资产评估经典案例分析.doc

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案例六：

国产机器设备评估案例

B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。

评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。

设备名称：

双盘摩擦压力机

规格型号：

J53－300

制造厂家：

A机械厂

启用日期：

1997年8月

账面原值：

180,000元

账面净值：

100,000元

案例分析过程:

一、概况

1、用途及特点

该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。

该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。

2、结构及主要技术参数

（1）结构主要包括：

机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。

（2）主要技术参数

公称压力：

3,000KN

打击能量：

2,000KJ

最大行程：

400mm

最小封闭高度：

不得小于300mm

液压系统工作油压：

2～3Mpa

二、估算重置价值

1、估算购置价格

经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。

2、估算重置价值

（1）购置价格＝188,000元

（2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元

（3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元

（4）安装调试费：

根据生产厂家承诺该项费用免收；

（5）资金成本：

因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；

重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本

＝188,000+9,400+9,400+0+0

＝206,800元

三、确定综合成新率

1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率

（1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；

（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）；

（3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99

①制造质量a1—1.10（A机械厂制造，质量优良）；

②利用程度a2—1.00（2班/日作业，利用程度正常）；

③维护保养a3—1.00（正常）；

④修理改造a4—1.00（无修理改造）；

⑤故障情况a5—1.00（无故障）；

⑥运行状态a6—1.00（正常）；

⑦工作环境a7—0.90（高温、灰尘、振动）；

（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年；

（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95（17－5.05）年；

（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率

实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100%

＝11.95/17×100%

＝70%（取整）

2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率

经现场观测技术鉴定，其成新率为75%（过程略）

3、确定综合成新率

综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%

＝70%×40%＋75%×60%

＝73%

四、确定评估价值

评估价值＝重置价值×综合成新率

＝206800×73%

＝150964元

四、说明：

1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。

对于市场上有销售定价的设备，可以采用询价法估算其购置价格。

在具体询价时应注意以下原则：

①必须是评估基准日的价格；②必须采用具有权威性的、贸易量大的贸易单位的价格；③尽可能向原设备制造厂家询价。

结合实际情况，该案例就是向原设备制造厂家—A机械厂询价的，所以被估设备的购置价格合理性较高。

2、被估设备属于国产机器设备，其重置价值通常由购置价格、运杂费、基础费、安装调试费和资金成本五项构成。

其中，运杂费是从生产厂家到安装使用地点所发生的装卸、运输、采购、保管、保险及其他有关的费用。

它的计算方法有两种：

一是根据设备的生产地点、使用地点以及重量、体积、运输方式，根据铁路、公路、船运、航空等部门的运输计费标准计算；二是按设备价格的一定比例作为设备的运杂费率，以此来计算设备的运杂费。

该案例采用的是后一种方法。

对于运杂费率的确定，国家有专门的机械行业运杂费率表。

具体的运杂费率由评估师结合费率表和距离（从生产厂家到安装使用地点）、设备的尺寸、重量及相关因素确定。

设备的基础是为安装设备而建造的特殊构筑物。

设备的基础费是指建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费及全部取费。

可以按照设备价格的一定比例作为设备的基础费率，以此来计算设备的基础费。

通常，设备的基础费率按设备所在行业颁布的概算指标中规定的标准取值，该案例即是如此。

安装调试费是指设备在安装的过程中所发生的所有人工费、材料费、机械费及全部取费。

它可以按设备购置价格的一定比例计算得出，这个比例通常可以按所在行业概算指标中规定的设备安装费率来确定。

在该案例中，根据厂商的承诺，安装被估设备免收安装调试费，即该项费用由设备生产厂家承担，使用者需负担的安装调试费为0。

3、成新率是表示设备新旧程度的比率。

估测机器设备的成新率通常有三种方法：

使用年限法、观测分析法和修复费用法。

其中，技术鉴定法是观测分析法中较为科学的具体方法，主要是根据机器设备的内在技术状态来确定成新率，这比用看外观和访问用户得出的资料来确定成新率更加可靠和准确。

该案例是先用使用年限法和技术鉴定法分别得出被评估设备的成新率，再加权平均得出综合成新率。

尽管这种加权平均方法的使用、具体权重的确定可能缺乏牢靠的科学依据，但这种方法的使用却可以降低成新率出现大的偏差的概率。

此外，在使用年限法确定成新率过程中，结合被评估机器设备的特点和具体使用情况，对实际使用年限做出相应的调整是必要的。

案例七：

进口机器设备评估案例

某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联营投资，故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估，评估基准日为2000年11月30日。

设备名称：

图像设计系统

规格型号：

STORK

设备产地：

A国××厂家

启用日期：

1998年7月

账面价值：

11,000,000.00元

账面净值：

9,000,000.00元

案例分析过程：

评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。

一、计算公式

CIF价＝FOB价＋国外运输费＋国外运输保险费

重置现价＝CIF价＋银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费＋国内运杂费＋国内安装调试费

重置全价＝重置现价＋资金成本

评估价值＝重置全价×综合成新率

二、重置全价的估算

（1）FOB价为EUR（欧元）560,000.00元。

该价格系向A国××厂家询得，按评估基准日汇率计算，折合USD（美元）571,000.00元，评估基准日美元与人民币汇率中间价为8.2789；

（2）国外运输费率取5.5%；

（3）国外运输保险费率取0.4%；

（4）CIF价＝FOB价＋国外运输费＋国外运输保险费

＝571,000.00×（1＋5.5%）×（1＋0.4%）×8.2789

＝604,814.62元

（5）关税及增值税：

被评估设备根据《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》及《中华人民共和国上海海关公告——外商投资项目不予免税的进口商品目录》规定，除设备控制系统中的微型计算机不予免关税外，其余机器设备均予免税，由于微型计算机所占金额很少，故计算中未计关税与增值税项目；

（6）银行财务费率取0.4%；

（7）外贸手续费率取1.5%；

（8）海关监管手续费率取0.3%;

（9）商检费率取0.3%；

（10）国内运杂费率取3%；

（11）设备基础费：

该设备不需专门建设设备基础，故略计此费用；

（12）国内安装调试费率取3%；

（13）资金成本：

评估基准日一年期贷款利率5.85%，半年期贷款利率5.58%。

从合同签订至设备安装调试完毕12个月。

付款方式为：

首期支付CIF价的30%（计息期12个月），设备进关开始安装调试支付60%（计息期6个月），安装调试费均匀投入（计息期3个月），余款10%于调试运行后支付（计息期为零）。

进口设备重置现价＝FOB价＋国外运输费＋国外运输保险费＋银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费＋国内运杂费＋安装调试费

＝[FOB价×（1＋国外运输费率）×（1＋保险费率）×基准日外汇汇率]×（1＋银行财务费率＋外贸手续费率＋海关监管手续费率＋商检费率＋国内运杂费率＋安装调试费率）

＝[571,000.00×（1+5.5%）×（1+0.4%）×8.2789]×（1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%+3%）

＝5,432,812.00元（取整）

资金成本＝CIF价×30%×5.85%×12/12+（CIF价×60%+银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费＋国内运杂费）×5.58%×6/12+安装调试费×5.58%×3/12

=604,814.62×30%×5.85%×12/12＋[604,814.62×60%＋604,814.62×（1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%）]×5.58%×6/12＋604,814.62×3%×5.58%×3/12

＝10,614.50+12,478.82+265.36

＝23,358.68元

进口设备的重置全价＝重置现价＋资金成本

＝5,430,892.00＋23,358.68

＝5,454,250.68元

评估价值＝重置全价×综合成新率

三、综合成新率的确定

（一）确定实体性损耗率

（1）该设备经济使用寿命为16年（属印刷设备类）；

（2）已使用日历年限为3年（从1997年11月开始试车至2000年11月评估基准日）；

（3）该机调整因素系数及综合值：

原始制造质量—1.10（进口设备）

设备时间利用率—1.05（1班/日）

维护保养—1.0（正常）

修理改造—1.0（无）

故障情况—1.0（无）

运行状态—1.0（正常）

环境状况—1.05（良好）

七项调整因素系数综合值为1.10×1.05×1.0×1.0×1.0×1.0×1.05=1.21

（4）已使用年限经七项因素调整后为3÷1.21=2.5年

（5）实体性损耗率＝2.5÷16×100%

＝15.62%

（二）确定功能性损耗率

功能性损耗率从新旧工艺及相应设备的生产率（印染速度）、耗损及原材料（未加工纸）价格三项因素比较，分别对每项因素估算其功能性损耗，估算均按下列步骤进行：

（1）将被评估设备的年生产率（或损耗、原材料价格）与功能相同但性能更好的新设备的年生产率（或损耗、原材料价格）进行比较；

（2）计算二者的差异，分别确定净超额工资、净超额损耗及净超额原材料成本；

（3）估测被评估设备的剩余寿命；

（4）以适当的折现率将被评估设备在剩余寿命内每年的净超额费用折现，这些折现值之和即为被评估设备的功能性损耗（贬值），计算公式如下：

被评估资产功能性损耗＝∑（被评估资产年净超额成本×折现系数）

被评估设备功能性损耗具体测算如下：

1、根据委托方提供的资料

已知：

（1）被评估设备生产率（印染速度）为30m/秒，新设备为90m/秒；

（2）被评估设备损耗为30%，新设备为10%；

（3）被评估设备使用原材料加工纸的价格为3000USD/T，新设备为2000USD/T；

（4）月均印染产量（自经销、代加工、卖模纸）共计51600m；

（5）印染模纸1000m/T；

（6）设备剩余年限13.5年；

（7）所得税33%；

（8）评估基准日美元与人民币的汇率中间价8.2789；

（9）折现率取7%。

2、功能性损耗测算

生产率（印染速度）因素影响值

（1）旧设备月工资额：

①经销11,000m单位工资1.11元/m月工资额12,210元；

②代加工17,800m单位工资0.28元/m月工资额4,984元；

③卖花纸22,800m单位工资0.31元/m月工资额7,068元；

旧设备月工资∑＝24,262元

（2）新设备印染速度90m/秒，旧设备为30m/秒，新设备月工资成本为：

①经销1.11×1/3=0.370.37×11,000=4,070元

②代加工0.28×1/3=0.0930.093×17,800=1,655元

③卖花纸0.31×1/3=0.1030.103×22,800=2,348元

新设备月工资∑＝8,073元

（3）月差异额：

24,262－8,073＝16,189元

（4）年工资成本超支额：

16,189×12＝194,268元

（5）减所得税（33%）：

194,268×33%＝64,108元

（6）扣除所得税后年净超额工资：

194,268－64,108＝130,160元

（7）资产剩余使用年限：

13.5年

（8）折现率取7%：

13.5年年金折现系数8.5547

（9）功能性损耗额：

130,160×8.5547=1,113,480元

3、按上述步骤测算，得出：

（1）因第一项因素（生产率）得出的功能性损耗为1,113,480元；

同理，按新旧设备损耗率和使用纸的成本不同，计算出第二、第三项因素的损耗；

（2）因第二项因素（损耗）得出的功能性损耗为1,113,685元；

（3）因第三项因素（原材料）得出的功能性损耗为2,938,205元；

（4）上述三因素之和为5,165,370元。

功能性损耗率＝功能性损耗/重置价格×100%

=5,165,370/20,995,772×100%

=24.60%

（三）确定综合成新率

（1）经济性损耗率＝0%

（2）综合损耗率＝实体性损耗率＋功能性损耗率＋经济性损耗率

＝15.62%+24.60%+0%=40%（取整）

（3）综合成新率＝1－综合损耗率＝1－40%=60%

四、评估价值的确定

评估价值＝重置全价×综合成新率

＝5,454,250.68×60%

＝3,272,550元（取整）

五、分析说明：

1、该案例是进口机器设备评估的案例。

在计算重置全价时，资金成本的计算值得关注。

资金成本的计算关键要确定两个因素：

一是资金量的大小和投入时间的长短，二是资金的单位使用成本。

前者根据实际情况来确定，后者就要具体分析资金的平均投资收益率，通常用银行的存贷款利率来计算。

本案例即根据资金投入时间的长短，分别选用了银行一年期贷款利率和半年期贷款利率来计算资金成本。

2、确定设备实体性损耗率常用的方法有：

使用年限法、观察法和修复费用法。

修复费用法的使用有一定的条件，其他两种方法的适用范围更大。

本案例采用的是进行因素调整后的使用年限法，是使用年限法和观察法在一定层面上的结合。

3、功能性损耗是由技术进步引起的。

通过将被评估设备与功能相同、但性能更好的新设备进行比较，分析二者在运营上的差异并量化，即可得到被评估设备的功能性损耗。

在这个过程中，差异分析是很关键的一步。

本案例中新旧设备的差异主要是人工成本的差异，在得到人工成本年超支额后，还应扣除所得税。

因为人工成本超支将会增加被评估设备的运营成本，降低被评估设备的运营收益，从而减少应计的所得税。

在评估中确定的差异应是设备之间的净差异，因此要扣除所得税的影响。

4、根据有关部门的规定，自2005年2月起取消海关监管手续费，因此在今后的进口机器设备评估中将不再涉及海关监管手续费。

案例十七：

商业用地评估

被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。

评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。

资产占有方委托中介机构进行评估。

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；

2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；

3.专业费用为建筑费用的10%；

4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；

5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；

6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；

7.房地产综合资本化率为8%；

8.每年按365天计算：

9.本项目不考虑所得税因素。

根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估

案例分析过程：

1.1——2楼面积3000×2=6000（平方米）

2.3——5层面积1900×3=5700（平方米）

3.6层及6层以上面积25000—6000—5700=13300（平方米）

4.年总收入（元）

6000×2000+5700×2×365×（1—10%）+13300×2.5×365×（1-10%）

=12000000十3744900+10922625

=26667525

5.年总费用（元）

26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13

6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元）

7.大厦价值=×[1-]=233558686（元）

8.建筑费用3000×25000=75000000（元）

9.专业费用75000000×l0%=7500000（元）

10.开发商利润

（75000000+7500000+5000000+地价）×25%

=87560000×0.25+0.25×地价

=21875000+0.25×地价

11.利息

地价×[一l]+5000000×[一1]十75000000×1.1

×60%×[—1]+75000000×1.1×40%×[-1]

=0.1576×地价+648631.61+3758526.61+814937.53

=0.1576×地价+5222095.75

12.地价

地价=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25×

地价-0.1576×地价-5222095.75

地价+0.25×地价+0.1576×地价=118961590.3（元）

地价==84513775.43（元）

案例十九：

运用成本法对企业整体资产价值进行评估

上海YY会计师事务所（以下简称本所）接受XX公司的委托，根据国家有关资产估值的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产估值方法，对XX公司股东拟进行股权转让所涉及的全部资产和负债进行估值。

XX公司主要从事明胶系列产品、高磷骨粮、油脂、磷酸氢钙、肉骨粉的生产和销售的企业。

XX公司同时也是世界银行投资的重点农业产业化项目，该项目原设计生产能力为750吨，2002年世界银行追加投资进行改造，实际生产能力达到1800吨。

XX公司是目前东北地区唯一的一家明胶生产企业，是产量超过千吨的全国三大明胶生产企业之一，生产能力占全国骨制明胶的15％。

XX公司2003年被吉林省科技厅评定为吉林省高新技术企业，公司也被中国明胶协会确定为明胶产品新的国家标准制定单位之一。

经国家轻工业三胶质量监督检测中心抽检，公司药用明胶的各项指标均到达国际标准，是全国明胶企业中首家获得药品生产许可证的企业，食用明胶获吉林省新产品鉴定证书，并获得中国长春国际农业、食品博览交易会名牌产品称号；磷酸氢钙获吉林省优质名牌产品证书。

企业近三年以来的资产、负债和销售收入情况如下：

金额单位：

元

2002年度

2003年度

2004年度

总资产

90,051,708.99

99,957,805.53

93,507,647.48

负债

85,799,406.85

97,349,462.03

103,240,132.07

净资产

4,252,302.14

2,608,343.00

-9,732,484.59

主营业务收入

6,344,432.71

14,947,469.26

17,814,889.89

净利润

-5,808,449.90

-1,707,247.78

-8,969,533.75

公司执行《工业企业会计制度》。

公司主要税项：

企业所得税:

33%；增值税：

按增值额的17%缴纳；城建税：

按应纳增值税、营业税等的7%缴纳。

鉴于ZZ公司拟参股XX公司。

所以本项估值的目的是确定XX公司的整体资产价值，从而为上述股权变更提供价值参考依据。

案例分析过程：

YY会计师事务所对XX公司进行企业价值评估

1.估值范围和对象：

本次资产估值范围系截至2004年12月31日XX公司所拥有的全部资产、负债和所有者权益。

2.估值基准日：

本项目资产估值基准日为2004年12月31日。

3.估值原则：

资产估值的原则是调节资产估值委托者、估值业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产估值中相互关系、规范估值行为和业务的准则。

根据国家国有资产管理及估值的有关法规，我们遵循的工作原则是：

独立性原则——在估值过程中不受资产业务当事人利益的影响，始终坚持独立的第三者立场。

客观性原则——各项估值参数的选择、预测、推理和逻辑判断以充分的事实为依据，建立在资产、市场和科学技术发展的现实基础上。

科学性原则——在估值过程中根据被评资产的特点和估值目的，选择适用的价值类型和方法，使资产估值结果科学合理。

专业性原则——估值工作由注册资产估值师完成，各类资产由具有丰富经验的工程技术、房地产估价、财务会计等专业人员分别估值，以保证估值结果最大限度地接近公允市价。

估值适用的经济原则是贡献原则、替代原则、预期原则以及国家和行业规定的其他公认原则。

在贡献原则的指导下，我们综合考虑每项资产在整体资