湖南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的种类及作用试题.doc
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湖南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：
房地产估价文书的种类及作用试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列有关平均指标，表述正确的是__。
A．平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标
B．简单算术平均数适用于分组的分布数列
C．数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104
D．众数是分布数列中出现频率最高的标志值
2、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
3、收益法中所指的收益是__。
A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益
C．估价时点以后的未来预期正常收益
D．估价时点前最高盈利年份的收益
4、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。
A：
越高
B：
越低
C：
不变
D：
符合客观实际
E：
工业用地的监测点评估价格
5、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。
采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（）m。
A．13．33
B．6.66
C．11.33
D．8.66
6、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。
A：
通货膨胀影响
B：
投资利息因素
C：
资金时间价值
D：
投资风险补偿
E：
工业用地的监测点评估价格
7、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。
按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。
A：
2049年1月1日一2049年12月31日
B：
2050年1月1日~2050年12月31日
C：
2059年1月1日～2059年12月31日
D：
2060年1月1日～2060年12月31日
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
9、在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相比较，如果__，则开发项目在财务上是可以接受的。
A．Pb小于或等于Pc
B．Pb等于Pc
C．Pb小于Pc
D．Pb大于Pc
10、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是。
A：
形象差异化战略
B：
人员差别化战略
C：
服务差别化战略
D：
产品差别化战略
E：
借款合同
11、征收集体土地，有偿使用土地的，应__。
A．预付足额的预付金
B．报乡（镇）级人民政府核签
C．出具征收单位财务状况报告
D．签订土地使用合同
12、单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。
A．国家建设部
B．国家文物局
C．国家建设部和国家文物局
D．国家建设部或国家文物局
13、以下不属于物业管理委托方的是__
A．房地产开发企业
B．公房出售单位
C．施工企业
D．业主大会
14、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
15、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是个单位。
A：
4
B：
5
C：
6
D：
7
E：
执行层的组织协调
16、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。
A．推行
B．实施
C．允许
D．禁止
17、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是__。
A．中国人民银行
B．中国银行业监督管理机构
C．中国保险业监督管理机构
D．中国证券业监督管理机构
18、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。
A．等于报酬率
B．大于报酬率
C．小于报酬率
D．无法知道
19、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明。
A：
本估价机构所有
B：
所有参加该估价项目
C：
对该估价项目负第一责任
D：
任本估价机构法定代表人
E：
工业用地的监测点评估价格
20、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于__的租金。
A．5年
B．50个月
C．100个月
D．10个月
21、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。
（2009年试题）
A：
房地产行政主管部门
B：
房屋拆迁管理部门
C：
城市规划行政主管部门
D：
房屋登记机构
E：
房地产估价机构必须加盖公章
22、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。
A．变动可能性
B．影响重要性
C．发生经常性
D．类型归属性
23、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。
A．估价时点和估价对象均为现在
B．估价时点和估价对象均为未来
C．估价时点为现在，估价对象为未来
D．估价时点为现在，估价对象为过去
24、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。
A：
40
B：
50
C：
60
D：
70
E：
房地产估价机构必须加盖公章
25、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．利润为零
B．最高运营费用比率
C．最大费用
D．允许的最低经济效益指标
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列污染源中，属于大气污染源的有。
。
A：
工业污染源
B：
交通污染源
C：
光污染源
D：
噪声污染源
E：
生活污染源
2、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。
A．收益法中预测未来的租金
B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整
C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D．比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力
E．成本法中确定房地产的重新购建价格
3、属于房屋产权转移登记情形的有__。
A．翻建
B．扩建
C．分割
D．抵押
E．裁决
4、申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。
A：
国务院
B：
国务院建设行政主管部门
C：
省人民政府建设行政主管部门
D：
自治区人民政府建设行政主管部门
E：
直辖市人民政府房地产行政主管部门
5、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。
A：
平等原则
B：
诚实信用原则
C：
公序良俗原则
D：
自愿原则
E：
强制原则
6、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为。
A：
50％
B：
60％
C：
70％
D：
80％
E：
借款合同
7、债券是分别由发行的。
A：
政府
B：
股份公司
C：
银行
D：
企业
E：
发起人
8、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。
A：
单项工程
B：
单位工程
C：
分部工程
D：
分项工程
E：
执行层的组织协调
9、直接资本化法的优点是__。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
10、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有等多种形式。
A：
墙承重结构
B：
剪力墙结构
C：
框架剪力墙结构
D：
框架筒体结构
E：
框架结构
11、根据我国《保险法》的规定，我国保险公司的组织形式有两种。
A：
合伙企业
B：
中外合资企业
C：
有限责任公司
D：
股份有限公司
E：
国有独资公司
12、按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额分为。
A：
直接消耗定额
B：
劳动消耗定额
C：
机械消耗定额
D：
材料消耗定额
E：
预算消耗定额
13、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。
A：
警告
B：
罚款
C：
限期改正
D：
限期拆除
E：
没收实物
14、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。
A：
房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次
B：
房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次
C：
考试时间定于每年的第二季度
D：
考试时间定于每年的第三季度
E：
考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理
15、建筑材料的物理性质中，下列不属于与质量有关性质的是__。
A．密度
B．表观密度
C．孔隙率
D．热容量
16、建设工程开工实行__许可证制度。
A．规划
B．施工
C．拆迁
D．用地
17、某房地产经纪机构2010年1—5月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是。
A：
50％
B：
100％
C：
150％
D：
200％
E：
执行层的组织协调
18、建筑物净收益=__×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
19、承租人__，出租人有权终止合同。
A．将承租的房屋擅自转租
B．故意损坏承租的房屋
C．无正当理由拖欠房租3个月
D．无正当理由闲置承租房屋
E．擅自改变房屋用途
20、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有。
A：
村办企业的厂房可以抵押
B：
以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产
C：
公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
D：
抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效
E：
同一房地产不得设定两个以上抵押权
21、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。
C村原耕地面积为80（公顷），农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。
经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。
被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。
《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。
A：
县人民政府
B：
市人民政府
C：
省人民政府
D：
国务院
E：
政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书
22、风险辨识常用方法包括（）等。
A．专家调查法
B．解析方法
C．故障树分析法
D．幕景分析法
E．蒙特卡洛法
23、申请强制拆迁必须提供__。
A．行政强制拆迁申请书
B．仲裁决议书
C．拆迁协议范本
D．裁决调解和裁决书
E．被拆迁房屋的证据保全公证书
24、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，不正确的是。
A：
潜在市场＞服务市场>有效市场＞合格的有效市场
B：
潜在市场＞有效市场＞服务市场＞渗透市场
C：
潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场
D：
潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场
E：
借款合同
25、设临街深度价格修正率见下表。
另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为（）元/m2。
A．6400
B．6800
C．6960
D．7600
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