新疆房地产估价师《制度与政策》：共有部分的共有权考试试卷.doc

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新疆房地产估价师《制度与政策》：

共有部分的共有权考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。

已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。

A．43万元

B．112.5万元

C．123.3万元

D．150万元

2、__是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

A．商品房预售

B．商品房出让

C．商品房转让

D．商品房招租

3、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：

乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。

那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。

A．700

B．600

C．500

D．200

4、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。

A：

4

B：

5

C：

6

D：

7

E：

房地产估价机构必须加盖公章

5、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为13万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．217

B．117

C．100

D．无法确定

6、假设某类住宅的价格从3000元／㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。

（过时）

A：

-1.33

B：

-0.66

C：

0.66

D：

1.53

E：

工业用地的监测点评估价格

7、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。

该房地产的实际价格为万元。

A：

87

B：

124

C：

130

D：

134

E：

工业用地的监测点评估价格

8、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×__×临街宽度。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．混合深度价格修正率

9、某建筑物建筑面积4000㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元／㎡，有效经过年数为15年，残值率为5％，该建筑物现值为。

A：

523．45万元

B：

593．75万元

C：

643．75万元

D：

1000万元

E：

工业用地的监测点评估价格

10、业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的是。

A：

物业管理合同

B：

前期物业服务合同

C：

后期物业服务合同

D：

物业服务合同

E：

执行层的组织协调

11、已知某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为（）元/m2。

A．560

B．700

C．437.5

D．280

12、我国土地用途管制的核心是。

A：

实行土地有偿有限期使用制度

B：

经营土地有偿使用

C：

不能随意改变农用地的用途

D：

不能随意改变建设用地的用途

E：

执行层的组织协调

13、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：

点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：

权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元/m2）

A．3200 

B．3185 

C．3257 

D．3156

14、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的。

A：

第一阶段

B：

第二阶段

C：

第三阶段

D：

第四阶段

E：

借款合同

15、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。

A．零售商的财务能力

B．零售商需要的服务

C．零售商组合与位置分配

D．零售商的声誉

16、某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。

该宗房地产的现时单一价为元／㎡。

A：

1200

B：

1250

C：

1270

D：

1800

E：

工业用地的监测点评估价格

17、（）是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。

A．书面报告

B．口头报告

C．叙述式报告

D．表格式报告

18、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为__。

A．财产损失保险

B．保证保险

C．责任保险

D．信用保险

19、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润

B．市场影响

C．产权是否清晰

D．被拆迁人的利益

20、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。

A．空置量

B．空置率

C．空置水平

D．空置面积

21、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

22、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。

假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A．400

B．628

C．656

D．700

23、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__。

A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者

B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用

C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用

D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用

24、在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供给大于需求时，利率将__。

A．上升

B．下降

C．不变

D．难以确定

25、以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素__。

A．开发成本的变化

B．收入的变化

C．价格的变化

D．开发商对未来的预期

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的。

A：

生产成本高于市场平均成本

B：

生产成本低于市场平均成本

C：

自由竞争

D：

该种商品本身可以大量重复生产

E：

生产成本等于市场平均成本

2、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为__。

A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意

B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准

C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同

D．相应调整土地使用权出让金

E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金

3、建设工程进度控制工作的主要内容包括。

A：

施工现场的调研与分析

B：

编制项目建设工程进度计划

C：

监督项目施工进度计划的执行

D：

制订勘查计划

E：

对项目建设总周期目标的论证与分析

4、下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是__。

A．审计费

B．工程造价咨询费

C．临时用地费和临时建设费

D．工程监理费

5、下列不属于房地产拍卖特征的是__。

A．房地产拍卖数量多，价值高

B．房地产拍卖的时间短

C．房地产拍卖法律性强

D．拍卖结束后续工作多

6、下列关于抵押的说法不正确的是__。

A．以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限

B．以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意

C．预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

D．订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容

7、一般来说，与长期投资相比，短期投资。

A：

风险较大

B：

收益率较高

C：

流动性较好

D：

投资回收期较长

E：

借款合同

8、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。

某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。

若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%

9、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。

A：

必须限期拆除

B：

结构简易

C：

结构复杂

D：

永久性

E：

临时性

10、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。

在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A．0～50

B．50～75

C．50～100

D．100～150

11、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。

A：

下落不明满1年的

B：

下落不明满2年的

C：

下落不明满4年的

D：

因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满1年的

E：

因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满2年的

12、下列属于时期指标特点的有。

A：

各时期指标值可以直接累加

B：

各时点指标值不可以直接累加

C：

通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比

D：

通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比

E：

每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的

13、国际货币基金组织就是使用__这种“投资”定义统计国际收支平衡。

A．以资产为基础

B．以企业为基础

C．以交易为基础

D．以价值为基础

14、根据国务院令第483号《国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。

A：

大城市1．5～30元

B：

大城市1．2～24元

C：

中等城市1．2～24元

D：

小城市0．9～18元

E：

县城、建制镇、工矿区0．6～12元

15、建设单位应当自领取施工许可证之日起__个月内开工。

A．3

B．6

C．9

D．12

16、下列关于丘的表述，正确的是。

A：

丘是指地表上一块无界空间的地块

B：

丘有独立丘和组合丘之分

C：

一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘

D：

一个地块属于几个产权单位时称为组合丘

E：

当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘

17、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。

A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的

B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的

C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的

D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的

E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

18、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。

A：

汇票

B：

本票

C：

支票

D：

银行券

E：

执行层的组织协调

19、房地产开发投资通常属于__。

A．长期投资

B．中长期投资

C．中短期投资

D．置业投资

20、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。

从投资的角度来看主要有__。

A．风险因素

B．资本化率

C．通货膨胀率

D．投资利润率

E．资金总额

21、报建审批管理主要包括审批核发__。

A．项目选址意见书

B．建设用地规划许可证

C．建设工程规划许可证

D．国有土地使用证

E．施工开工证

22、下列房地产的各种权利，受到其他房地产权利限制的房地产权利有。

A：

设立了地役权的土地使用权

B：

设立了抵押权的房屋所有权

C：

设立了租赁权的房屋所有权

D：

城市规划对土地的限制

E：

建筑容积率的限制

23、某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括__。

A．该种房地产的价格水平

B．相关房地产的价格水平

C．该种房地产的开发成本

D．房地产开发商对未来的预期

E．该种房地产的开发技术水平

24、寻找因不同估价方法的测算导致结果较大差异的原因，可以从等方面进行检查。

A：

基础数据是否正确

B：

是否符合估价原则

C：

估价时间的长短是否合理

D：

选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的

E：

所搜集的资料是否全面

25、城市人口在__万以上的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

A．50

B．100

C．200

D．500