酒店项目计划书 庆福时代广场.docx

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酒店项目计划书庆福时代广场

经济型酒店

项

目

计

划

书

2017年2月

第一章项目摘要………………………………………………………

一、项目概述……………………………………………………

二、项目优势……………………………………………………

三、项目投资计划………………………………………………

第二章项目规划………………………………………………………

一、项目位置…………………………………………………………

二、项目配套…………………………………………………………

三、区域规划……………………………………………………

第三章项目投资分析…………………………………………………

一、投资预算…………………………………………………………

二、参数预测…………………………………………………………

第四章市场分析………………………………………………………

一、经济型酒店概况…………………………………………………

二、酒店经营指标分析………………………………………………

第1章项目摘要

一、项目概述

缔荣•庆福国际广场

庆福国际广场地处市江津区双福新区，项目规划用地面积14886㎡，总建筑面积为62761.02㎡，囊括高层、商业等多种业态，公司倾力将该项目打造成双福园区地标性产业。

④号楼

③号楼

②号楼

①号楼

本项目位于市江津双福新区群光电子园区，西面为群光厂区，北临双福新区公租房（群光员工宿舍），东面为坤煌国际中小型企业园，南临107省道（大道）、轻轨5号线及攀宝钢材市场，东距绕城高速出口不足500米，边多为工业用地，交通便捷，商业需求量大，属电子园区发展的优势配套区域。

围配套双福大学城，8所高职院校，结合边厂区工人和高校学生，借助“唯一产业园配套性商业”的良好定位和区位优势打造双福低总价、高回报、不可复制的投资商圈。

所以经济型酒店是当地重点的投资性项目之一。

2、项目优势

双福新区地处江津北大门，是江津对外开放、融入主城的“桥头堡”，是江津加快打造“双百”现代化大城市的重要支撑，也是加快西部新城发展的核心拓展区域，被纳入“半小时经济圈”，同时被规划为城市副中心。

近年，市对外经济技术交流飞速发展，主要经济指标包括制造业和旅游业经济指标保持高速增长；经济地位逾显突出；市已成为重要的人流、物流集散地。

双福新区为刚成立的新区，地理优势处于半小时经济圈，目前主城9区的大型产业区搬迁至双福新区，比较典型的有最大的农贸市场、最大的钢材市场攀宝钢材市场等。

经过前期对该项目区域调查了解到相对于快速增长的市场需求，在该区域急需一家中等型的经济型酒店。

由于该区域的星级宾馆（恒大酒店、双福大酒店、新华海颐酒店、美如家酒店等），有的酒店存在居高不下的房价让大部门中层阶级出差人士望而却步，有的酒店硬件设施重老化，已达不到现代人出行所追求的温馨、整洁等要求。

整个厂区围没有配套的经济型酒店，凭借着地理位置的唯一性和稀缺性优势，结合现代酒店经营的全新理念，所以它的建成将会带来较好的社会效益和经济效益，快捷经济酒店也将成为双福新区标志性园区配套

的现代商务式经济酒店。

三、项目投资计划

（一）项目总概算2200万元

投资现金为1200万元，其中1000万现金用于银行首付50%购买酒店（带精装修+酒店配套），另外1000万为银行贷款，月利息为千分之四。

剩余200万作为酒店的运营资金。

（二）运营计划

庆福国际广场②号楼占地面积1379.04㎡，总面积为19057.05㎡，共24层。

四楼以上单层高为3.8米、层面积为714㎡。

底楼三层为强制性规划业态商圈，四层到九层可投资做快捷经济型酒店，每层可配套20个客房，预估规划120个客房。

装修再到完成交楼，即可投入运营。

根据营运收支预估数据，预计项目营运3年，预算出每年的年收益率数值

第二章项目规划

一、项目位置

　双福区位优势明显，位于高新技术开发区南端，前扼地势平坦的津马要塞，背靠风景秀丽的缙云山脉，幅员面积66平公里，境拥有2万亩森林、10余个大型生态湖泊点缀其间，紧邻大学城、西永微电园、璧山工业园、九龙工业园等产业园区，交通通行便捷，距西永微电园14公里、九龙园区20公里、成渝高速走马出口2公里，华福大道、绕城高速等快捷交通干线在园区纵横交错。

独特的区位优势，良好的地理条件，优美的自然环境，完善的基础设施，双福新区已逐渐成为最具投资发展潜力的一片热土。

2、项目配套

双福新区累计入驻企业271家，其中投产项目147个。

群光电子、金融后援中心、金山科技硅谷、潍柴乘用车整车生产等一批重大项目成功入驻，使新区产业发展实现了从传统制造产业向高新技术产业的成功转型，逐步形成了以小康、铁马、潍柴、润通等四大汽车、摩托车整车制造项目为龙头，发展汽摩零部件企业的“4+1”传统产业发展模式；形成了以生物医药（如金山科技）、笔电配套（如群光电子）三大产业集群为核心的高新技术产业发展模式；形成了以双福国际农贸城、和润国际汽摩城、攀宝钢材、英利五金机电城、4S城五大大专业市场为基础的商贸物流产业基地；形成了以恒产、晋愉地产、双岛湖综合开发项目为代表的高端旅游休闲产业区。

而在庆福国际广场5公里向边扩散，没有一家商务或经济型的专业酒店，鉴于现代时尚商务式的酒店在此区域仅只有我们这一家，开发该酒店以具备天时、地利、人和。

它的新开可进一步缓解围紧缺的商务酒店现状

3、区域规划

区域人口：

根据规划新区人口将逐年增加，2020年将达到24万，主要有原双福镇人、教育人口和产业工人三大部分构成

新区的建设：

由老城区向四扩展建设，而老城区将成为双福新区的商贸中心

新区的组成：

分为五个部分，分别承载着新区发展的五个向（高尚居住区、物流园区、工业园区、商住综合体、商贸中心）

产业规划：

区域中部、西部将大力进行地产开发，两翼侧重工业产业规划

第三章投资回报分析

一、投资预算

1、投资回报分析

在前期商圈规划期，入住率大概可分为三个阶段

第一年：

65%

第二年：

75%

第三年：

80%

其他地区商务酒店的客房入住率，在营运稳定期，客房入住率取80%，由于经济型商务式酒店具管理和客户资源优势，围配套唯一性和稀缺性，从营运第二年开始进入稳定期。

2、平均房价

参照双福新区的精品商务酒店现有房价水平和国其他地区城市商务酒店房价水平，应该达到人民币130--170元/间。

二、参数预测

三年投资回报率测算，收入主要来自客房利润

收入：

主营业务收入：

房屋销售收入（按规划120个房间计算）

130元/间—170元/间均价150元/间

第一年：

每天的入住率按65%计算：

日收入：

78间*150元/间=11700元

月收入：

11700元*30天=351000元

年收入：

351000元*12个月=4212000元

其他收入：

客房酒水食品等，年收入约10万元。

收入合计：

449.28万元/年

第二年：

每天的入住率按75%计算：

日收入：

90间*150元/间=13500元

月收入：

13500元*30天=405000元

年收入：

405000元*12个月=4860000元

其他收入：

客房酒水食品等，年收入约15万元。

收入合计：

501万元/年

第三年：

每天的入住率按80%计算：

日收入：

96间*150元/间=14400元

月收入：

14400元*30天=432000元

年收入：

432000元*12个月=5184000元

其他收入：

客房酒水食品等，年收入约20万元。

收入合计：

538.4万元/年

主营业务支出：

1、员工年工资：

10人（奖金、福利）5万元/月*12个月=60万元

2、水电费：

5万元/月*12个月=60万元

3、其他各项费用：

160万

银行按揭本：

4万*12月=48万元/年

成本合计：

328万元/年

第一年净利润：

449.28万-328万=131.28万元/年

回报率是：

131.28万元/1200万元=10.94%

第二年净利润：

501万-328万=173万元/年

回报率是：

173万元/1200万元=14.41%

第三年净利润：

538.4万-328万=210.4万元/年

回报率是：

210.4万元/1200万元=17.53%

第四章市场分析

一、经济型酒店概况

快捷经济型酒店前期酒店规划为每层楼为客房20套，总共6层。

客房为120套，风格各异、环境幽雅先进的一体化卫浴设施、稳定的局域网等相对应的配套设施。

有先进完善的设施，能为各种不同规格的客户提供相应的专业服务，打造一个高端低成本的经济型酒店。

二、酒店经营指标分析

地区拥有较丰富的旅游资源、随着经济的高速发展，已成为商务、旅游的集散地，越来越多地吸引国客人来。

双福新区主要工业发展指标常年保持高速增长趋势,为酒店的客源提供了保障。

而我项目正处于企业主、出差人士理想住宿的“庆福国际广场商圈”，在这里向边辐射可以达到围大型厂区的任地段，这也是保证我们酒店入住率的一大优势。