重庆省房地产估价师《制度与政策》：课税对象模拟试题.doc
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重庆省房地产估价师《制度与政策》：
课税对象模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指__。
A．房地产开发企业自有资金周转的速度
B．估价对象房地产变为现金的速度
C．估价对象房地产带来净收益的速度
D．房地产开发企业流资金周转的速度
2、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。
A：
225．00万元
B：
237．50万元
C：
381．25万元
D：
395．83万元
E：
工业用地的监测点评估价格
3、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡．现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为．【2005年考题】
A：
6．19万元
B：
6．42万元
C：
7．20万元
D：
9．58万元
E：
工业用地的监测点评估价格
4、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。
A．市场价值
B．理论价值
C．市场价格
D．理论价格
5、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。
上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡
A：
310.61
B：
321.60
C：
477.87
D：
494.77
E：
工业用地的监测点评估价格
6、下列关于临时建筑，表述错误的是。
A：
临时建筑都应当有规定的使用期限
B：
超过批准期限的临时建筑是合法建筑
C：
拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失
D：
拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
E：
房地产估价机构必须加盖公章
7、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。
A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查
8、关于估价资料归档的说法，错误的是。
A：
估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档
B：
估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档
C：
估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁
D：
估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构
E：
工业用地的监测点评估价格
9、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地和公益事业用地__由县级以上人民政府批准划拨。
A．必须
B．应当
C．可以
D．不能
10、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2007年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：
2044．87万元
B：
4296．54万元
C：
5526．56万元
D：
7337．33万元
E：
工业用地的监测点评估价格
11、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。
A．购买房地产股票
B．购买商铺
C．购买房地产债券
D．购买住房抵押支持证券
12、开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是__。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．政府导向定价法
13、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为年。
A：
1
B：
2
C：
4
D：
5
E：
执行层的组织协调
14、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。
A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体
C．物权、知识产权、人身权属于形成权
D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体
15、如果是无期限的土地所有权，就无需计提__。
A．时限问题
B．附加值
C．利率
D．折旧
16、投资利息估算只有在中才需要。
A：
比较法
B：
传统方法
C：
现金流量折现法
D：
收益法
E：
工业用地的监测点评估价格
17、开发经营期的起点是假设的。
A：
开工日期
B：
取得估价对象的日期
C：
取得待开发土地的日期
D：
开始出售开发完成后的房地产的日期
E：
工业用地的监测点评估价格
18、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。
A：
实体、权益、区位
B：
实物、权益、区位
C：
实物、权利、位置
D：
实物、权益、位置
E：
工业用地的监测点评估价格
19、我国规范住房置业担保公司的组织法是__。
A．公司法
B．民法通则
C．合同法
D．住房置业担保管理试行办法
20、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为__。
A．22.2%
B．33.3%
C．44.4%
D．55.5%
21、关于预算，下列说法错误的是（）。
A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C．预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化
22、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。
A：
18．25万元
B：
20．00万元
C：
21．58万元
D：
22．00万元
E：
工业用地的监测点评估价格
23、城市分区规划由__审批。
A．市规划行政主管部门
B．市人民政府
C．市人大常委会
D．省人大常委会
24、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__
A．净收益包括有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
25、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为__万元。
A．95.40
B．97.87
C．98.55
D．99.33
2、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。
A：
当地工商行政主管部门
B：
当地计划行政主管部门授权机构
C：
当地计划行政主管部门
D：
当地建设行政主管部门授权机构
E：
当地建设行政主管部门
3、构成利率最高界限的是__。
A．预期通货膨胀率
B．平均利润率
C．再贴现率
D．物价上涨率
4、股票。
A：
是由有限责任公司公开发行
B：
可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具
C：
只是代表股份资本所有权的证书
D：
它自身没有任何价值，是真实的资本，也是一种独立于实际资本之外的虚拟资本
E：
一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让
5、住房公积金管理中心不是__。
A．住房公积金委员会各项决策的执行机构
B．住房公积金运作管理部门
C．住房公积金管理的主体
D．住房公积金管理的决策机构
6、路线价通常为__，也可为楼面地价。
A．土地单价
B．土地总价
C．宗地单价
D．宗地总价
7、物业管理市场的供需主体是。
A：
政府职能部门
B：
物业服务企业
C：
业主及使用人
D：
房地产开发公司
E：
业主公约
8、关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是__。
A．（P/A，i，
B．（A/P，i，
C．（A/F，i，
D．（F/A，i，
9、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是__。
A．大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别
B．收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入
C．收益性物业管理中收入包含保证金和准备金
D．经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目
10、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是__。
A．降低房地产开发贷款利率
B．增加土地有效供给
C．降低契税
D．提高购房贷款利率
11、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。
A：
在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B：
在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C：
在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D：
在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E：
在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
12、最小二乘法又称。
A：
最大平方法
B：
最小平方法
C：
扩大时距法
D：
移动平均法
E：
执行层的组织协调
13、不属于通风施工图纸类别的是__。
A．平面图
B．剖面图
C．系统图
D．分部图
14、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是__。
A．供给指标
B．需求指标
C．使用指标
D．市场交易指标
15、对于交易税费非正常负担的修正，下列有关公式正确的有。
A：
正常成交价格-应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
B：
正常成交价格+应由买方缴纳的税费=卖方实际得到的价格
C：
应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
D：
正常成交价格
E：
正常成交价格
16、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率__。
A．等于20%
B．大于等于20%
C．小于20%
D．小于等于20%
17、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。
其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。
A．3314
B．3347
C．3380
D．3033
18、按我国现行规定，预备费包括两部分。
A：
基本预备费
B：
人工预备费
C：
涨价预备费
D：
工程预备费
E：
材料预备费
19、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有。
A：
潜在毛租金收入
B：
经营费用
C：
租金损失
D：
其他收入
E：
报酬率高低
20、根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定，可以公开查询的登记信息有。
A：
房屋的自然状況
B：
房屋权利限制状况
C：
与诉讼案件直接相关的原始登记凭证
D：
与产权登记相关的原始登记凭证
E：
与公证事项直接相关的原始登记凭证
21、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。
A．中介管理机构
B．房地产管理机构
C．房地产估价机构
D．房地产质量管理机构
22、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。
李某的所有债务与收入比是。
A：
32．00％
B：
34．67％
C：
49．78％
D：
52．44％
E：
借款合同
23、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是__。
A．借款偿还期
B．偿债备付率
C．流动比率
D．利息备付率
E．内部收益率
24、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。
A．期限短
B．不记名、可自由转让
C．能提前提取现金
D．面额固定
25、住房公积金管理的基本原则包括。
A：
住房公积金管理委员会决策
B：
住房公积金管理中心运作
C：
银行专户
D：
财政监督
E：
社会监督
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