房地产估价师《制度与政策》真题.doc
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2005年房地产估价师《制度与政策》真题及答案解析
一、单项选择题（共40题，每题0.5分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1.经济适用住房价格（）。
A.由市（县）人民政府制定
B.实行市场调节价
C.由房地产开发商定价
D.由政府限定销售价格
答案：
D
解析：
新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。
2.城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的（）。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
答案：
D
解析：
城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。
3.征收集体土地，土地补偿费应当归（）所有。
A.县级以上人民政府土地管理部门
B.乡（镇）人民政府
C.农村集体经济组织
D.土地使用者
答案：
C
解析：
土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
4.某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h㎡（公顷），国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/h㎡（公顷）。
下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。
A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B.该耕地的土地补偿费最少为60万元
C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费
答案：
D
解析：
征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。
10×1000×6=60万元。
国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。
国家建设征收土地，用地单位除支付补偿费外，还应当支付安置补助费。
5.城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的（）。
A.区位
B.用途
C.搬迁补助费
D.建筑面积
答案：
C
解析：
《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定.
6.下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是（）。
A.协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B.依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力
C.协议签订后，可以进行公证
D.协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
答案：
D
解析：
协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。
但根据《拆迁条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。
7.根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是（）。
A.估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
B.估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告
C.估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告
D.估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见
答案：
B考试大论坛
解析：
估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据，估价技术路线、估价方法选用、参数选取，估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见.估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告;估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
8.某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于（）万元。
A.2000
B.2500
C.3000
D.3500
答案：
D
解析：
2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发{2004｝13号），将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%提高到35%。
9.禁止发布房地产广告的是（）。
A.在划拨土地上开发建设的房地产
B.已设定抵押的房地产
C.未取得商品房预售许可证的房地产
D.没有选聘物业管理企业的房地产
答案：
C
解析：
凡下列情况的房地产，不得发布广告，
（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;
（2）在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的;
（3）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
（4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的：
（5）权属有争议的;
（6）违反国家有关规定建设的;
（7）不符合工程质量标准，经验收不合格的，
（8）法律、行政法规规定禁止的其他情形.
10.房地产开发企业不得采取（）的方式销售商品房。
A.分期付款
B.收取预售款
C.收取定金
D.返本销售
答案：
D
解析：
房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
11.城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（）。
A.核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B.核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C.核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D.核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
答案：
B
解析：
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。
报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
12.人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由（）参照评估价确定。
A.人民法院
B.估价机构
C.拍卖师
D.竞买人
答案：
A
解析：
依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：
未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。
13.下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（）。
A.将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C.承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款
答案：
B
解析：
自然终止主要包括：
（1）租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同;
（2）符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的;
（3）因不可抗力致使合同不能继续履行的.
14.房地产权属档案应当以（）为单元建档。
A.街道
B.房号
C.幢
D.丘
答案：
D
解析：
《城市房地产权属档案管理办法》第十四条规定：
房地产权属档案应当以丘为单元建档。
15.下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（）。
A.公告不是房屋权属登记的必经程序
B.在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记
C.因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书：
D.在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记
答案：
B
解析：
在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。
16.根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是（）。
A.无顶盖的室外楼梯
B.无柱的雨篷
C.无顶盖的阳台
D.房屋之间无上盖的架空通廊
答案：
A
解析：
计算一半建筑面积的范围
（A）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
（B）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
（c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算.
（D）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算
17.申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（）提交申请资料。
A.人事部
B.建设部
C.省级人事行政主管部门
D.所在地省级房地产行政主管部门
答案：
D
解析：
对于房地产估价师初始注册，申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料。
18.某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。
评估的房地产价格为2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为（）万元。
A.1.60
B.3.00
C.4.25
D.5.00
答案：
C
解析：
100×5‰+900×2.5‰+1000×1.5‰=4.25万元。
19.组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于（）万元。
A.30
B.50
C.100
D.200
答案：
A
解析：
三级房地产估价机构中，有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上。
20.业主公约由（）制定并修改。
A.业主大会
B.业主委员会
C.一半以上业主
D.全体业主和物业管理企业共同
答案：
A
解析：
业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。
21.业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（）通过。
A.与会业主所持投票权1/2以上
B.与会业主所持投票权2/3以上
C.全体业主所持投票权1/2以上
D.全体业主所持投票权2/3以上
答案：
D
解析：
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
22.下列不应免征房产税的有（）。
A.职工自用住房
B.企业创办的类学校用于教学的房产
C.产权不确定的及有纠纷的房产
D.经有关部门鉴定的危险房屋
答案：
C
解析：
产权不确定的及有纠纷的房产不属于免征房产税的范围。
23.国务院办公厅国办发（2005）26号文件，对个人销售住房免征营业税的是（）。
A.单套建筑面积在120㎡以下的住房转手交易时，免征营业税
B.住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税
C.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税
D.个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，免征营业税
答案：
D
解析：
国务院办公厅国办发（2005）26号文件规定，对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。
24.住房公积金属于（）所有。
A.缴存住房公积金的单位
B.缴存住房公积金的职工
C.缴存住房公积金的单位及个人
D.住房公积金管理中心
答案：
B
解析：
单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。
25.某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/㎡、900元/㎡、2000元/㎡和2400元/㎡，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定（）。
A.在任何情况下，丁的需求价格弹性最大
B.甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入
C.在任何情况下，乙的需求价格弹性最小
D.此时乙的需求价格弹性最大
答案：
B
解析：
根据需求价格弹性的分类范围，|Ed|>1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有价格弹性。
甲、丙、丁三个项目|Ed|>1，都有可能通过降价提高销售收入。
C项“在任何情况下，乙的需求价格弹性最小”中，“在任何情况下”太绝对，在不同的价格上，乙小区的需求价格弹性系数会发生变化。
26.某个国家从2000至2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断（）。
A.该国家的居民收入分配趋于平均化
B.该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C.该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D.该国家的居民收入呈现出上升的趋势
答案：
B
解析：
基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入平均程度的指标。
洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成A、B两块面积，A块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积，基尼系数=A/（A十B）。
因为对角线以下的面积为定值，所以A越小，基尼系数也越小，这也表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均;反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。
27.在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为（）。
A.28.60%
B.35.00%
C.40.00%
D.50.00%
答案：
C
28.根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（）。
A.委托财产总值
B.信托范围
C.信托收益
D.信托信用等级
答案：
C
解析：
信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。
29.保险活动所特有的内在功能是（）。
A.组织经济补偿
B.分散风险
C.融通资金
D.防灾防损
答案：
B
解析：
分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。
30.根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（）之间因果关系的来判断。
A.投保人与保险标的
B.被保险人与保险标的
C.保险事故与保险标的的损失
D.保险人与保险标的的损失
答案：
C
解析：
近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。
31.在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是（）。
A.股票+投资基金
B.债券+投资基金
C.投资基金+股票+债券
D.股票+债券
答案：
B
解析：
由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。
投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票;但收益一般小于股票投资而大于债券。
因而一般认为基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种。
32.收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（）方式设置调查项目表。
A.判断提问
B.多项选择
C.单向选择
D.书面提问
答案：
B
解析：
设置调查项目必须注意以下几点：
①对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问;②所问的问题应便于被调查者回答;③备选项目必须互不相容;④调查项目应当防止渗入调查者的思想导向;⑤问题的形式不宜太难和过于复杂;⑥问题不宜太长。
33.会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的（）。
A.权责发生制原则
B.收负实现制原则
C.配比原则
D.划分收益性支出与资本性支出原则
答案：
A
解析：
权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认。
凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用;凡是不属于当期的收入或费用，即使款项已经在当期收到或已经当期支付，都不能作为当期的收入或费用。
34.确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于（）的内容。
A.城市总体规划
B.控制性详细规划
C.修建性详细规划
D.居住区规划
答案：
B
解析：
控制性详细规划的内容有以下几点：
（1）确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线;
（2）规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求;（3）确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高等.
35.城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为（）。
A.温差效应
B.绿岛效应
C.温压效应
D.热岛效应
答案：
D
解析：
气温对于城市规划与建设也有影响。
城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，即所谓“热岛效应”。
36.用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（）。
A.建筑剖面图
B.建筑构造详图
C.建筑平面图
D.总平面图
答案：
A
解析：
建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
37.当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用（）。
A.条形基础
B.独立基础
C.箱形基础
D.桩基础
答案：
D
解析：
当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用桩基础。
38.下列关于工程量清单的表述中，不正确的是（）。
A.工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单
B.工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算分部分项工程数量的表格。
C.工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分。
D.工程量清单中的工程量应作为结算时的依据
答案：
Dwww.Examda.CoM
解析：
工程量清单说明主要是招标人解释拟招标工程的工程量清单的编制依据以及重要作用，明确清单中的工程量是招标人估算得出的，仅仅作为投标报价的基础，结算时的工程量应以招标人或由其授权委托的监理工程师核准的实际完成量为依据，提示投标申请人重视清单，以及如何使用清单。
39.房产面积测量的精度要求是以（）作为限差。
A.误差的平均值
B.误差的最大值
C.中误差
D.两倍中误差
答案：
D
解析：
房产面积测量的精度要求中，房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
40.根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（）。
A.物权
B.知识产权
C.人身权
D.撤销权
答案：
D
解析：
根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。
支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。
形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。
二、多项选择题（共15题，每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1.农用地包括（）。
A.养殖水面
B.草地
C.耕地
D.水利设施用地
E.未利用地
答案：
ABC
解析：
《土地管理法》第四条：
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
水利设施用地属于建设用地。
2.国家规定，商品住宅用地必须采取（）方式出让。
A.抽签
B.招标
C.拍卖
D.协议
E.挂牌出让
答案：
BCE
解析：
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。
11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
3.下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有（）。
A.征收集体土地过程中对民房的拆迁
B.城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁
C.城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁
D.城市市区内国有企业对厂房的自拆自建
E.城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁
答案：
BE
解析：
《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号，以下简称《拆迁条例》）的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
4.下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（）。
A.抵押人到期未偿还债务的
B.抵押人擅自处分抵押房地产的
C.抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的
D.抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
E.未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的
答案：
ABC
解析：
根据《城市房地产管理管理办法》第40条规定，DE两项不正确。
5.下列房地产中，不得转让的有（）。
A.共有的房地产
B.未解决权属争议的房地产
C.设定了抵押权的房地产
D.已被依法查封的房地产
E.已列入城市拆迁范围内的房屋
答案：
BD
解析：
共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。
建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十二条：
拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋;
（二）改变房屋和土地用途;（三）租赁房屋。
6.一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有（）。
A.有15名以上专职注册房地产估价师
B.专业技术人员达70%
C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%
E.股东中有3名以上专职注册房地产估价师
答案：
ACDE
解析：
专业技术人员达70%不是要求条件。
7.《物业管理条例》确立的基本制度包括（）。
A.业主大会制度
B.业主公约制度
C.住宅小区治安管理制度
D.住宅小区综合验收制度
E.住房专项维修资金制度
答案：
ABE
解析：
住宅小区治安管理制度、住宅小区综合验收理制度不是《物业管理条例》确立的基本制度
8.在下列行为中，属于犯罪的有（）。
A.欠税
B.偷税
C.抗税
D.退税
E.漏税
答案：
BC
解析：
偷税和抗税属于违法犯罪行为。
漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。
9.下列资金中，可以用于购买国债的有（）。
A.担保公司资金
B.在建工程抵押贷款
C.商品房预售资金
D.住房共用部位共用设施设备专项维修资金
E.住房公积金
答案：
AE
解析：
在建工程抵押贷款、商品房预售资金、住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于专项资金，不可以用于购买国债。
10、直接导致市场失灵的原因有（）。
A.外部性
B.垄断
C.排他性物品的生产
D.信息不完全
E.政府对市场的管理和协调
答案：
ABD
解析：
市场失灵主要表现在：
一是垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置;二是在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响;三是市场无法有效地提供公共产品;四是消费者和生产者的信息不完全。
排他性物品属于私人物品。
私人物品、政府对市场的管理和协调，都不是直接导致市场失灵的原因。
11.下列保险中，属于政策保险的有（）。
A.社会养老保险
B.农业保险
C.巨灾保险
D.失业保险
E.出口信用保险
答案：
BCE
解析：
社会养老保险、失业保险都属于社会保险范畴。
政策保险一般可分为四类：
一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险（养殖业保险、种植业保险等）;二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险（无担保保险、预防公害保险等）;三是为实现贸易政策开办的输出保
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