物业维修标准运作手册SOPWord格式文档下载.docx
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3.15
租户退租管理制度
第四节物业维修部设备设备管理守则
4.1设备设备维修保养管理总则
4.2设备一、二级保养制度
4.3设备大修制度
4.4设备设备故障办理程序
4.5电气设备运行与维保制度
4.6弱电系统运行与维保制度
4.7空调系统运行与维保制度
4.8给排水系统运行与维保制度
4.9擦窗机与登高车维修保养制度
4.10建筑/装饰维修保养制度
第五节物业维修部主要工作流程
5.1电话系统故障维修流程
5.2BA系统报警办理流程
5.3新装拆装电话工作流程
5.4安保存理系统设备维修流程
5.5背景音乐及紧急广播系统设备故障维修流程
5.6租户有偿维修工作流程
5.7报修值班办理流程
5.8租户退租流程图
5.9物业维修合同招招标流程
5.10物业维修合同改正办理流程
5.11租户退租单元修复工作流程
第六节物业维修部常用工作表格
6.1设备设备类表式表格
6.2电气设备类表式表格
6.3弱电设备类表式表格
6.4空调设备类表式表格
6.5给排水设备类表式表格
6.6擦窗机与登高车类表式表格
6.7物料库房类表式表格
6.8其余类表格
附录主要参照资料
第一节设备设备介绍和主要建筑数据纲要
1.2主要建筑数据纲要
上海
位于中国上海市静安区
，
占地面积为
31,088
平方米，容积率为
6.8，绿化率为
15%。
地面为二幢办公楼
（其
中T2办公塔楼当前在建
）和一幢商场。
已建
T1办公塔楼为
66层，建筑高度为
288米，建筑面积为
79,200
平方米;
在建
T2办公塔楼为
46层,建筑高度为
220
米,建筑面积为81,000平方米;
商场一幢为5层，建筑面积51，723平方米。
当前的商场所下为三层泊车库，可停放833辆车位，建筑面积为59，112平方米，
陕西北路、西康路各有一个灵巧车进出口。
设备设备主要包含以下七大系统。
一、空调系统
空调制冷主机采纳8台离心式冷水机组，制冷能力为6250冷吨。
所有离心式制冷主机均采纳美国特灵公司生产的三级压缩离心制冷机组，冬天大厦采纳电加热作为空调采暖热源。
办公楼空调尾端采纳变风量VAV系统，整个办公楼共配置了1277套VAV。
该
产品均为美国ET1公司制造的“风灵巧力型VAV”，并为该产品设置了美国江森公司制造的VAV控制器，使办公地区的温度变化均在BMS监控之下。
VAV系统的前端设备，即空调办理机采纳了大型卧式变风量AHU，分别置于办公楼的各设备层内，经过竖直干管将一次风送至各办公楼层的VAV内，在VAV内与回风混淆后再送入房间，所有AHU均美国特灵的原装进口设备。
裙房商店地区，为全空气式空调系统，AHU分别置于商场5楼、回廊的空调机房内。
裙房AHU共14台，新风办理机共5台，均为美国特灵的产品。
商店采纳风机盘管和新风系统，冬天分别在AHU及风机盘管内设置了电热盘管作为采暖热源，风机盘管采纳美国YORK产品。
二、变配电系统
由市政供电网采纳二路独立的35KV电源进线，此中每路的配电容量为
16000KVA。
经10KV/0.4KV变压后送至各楼层强电房并连结各负载设备。
整个
共设置于17台干式变压器，此中2台16000KVA的35KV/10KV变压器位于地下一
层，15台10KV/0.4KV的变压器分别在地下一层、5层、7层、8层、26层、42
层、59层。
地下二层设置了3台三菱的应急柴油发电机（分别为2台1875KVA和1台300KVA）保障重要负荷的供电，大楼内消防控制中心、消防电梯等重要设备均采纳双路电源供电。
三、弱电系统
楼宇自控BMS系统采了美国江森的METASYS12.系0统，整个BMS共有13000
多个监控点位，为大楼空调、变配电、照明、给排水、送排风等机电设备供应远程控制与监督。
共配置了24台网络控制器（NCU）此中有2台NCU作为备用。
大楼监控系统共配置了329台摄像机，用于监督大楼内各主要通道和公共地区，摄像机分别采纳PHILIPS的TC-790型彩色一体化摄像机22台，PHILIPS的LTC-354型定焦摄像机289台，联视的室内云台摄像机16台，室外云台摄像机2
台，经过联视公司的
MV900型视频矩阵实现视频切换，整个系统共设置了
5台
176路输入的视频矩阵，
1台用作矩阵联网，所有图像经过
Panasonic
的录像机
保存录像在
30天以上。
四、电梯系统
办公楼、商场共有电梯、自动扶梯66台，所有电梯均采纳瑞士迅达公司制
造的500系统高性能电梯。
办公楼分低区、中区、高区，每地区有6部客梯，速
度分别为3.5m/s、5m/s、7m/s；
61层至66层为超高区增设2台客梯，速度为
2m/s。
另设二台消防电梯自地下三层至66层，速度为4.5m/s。
商场裙房客梯有8台，速度为1m/s；
消防电梯有6台，速度为1.75m/s，自动扶梯有29部。
五、消防系统
消防设备共分8个系统：
消防栓灭火系统、消防报警系统、正压送风系统、自动喷水系统、消防排烟系统、二氧化碳系统、消防卷帘门系统、水幕雨淋系统。
六、供水系统
大楼的供水由市政管网分别从南阳路、陕西北路￠300管道接入地下三层水池。
裙房商场的供水由地下三层水泵房三台变频泵机组供水。
办公楼的供水由地下三层水泵房二台100KW水泵送至60层140立方米的水池。
56层至66层供水由66层三台变频泵供水；
42层至55层由60层的水池供水；
43层中区水池供22层至41层使用，水源由60层水池减压供水；
27层低区水池供3层至21层使用，水源由60层水池减压供水。
七、排水系统
商场、办公楼的污水输送到位于地下二层、三层的污水办理站，地下二层、三层的污水需经过两级办理站切合市政污水排放标准。
1.2.1主要建筑数据
-建筑设计
a.T1&
T2办公塔楼:
美国KohnPedersenFoxAssociates（KPF）建筑设计公司
b.T1办公塔楼:
香港冯庆延建筑师事务所
c.T1&
中国华东建筑设计院
d.T1&
T2办公塔楼:
美国Thornton-TomasettiEngineers（T-T）结构顾
问有限公司
e.T2办公塔楼:
柏诚工程技术（北京）有限公司上海分公司
-所有占地面积:
31,088m2
-总建筑面积:
315,362m2
2
a.商场54,403m
b.T1办公塔楼150,278m2（T1办公塔楼93,814m2；
地下室56,464m2）
c.T2办公塔楼110,680m2（T2办公塔楼90,553m2；
地下室20,127m2）
-层数
a.商场为5层
b.T1办公塔楼66层,地下3层,
c.T2办公塔楼46层,地下3层
-主屋面高度
d.T1办公塔楼244.7m
e.T2办公塔楼179m
-最高点高度
f.T1办公塔楼288.28m
g.T2办公塔楼222m
-结构:
钢筋混凝土结构
-外墙:
铝合金、双层玻璃幕墙及花岗岩
-绿化面积:
4,963m2
-标准层层高
h.商场5.5m
i.T1办公塔楼3.95m
j.T2办公塔楼3.95m
-标准层净高
k.商场3.8m
l.T1办公塔楼2.7m
m.T2办公塔楼2.7m
-标准层面积
n.商场9,498m2—11,817m2
o.T1办公塔楼1,667m2—1,780m2
p.T2办公塔楼2,033m2—2,119m2
-灵巧车车位
q.T1办公塔楼和商场543（地面49）
r.T2办公塔楼324（地面10）
-非灵巧车车位
s.T1办公塔楼和商场5,300个（地下）
t.T2办公塔楼823个（地上）
1.2.2机电设备纲要
-电梯:
全进口瑞士迅达
a.商场自动扶梯29台，垂直梯13台
b.T1办公塔楼22台
c.T2办公塔楼14台
-中央空调:
美国特灵
-消防水泵:
T1办公塔楼:
英国SPP
丹麦Grundfos
-综合布线:
美国朗讯
加拿大Nordx/cdt
-中央监控:
香港联视
美国Bosch定焦摄像机
美国Pelco矩阵/快球摄像机
1.2.3总承包商上海建工公司
-土建分包：
T1办公塔楼:
上海第三建筑工程公司
-机电分包：
香港快达工程公司
上海市安装工程有限公司
新创机电工程有限公司
其士（香港）有限公司
北京中标新亚机电工程有限公司
迅达（中国）电梯有限公司
1.2.4完工使用日期
-T1办公塔楼和商场：
2001年4月20日
-T2办公塔楼：
估计2006年12月
物业维修部整体组织结构图
安全管理小组组织结构图
能源管理小组组织结构图
环保存理小组组织结构图
1.1
2.1.1物业维修部整体组织结构图
经理
行政助理
强电/电梯（11）空调（15）给排水/消防/煤气（10）装饰（10）弱电（7）
现有人数55人。
2006年03月
部门经理
安全管理员
强电主管空调主管给排水主管装饰主管弱电主管
能源管理员
给排水主管
空调主管强电主管
空调主管
2．2物业维修部岗位职责
物业维修经理岗位职责
行政助理岗位职责
能源管理员岗位职责
安全管理员岗位职责
环保存理员岗位职责
强电领班岗位职责
弱电领班岗位职责
空调领班岗位职责
给排水领班岗位职责
装饰领班岗位职责
强电技术员岗位职责
弱电技术员岗位职责
空调技术员岗位职责
给排水技术员岗位职责
装饰技术员岗位职责
2.2.1物业维修经理岗位职责
执行公司管理层的各项工作指示，全面负责物业维修部工作。
负责本部门的年度估算并实时进行修正。
审察本部门的物品申购与采买，以及库房物品管理。
拟订机电设备与土建装饰之维修保养计划，并敦促部下执行，以保证设备设备的正常运行。
负责洽商与确立各种维修保养外判合同，督查承包商的工作质效，并按期进行评估。
批阅部下有关设备设备之运行报告，并提出改良建议。
依据物业运营之实质状况，拟订合理的设备运行方案。
依照能源耗费状况拟订合理的能源控制举措。
实时调整，修葺或更新各种设备设备。
保证全部政府指定的设备设备之审证，报检及合法运行。
拟订安全工作制度及突发事件应急办理程序，指挥部下解决物业的各样突发事件，妥当办理善后事宜。
负责协调与政府有关职能部门的关系，保证物业水、电、煤、电讯、消防，技防及环保等设备的正常供应或使用。
批阅租户对本部门的投诉并实时答复租户。
协调公司各部门间的关系，供应技术上的支持。
按期总结本部门的各项工作，并实时向公司管理层报告。
分派部下工作，并督导员工工作绩效与纪律。
保证全部文件、资料，有系统的存档与管理。
审察员工的加班、休假等申请。
按期对员工进行培训查核与评估。
负责本部门的SOP订正工作。
宣传公司文化，建立公司形象，传达公司指示，反应员工的合理建议，提高员工士气。
小时待命，接获紧急事件发生通知后，赶快回公司报到并安排办理。
2.2.2行政助理岗位职责
负责维修部内部及对外文档办理工作，重要事项报告上司。
负责客户图纸移交，二次装饰审图建议传递工作。
做好员工病、事假记录，按月报出考勤。
做好办公室的招待工作，为来访客人供应服务和方便。
统计员工就餐数目，实时报告给有关部门。
发放员工的制服与工牌，并做好记录。
2.2.3能源管理员岗位职责
学习、宣传、贯彻、执行《节能法》及有关政策、条例、研究节能知识，踊跃从手节能管理和技改工作，努力提高物业的能源利用率。
在部门经理领导下，详细负责和组织实行公司拟订的节能计划与目标，负责督查、检查各用能部门/班组的节能工作。
参加审察节能举措方案，负责节能项目的成效测定和总结工作，审察、评论节能技改项目的节能成效和经济效益。
组织展开物业的用水均衡、用电均衡等工作，组织检查有关能源法例、标准的执行状况。
配合市节能监测中心做好物业的能监工作。
做好物业各单项能耗、能耗总量的统计剖析工作。
踊跃展开节能技术培训工作。
做好节能工作总结。
2.2.4安全管理员岗位职责
安全管理员是本部门安全工作直接负责人，对安全管理负有直接的领导责任。
安全管理员需辅助部门经理，贯彻国家劳动安全法例、法律和行业规章、规范及技术标准，实时研究剖析解决在工作中存在的安全问题，保证部
门安全管理。
保证本部门平常工作中的多个环节切合国家、行业安全规程和安全技术标准的要求，督查检查其贯彻执行状况并负责组织落实。
认识并掌握平常工作中的危险点、危险源以及危险设备的安全状况和变化状况。
增强对用电、动火、易燃等特别工种的管理。
保证公司所使用的设备、设备切合国家安全标准规范。
依据本部门安全管理的特色，指导制定事故应急方案。
一旦发惹祸故应实时组织急救，并按规定马上上报；
同时应认真组织检查办理工作。
负责组织展开安全管理的宣传和培训教育，保证本部门所有员工学习安全知识教育，特别工种人员经安全技术培训查核后才能持证上岗。
常常进行现场安全检查，实时发现办理事故隐患，重要问题应以书面形式实时上报。
准时供应安全技术举措计划项目，经上司赞同后，负责对项目的实行。
2.2.5环保存理员岗位职责
在部门经理领导下，全面负责物业的环境保护工作，负责督查、检查与解决设备设备运行的环保问题。
常常检查和掌握噪声、排废的状况、做好数据的整理剖析工作，并提出改进建议。
负责年度环保的总结与计划。
负责有关政府部门的协调、检查配合工作。
认真贯彻执行有关环保法例，并做好宣传工作，提高部门员工对环保的认识。
2.2.6强电领班岗位职责
辅助部门经理的工作，安排、敦促及指导强电维修技术员达成各项工作。
全面负责物业高压、低压、变配电、照明、电梯、擦窗机等系统
/设备
的平常运行、维修保养和巡视检查等工作。
熟习大楼内的强电系统与设备的状况，拟订大楼内各样强电系统
保养制度、操作规程和巡逻表格，敦促和检查强电技术员做好各项运行
记录。
解答强电技术员系统/设备运行中碰到的各样技术问题，指导强电技术
员的平常维修保养工作，保证设备正常运行。
发现强电系统/设备发生故障和问题，实时采纳举措，组织强电技术员
赶快修复和解决。
对没法自行修复及需要外判维修保养的系统
/设备应
做好外判合同的技术谈判和合同文本的制定工作，并督查合同执行情
况。
对设备与系统运行提出改进方案。
签发强电设备的维修单，提出各项维修工具、资料及备品备件的采买计
划。
负责强电技术员的技术培训和查核，负责强电系统
/设备和技术资料的
采集、整理和归档工作。
每个月提交工作计划与工作报告予部门经理审察。
努力节能降耗，提出节能的改进举措，根绝设备运行中浪费现象。
负责所管辖机房的安全、洁净工作。
2.2.7弱电领班岗位职责
辅助部门经理的工作，安排、敦促及指导弱电维修技术员达成各项工作。
全面负责物业自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通信系统、广播卫星系统及泊车场管理系统/设备的平常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。
熟习大楼内的弱电系统与设备的状况，拟订大楼内各样弱电系统/设备
保养制度、操作规程和巡逻表格，敦促和检查弱电技术员做好各项运行记录。
解答弱电技术员系统/设备运行中碰到的各样技术问题，指导弱电技术员的平常维修保养工作，保证设备正常运行。
发现弱电系统/设备发生故障和问题，实时采纳举措，组织弱电技术员
对没法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应
做好外判合同的技术谈判和合同文本的制定工作，并督查合同执行状况。
对设备与系统运行提出改进方案。
签发弱电设备的维修单，提出各项维修工具、资料及备品备件的采买计划。
负责弱电技术员的技术培训和查核，负责弱电系统/设备和技术资料的
努力节能降耗，提出节能的改进举措，根绝设备运行中浪费现象。
负责所管辖机房的安全、洁净工作。
2.2.8空调领班岗位职责
辅助部门经理的工作，安排、敦促及指导空调维修技术员达成各项工作。
全面负责物业空调机组、冷却塔、变风量空调机组、风机盘管、VAV、各种空调水泵、送排水等设备的平常运行、维修保养和巡视检查等技术
工作。
熟习大楼内的空调系统与设备的状况，拟订大楼内各样空调系统/设备
保养制度、操作规程和巡逻表格，敦促和检查空调技术员做好各项运行记录。
解答空调技术员系统/设备运行中碰到的各样技术问题，指导空调技术员的平常维修保养工作，保证设备正常运行。
发现空调系统/设备发生故障和问题，实时采纳举措，组织空调技术员
签发空调设备的维修单，提出各项维修工具、资料及备品备件的采买计划。
负责空调技术员的技术培训和查核，负责空调系统/设备和技术资料的
2.2.9给排水领班岗位职责
辅助部门经理的工作，安排、敦促及指导给排水技术员达成各项工作。
全面负责物业给排水、消防、煤气、各种水泵、污水办理系统
平常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。
/设备的
熟习物业给排水、消防和煤气设备的状况，拟订大楼内给排水、消防和煤气等各样系统/设备保养制度、操作规程和巡逻表格，敦促和检查给排水技术员做好各项运行记录。
解答给排水、消防及煤气系统/设备运行中碰到的各样技术问题，指导管道技术员的平常维修保养工作，保证设备正常运行。
发现给排水、消防及煤气系统/设备发生故障和问题，实时采纳举措，组织给排水技术员赶快修复和解决。
对没法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的制定工作，并督查合同执行状况。
签发给排水、消防和煤气设备的维修单，提出各项维修工具、资料及备品备件的采买计划。
负责给排水技术员的技术培训和查核，负责给排水、消防及煤气系统/设备和技术资料的采集、整理和归档工作。
每个月提交工作计划与工作报
告予部门经理审察。
努力节能降耗，提出节能的改进举措，根绝设备运行中的跑、冒、滴、漏现象。
辅助部门经理的工作，安排、敦促及指导装饰技术员达成各项工作。
全面负责物业土建、装饰装饰的维修保养与巡视检查工作。
拟订土建装饰装饰的维修保养制度、计划、巡逻表格，敦促和检查装饰技术员做各项检查与维修记录。
负责租户二次装饰的查完工作。
签发维修单，提出各项维修工具、资料与备品备件的采买计划。
对土建装饰存在缺点提出改进方案。
对需外判维修或装饰的工作负责合同的技术谈判，并签订合同执行状况与完工查收。
2.2.10.10负责所管辖值班室的安全、洁净工作。
听从强电领班的工作安排，认真达成工作任务。
负责
升级会员 