房地产市场调研报告.docx

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房地产市场调研报告

房地产市场调研报告

第一部分  宏观环境篇

一、XX市概况

 1、区位优势

   XX地理位置居中，具有水运、铁路、公路、航空等综合交通优势，处于南北经济文化交往，东西资源要素对流的交汇处和过渡带，历来是重要的军事和物资重镇集散地。

长江开放开发战略、西部大开发战略的实施和三峡工程的兴建，长江流域已形成了以上海为龙头，长江为纽带，上海、南京、武汉、XX、重庆“五城一线”的开放开发大格局，在这一格局中，XX作为三峡工程所在地，处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。

2、行政划分

XX总面积21084平方公里，地跨东经110°15'~112°04'，北纬29°56'~31°34'之间，东西最大横距174公里，南北最大纵距180公里。

行政区划为5区、3市、5县，即西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、夷陵区、宜都市、枝江市、当阳市、五峰土家族自治县、长阳土家族自治县、远安县、兴山县、秭归县。

3、人口与面积

 XX市目前总面积为21083平方公里，总人口为399万人，其中市区人口122万人。

居住有汉族、土家族、回族、苗族、满族、蒙古族、侗族、壮族、彝族、维吾尔族、白族、朝鲜族、藏族、土族、布依族、瑶族、仡佬族、黎族、畲族、锡伯族、拉祜族等30多个民族，其中汉族占人口比例的89.5％，土家族占人口比例的10.2％

区划名称  西陵区  五家岗区  点军区  猇亭区  夷陵区  枝江  宜都  当阳  远安县  兴山县  秭归县  长阳土家族自治县  五峰土家族自治县

人口（万人）  37  14  11  5  55  51  38  48  21  19  40  41  21

面积（平方公里）  90  69  546  118  3425  1310  1357  2109  1752  2328  2427  3430  2072

4、交通状况

  XX市综合交通里程已达8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，铁路223公里。

长江黄金水道费通XX，西进万州、重庆、东达武汉、上海。

火车幅射北（北京等）、东（南京等）、南（广州、深圳、湛江等）。

夷陵长江大桥、西陵长江大桥、XX公路长江大桥、枝城长江大桥和已经建成的葛州坝水利柜纽的大坝，把XX的江南、江北融为一体，公路四通八达，其中318国通穿境而过，东进上海，西达西藏。

航空运输已开通国内北京、上海、深圳等23即大中城市和国际临时飞机。

综合运输结构向适应型发展。

公路运输为最主要的运输方式，年客运量占总运量的88%，年货运量占总量的84%，；水路运输主要以长江航运为主。

客、货运量仍仅次于公路运输，航空运量虽远小于其它方式，但其发展速度较快，成为XX市交通发展的重要组成部分；铁路运量不断回升，在综合交通运输中仍占据主要地位。

客运量构成比例为公路95%，铁路2%，水运3%，航空0.3%；货运量构成为：

公路83%，铁路3%，水运13%。

二、宏观经济

  国内生产总值－GDP

2003年XX市实现GDP491亿元，比上年增长9.5％。

2004年XX全市实现生产总值（GDP）577亿元，增长17.5%，增长幅度创近几年来之最。

经济的快速发展必将拉动居民的消费需求。

  财政收入

    财政金融运行平稳。

2003年财政收入53.66亿元，增长12.95％；地方一般预算收入16．74亿元，增长9.8％。

2004年财政收入达到79.7亿元，增长48.5%，其中地方一般预算收入19.13亿元，增长20%。

  居民收入

2003年XX市人均实现可支配收入7033元，比去年同期增长5.81%，城区收入继续保持较快增长幅度，达到7300.65元，增长7.80%；人均消费性支出5665.83元，增长2.44%，出现收支双增的良好局面。

2004年人均实现可支配收入7592元，比去年同期增长7%。

XX市人均实现可支配收入的增加，刺激了消费需求，2004年实现社会消费品零售总额197.8亿元，增长13.6%。

项目名称  2000  2001  2002  2003  2004

人均可支配收入  5854  6294  6773  7033  7592

在岗职工年人均工资  7905  8777  9299  13900  

人均消费性支出  4934  5121  5797  5666  

  资源优势

   XX市资源丰富，有水能、矿产、林产品、旅游四大资源。

  旅游资源

    XX旅游资源独具特色，既有秀丽的自然风光，又有丰富的人文景观，还有宏伟的现代建筑工程。

境内的长江西陵峡是全国十大风景旅游名胜之一的“三峡画廊”的重要组成部分，葛洲坝水利枢纽工程为全国40个著名景点之一，还有屈原故里、昭君宅第、长阪坡、关陵庙、三游洞等众多的历史文化遗址。

此外，以“百岛湖”清幽秀丽而著称的清江风光正吸引着越来

 特色农业

以柑橘为特色的水果产业

以库区特种养殖为特色的水产业

以草食动物为特色的畜牧业产业

以无公害反季节蔬菜为特色的蔬菜产业

以乌红天麻为特色的中药材

以优质绿茶为特色的茶叶产业

  水力、水能资源

XX境内水系属外流水系，以长江为主脉，河流多、密度大、水量丰富，年平均总水量4741.4亿立方米，市境内长度大于10公里的河流有99条，其中集水面积在50平方公里以上的河流有64条，总长3793公里，总集水面积占全市的83.9%。

XX水能资源可开发量达到3000万千瓦，是我国乃至世界水能资源最密集、开发前景最好的地区之一。

目前，全市境内已经建成了葛洲坝、隔河岩等一批大型水电站；正在兴建的长江三峡工程，总装机容量1820万千瓦，年发电量847亿千瓦时，是世界上最大水电站。

正在兴建和即将兴建的国家重点工程清江高坝洲、伴峡两座大型水电站，装机总量200万千瓦以上，再加上地方小电站450多座，全市水电装机总量达2300万千瓦，年发电量达1100亿千瓦时。

  工业支柱产业

     XX独特的地理位置和丰富的水电资源，决定了XX工业发展的重点是载电体工业，即以市场为导向，立足XX水电能源优势，依靠科技进步和技术创新，发展以高耗能、大耗水、环保型为特征的载电体工业。

形成以输配电、电子元器件、磷化工、有机化工、生物及医药、新型建材等为支柱产业的载电体工业体系。

为鼓励产业聚集，设有点军载电体工业试验区、猇亭台商工业园和XX高新技术开发区等。

三、城市规划

城市空间结构采用“沿江双边组团式”规划结构，城市建设以江北为主，同时开发江南沿江地带，通过长江公路大桥与夷陵长江大桥，加强两岸联系，形成沿江建设的城市形态。

西陵区重点完善商贸金融、科技信息、旅游服务功能，形成全市政治、文化、商贸服务中心。

猇亭区作为XX市未来发展的高耗能、高耗水、高耗电的重点工业区和城市对外交通枢纽之一。

开发区作为大城市建设的新区，重点发展高新技术产业。

夷陵区着重抓住“三峡牌”，大力开展对口支援项目建设，发展轻型工业、旅游业和科教产业，是直接为三峡工程服务的新城区。

三峡坝区及周边城镇依托三峡大坝、葛洲坝和长江三峡西陵峡（“两坝一峡”），重点发展旅游服务等第三产业。

第二部分　XX市商业市场分析

一、  概述

XX，是一座有着楚文化、三国文化、山水文化和三峡工程文化等丰厚历史文化积淀的城市，一座将定位于省域副中心城市、世界水电旅游名城。

XX在长江中上游是具有优良的自然环境与人文环境的，是最适宜居住的城市，是鄂西渝东地区的中心城市和交通枢纽城市。

但由于历史原因和地域辐射等条件的限制，XX市的商业市场一直不够发达，不但和武汉、重庆等大城市无法相比，就是比起同等规模城市来也有着一定的差距。

市区商业网点基本都分布在市中心狭小区域内，形态也不外乎几个大商场、超市散落在二三条商业门面房集中城市主干道上。

总来的说，XX的商业市场受地区发展速度的约束水平相对落后，成长水平不均衡；大型商业发展较慢；高端消费场所极少，消费者的选择余地不大；商业场所的功能极需进一步整合；而商业地产在XX更是起步很晚，人们对商业地产的概念都不是很清楚，2004年5月推出的畔山星光广场应该算是XX市商业地产的第一家。

但是从去年开始，随着政府未来五年城市规划的出台，提出到2010年要把XX建成省域副中心特大城市和最适宜人类居住城市，初步建成世界水电旅游名城。

根据这一总体规划要求，XX加快了商业市场的发展，2004年XX商业步行街项目已经实质性启动。

这是XX市最大的旧城改造项目和商业、旅游综合基础建设项目。

建设总投资约15亿元，建筑面积约25万平方米；拆迁房屋约579栋、1482户、拆迁面积12.32万平方米。

将老城区解放路、陶珠路核心商业圈进行拆迁、改造，并同步实施亮化；绿化和环境改造。

截至目前，已搬迁约250多户，计划2005年基本完成拆迁任务，并正式建设。

今年1月18日XX最大的商业地产项目康莱特•商城又隆重开盘，这是是目前伍家岗乃至XX在建的最大的商业地产项目，占地2.87公顷，总投资１亿元人民币，规划有步行街、商场、购物中心、休闲中心等，共分五大购物区，涉及所有商业业态，是典型的一站式超大型商业业态。

同时康莱特还将在康莱特•商城相邻处建造XX第一个美食街，将五一广场周边打造成一个真正的商业街。

“中国地产百强之星”香港现代城市地产有限公司进军XX，大手笔投资XX现代城市广场，项目坐落于XX市西陵一路与人民路交汇处，面对浩荡的长江，与XX的外滩滨江公园和即将建设的XX商业步行街紧密相连，这个项目总投资额1.2亿元人民币。

用地面积将达7200平方米，一至三层为商场。

此外，还有中环广场、旅游广场、康龙福美家建材家居广场、盈嘉国际购物中心、上海春天等一批在建的商业地产项目。

二、  商圈划分

根据XX现有商业环境和区域特点，XX市城区主要就是二大商圈----国贸商圈和解放路圈，这二大商圈也是目前XX城区商业最有集中的地方，另外有一个潜在商圈，即伍家岗商圈，它由于离市中心有一定距离，目前还没有形成气候，无法和上面二大商圈相提并论，但随着伍家岗地区的发展，在未来三五年内它将成为XX的一个城市副中心。

主要商圈----国贸商圈、解放路商圈

潜在商圈----伍家岗商圈

1、  国贸商圈

  范围：

东山大道、夷陵大道、西陵一路、云集路四条城市主干道交汇区域、夷陵广场周边

  代表商场：

国贸大厦、XX商场、九洲商厦、均瑶国际广场（在建）

  特点：

这一商圈是目前XX市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核心商场国贸大厦是目前XX规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳，堪称XX商场大哥大。

附近聚集了一批大中规模的商场、超市，商圈内的夷陵广场是XX市区最大的绿化休闲广场，是老百姓休闲、散步、游乐的最佳去处，在夷陵广场四周分布着几条商业繁华道路，上面坐落着一大批专卖店、商铺、餐饮店等。

此商圈堪称XX第一商圈。

2、解放路商圈

  范围：

解放路及环城东路及其周边

  代表商业：

时代财物广场、盛世天地底层商铺（在建）、沿解放路服装专卖店及沿环城东路五金灯具专卖店

  特点：

这一商圈是XX市最老的商圈，也是XX老城区的中心地带，人气较旺，但一商圈内大型商场、超市很少，核心区域有一个时代购物广场；其余绝大多数是沿街门面，形成独具特色的沿解放路的服装、鞋帽一条街和沿环城东路的五金、灯具一条街。

但沿解放路两边的商铺大多很破旧、道路也很狭窄，目前正在进行城市改造动迁，不久的将来这里将形成一条商业步行街。

目前此商圈是XX第二主商圈，预计随着商业步行街的建成，这里将成为和国贸商圈并驾齐驱的XX最主要商圈。

3、伍家岗商圈

  范围：

伍家岗区桔城路、八一路交汇区域、五一广场及其周边

  代表商业：

康莱特•商城

  特点：

这一商圈目前还没有形成，区域人口也不多、商业也不繁荣，但极具发展潜力。

伍家岗是XX的东大门，同时也是XX宜万铁路、沪蓉铁路、沿江大道等交通要道的汇集点。

随着五一广场和康莱特商城周边和“桔香花园”、“都市田园”、“东方名都”等诸多住宅小区的应运而生，必将汇聚商贸、创业、置业和休闲、娱乐、购物的巨大人流。

伍家岗将会成为XX城市的副中心，这一商圈潜力巨大，值得看好。

三、  现有商业主要业态及分布状况

1、  大型商厦

XX共有7家大型商厦，国贸大厦、XX商场、百货大楼、葛洲坝商贸大厦、九州购物广场、陶珠商城、时代购物广场。

基本集中在上述的两大商圈，其中又以国贸商圈最为集中。

这些商厦一般规模都很大，经营面积都在1万平方米以上，品种丰富，从百货、时装、家用电器到娱乐休闲的餐饮、游戏室、影院一网打尽。

基本上都称得上是“吃、喝、玩、乐”一站式服务，在商厦里待上个半天一天的，也没有任何问题。

这些大型商厦的辐射面也很广，基本都辐射到整个XX市区，个别像国贸大厦还要以辐射到XX周边地区。

经营品种的档次一般都是中高档，尤其时装，都是一些中高档品牌时装、价格不菲。

  国贸大厦

  地理位置：

东山大道与广场路的交汇处，紧邻夷陵广场，地处市区最繁华的黄金商圈核心地段

  规模：

共8层，单层经营面积7000平方米，总面积近5.6万平方米

楼层经营业态分布：

  名称  经营业态  代表品牌

1F  都市魅力馆  化妆品、首饰、钟表、皮包皮具、眼镜、日用小百货  高夫、周大生、依波、罗西尼、凯撒、金利来

2F  绅士名品馆  男士精品、衬衫、男鞋、商务休闲、裤装  马克•华菲、铁狮丹顿、法兰诗顿、汤尼威尔、堡尼、鄂尔多斯、马仙奴、太子龙、九牧王、杰克•琼斯、卡宾、金狐狸、皮尔卡丹、老人头、欧王、步森

3F  淑女名媛馆  时尚休闲、淑女精品、运动鞋、仕女职装  玛丝菲尔、嘉可、艺之卉、杰西伍、慕托丽、PUNK、雪儿、紫兰门、卡莎布兰卡、ESPRIT、ONLY、贝拉维拉

4F  活力休闲馆  休闲装、运动装、运动鞋、内衣、妇用、羊绒毛衫  真维斯、格威斯、特步、美特斯邦威、李宁、361度、浪漫宣言、蓝色天空、南极人、恒源祥、佐丹奴

5F  时尚生活馆  数码通讯、照材、时钟、家居、床品、儿童用品、文体办公、琴行  梦洁、罗莱、华伦天奴、乔德、巴布豆、米奇妙、史努比、小猪班纳、派克兰帝、阳光鼠

6--8F  饮食文化  美食天地、游乐中心、美容馆、培训中心、粗粮王、咖啡厅  2008健身健美中心、精粮王、渝香园、国贸大世界咖啡厅

-1F  国贸家电旗舰广场、国贸超市  家用电器、百货、洗化、副食、粮油  索尼、松下、日立、三洋、西门子、康佳、TCL、飞利浦

  租金价格：

一楼　16—18元/平方米•天

二楼12—16元/平方米•天

三楼12—15元/平方米•天

四楼8—12元/平方米•天

五楼5—8元/平方米•天

由于每一楼层的经营种类都是商厦规定好了，而二楼、三楼是经营男装、女装的，利润较高，故租金水平也较高。

  辐射范围：

XX市区、下属县镇及周边地区

  XX商场

  地理位置：

东山大道和云集路的交汇处，国贸大厦东边，地处市区最繁华的黄金商圈核心地段

  规模：

地下一层、地上四层，单层经营面积在4000平方米左右，共2万平方米

  经营业态：

1F----首饰、钟表、化妆品、烟酒、百货、皮具、保健品、药品、彩扩

2F----男士正装、商务休闲、名品男装、衬衫西裤、床上用品、儿童用品、布料

3F----淑女服饰、职业女装、布料

4F----休闲装、运动装、内衣妇用、羊毛绒制品、文体办公、五金、连锁折扣店

-1F----家电

  租金价格：

一楼　8—10元/平方米•天

二楼　6—7元/平方米•天

三楼　5—6元/平方米•天

四楼　2—4元/平方米•天

  辐射范围：

XX市区

  时代购物广场

  地理位置：

解放路和环城东路的交汇处

  规模：

地下一层、地上五层，单层经营面积在5000平方米左右，共3万平方米

  经营业态：

1F----护肤彩妆、金银钻石饰品、烟酒茶叶、医药、皮具箱包、男女鞋类、工艺品、钟表、肯德基　

2F----男士西服、西裤、休闲茄克、精品男装、衬衣、美容

3F----时尚女装、职业套装、女士皮装、淑女装、袜品

4F----休闲运动装、床上用品、体育用品、内衣妇用、健身器材、童装、文化用品、玩具、羊毛衫、布料

5F----美食天地（目前还没有营业）

-1F----彩电、音响、音像、通讯器材、随身听、掌上电脑、小家电、燃具卫厨、空调、冰箱、洗衣机

  辐射范围：

XX市区

  经营状况：

每层都有空铺，生意一般

  九洲购物广场

  地理位置：

夷陵大道上、夷陵广场斜对面，地处城市最繁华的核心商业圈

  规模：

地下一层、地上五层，单层经营面积在5000平方米左右，共3万平方米

  经营业态：

1F----化妆品、金银珠宝、电子辞典、小五金、烟酒茶、音像、钟表眼镜、皮具鞋类、药品、快餐　

2F----职业女装、时尚女装、淑女装、妇女用品、休闲装

3F----男士正装、男士休闲、衬衫、针织内衣、床上用品、羊毛衫、美容院

4F----家用电器、学生用品、童装童鞋、玩具

  辐射范围：

XX市区

2、  大型超市、连锁自选卖场

XX的超市业是近三年如雨后春笋，迅速发展起来的，迄今为止较有规模的超市已发展到100多家，其中有60%都是当地私营超市。

雅斯和北山便是从这些私营超市中脱颖而出的两大巨头。

雅斯超市1999年5月在XX开办第一家超市---雅斯广场，现今分店开至湖北省远安、钟祥、京山等周边县市，连锁店共16家，以大型综合量贩超市为定位。

而北山超市则定位于便民店，在XX市居民较密集的地方都有分店，此外在隶属XX的县市开办连锁，目前分店已达30余家。

　　赛马特超市是2002年8月16日进驻XX市场的澳商投资超市，占地面积达到3200多平方米，且装修较为现代。

赛马特以简单易记的“天天都省钱”为宣传标语，实行会员积分制管理等等完善、灵活的管理对XX的超市业带了强烈的冲击。

“外来的和尚会念经”除却赛马特之外，外地投资超市还有宜美家、家润多等外地投资超市。

它们统一的特点是营业面积大、经营品牌齐全、有完善的管理制度。

在外来的压力下，当地的私营超市也在及时整改，赛马特在XX开店的当年，雅斯连锁超市便计划有序的改造了3家营业面积6000平方米左右。

现在基本形成了外来和当地超市并驾齐驱、互有攻守的局面。

外来超市在规模、品牌、品种上占有先机；当地超市在网点分布、数量、贴近百姓生活方面优势明显。

当地最大的超市是赛玛特超市，经营面积达10000平方米，供应产品以日用品、食品为主线，在超市市场中赛玛特为供应主力。

中百仓储XX购物广场

是XX首屈一指的大型

超市，经营面积近万平

方米，一层工贸家电是

它最大特色，也是XX

最大家电自选超市。

3、  特色一条特及专业市场

  电信一条街

  地理位置：

东山大道从XX商场至长途汽车站一段两侧

  租金价格：

5元/平方米•天左右

  经营状况：

生意很好，XX市区座机、手机及配件交易最为集中的区域，基本没有闲铺

  茶叶一条街

  地理位置：

东山大道上长途汽车站以东一段两侧

  租金价格：

2--3元/平方米•天左右

  经营状况：

生意一般，有少量闲铺

XX茶叶批发市场：

也坐落在这条街上，东山大道与果园一路交汇处；市场整体规模不大，生意一般，里面有不少闲铺，而且还混居着一些手机售后服务点，有些杂乱；市场内的铺位租金大约在1—1.5元/平方米•天左右。

夷陵茶城：

同样坐落在这条街上，XX日报社斜对面；市场规模也不大，也有不少闲铺；经营户的生意一般，仅能维持；租金价格在0.8--2元/平方米•天左右。

  服饰一条街

  地理位置：

西陵一路上从夷陵广场到珍珠路一段两侧

  租金价格：

3--5元/平方米•天左右

  经营状况：

生意很好，基本没有闲铺

  特点：

主要经营服装、鞋帽，专卖店较多，基本都是一些中档品牌，高档不多。

金轮服饰市场：

也坐落在这条街上，西陵一路63号；市场整体规模很大，分成服装、鞋、箱包、配饰、童装等几大区；生意很好，人流兴旺，里面有少量铺位转让；市场内位置较好铺位租金大约在4元/平方米•天左右，位置差点的在2元/平方米•天左右。

  家俱建材一条街

  地理位置：

西陵一路上从珍珠路至环城东路一段两侧及环城东路两侧

  租金价格：

3.5—4.5元/平方米•天左右

  经营状况：

生意不错，只有少量铺位转让

  特点：

主要经营建材、装饰涂料、五金灯具等，都是沿街一层商铺，铺位面积都不大。

  恒昌装饰城

  地理位置：

夷陵大道与江海路交汇处

  租金价格：

1.5—3.5元/平方米•天左右

  经营状况：

生意不错，也有少量铺位转让

  特点：

主要经营建材、装饰、家俱、涂料等，规模很大

  美光家俱广场

  地理位置：

长途汽车站2—4楼

  经营状况：

生意一般，人流不多

  特点：

是一个国际家俱连锁卖场，投资商自己经营，不对外出租，直接面对厂家招商

四、  在售及在建商业楼盘分析

  康莱特商城

开发商：

XX康莱特房地产开发公司

地址：

桔城路，八一路交汇处

销售价格：

1层10000元/平方米（均价），2层5000元/平方米（均价），3层3000元/平方米（均价）

推广策略：

位置较差商铺实行包租10年，1-3年7%的回报，4-6年7.5%，7-10年8%。

业态分布：

-1层地下停车场，1层超市、餐饮、时尚天地、工艺品、生活馆等，2层服饰精品、儿童天地、休闲娱乐等，3层通信家电、影视、家居等，4层茶艺酒吧。

点评：

康莱特.商城是目前伍家岗乃至XX在建的最大的商业地产项目，占地２.８７公顷，总投资１亿元人民币，规划有步行街、商场、购物中心、休闲中心等，共分五大购物区，涉及所有商业业态，是典型的一站式超大型商业业态。

同时，康莱特还将在康莱特.商城相邻处建造XX第一个美食街，将五一广场周边打造成一个真正的商业街。

但目前周边居民较少，商业氛围不浓。

  馨岛国际

开发商：

XX馨岛物业公司

地址：

东山大道14-1号

销售价格：

整体招商（大型超市）

点评：

该项目位置较好，商业规模2.48万平方米，2-3层超市，1层精品商场。

  上海春天

开发商：

XX金羊房产公司

地址：

西陵二路，星火路交汇处

销售价格：

未定

点评：

该项目位于XX数码一条街珍珠路西段，商场规模7200平方米，地理位置优越，交通便利，

但该项目为烂尾楼，时间较长，质量有一些问题。

  东方杰座（在开发区）

开发商：

杰出（XX）实业发展有限公司

地址：

开发区中心转盘处、南朝西陵一路、东临东山转盘

销售价格：

未定

点评：

上面是酒店式公寓，下面三层是商铺，每层3000多平方米，目前没有销售，准备整体出售，

预计底层价格在15000元/平方米左右。

 康龙福美家建材家居广场（在开发区）

开发商