行政综合服务中心改造工程可行性策划书政府办公楼项目.docx

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行政综合服务中心改造工程可行性策划书政府办公楼项目

***区行政综合服务中心改造工程

项目建议书暨可行性研究报告

咨询证书编号：

工咨甲***3

中国***工程设计建设有限公司

第一章总论

1.1项目简介

项目名称：

***区行政综合服务中心改造工程

建设单位：

***市***区人民政府办公室（以下简称“区府办”）

项目地点：

***区健力宝南路17号妇儿活动中心

建设内容和规模：

本改造工程主要系供区文广新局、区统计局、区审计局三个局作行政和对外服务使用，并在十层、十一层设合用的会议室、娱乐活动室。

区文广新局安排于大院东侧楼一至五层，总改造建筑面积合计1842.5平方米。

区统计局安排于大院北侧楼1-5层，总改造建筑面积合计1850.5平方米。

区审计局安排于大院北侧楼6-9层，总改造建筑面积合计1480.4平方米。

北侧楼十层设为三局合用的会议室，十一层设为娱乐活动室，合计面积约740平方米。

中心大院改建为停车场。

本次改造工程含室内改造工程、电气和照明工程、防盗系统工程、给排水工程等，同时对原大楼进行加固补强和节能改造。

投资估算：

初步估算，本工程项目总投资994.07万元。

其中工程费830.27万元。

1.2建设单位简介

区府办和中共***市***区委办公室一套班子挂两个牌子合署办公，下设秘书科、综合科、调研督查科、组织人事科、行政管理科、应急办、金融办、区保密局、区信访局、区法制局、接待办、区委农办、区人防办、区信息办、区政府采购中心、区会计核算中心、区行政服务中心等职能科室机构。

其主要职能包括负责区机关大院管理以及机关办公楼的规划、建设和分配工作，以及负责全区党政群机关、企事业单位小汽车定编工作等。

1.3项目可行性研究概况

1.3.1承担可行性研究工作的单位简介

编制单位：

中国***工程设计建设有限公司

资质等级：

工程咨询甲级

发证机关：

中华人民共和国国家发展和改革委员会

证书编号：

工咨甲1030128003

法定代表人：

黄贞蓉

本项目可行性研究工作技术负责人：

叶莉注册咨询工程师（投资）

周鑫辉注册造价工程师

1.3.2可行性研究的目的

区行政综合服务中心改造工程可行性研究的目的是在工程投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等各方面的情况进行深入细致的调查研究；对拟定的室内环境改造方案和技术方案进行认真的技术经济分析和论证；对项目改造成后的社会效益进行科学的预测和评价；在此基础上，综合研究建设工程的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性。

由此确定该工程是否应该投资和如何投资等结论性的意见，为区府办和有关行政主管单位最终决策提供科学的、可靠的依据，并作为开展下一步工作的基础。

其根本目标是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

1.3.3研究工作依据

1、区府办与我公司签订的任务委托书；

2、区府办提供的有关文件及指导意见；

3、《***区城市总体规划》（2005-2020）、《***市西南组团***中心区控制性详细规划》；

4、《党政机关行政办公楼建设标准》（计投资〔1999〕2250号）；

5、《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）、《公共机构节能条例》（531号国务院令）；

6、项目相关设计资料及其它相关专业标准规范与勘测规程。

1.3.4可行性研究的范围

本可行性研究重点对区行政综合服务中心改造工程的背景和必要性、工程条件、工程规模和内容以及技术方案、项目节能、环境影响和保护、项目建设的组织机构和管理模式、投资估算以及资金筹措方案、项目的社会效益等进行了分析研究。

1.3.5可行性研究的主要内容

1、项目所在地区域社会经济的现状和发展规划背景；

2、项目场址和施工条件；

3、项目的工程内容及规模；

4、项目节能评价；

5、环境影响评价；

6、工程实施计划；

7、项目投资估算、资金来源与筹措；

8、社会影响评价。

1.4主要研究结论及建议

1、项目所在地经济和社会发展情况。

本可研认为该工程所在地地理位置等自然条件优越，社会经济持续、稳定、快速发展，经济实力雄厚，建筑材料来源丰富，运输条件极其便利，具备良好的工程建设条件。

2、现时文广新局、区统计局、区审计局三个局办公场所落后，而妇儿活动中心搬迁后腾挪出较大的场地空间，且交通便捷，位置靠近区政府，合适作为三个局的新办公地址。

3、工程建设内容和规模。

区文广新局安排于大院东侧楼一至五层，总改造建筑面积合计1842.5平方米。

区统计局安排于大院北侧楼一至五层，总改造建筑面积合计1850.5平方米。

区审计局安排于大院北侧楼六至九层，总改造建筑面积合计1480.4平方米。

北侧楼十层设为三局合用的会议室，十一层设为娱乐活动室，面积合计约740平方米。

中心大院改建为停车场。

本次改造工程含室内环境改造工程、电气和照明工程、防盗系统工程、给排水工程等，同时对原大楼进行加固补强和节能改造。

4、节能评价。

本工程项目依照国家节约能源法精神进行设计、建设和使用。

在设计上从照明度的合理设定、灯器具的选择、线路的配置、自然的采光、通风降温等都将按照《民用建筑节能条例》考虑以进行节能，在使用中执行《《公共结构节能条例》，在日常维护管理上严格依照制定的规章进行，做到完全符合有关节能法规、规范和标准。

5、环境影响评价。

拟建项目将对区域内的自然环境和社会环境造成的影响微乎其微，针对区域内的自然、环境现状和特点，根据项目建设的环境影响因素作用机理，本项目采取了相应的环境保护措施后，不会对环境造成不利影响。

6、工程实施计划。

本工程项目计划在3个月内建设完成，即2009年12月至2010年3月，工程采用公开招标方式选择施工单位。

7、项目投资估算、资金来源与筹措。

预计本工程项目总投资994.07万元。

其中工程费830.27万元。

资金来源全部***区财政负责安排解决。

8、社会影响评价。

该项目对促进地区经济和社会发展具有一定重要的意义。

项目的社会风险很小。

9、问题与建议。

建议在下阶段工作中加快设计、招标工作进度。

按照有关部门的要求，优化设计方案，在节能方面精益求精，在观感上落落大方，在适用方面恰到好处，并尽最大可能降低工程造价，使本工程在经济上合理、技术上可行，具有较强的操作性。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1项目区域经济和社会背景

***区地处广东省中部，珠江三角洲西北端，总面积874.22平方公里。

东邻广州市花都区，东南与***市南海区相连，西北与四会市交界，北接清远市清城区和清新县，西南与高要市、***市高明区隔西江相望。

近年来，***区国民经济和各项事业持续高速发展，取得了令人瞩目的成就，***区已经变成为一座极具经济活力的新兴工业城市。

2008年，全区实现地区生产总值430亿元，增长20.1%；工业总产值1280亿元，增长30.3%；完成全社会固定资产投资186亿元，增长23.1%；社会消费品零售总额94.3亿元，增长21.1%；地方财政一般预算收入14.5亿元，增长20.3%；年末城乡居民储蓄存款余额185.6亿元，增长18.7%；城镇居民年人均可支配收入16690元，增长12.6%；新签各类投资项目129个，计划投资总额120.9亿元，平均投资密度达到225万元/亩；合同利用外资3.6亿美元，实际利用外资2.8亿美元。

累计引入超亿元项目16个，项目计划投资总额60.77亿元。

引进了住友复合肥、金山易立特科技、辉旭汽配、国际纸业、酒钢集团、奥特莱斯等一批500强和优质项目。

2009年上半年，***区坚持以科学发展观为指导，按照“保增长、保民生、保稳定”的总体要求，积极实施“工业强区”发展战略，加快转变经济增长方式，不断促进地方社会经济科学发展，全区国民经济保持健康、协调、较快的发展态势，经济运行质量良好，经济结构进一步优化。

初步测算，今年上半年全区实现生产总值234.3亿元，比去年同期增长16.5％，其中：

第一产业增加值9.5亿元，同比增长2.4％；第二产业增加值170.6亿元，同比增长16.6％；第三产业增加值54.2亿元，同比增长18.7％。

三大产业的构成为4.1：

72.8：

23.1，第一、二产业比重均下降了0.4个百分点，第三产业比重上升0.8个百分点。

上半年全区完成固定资产投资总额108亿元，同比增长20.4％，增幅比一季度提高两个百分点。

其中，基本建设投资77.5亿元，同比增长16.8％；更新改造投资14.8亿元，同比增长36.8％；房地产开发投资15.5亿元，同比增长26％。

在投资总额中，工业完成投资72.4亿元，同比增长12.8％，基础设施建设投资25.4亿元，增长148.8％。

2.1.2地方发展规划背景

1、《***市城市总体规划（2005－2020）》

《***市城市总体规划（2005－2020）》中提出了“2+5组团”概念，其中的“2”是指：

中心组团和大良容桂组团；“5”是指狮山组团、西南组团、西江组团、大沥组团和九江龙江组团。

该规划提出要在15年后力争全面实现现代化。

城市性质是全国重要的现代制造业基地，具有岭南风貌特色的国家历史文化名城。

城市发展目标是建设产业强市、文化名城、现代化大城市。

规划中的西南组团职能是广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地，***区的行政与文化中心。

分区及分时期职能是：

江北中心地区。

近期系***区行政与商业中心；远期系城市西部的交通枢纽，***区行政、文化体育与商业中心；制造业与农产品加工基地。

云东海地区。

近期旅游与生态保护区；远期区域性旅游、会议、培训基地；生态保护区。

江南地区。

近期以生态保护为前提的独立发展区；远期城市西部交通枢纽与区域性物流中心；城市新功能区。

2、《***区城市总体规划》（2003-2020）》

总体规划将***的城市性质定位为：

珠三角西、北、绥江交汇处的园林城市，广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地，***区的政治、经济、文化中心。

主要城市职能为：

广佛都市区西部交通枢纽与物流基地;广佛都市区外围居住中心和旅游、会议、培训基地；***西部制造业基地；***市域重要的绿色农产品生产、加工基地。

此外，本次规划明确了城市中心区的位置，并明确了西南片区、河口片区、云东海片区以及江南片区的功能，确定城市发展方向以向西、向南发展为主，近期向西，适度向北。

***未来的建设需加快河口片区的提升改造，强化其生活居住功能；西南片区重点向西，近期适当向北，逐步优化；江南片区重视保护环境，适时开发。

***区城市总体规划确定了西南组团人口规模为：

近期（2010年）城镇化水平将达到80%左右，城镇人口规模26～28万人；远期（2020年）城镇化水平将达到90%左右，城镇人口规模36～40万人，远景规划人口为50万人。

西南组团城市建设用地规模为：

近期（2010年）城市建设用地达到33.6平方公里，人均建设用地控制在120平方米；远期（2020年）城市建设用地控制在48平方公里，人均建设用地120平方米。

2.1.3妇儿活动中心沿革简介

本次三个区直属机关新选址于原妇儿活动中心，该中心位于西南街道健力宝南路，该中心始建于1990年，历年来系***区以青少年为服务对象的唯一一家综合性文化活动场所。

到近年，该中心因场所场地狭小、设备不足、环境较差，已经无法满足***青少年事业发展的需要。

同时作为城市建设的重要组成部分，也不能与西南中心城区文化中心建设和教育强区的地位相适应。

为尽快解决区青少年文化活动阵地建设中存在的问题，加快区青少年文化阵地建设，为广大青少年创造了良好的教育环境，区政府于2007年将青少年文化活动中心建设列入发展规划，并吸引社会资金进行兴建。

至2009年8月，耗资1500多万元，建筑面积达7000多平方米的***首个大型文化活动中心落成。

该中心集展览、展示、培训、文化经营等功能于一体，成为高档次、综合性文化活动阵地，彻底改变了***区青少年文化活动场所缺乏的现状。

由此，***妇儿活动中心也正式迁往新址，腾挪出的位置接近区政府，建筑物状况也尚好，适当改造后合适作为本次三个区直属机关的新办公场所。

2.1.4本次改造工程各使用单位概况

本次改造工程主要系供区文广新局、区统计局、区审计局三个局使用，并在十层、十一层设合用的会议室、娱乐活动室。

三局简况介绍如下。

1、***市***区文化广电新闻出版局。

该局为区政府主管文化、广播电视、新闻出版、版权等方面的工作部门，统一履行原文化、广播电视、新闻出版、版权等部门的行政管理职能。

内设6个职能股室，即办公室、文化艺术股、文化市场股（挂文化市场管理工作领导小组办公室牌子）、文物股、广播电视股、新闻出版（版权）股。

区文化广电新局出版局行政编制13名，后勤服务人员事业编制1名。

其中局领导4名，办公室2名（含事业编制1名）；文化艺术股2名，文化市场股2名，文物股1名，广播电视股1名，新闻出版（版权）股2名。

2、***市***区审计局。

审计局在区政府及上级审计机关的领导下，对政府各部门、镇（街道）人民政府的财政收支、对全区金融机构、企事业单位的财务收支以及其他依法应当接受审计的财政收支、财务收支进行审计监督，监督其真实、合法和效益以及国有资产保值、增值情况。

以维护国家财政秩序，促进廉政建设，保障国民经济健康发展。

审计局设6个职能股（室）：

办公室、财金审计股、经济责任审计股、行政事业审计股、经贸审计股、固定资产投资审计股。

3、***区统计局。

该局***区人民政府主管统计和国民经济核算的职能部门。

下设办公室、综合法制股、工贸交通投资股、农村经济股、统计调查中心。

2.2项目建设的必要性

为盘活闲置资源，缓解部分区直单位办公场所不足的矛盾，区政府于2007年12月28日下午召开常务会议，会议同意区委办区府办制订的《关于调整区直局单位办公场所的方案》。

会议明确，为节约资金、统一标准，由区委办区府办对调整的办公场所进行统一设计、统一招标、统一室内改造。

现区文广新局行政、对外服务使用面积合计仅316平方米，区审计局和区审计局则均为500平方米。

三个局所用场所均为上世纪80到90年代建设或改造而来，设施老化严重，场所狭窄，已不能适应新时期工作的需要。

而现健力宝南路的区妇儿活动培训中心场地比较宽敞，停车位充足，交通也便利，合适作为三个局的新址。

故将该中心两楼略作加固补强和改造后，完全可容纳三个局，以彻底解决他们的场所不足之急，既可盘活国有闲置资源，又免却新建大楼的投资浪费，一举三得。

第三章项目场址和建设条件

3.1项目选址和用地

本次改造工程选址于现***区健力宝南路17号妇儿活动中心。

该处邻近区政府，有利于三局进驻后工作上与区政府的联系。

区政府选择原区妇儿活动中心改造为文广新局、统计局、审计局三个单位的新址，系出于系统的、科学的、周全的考虑。

为节约场地、资金而将三局合起来，其新址的选取，一方面要方便三个局各自对外有关方面的工作联系，提高办事效率；另一方面要求要选取交通、通信方便和市政公用设施比较完善和远离产生粉尘、散发有害物质的场所与贮存有易爆、易燃物品等地段；这样既可以减少公共服务设施的投入，同时又利于安全、卫生。

为保证安全和方便管理，还不宜在工业区、商业区、居民区和车站、码头等人流集中的地段。

***区健力宝南路17号原区妇儿活动中心，交通便捷、环境适宜、公共服务设施条件较好、有利于安全保卫和远离污染源，且不在工业区、商业区、居民区。

而且因为该处的场地、建筑大小都适宜，完全可以容纳三个局，这样就大大节约了用地。

其位置示意见下图。

3.2场址现状

3.2.1拟建项目的地理位置

***市***区位于广东省中部，地处珠江三角洲西北端，境内河涌交错，西江、北江、绥江在此汇流，故名***。

东邻广州市花都区，东南与南海区相连，西北与四会市交界，北接清远市，西南与高要市、高明区隔江相望。

区政府驻地中心城区东距广州市35公里，东南距***市禅城区24公里。

3.2.2地形、地貌

***区域形状狭长，南北最长为68公里，东西最宽为30公里。

地势自西北向东南倾斜，西北多低山和高丘，最高峰西平岭海拔591米，东南多冲积平原及低丘。

大部分土壤属于偏酸红壤土。

3.2.3气象

***区属亚热带季风气候，日照时间长，雨量充沛，夏无酷暑，冬无严寒。

年平均气温为22℃左右，年降水量1700毫米左右。

***区属低纬度短日照地区，昼夜长短的差异不大，年日照1500小时左右。

年平均相对湿度80%。

3.2.4水文

***区处于西江与北江的汇合处，珠三角的顶点，河网纵横，拥有水域面积约25万亩，主要江河每年流经境内的水量2890多亿立方米。

3.2.5地震

按国家《地震烈度区域图》划分，***区区域为地震基本烈度为Ⅵ度。

3.3建设条件

3.3.1交通运输条件

***区水陆交通发达，毗邻港澳，紧接广州、***禅城区等大中城市；广三铁路、三茂铁路和321国道、广三高速公路横贯市境，***大道一级公路纵贯全市南北。

设有***海关、对外口岸集装箱码头、可靠泊3000吨级船舶的***港、进口货物保税仓、港澳货运车辆检查场和大型铁路货场。

3.3.2公共设施

***区供水总量3608万立方米，供气总量9601万立方米，供电总量14.63亿千瓦时。

本项目用电等只需要做相关管道、管线接入即可使用。

3.3.3施工条件

道路交通方便，施工用电充足，***当地劳动力、建筑室内改造材料、机械设备完善充足。

项目场地区妇儿活动中心大楼现闲置，钢筋混凝土结构，整体结构稳固，施工条件较好。

第四章工程建设方案

4.1工程规划和设计

4.1.1工程设计依据

《党政机关行政办公楼建设标准》（计投资〔1999〕2250号）；

《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）；

《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）；

《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）；

《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；

《低压配电设计规范》（GB50054-95）；

《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；

建设单位要求。

4.1.2工程改造原则

1、本改造工程必须坚持和发扬艰苦奋斗、勤俭节约的优良传统和作风，应根据机关的级别和实际需求核算建设规格和规模，经有关审批机关审批后进行建设。

本大楼由三个局共同使用，符合国家提倡的由各级政府统建行政中心或部门合用的综合办公楼。

2、公用服务设施应尽量使用周边地区的现有设施。

三个局的公用设施如楼梯电梯、停车场、会议室等统一规划、统一建设、统一管理、共同使用。

3、本工程的室内环境改造要符合城市规划要求，主要经济技术指标需按***市规划局***分局给出的城市规划要求执行。

并且必须依据经批准的文件进行规划、设计、施工、拔款，任何单位和个人不得擅自扩大建设规模，提高建设标准，增加投资概算。

4、行政用室的布局、通风、采光、人流线路、色调等等的设计适当与否，对工作人员的精神状态及工作效率影响很大，区文广新局、区审计局和区统计局新址的室内环境改造在设计上应起码遵循以下几个原则：

设计要具有前瞻性。

在现代行政办公中，电脑不可缺，较大型的行政服务中心经常使用网络系统，规划通讯、电脑及电源、开关、插座是必须注意其整体性和实用性；

舒适标准。

应尽量利用简洁的建筑手法，避免采用过去的造型，繁琐的细部装饰，过多过浓的色彩点缀，在规划灯光、空调和选择办公家具时，必须充分考虑其适用性和舒适性；

环保设计。

在设计中融入环保观念，装饰材料中油漆、涂料、复合板及各种粘合剂都必须使用环保产品；

节能设计。

在采光、通风、照明方面尽量做到自然采光和通风，照明灯具采用节能灯具。

4.1.3设计范围

包括***区健力宝南路17号区妇儿活动中心内大楼整体的室内环境改造。

另包括大楼附属用地范围内的庭院绿化。

4.2工程方案

4.2.1布局规划

区行政综合服务中心改造工程主要系供区文广新局、区统计局、区审计局三个局使用，并在十层、十一层设合用的会议室、娱乐活动室。

各局使用的场所室内环境改造内容简介见下。

1、区文广新局安排于大院东侧楼一至五层，总改造面积合计1842.5平方米。

首层设咨询室、办公室、队长室等。

二层设办公室、副局长室等。

三层为文联办公场所，设主席室、局长室、档案室、文印室等。

四层设办公室和2个副局长室。

五层为多功能会议室、创作室、健身室、乒乓球室和党员活动室。

2、区统计局安排于大院北侧楼一至五层，总改造面积合计1850.5平方米。

首层设调查中心、办公室、资料室等。

二层设办公室、局长室等。

三层设阅览室、局长室、档案室、办公室等。

四层设办公室和局长室。

五层为会议室、办公室和党员局长室。

3、区审计局安排于大院北侧楼六至九层，总改造面积合计1480.4平方米。

六层设会议室、办公室、档案室、机房等。

七至九层均设办公室、局长室等。

4、北侧楼十层设为三局合用的会议室，十一层设为娱乐活动室。

中心大院改建为停车场。

4.2.2工程实施方案

1、原则

室内环境改造应坚持简朴庄重、经济适用耐用的原则。

要以满足使用要求为主，因地制宜、就地取材、原则上不用进口材料。

在标准和级别的采用上，基本以普通格调为主，在主要入口部位适当高级，外门窗按有关节能规定和标准的要求采用密封和保温、隔热性能好的产品。

2、标准

各主要部门室内环境改造如下标准进行：

外墙面可采用原有的普通马赛克，不在重新改造，但在结构上加固补强需要的话，必须不惜拆除改造。

若节能改造方面有需要，也应该对外墙进行改造。

主要入口部分可适当重点美化；

入口门厅、电梯厅内墙面采用普通大理石、花岗岩；

入口门厅地面采用普通大理石或花岗岩，其余楼、地面采用普通陶瓷砖。

入口门厅主要采用轻钢龙骨（铝合金龙骨）不燃板材（块材）吊顶或顶棚刷涂料，局部彩造型吊顶；

大堂入门采用不锈钢或铝合金全玻璃门，其余室内用门窗采用硬木夹板门、普通铝合金玻璃门（窗）、塑料门（窗）；

领导办公室设独立卫生间，其余设公共卫生间，卫生间墙面贴普通陶瓷砖；

照明应采用节能日光灯具，门厅、电梯厅、重要的会议室和办公室可适当选择相应的灯饰；

技术、设备用房根据技术要求进行改造。

3、节能

各个办公室、会议室采用直接采光，照明应采用普通节能灯具，门厅、会议室根据需要采用节能装饰灯具。

主要采用自然通风换气方式进行通风换气和降温。

在空调的选择上，考虑节约资金和日后运行费用，应该选择能效级别高的分体式空调系统。

4、设备

通讯与计算机网络设施必须能满足办公自动化的要求，并根据办公自动化及安全、保密、消防管理等要求综合布线、预留接口。

卫生间应设置前室，卫生间洁具采用易于清洁和节约用水的卫生设备，并设置机械排风设备和垃圾收集存放设施。

本次改造工程，涉及的所有空调设备、电梯设备及卫生设备均采用国产设备。

4.2.3工程实施方案

本次改造工程含建筑物结构加固补强、节能改造、室内环境改造、配电工程、防盗系统工程、给排水系统等。

在室内改造前对大楼进行全面细致的安全鉴定，并对薄弱结构部位进行补强。

工程按《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）、《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）等做好建筑物节能的设计和改造。

第五章节能评价

本工程改造面积较大，完工投入使用后主要耗用的能源为电能，耗能设备为照明、空调通风、办公设备，在本报告对其投入运营后的能耗进行详细分析，并对其节能效果作出客观评价。

5.1用能标准和节能规范

5.1.1用能标准和节能规范

本道路照明工程遵循以下节能法律、条例和规范：

1、《中华人民共和国节约能源法》（2008年4月1日起施行）；

2、《民用建筑节能条例》（国务院令第530号），《公共机构节能条