保持整洁，室内墙体、地面、天花板、玻璃门窗、办公桌台面、椅子、沙发等每天清洁，随时保洁。

室内外所有灯具等每周清洁一次，垃圾桶每日擦洗一次，定期进行卫生消毒、灭鼠、杀虫，负责责任区室外绿化的日常养护。

（2）安全保卫

１、办公区主出入口导服员实行7小时站立式服务，行注目礼，为办事群众提供优质的咨询服务，注重整体形象；主楼和附楼及交易中心实行24小时值勤，按规定对有关人员和车辆进行询问及登记，交易中心主出入口秩序维护员（导服员）实行上下班期站立式服务。

２、对主楼和附楼及交易中心安全监控设施、消防监控设施实施２４小时监控并进行登记。

３、协助公安机关作好办公区域的安全防范工作，对室外实行昼夜２４小时巡查。

４、引导车辆有序通行、停放。

对大楼周围的停车场和地下汽车库划定规范的位置和行使线路，并按指定车位停放。

５、定时或不定时巡视办公区的安全情况及消防设备、用电设施、公共物品的完好情况并记录。

６、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。

７、对任何可能危及工作人员及外来人员安全的地方，有预见性地设置提示标识，采取有效防范措施。

8、对服务大厅实施不间断巡视，协助有关单位做好纠纷劝导和应急事件的处理。

9、在上班时间，保障交易中心一、二楼各配备一名秩序维护人员。

（三）系统运行

１、电梯

1负责电梯及附属设备日常的巡查、保洁工作。

建立电梯运行档案资料，做到“防患于未然”，发现问题及时与专业维修公司联系。

2在电梯显眼处张贴指示牌及乘客须知。

3配合有关部门做好电梯年检安全检查工作。

2、消防系统

①消防监控设施实施24小时监控并建立运行记录档案。

②协助专业消防维护人员对消防系统设备进行模拟联动试验。

③建立消防机构，由物业主管担任消防安全负责人，秩序维护员人员兼负消防巡视员的职责，与办公区人员共同维护消防安全。

④建立各项消防制度，物业主要负责日常消防安全工作，巡视人员每日检查办公区内的消防安全情况，在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，监督要求维保单位做到隐患不过夜。

3、安防、监控系统

①设专人安防、确保监控系统正常运行，画面清晰。

②对安防系统进行24小时监控，按规定保存并提供信息，发现可疑情况及时处理。

4、低压供电系统

①负责供电低压系统配电的运行及维护检修工作，保证供电畅通。

②作好供电系统运行情况的记录并存档。

③负责照明的维修维护工作。

5、光彩工程

负责对大楼及庭院光彩工程电路的日常维护，保证正常开启；负责按规定时间开关。

6、中央空调

配合业主单位监督中央空调维护公司按合同要求对大楼中央空调设备做好日常维护保养及维修。

7、给水系统

有专业水电工对大楼给水系统进行日常维护检修，保证正常供水。

8、排水系统（污水及雨水）

①负责所有污水和雨水的排放工作，保证排水系统的畅通，负责维护排水设施设备的检查和维修工作。

②半年内对污水井、雨水沟进行一次清掏。

（四）现场管理及会务服务

1、现场管理，物业公司应机构设置，项目现场应配置专职管理人员，具有物业管理资格上岗证，全面负责政务中心大楼物业管理服务工作的指挥和协调，使其物管各部门正常运转，同时协助政务中心综秘科做好政务中心机关和相关窗口单位的后勤管理，确保政务中心各项工作有序进行。

2、会务服务，主要负责日常政务中心机关会议服务和政务中心大型会议服务。

3、主办公楼一楼大厅及公共资源交易中心一楼大厅导服，主要负责根据办事群众需求，引导办事群众到各楼层进行业务办理，陪同障碍人士办理所需业务。

*（五）人员配备

管理人员、秩序维护员、环境维护、工程维修、导服、会务等拟配人员不低于42人，投标人必须为拟配服务人员购置社会保险。

2.2.3物业服务标准

（一）物业管理接待服务质量标准

１、酒店式门岗接待服务；

２、办公顺利，无重大问题和投诉；

３、投诉处理率100%，电话回访率98%；

４、建立、健全档案资料，确保资料完整、完全；

５、倡导和谐融洽的办公环境，实行亲情人性化的管理服务。

（二）室内、外环境维护服务质量标准

1、垃圾每日清运一次，走道内垃圾桶每日擦洗一次，保持桶外清洁，无污渍，桶内无异味，每周消毒一次。

2、公共地面随时保持干净、无垃圾、无污渍、无印迹；扶手无灰尘、污物；室内玻璃每周清洁1次；保持墙面和天棚无灰尘、污物、蜘蛛网。

3、电梯间内墙镜面每周采用专用保养液进行保养一次，明净整洁。

4、卫生间台面干净、清爽、物品摆放整齐，镜面明净，无印迹，蹲便器、小便器无尿垢，无异味，随时保持干净，畅通，每天清洗垃圾筐、更换垃圾袋。

5、领导办公室、会议室要求保洁并随时做好会务服务。

6、保洁人员谦和有礼，着装整齐；动作规范文明，不影响办公。

保洁工具整齐摆放，不影响美观。

7、责任区室外绿化的日常养护达到园林绿化养护标准。

（三）室外保洁

1、台阶、广场等公共地面随时保持干净、无垃圾、无污渍、无印迹、无卫生死角。

2、公共部位、柱廊、花池、灯具、栏杆等表面无灰尘、无蜘蛛网。

3、垃圾桶保持桶外清洁、无污渍，桶内无异味。

（四）安全保卫

1、服务大厅、办公区域、大楼周围责任区的公共秩序正常，外来人员及物品管理有序，无失窃、无外来人员损坏区域内公共设施等现象发生。

2、24小时不间断监控，按规定保存并提供信息。

3、秩序维护员昼夜室内外巡查，采取交叉式巡查方式，每小时一次，并做好记录，服务大厅中对办事人员较多的区域应根据现场管理情况实行半小时巡查一次，供应商应在投标文件中有针对性和科学化的管理措施说明。

4、车辆按规定线路行驶，按指定位置停放，无乱停乱放现象。

5、保障办公区的消防安全，无火灾事故。

6、严格履行职责，作好防范工作，杜绝因失职造成的不安全现象发生。

（五）系统运行

1、配备相关人员对消防系统（值班人员持证上岗）、音视频系统、安防系统、电梯、中央空调进行日常管理，其他系统有合格的水电工进行维护管理。

2、建立设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、对设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划向业主单位提出报告与建议，根据业主单位的决定，组织维修或者更新改造。

4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；确保设施设备运行正常：

（1）电梯按规定时间开启，正常运行，发现事故隐患，10分钟内到场处理，杜绝安全事故发生。

（2）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

（3）音视频系统按需求随时操控，保证会议正常进行。

（4）安防、监控系统24小时不间断值班，按规定保存记录并提供信息。

（5）低压供电线路畅通，完好率不低于98%。

（6）光彩工程严格按规定时间开启，无违规现象发生。

（7）中央空调设备完好，可随时启用。

（8）给水系统运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。

（9）排水系统：

室内排水管道畅通，发生堵塞，1小时内疏通。

污水及雨水管无堵塞现象。

（六）会务服务

1、负责协助做好会场的布置。

2、会务服务人员根据会议大小，及时配合做好会场服务工作。

3、及时做好会议室的会后整理清洁工作。

*（七）服务人员要求

1、导服、会务服务人员：

年龄18-35岁。

2、秩序维护员：

年龄18-55岁。

3、环境维护员：

年龄18-50岁。

4、工程维修人员：

年龄18-50岁，。

5、管理人员：

20-50岁，提供名册和身份证复印件，需持有物业管理师资格证，并在投标人处有5年以上工作经历。

2.2.4服务管理考核细则

为强化政务服务大楼物业管理水平，加强对物业服务公司的监督，达到“管理科学化、安保制度化、卫生清洁化、维护常态化、环境优美化”的标准，每月对保洁、安保、绿化、系统维护、会务服务五个方面进行考核，检查考核评分采用评分与罚款、定期检查与不定期检查相结合的办法。

每单项基础分均为100分，采取扣分方式打分扣款，五个单项相加再取平均值（考核支付系数测算方法：

考核计算系数：

1、95-100分，计算支付系数为100%；2、90-94分，计算支付系数为95%；3、85-90分，计算支付系数为90%；4、75-84分，计算支付系数为80%；5、75分以下，计算支付系数为60%；）。

（一）综合服务

1、物业服务企业持有效证照，签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确，每发现一处不符合扣0.5。

2、设有物业服务部，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化手段进行科学管理，办公场所整洁有序，每发现一处不符合扣0.2。

3、物业管理服务人员配备合理，有管理人员、水、电等专业人员，统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，服务主动热情，提倡微笑服务，每发现一处不符合扣0.2。

4、物业管理建立健全各项管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法，每发现一处不完整规范扣0.2：

未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5。

5、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，及时接受业主和使用人对物业管理服务的报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等，业主咨询、投诉在一周内予以答复处理；业主急修2小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度和记录，满意率达90%以上，值班制度不符合扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.1，满意率达不到扣1.0。

6、半年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上，没有征询记录扣3.0，满意率达不到扣1.0。

7、物业服务管理人员积极协助、配合业主交办的与物业服务相关的工作，发现一次不及时完成扣0.5，不规范、不符合要求扣0.2。

（二）公共秩序维护

1、主出入口设有办公楼平面示意图，主要路口及停车场交通标示齐全，设有路标，各公共配套设施场地标号、标志明显，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，楼层号每缺一个扣0.1，检查发现后及时汇报。

2、有秩序维护员队伍，实行24小时值班及巡逻制度；秩序维护员人员熟悉环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责，无秩序维护员队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2。

3、配有安全电子监控设施，实施24小时监控并及时记录，发现问题0.5小时内有专人到现场处理，对重点区域、重点部位有巡查并记录，无巡逻记录每项扣0.5。

4、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，按规定位置有序停放、通行，管理有序，制度不完善扣1.0；因管理责任造成车辆丢失扣1.0；每发现一台车辆乱停放扣0.1。

5、对进出办公楼的装修、维保单位等施工人员实行临时登记管理，制度不全或不落实的扣1.0。

6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时告知相关业主并报告有关部门，同时协助采取相应措施，制度不全或不落实的每项扣1.0。

（三）房屋公共部位管理与维修养护

1、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求；外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2。

2、编制房屋共用部位日常管理和养护计划，每日至少巡查一次房屋楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及表井盖、花、草、树木等，并做好巡查记录，有损坏现象的一周内恢复正常，并及时维修养护，维修完好率达90%以上，巡查、维修记录和保养记录齐全，每发现一处不符合扣0.2。

3、协助做好中央空调、泵房、消防、电梯维保工作，每发现一处不符合扣0.2，维保单位不配合及时通知业主。

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损，每发现一处不整齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5，检查发现后及时汇报业主。

（四）共用设施设备运行管理、维修养护

1、共用配套设施完好，无随意改变用途，设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，每发现一处不符合扣0.5。

2、共用设施设备运行、使用及维修养护制度健全，编制维修养护计划，并定期建立共用设施设备档案，设施设备运行、检查、维修保养记录齐全，无事故隐患，每发现一处不符合扣0.2。

3、设施设备标志齐全规范，容易危及人身安全处有明显警示标识和具体防范措施，基本符合扣1.0。

4、每周至少三次对共用设施设备组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属小修范围的，一周内组织修理，属于大、中修范围的，及时报告给业主，基本符合扣1.0。

5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行，排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象，发现一处不符合扣0.2。

6、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好，并按时间定时开关，制定停电应急方案，发现一处不符合扣0.2；无应急方案扣0.5。

7、载人电梯24小时正常运行，安全设施齐全，经常对电梯实行巡查；制定出现故障后的应急处理方案，发生故障应立即通知维保单位维修，设备运行正常、设施完好，发现一处不符合扣0.2；无应急方案扣0.5。

8、消防设备设施完好无损，可随时启用；消防通道畅通；制订消防应急方案，设施设备运行正常、设施完好，发现一处不符合扣0.2；无应急方案扣0.6。

9、每周至少三次检查路灯、楼道灯等，完好率不低于90%，并按规定时间定时开关，每发现一处不符合扣0.2，，完好率低于要求扣1.0。

（五）公共区域卫生清洁服务

1、按楼层设置垃圾桶，并实行垃圾袋装，每日清运1次。

符合4.0，每发现一处不符合扣0.2。

2、办公楼室外道路、停车场、明沟等每日清扫2次，并随时保洁；消防楼道每日清拖1次、室内地面每天清拖4次，并随时保洁；共用部位玻璃、室外标识、宣传栏等每周至少清洁1次；路灯、楼道灯每月至少清洁1次，未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的每发现一处扣0.2。

3、垃圾日产日清，共用雨、污水管道平时经常检查，发现堵塞及时清掏；经常检查化粪池发现异常及时清掏，保持畅通，每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣1.0。

4、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生，每发现一处不符合扣0.2，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5。

5、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放，无明显暴露垃圾、无卫生死角等现象，干净整洁，每发现一处不符合扣0.2。

（六）公共区域绿化养护管理

1、草坪生长整齐，发现杂草半个月内修剪，有效控制杂草孳生，无纸屑、烟头、垃圾等杂物，每发现一处不符合扣0.2。

2、定期喷洒药物预防病虫害，花草树木适时修剪，花草树木生长良好，每发现一处不符合扣0.2分。

3、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象，每发现一处不符合扣0.2。

（七）导服及会务服务

1、导服人员服务规范、热情、主动，每发现一处不符合扣0.2。

2、邮件、报刊分发及时，无私拆、私藏业主信件及其他物品现象发生，每发现一处不符合扣0.2。

3、会务服务热情、及时、主动、规范、标准，每发现一处不符合扣0.2。

4、会务需用设施、施备摆放规范，水杯无破损、干净、已消毒，每发现一处不符合扣0.2。

2.2.5其他

（一）投标要求：

*1、投标须注明在政务中心长期固定管理及服务人员总数，均不得低于招标文件中服务内容及人员配置的要求。

*2、投标须注明每天秩序维护员人员、保洁工的工作安排及值班情况（24小时的工作流程和人数）。

*3、投标须注明秩序维护员人员、导服人员固定位置值班平面图。

*4、投标报价中，各工种和岗位服务人员的工资不得低于德阳市人民政府2017年最低工资标准；分项报价应表明各工种和岗位服务人员的福利待遇；秩序维护员人员节假日值班加班费；同时，必须为项目所有服务人员购置社会保险（购置社保不得低于德阳市政府2017年标准）和配置专业服装；报价还应包括环境保洁绿化工作中的相关低质易耗品（包括工具及垃圾袋、静电液、光亮剂、洗衣粉、除垢剂及绿化施肥除虫药剂）；

5、投标人需制定一套政务服务中心应急疏散预案实施细则。

2.3商务要求

序号

内容

采购要求

1

服务期限

6个月

2

履约、验收要求与标准

供应商提供的政务服务中心办公大楼物业管理服务每月经采购人考核合格（采购人可委托相关部门验收），供应商每月底向采购人提供月度考核表、发票及开具验收结算书。

3

款项支付方式、进度

供应商应敦促采购人每月将验收结算书、政府采购合同、项目支付申报表等一并交市财政局采购监管科审核，审核后由市财政局国库科支付,费用按每月支付。

4

其他

供应商必须将中标后的维护服务计划和管理方案作出具体详细的书面承诺给甲方

3、磋商内容、磋商过程中可能实质性变动的内容

磋商内容为本磋商文件的采购项目要求等。

磋商过程中可能实质性变动的内容：

磋商小组可以根据磋商文件和磋商情况实质性变动采购需求中的技术、服务要求以及合同草案条款，但不得变动磋商文件中的其他内容。

4、采购项目价格构成或者报价要求

（1）采购项目的价格构成：

包括以上服务价格，以及培训、维护、税费等各项相关费用。

（2）本次采购报价要求：

①投标人的报价是投标人响应采购项目要求的全部工作内容的价格体现，包括投标人完成本项目所需的一切费用（实质性要求）。

②投标人只允许有一个报价，并且在合同履行过程中是固定不变的，任何有选择或可调整的报价及备选投标方案将不予接受，并按无效投标处理（实质性要求）。

③在本次投标截止时间前一周年内，投标人本次投标中对相同服务报价与其在中国境内其他地方的最低报价比例不得高于15%且投标时报价不得高于市场平均价（含与厂家授权其他投标商的投标报价比较）（实质性要求）。

如投标人承诺给予招标采购单位的各种优惠条件，优惠条件事项不能包括采购项目本身所包含的采购事项。

投标人不能以“赠送、赠予”等任何名义提供货物和服务以规避采购文件的约束。

否则，投标人提供的响应文件将作为无效处理，即使成交也将取消成交资格（实质性要求）。

说明：

1、以上打*号的为本次采购项目的实质性要求，不允许有负偏离。

2、欢迎供应商提供产品的质量、性能以及服务的保障等于或高于该基本要求的产品及服务