亿栋酒店可行性研究报告文档格式.doc
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1.1项目背景
安徽亿栋置业投资有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟在安徽太和经济开发区新建安徽亿栋大酒店。
1.1.1项目名称
安徽太和经济开发区安徽亿栋大酒店
1.1.2开发公司
安徽亿栋置业投资有限公司
1.1.3研究工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评价方法与参考数》
《阜阳市产业导向2006-2007》
《房地产评估规范》1999
《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》
《阜阳市住宅区公用设施专用基金管理规定》
《阜阳市主要经济指标》
《阜阳房地产市场分析》2008
《阜阳市旅游统计月报年报》
以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。
1.1.4项目的建筑规模和内容
阜阳市太和安徽亿栋大酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体11层，总建筑面积：
30297㎡（不包括地下车库），配套面积：
11741.76㎡，客房面积：
11590.56㎡，主体占地面积7000平方米。
1.2可行性研究结论
经过对全国和阜阳经济状况的研究分析，以及对2010-2011年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：
■在目前各种利好因素的作用下，近几年内阜阳市产权式酒店市场是乐观的；
■产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；
■在2010-2011年将该项目投放市场的时机是可行的；
■考虑目前公司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；
2.1项目投资环境和市场研究
2.1.1项目投资环境分析
安徽太和经济开发区是太和县迅速崛起的一个工业区.自改革开放以来，安徽太和经济开发区抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。
目前已有初具规模，厂房面积达135万平方米，“三资”企业100余家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。
农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。
城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。
全区国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。
安徽太和经济开发区经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。
如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势，使这块热土为商全国界及海外投资者所垂青。
尤其是近几年来，安徽太和经济开发区坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造置业的底成本优势。
安徽太和经济开发区良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，太和工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。
2.1.2市场研究
太和县位于安徽省西北部，地处黄淮平原腹地；
北邻毫州市，南连颖泉区，东靠利辛县、涡阳县，西接界首市，西北与河南省邯郸线相连。
东南经凤台、淮南去合肥200公里，西北经淮阳、西华去郑州307公里。
东去津浦路之蚌埠209公里，西去平汉路之漯河210公里。
县境南北长52公里、东西宽60公里，城区位于县域最南部的颖河之滨。
全县国土面积1822平方公里，人口162.7万。
安徽太和经济开发区是整合原安徽省太和经济开发区（1995年被批准为省级开发区）和太和县工业园区（全省重点工业园区），经省政府批准设立的省级开发区。
整合后规划面积平方公里，截止目前已开发面积平方公28.74.5里，开发区内设医药产业园、纺织服装产业园、农产品深加工园、生物工程产业园、新型材料产业园、木业产业园、高新技术产业园及特色产业园。
开发区以园林设计为主题，以绿色环保为重点，园区以先进的硬件配套为企业提供更好的服务，交通区位优势明显，形成了水、陆、空立体交通网络。
开发区现引进企业40多家。
2010年，开发区实现工业总产值20亿元，工业增加值3.5亿,经营（销售）收入18亿元,税收4500万元；
初步形成医药加工及配套产业、纺织服装、优质农产品深加工、木业为主导的特色产业园区。
2.2市场宏观背景
2.2.1阜阳市2004年上半年经济分析
从已公布的统计数据来看，2010年太和县上国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。
全县经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。
主要表现在：
1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。
2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。
3、市场消费繁荣，零售总额稳增。
4、社会消费品零售总额累计增幅与去年同期持平；
5、出口逐月回升，增速明显加快；
6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；
7、交通、邮电发展增快，民航表现突出；
8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；
9、企业景气上升，信心指数提高。
2.2.2阜阳市历年酒店经营情况分析
1、2008年7月开始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度阜阳酒店入住率的最低谷，原因是金融风暴在7月份左右开始全面爆发的影响；
2、2008年9月以后，阜阳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时间，也就是在9月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续上升的趋势；
3、2008年1月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原因，因此1月份左右是酒店行业的传统淡季；
4、自2008年1月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。
2-8月酒店入住率全面超过去年同期水平。
2.2.3阜阳市2009年酒店整体经济预测及分析
进入2009年，阜阳酒店业市场持续向好，1—4月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”黄金周期间，阜阳市酒店开房率更高达85%以上。
具体表现如下：
1、阜阳市政府将要把阜阳建设成为一个区域性经济性的城市，充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为区域经济核心；
2、从国内和阜阳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长，有利于阜阳房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；
3、宏观调控政策将“有控有扩”：
从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；
从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大；
4、当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；
5、经过2008年上半年金融风暴的影响，阜阳市的旅游和酒店业已经全面恢复，并且在阜阳市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。
2.3区域市场分析
2.3.1项目所在区域安徽太和经济开发区市场分析
太和位于阜阳经济特区的东部、安徽太和经济开发区区的中部，东邻盐田大港，南紧接阜阳经济特区，西北毗邻东莞，北连安徽太和经济开发区区中心城。
距阜阳经济特区18公里，距香港仅20公里，是香港和阜阳经济特区通往惠州、梅州、汕头、福建、江西等内地省市的必经要道。
全镇总面积81.2平均公里，其中7.3平方公里属于安徽太和经济开发区区中心城范围。
1、交通状况：
安徽太和经济开发区是阜阳市西北部的重要交通枢纽，公路、铁路运输条件十分便利。
区内公路四通八达，村村通公路，运输也十分便利。
一个纵横交错、高度密集的交通网络正在形成。
大通路改造、裕民路、经一路等工程明年通车，安徽太和经济开发区区的交通压力有望得以缓解，安徽太和经济开发区的交通状况将彻底改变。
2、服务设施：
安徽太和经济开发区文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设急待完善。
3、投资导向
根据安徽太和经济开发区区总体规划，安徽太和经济开发区区近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大能源，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。
4、安徽太和经济开发区投资导向项目
（1）改善基础设施，改善生活条件的项目
（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目
（3）资金，技术密集的大型工业项目
（4）市场广阔，附加值高的大型工业项目
（5）仓储运输项目
（6）旅游观光农业项目
（7）房地产开发项目
（8）供应深、港市场的基地化农业生产项目
5、经济发展成就
在城市建设方面，安徽太和经济开发区近年来加大规划建设力度，投资6亿多元大力进行镇，村建设，使区容区貌有了很大的变化，勾画了一个现代化花园式文明开发区的雏型。
以兴办“三来一补”企业为突破口，积极发展区域经济，经过十多年的发展，安徽太和经济开发区已成为外商竞相投资的“黄金宝地”。
2.3.2安徽太和经济开发区酒店市场分析
1、伴随着品牌地产的不断进入，各项基础建设的不断完善，太和目前正处于房地产发展的前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待；
2、安徽太和经济开发区四星级酒店尚无一家，有绝对的稀缺性。
因此，项目销售所面临的是基本无竞争对手的市场；
4、安徽太和经济开发区的酒店业但仍然存在整体规模小、酒店管理公司品牌度低、客户构成单一等问题，相对于目前整体房地产市场的高速发展已略显滞后。
从长远来看，在太和经济和房地产市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。
3.1地块解析
3.1.1项目技术经济指标
n建筑面积：
30297㎡（不包括地下车库）
n配套面积：
11741.76㎡
n客房面积：
11590.56㎡
n其他面积：
6964.68㎡
n层数共11层
1-3层：
商业配套
4层：
设备层
6-10层：
酒店客房
11层：
办公
n客房总数：
176间
标准客房：
80套；
高级客房：
60套
豪华客房：
20套；
豪华套房：
14套
总统套房：
2套
酒店配套设施构成：
n休闲娱乐
1层：
卢浮阁西餐厅、大堂吧、逸景苑餐厅
2层：
万寿宫酒楼
3层：
皇宫桑那中心
仙客来夜总会
3.1.2交通条件及周边配套分析
1、位于安徽太和经济开发区经济文化中心，各种配套完善；
2、项目方圆500米内，高尚物业众多；
3、紧邻105与308公路，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。
3.1.3景观价值分析
项目的景观资源丰富，坐拥太和中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。
3.2项目SWOT分析
3.2.1SWOT分析
优势（S）
1、项目位于安徽太和经济开发区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面；
2、区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；
3、发展商属于具有政府背景的国有控股企业，能给客户以坚定的购买信心；
4、项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。
劣势（W）
1、项目入住客户类型单一化，入住率偏低；
2、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；
3、项目周边商业氛围较弱；
4、项目内部酒店功能性设计存在缺陷。
机会（O）
1、WTO、CEPA带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础；
2、大通路改造、电气化复线铁路开工、进一步缓解交通压力，楼市能量得以释放；
3、卓越等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个安徽太和经济开发区房地产市场快速发展，区域形象迅速提升；
4、产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越；
5、外资企业多，消费能力强；
6、本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。
威胁（T）
1、投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大；
2、作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在一定风险性；
3、国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。
3.2.2应对策略
四大SO策略（强化优势与机会策略）
1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；
2、配合项目太和经济开发区地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；
3、利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户；
4、强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。
两大WT策略（化解劣势与规避风险）
1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买；
2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；
3、利用政府背景优势对项目进行信誉担保；
4、快打快销规避政策风险。
结论：
通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，ABC认为：
本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。
3.3项目评价
太和安徽亿栋大酒店项目在安徽太和经济开发区片区目前仍属于独一无二的酒店产品类型，但在整个阜阳房地产市场来说，属于中档的酒店项目。
由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。
另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。
整体来看，安徽亿栋大酒店以产权式酒店的方式销售是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及阜阳经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。
3.4市场定位及项目评估：
3.4.1市场定位
太和作为阜阳重要的卫星城，一直以来在阜阳的经济发展中都占据着非常重要的地位。
但从长期来看仍处在一个起步阶段，市场上的买家以本地居民为主，外地消费较少，是一个本地消费群体占主导的地区。
因缺少品牌发展商的介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，个盘规模较小，可供置业者选择的范围较小，楼盘价格每平方米介乎在2500-4000元之间。
无论从地理位置还是房地产产品水平来看，太和房地产都是阜阳房地产市场的重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。
随着品牌发展商的进入，太和房地产及酒店市场的有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。
3.4.2项目评估
在整个太和市场中，安徽亿栋大酒店作为目前唯一的产权式高档酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。
根据项目目前情况，我们认为：
该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求：
1、在短期内能快速回笼大量资金
2、能保持并促进对项目的高效经营管理
3.5项目定位
安徽亿栋大酒店为安徽亿栋投资股份有限公司全资拥有，是安徽太和经济开发区为改善投资环境而兴建起来的。
该酒店楼高11层，总投资1.1亿元。
安徽亿栋大酒店是一家豪华商务旅游酒店。
位于105国道308省道、南洛高速公路的交汇处。
酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
因此，项目应该定位为：
安徽太和经济开发区首个国际级商务产权式酒店。
3.6方案评估意见
综合3.4.2项目评估三种方案的比较分析，我们认为
■产权自主分配，保证对项目的经营管理权
■促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展
4.1各类物业销售收入估算
4.1.1酒店客房部分价格定位
定位理论依据：
1、由于项目周边没有类似的四星级酒店，故不能采取比较法定价；
2、项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。
收益法定义：
预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式：
V=[1－1/（1＋r）n]a/r
V——项目现今总价
n——项目的收益年限
r——房地产资本化率，即项目投资回报率，一般取经验值8％；
a——项目的年净收益
价格求取
1、本项目作为产权式酒店，经营年限一般为20年，故收益年限n＝20
2、本项目作为酒店的净收益a
根据市场调研结果，我们可以设定：
平均租金收益：
（根据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计）
＝210元/套/天
入住率（参考目前区域酒店入住率作保守估计）＝50％
总套数（根据现有客房数）＝372套
年收益租金a＝365天×
平均租金×
客房总套数×
入住率
＝365×
210×
372×
50％=14256900元
故依公式求得，项目现今总价值V=[1－1/（1＋r）n]a/r
=142569000元
经初步统计产权式酒店可售面积S＝20215.19㎡
产权式酒店理论均价＝V/S=7052.27元/㎡
价格调整
1、由于产权式酒店对于业主而言，只需交首期，回报稳定，经营年限过后完全归业主所有，所以价格超出周边公寓、写字楼等回报率相对较低的物业而言是正常的。
同时，该价格从房地产估价理论上讲也是合理的，但该价格是按资本化率（投资回报率）8％来计算的，意即是客户能承受的最高价格。
2、考虑到市场的接受度，以及降低开发风险，我们可以根据经验人为将其调低，以低价入市。
由以上分析，我们在充分考虑市场接受度、开发商供款负担和收益的平衡问题，经过多次尝试，将初步均价定为：
4000元/㎡（±
2％）
通过以上对价格的技术性和市场接受度的分析，我们最终得出本项目的可实现均价为4000元/㎡。
4.1.2酒店商业服务部分价格定位
本项目为安徽太和经济开发区区唯一四星级酒店，通过对类似酒店项目及安徽太和经济开发区片区商业形态的调查，我司认为：
商业业态应该定位于中高档品牌服装、化妆品、珠宝首饰等。
按照周边商业铺位的售价水平、租售情况，结合本项目商业服务部分的独特性，我司建议商业部分价格定为
6000元/㎡（±
5％）
4.2项目销售回款计划
项目销售回款详见附表1：
《项目销售收入与经营税金及附加估算表》。
4.3资金来源和运用分析
项目总投资由项目已支付工程款及销售费用、财务费用组成，资金来源包括自筹资金、银行融资和本项目销售回款。
5.1赢利能力分析
5.1.1目前产权式酒店的三种主要经营方式
1、固定回报模式：
物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营10—20年。
发展商承诺每年7%—8%的固定投资回报；
业主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免费自用；
业主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返还。
经营期满后，物业使用权交由业主。
此类方式适合被地理位置相对偏远、销售价格低、酒店经营运作成本较低且入住率较高的产权式酒店，因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型产权式酒店的主要回报模式。
2、利润分成模式：
物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营15—20年。
业主只需交付2～3成首期，另付月供贷款。
业主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免费自用，并可按一定比例享受酒店经营税后纯利的分红。
此类方式被早期的地处旅游风景区，经营运作成本相对较高，酒店经营受淡旺季影响严重的度假型酒店广泛采用。
但从后续经营的可操作性角度来看涉及问题比较复杂，后续经营风险较大。
3、单纯免月供模式：
物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营20年。
业主交付1.5～3成首期，月供贷款由发展商代缴外，不在享受额外经营分红或回报；
同时每年享受免费入住20—36天。
此类方式因为承诺投资回报低，因此后续经营风险相对较小，对发展商和酒店管理公司的压力也较小。
适合酒店档次较高，销售价格和经营运作成本也较高，同时出租率偏低的产权式酒店，如东方银座等。
小结：
项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目可持续发展和赢利能力的关键。
通过以上三种经营模式的对比分析及本项目的具体情况，我司认为：
选择单纯免月供模式或每年7%固定回报模式比较切合实际。
5.1.2本项目固定经营成本分析：
1、阜阳市酒店正常经营费用构成：
A、能源费用
主要包括：
水电、油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入的17%；
B、员工费用
主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需100人，按阜阳市酒店员工人均工资2000元/月的标准计算，员工费用每年大约为240万元；
C、维修费用
主要指酒店日常维修的费用，每年约需100万元；
E、保险费
主要是财产保险、员工社会保险等，每年约需10万元；
F、管理费用
管理费用主要是指办公费用、接待费等费用，每年约需100万；
G、租赁管理费
主要是指出租时上交给政府部门的管理费用，占租金的2%；
H、管理公司酬金
管理公司酬金为营业收入的2-5%；
I、大修费用
为营业收入的2%。
2、行业正常经营成本与本项目成本比较：
类别
行业平均成本
项目实际成本
备注
比例
金额（万）
能源费用
17%
27%
60
水、电、燃油等能源耗费
工资保险福利
18%
22%
49
经营管理费用
15%
19%
41
维修、管理、物料消耗等
合计
50%
68%
150
注：
上述指标为整个酒店运作所需成本，包括维持酒店
升级会员 