房地产项目开发流程表.docx

资源描述

房地产项目开发流程表.docx

《房地产项目开发流程表.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目开发流程表.docx（114页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

房地产项目开发流程表.docx

房地产项目开发流程表

房地产项目工作流程系统图

房地产项目开发流程表

主要阶段

主要节点

主要工作内容

工作部门

完成的前置条件

责任部门工作内容

配合部门工作内容

责任部门

配合

部门

节点

工作目的

工作内容

工作标准

项目前期决策阶段

项目用地获取

土地信息

土地

信息

收集

现状图

落实地块具体位置及周边情况

1、当地城市发展状况

2、当地城市房地产年开发量、销售量

3、当地住宅、商业、办公各自供需的比重

投资策划部

规划设计条件

土地、规划部门了解规划要点

落实规划条件，了解限制性条件

投资开发部

现场踏勘

对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。

了解周边配套情况

了解地块周遍的商业、教育、交通、文化等生活情况

选址

研究

分析

了解该区域未来规划情况

了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。

项目可行性初判

寻求市场最佳切入点

了解当地代理市场比重、主要代理商、代理标的

总经办

了解地块的上市方式和土地款

同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款支付方式，以及能否调整。

了解当地土地储备、资质审评、开发性质、开发能力、公司性质

了解当地市场、政策状况

年开发量、销售量、市场价格、热点板块市场，土地获取政策、房产销售政策

开发周期的安排、产品形式、建设周期、销售周期

营销部

工程部

销售调查

了解历史沿革、人文特点，当地消费习惯：

房型、面积、地段爱好、洪荒剑配套

了解地块所属区域的售价、竞争对象，对以后项目开发的影响和支撑

营销部

成本分析

了解当地的政府收费项目和具体情况

了解地块所属区域的建安成本、资金筹措方式、资金安排等财务分析，成本测算、投资慨算

项目资金投入及来源

了解建安成本

成本部

资金筹措方式、资金安排等财务分析

财务部

关系拓展方式

自身资源利用

当地人脉资源

确定公关方案

确认公关方案

总经办

公司资源：

公司领导层面、相关合作单位

直接联系方式

电话拜访、信函拜访、上门拜访

现场踏勘、公关

可研分析

可研报告

落实地块位置周边具体情况、路网图

1、认知市场特点及发展潜力

2、分析市场走势，研究未来走势

3、寻求市场共性，锁定竞争半径

4、寻找市场机会点与潜在客户

5、提供决策依据

现状图（四至电子文件）

投资策划部

投资开发部

市场深度调研

区域宏微观市场研究

参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等，负责协助进行区域市场调研

营销部

项目最终定位

项目盈利能力分析、客户定位、产品定位、价格定位、市场定位

根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议

分管

领导

成本测算

针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选

协助进行方案设计和成本测算

工程部

成本部

产品定位

开发周期

根据土地的现状条件、市场情况编制开发周期

制定开发节奏、资金使用计划。

工程部

营销部

资金筹措方案

付款计划

现金流测算

财务部

资金使用计划

项目方案确定

项目建议方案

可研报告

讨论决策

总经办

编制可研报告

申报可行性研究报告和项目立项

项目立项

办理投资开发项目建设条件意见书、项目环保意见书、选址意见书以及市政、地震、园林、水电部门评审意见

投资开发部

可研报告批准

获取土地使用权

投标摘牌

编制标书

投方案标

委托地价评估、办理核定地价手续。

签订土地出让合同

项目方案确定

投资开发部

投资策划部

可研报告批准

投经济标

确定土地上限

拍卖

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术

确定土地价上限

挂牌

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术

用地取得

签订土地出让合同，获得使用权

合同条款的草拟、完善和报批，确定用地图、桩点坐标、用地条件（一级市场）

通过转让或通过其他途径获取，如联建、联营等选择获取土地使用权的途径和方式。

（二级市场）合同条款的草拟、完善和报批

经营班子决策会议形成决议

总经办

提供资金，交纳政府净收益，契税，交易费

财务部

分管副总以上领导批准

用地规划许可证

办理用地规划许可证

申报办理

取得用地规划许可证、用地蓝线图

提供相关项目资料、办理手续

投资开发部

出让金、交易费交费证明

财务部

已缴纳费用

土地证

确权

计划

编制取得土地证的工作计划

具有可操作性

指导、审核工作计划

投资开发部

总经办

企业投资项目备案

资质预审

办理房地产开发资质预审

取得土地证、地界定桩、定界

提供相关项目资料

综合部

编制申请

委托工程咨询资格机构编制申请报告

提供相关项目资料

投资策划部

申请人证明

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明

提供相关项目资料

综合部

申请报告

向项目备案机关提交申请报告

地界图

用地红线相关图

核定用地红线图、核定用地相关图、规划地界坐标图

现状地形图

1：

500现状地形图

详规

设计任务书（流程详后）

提供相关项目资料

工程部

规划部门审批通过

设计阶段

规划设计阶段

区域市场调研

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查

形成对设计有指导的书面文件

参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等

投资策划部

销售部

3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业）

商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向

针对重点商家进行专向访谈

组织相关专业人士进行专业论证

4、同期操作商业地产项目调查（商业）

竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期，提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息

重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、

了解投资客户对竞争项目的投资意向

房地产项目开发流程表

主要阶段

主要节点

主要工作内容

工作部门

完成的前置条件

责任部门工作内容

配合部门工作内容

责任部门

配合

部门

节点

工作目的

工作内容

工作标准

设计阶段

规划设计阶段

项目定位

公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定

通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。

结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量

公建部分业态选择与数量确定

配合完成公建部分业态选择与数量确定

投资策划部

销售部

项目定位优化

市场定位、客户定位、产品定位、价格定位

优化定位

依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作、配合完成公建类定位

销售部

经济测算

确定限价设计标准

逐步细化成本测算及利润率分析

投资开发部

成本、销售、财务成本估算

现金流测算

财务部

项目发展报告

项目投资计划

确定开发计划、投资计划

根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。

结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议

销售部

根据工程情况排定工期

工程部

提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求

项目考核指标初定

决策确认

总经办

资金流

确定资金来源、融资渠道以及对项目的资金支撑分析

筹措资金

制定工程、材料、设备款支付计划

财务部

工程部

规费及资金支付计划

投资开发部

设计前期

明确产品设计思路

户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计要求

产品设计思路经公司确认

根据区域内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见

投资开发部

销售部

设计任务书的编制

根据产品设计思路编制设计任务书

设计任务书经公司确认

根据公司确认的设计思路、规划设计要求提交户型图、户型布置初步构思

工程部

产品设计思路确认

计划

编制方案设计的工作计划

每项工作都有开始、完成节点的时间

确认计划

指导、审核工作计划

总经办

规划设计条件

落实规划条件及限制性条件

满足方案设计要求

项目配套建设设计条件

落实给排水、供电、燃气、弱电、环保、卫生、绿化、交通、消防、抗震的设计要求

获得项目配套建设条件设计审核意见

场地清理

动迁、拆除、安置补偿

具备三通一平施工条件

三通一平施工

工程部

组织招标

设计任务书编制、设计合同的草拟和完善和报批以及设计、环评、勘察单位招标、确认中标单位、合同签订

确定方案设计和环评单位

招标中的设计、环评的询价、议价

工程部

成本部

有相应资质

设计条件

项目初勘

组织勘察单位地址勘探

地址勘探报告

方案设计组织

方案与设计院确认

规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准及规划指标、环境指标

设计构思交底

制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见

投资开发部

工程部

设计任务书确认

结合行业特点提供有关需求建议，配合完成相关设计

销售部

依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。

成本部

规划方案结合成本测算的研讨及确定

对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。

限价设计标准

结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见

销售部

提供各项配套费用标准

从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见

工程部

组织方案设计

与设计院落实阶段性设计计划

确定设计成果提交时间

编制详规

组织实施设计、评审，申报

能获得规划部门审批通过

在符合设计规范的前提下，最大限度满足公司对项目设计的要求

工程部

建筑平、立面功能效果及成本测算研讨及确定

各部门共同商讨成本指标，逐步深化。

确认设计成果

深化成本指标

成本、工程、销售、财务

取得环评报告

组织设计方案内部评审

根据策略性建议进行修改

获得规划部门审批通过

根据以往及周边项目的产品分析等，对项目定位、产品定位提出合理性策略性建议

方案设计送审

修建性详规成果、送审意见的反馈

单体方案确认

据送审意见的反馈，组织设计院修改

工程部

园林设计招标

设计任务书编制、设计合同的草拟和完善和报批以及招标、确认中标单位、合同签订

确定园林设计单位

景观概念方案设计

设计任务书编制

景观概念方案设计及确认

结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见

销售部

从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见

工程部

成本核算及成本指标控制

成本部

组织设计方案内部评审

设计方案确定

房地产项目开发流程表

主要阶段

主要工作内容

工作部门

完成的前置条件

责任部门工作内容

配合部门

工作内容

责任部门

配合

部门

节点

工作目的

工作内容

工作标准

设计阶段

规划设计阶段

方案设计组织

景观概念方案设计

组织设计并送审

设计方案确定

投资策划部

指标确认阶段

与各部门确认指标

指标确认

结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议和投资策划部对销售费用指标，进行讨论确定。

销售部

项目成本指标确定

工程项目前期工程、配套费用等指标和成本部进行讨论确定。

工程部

与各部门确认指标

指标确认

编制成本慨算

成本部

编制项目前期规费缴纳计划

投资开发部

编制项目前期资金计划

财务部

项目考核指标确定

结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系

申报批准

制定项目工期

工程部

制定销售计划

销售部

项目年度考核指标调整

根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系

确认、批准

总经办

施工图设计阶段

设计前期

编制设计任务书

制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）

设计任务书确认

对结构方案、设备选型进行评估

投资策划部

工程部

针对不同结构方案进行经济测算，方案优选

按产品、景观型式不同提供建筑设计限额指标

提供工程技术专业建议

工程部

结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定

销售部

参与结构方案及设备选型研讨

工程部

地质勘察报告（详勘）

组织现场勘察，并提供地质勘察报告

提供设计

设计资料准备

总平面图、路网图等

组织设计

与设计院落实阶段性设计计划

确定设计成果提交时间

设计组织

设计成果研讨

各部门共同商讨成本指标，逐步深化。

确认设计成果

在符合设计规范的前提下，最大限度满足公司对项目设计的要求

投资开发部

成本、工程、销售、财务

楼宇施工图纸会审

组织各部门并形成意见向设计院反馈

设计优化

参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见

销售部

对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核

工程部

编制建安设计，建安成本综合测算、分析、反馈

成本部

综合管网设计

落实给排水、供电、燃气、弱电、环保、卫生、绿化、交通、消防、抗震的设计要求

满足设计要求

景观扩初及施工图设计

根据方案设计送审意见编制设计任务书

满足审图要求

结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见

销售部

从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见

工程部

景观施工图会审

组织各部门并形成意见向设计院反馈

《建设工程施工图设计文件审查报告》、《建设工程施工图设计文件审查批准书》

参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见

销售部

对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核

工程部

编制建安设计，建安成本综合测算、分析、反馈

成本部

设计图审查

送审意见的反馈

依据送审意见的反馈，组织设计完善

工程部

实施阶段

项目报建阶段

建设工程规划许可证

详规送审

设计方案（含总平面方案）申报表

设计院确认盖章

投资开发部

提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸

审图意见反馈

审定规划设计方案

修建性详细规划、规划设计方案、电子文件

根据送审意见的反馈，并组织设计院修改

工程部

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书

建筑方案送审

建筑设计方案申报表

取得建设工程规划许可证

供设计院盖章确认

工程部

1/500现势地形图1份

土地出让合同

投资计划

编制项目投资计划

财务部

建筑设计方案（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）

房地产项目开发流程表

主要阶段

主要工作内容

工作部门

完成的前置条件

责任部门工作内容

配合部门

工作内容

责任部门

配合

部门

节点

工作目的

工作内容

工作标准

实施阶段

建设项目报建登记

建设工程规划许可证

建筑方案送审

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书

取得建设工程规划许可证

投资开发部

土地出让合同已签订、付款凭证及相关图纸完成