非商品厂房分幢(分层或分套)转让的可行性研讨.docx

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非商品厂房分幢（分层或分套）转让的可行性研讨

作者：

任国良

来源：

《中国房地产》2013年第06期

非商品厂房（以下简称工业厂房）一般是指在没有商品房计划的工业用地上建造的厂房。

2006年以前，政府计划部门的立项计划分商品房计划和非商品房计划两种，据此能很容易分清所建厂房的性质。

2006年之后，政府计划部门的立项计划取消了商品房计划之分，所以依据计划部门的立项批文已无法区别工业厂房的性质，不得已，房地产交易登记管理部门只能依据出让土地的用途来区分所建房屋的性质，一般凡属于住宅、办公、商业和综合用地上所建造的房屋认定为商品房。

可以说近20年来，尚没有一个真正意义上的商品厂房项目落地上海市闵行区，包括专业从事工业区开发的上海漕河泾开发区发展有限公司所建造的标准厂房。

工业厂房的“分幢、分层或分套转让”（以下统称为“分户转让”），是指工业厂房的建设单位（有些是房地产开发企业）将其在某一宗地上按照规划批准建造的厂房分户转让给多个买受人的行为。

一、问题的提出

2004 年国家对房地产市场进行了第一轮严厉的调控，上海的房价直落15%左右，房地产交易量锐减，市场低迷，许多房地产商不再看好商品房市场，从而纷纷进行产业结构调整。

相当部分的房产商将前几年积累的资金投向工业项目，其中有一些确实是真正的实体工业项目，但很大一部分是变相的房地产，或从事厂房分户出租和厂房分户转让，或变相搞办公楼和别墅住宅开发经营，可以说是“挂实体工业项目之名，行房地产开发之实”。

由于前几年工业用地的取得一般不必通过竞价取得，且地方政府出于税收、产出和就业的需要，积极支持各类工业项目的落地，所以地价极其低廉，楼板价一般在500元/平方米上

下，加上建安成本其建房成本在2000元/平方米左右。

相对周边价格至少在5000元/平方米以上的办公房和别墅住宅，其工业用地上建造的“类别墅公寓、类办公房”在市场上很有竞争力，就是真正的工业厂房，由于能“化整为零”、分户转让，且具有总价低的优势，也很有市场，加上某些区县对工业厂房的分户转让能给予过户登记，特别在地方政府大力支持、鼓励发展都市工业和所谓“2.5产业”的现代服务业背景下，工业地产的变相开发有蔓延之势。

在闵行区颛桥的一个“类办公房”工业地产项目，其单价现已卖到15000元/平方米，接近周边商品住宅的房价。

但也由于部分区县不能办理工业厂房分户转让登记，致使买了“厂房”的业主无法过户取得产权证，因此产生了许多合同纠纷和民事诉讼，也使得有意购房且确实需要房屋创业的客户不敢轻易出手，更使得开发商所建的厂房长期空置。

这些厂房自己用不了（毕竟是假实体工业项

目），也没能租出去（除了开发商不热衷于出租外，使用人也更热衷于购买产权），形成了更大的资源浪费，更谈不上当初项目可行性研究报告中所提到的产值多少、税收几何和就业怎样了。

面对这样的现状，交易登记管理部门由于缺乏政策、法规的支撑，心有余而力不足，爱莫能助。

有的干脆进行私下交易，甚至多次转让，以合同代替权证，以债权代替物权，游离于政府管理部门的监管之外，很容易产生社会群体性矛盾。

再者，也确实有一些存量的实体工业项目业主，由于经营规模的缩小或资金紧张短缺等原因，在保留部分自用厂房土地的同时，需要转让另一部分厂房和土地使用权，从而也遇到了工业厂房能否分户转让的问题。

二、工业厂房分户转让中所面临的一些法律问题和困惑

1.工业厂房的分户转让涉嫌以虚假项目骗取土地的违法行为

工业项目从立项到土地的取得都是以实体项目的名义取得的，都有可行性研究报告，除了对项目投资强度有要求外，对项目建成后的产值、利税和就业等方面也有一定的要求或承诺，如项目最终改头换面，以工业地产的形式进行开发，并对外实施分户转让房地产（尽管购房人可能会带来效益不错的项目落户），则有违项目建设初衷和建设单位的相关承诺，涉嫌以“假项目”的名义或打“擦边球”方式骗取土地。

2.工业厂房的分户转让往往涉嫌违法用地

很大一部分建设单位取得工业用地后，通过打“擦边球”等方式，将厂房的形态和功能设计成与别墅、公寓或办公楼一样的房屋，将厂区设计成社区或办公区，并通过了规划审批，完全背离了工业厂房的建设要求，实质是借工业项目之名行经营性房地产开发之实，由于所建设开发的房屋完全具有居住或办公的功能，且具有总价低的优势，加上土地成本低廉，对外销售时很有市场，也很有竞争力。

实际上这是擅自改变土地用途的违法行为，是违法用地的一种形式，属于需整治的土地隐形市场之一，所以对于以较便宜价格购进“别墅”或“办公楼”的业主而言，在今后物业使用中会产生诸多意想不到的麻烦和不便。

3.工业厂房分户转让有悖公平诚信原则

为了确保地方区域经济的持续增长和发展，以及解决就业等方面的需要，地方政府积极支持和鼓励实体型工业项目的落地，因此工业项目的用地在供地时往往具有针对性和排他性，甚至是协议取得，其地价是相对低廉的，有时甚至舍弃土地溢价高的经营性项目落地，或亏本供地。

如允许建设单位进行变相的房地产开发，将建成的房屋化整为零、“高价”分户转让，不仅违反了项目的初衷，也是对地方政府的一种欺骗，更是对当时所有参加土地竞标人的不公。

换言之，如一开始就明确项目属于工业地产开发，并允许分户转让的话，参与土地竞标的人会更多，竞争会更激烈，拿地更公平，地价也会更高。

4.工业厂房分户转让后的房地产产权涉及建筑物区分所有权

工业项目的房地产转让一般都是土地连同上面的房屋整体进行转让（如要部分进行转让一般都要经过土地管理部门的批准）。

一宗土地上的房地产权利人主体只有一个，一旦允许工业项目的房地产分户转让，一宗土地上将产生多个权利人，势必产生建筑物区分所有权。

购买了“厂房和相应土地使用权”的业主所拥有的权利，除了对所购房屋的专有部位享有所有权外，还对专有部位之外的共有部分享有共有和共同管理的权利，由此必将涉及到小区内公用设施、公共场所的产权使用及其维护如何界定的问题，这些都是极容易引起纷争的内容。

虽然《物权法》、《上海市住宅管理规定》对建筑物（主要是住宅小区）的区分所有权和业主共有房产设施的界定和使用维护都有明确的规定，但在实务中就工业小区中共有设施产权的界定和小区的物业管理等方面鲜有成熟的经验，房地产管理部门也缺少相应的监管和指导实践，毕竟工业小区不同于居住小区。

对于居住等商品房小区，建设单位在办理房地产预售或初始登记之前已经制定了《小区临时规约》，制定了详细周密的商品房销售方案，相关的管理部门对小区内属于全体业主共有的房屋进行了明确的界定，确保了物业管理用房和业委会用房的需要。

而工业厂房的建设单位在分户转让工业厂房时，对小区的公用设施（如变电站、门卫、泵房、道路和绿化等）的产权归属、维护使用和保养往往没有考虑到，在转让合同中也根本没有体现这些内容，更谈不上制定《小区临时规约》等，所以必将在今后的物业使用中，给业主之间产生纠纷和矛盾留下隐患、埋下祸根。

5.房地产转让的相关法规

《物权法》中涉及房地产转让的条款仅为第101条：

按份共有人可以转让其享有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理规定》和《上海市房地产转让办法》等法律、法规，对几种不得转让的房地产情形都作出了明确的规定，主要为以下几种：

“未依法登记取得房地产权证书的；共有房地产未经其他共有人书面同意的；权属有争议尚在诉讼仲裁或行政处理中，司法行政机关查封的房地产；依法收回土地使用权的；法律法规规定禁止转让的其他情形”。

此外，对划拨土地上房地产的转让以及在建工程转让的条件进行明确。

上述法律、法规虽然对房屋能否分户转让没有明确的规定，但与之相关的条款还是有的，法律、法规对商品房预售都单独立章设节制定了比较详细的规定，言下之意商品房是可以分套转让的。

另外，《上海市房地产转让办法》第27条规定：

按照房屋建筑设计独立成套的房屋不得分割转让，由此说明房屋是不能随便分割转让的。

住建部《房屋登记办法》和《上海市房地产登记条例》，虽有“非住房可以房屋的幢、层、套和间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”的相关条款规定，但这些规定属于房地产登记方面的规定，不属于房地产交易的规定，以此来推断“非住房可以房屋的幢、层、套和间等基本单元进行转让”是完全错误的。

上海市房地产管理局制定的涉及房屋分户转让的有关文件也仅有《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》。

该通知允许按最小“权属单元”分户转让，但该权属单元仅限于规划部门批准的，具有封闭、永久和固定围护结构的最小单元，且也局限于商品房性质的商场和办公房，

该文还规定：

房地产开发企业和产权人未经有关部门批准不得擅自将权属单元再进行分割转让。

由此可见，现有的法律、法规和有关规定凡涉及房屋分户转让的都是针对商品房的，唯独对非商品房性质的工业厂房的分户转让没有任何规定，这也许不是有意遗忘或留下的政策真空，而是因为在人们的传统观念和习惯做法上是不接受的，或是当初制定相关法律、法规时这种转让现象是不太可能存在的，所以也就没有必要再多此一举制定禁止性的规定。

显然，现有的法律、法规和规定对工业厂房的分户转让没有禁止性的条款，但从字里行间和立法本意来看显然是不允许的，所以这一转让行为是很难得到法律支持的。

除此之外，土地出让合同虽然也提到了房地产分套、分层转让的规定，但大多是含糊其辞，甚至误导建设单位。

闵行区2006年之前土地出让合同相应条款是这样表述的，“建筑物分层出售、出租、赠与或继承必须依照《办法》、《规定》和上海市房地局的规定办理”。

所谓的《办法》就是指《上海市土地使用权出让办法》，其实该办法根本没有房屋分套转让的规定，所谓的《规定》具体是什么规定，合同中根本没有明示。

闵行区思凡礼品城工业小区的建设单位，就是误解了该条款（或许是有意误读），将上千套工业厂房全部分户转让给了不同的购房人，由此而引起无法办理产权证的信访矛盾至今未能解决。

鉴于该条款没有任何实际意义，之后的出让合同进行了调整，出让合同相应的条款调整为：

“建筑物预售、出租、赠与等活动应依照国家相关法律、法规及《上海市房地产登记条例》、《上海市房地产转让办法》、

《上海市房屋租赁条例》和上海市房地局的有关规定办理”。

6.工业厂房分户转让合同在司法实践中有效性的认定

工业厂房分户转让既然法无禁止性的规定，当事人之间分户转让工业厂房的行为就不能说是违法，既然转让行为不违法，其转让合同就应该是有效的，当事人之间的债权债务关系成立，一方负有交房的义务，一方负有给付房款的义务。

然而《物权法》规定：

“不动产物权的设立、转让、变更和消灭，经依法登记发生效力，但法律另有规定除外”，按照现有的规定，交易登记管理部门无法为其办理过户登记，致使购房人即使支付了房款和接受了房屋也无法取得产权证，不能成为法律意义上的真正产权人，从而为日后的使用留下隐患，甚至还会因出卖人的债务而面临被法院查封和拍卖的风险。

基于无法办理产权证，买方常以卖方存有欺诈行为，要求解除合同，并要求卖方承担违约和赔偿责任，实践中不少当事人因双方协商不成而诉至法院，而法院对此类案件的审理也很纠结。

如判决合同无效，显然法律依据不充分，因为按照《民法通则》和《合同法》的相关规定，合同无效的原因主要有五种情形：

“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”。

显然，本着自愿、公平和诚信原则签订的工业厂房的分户转让合同，不属于其中的任一情形，且合同无效的判决，在房价高企的当下，显然对买受方是不利的，也是不公平的，毕竟造成合同“无效”的原因是多方面的，有政策法规不明朗的因素，也有卖出方的原因。

如判合同有效，产权归买方所有，按照《物权法》第28条规定：

“因人民

法院的法律文书导致物权转让的，自法律文书生效时发生效力”，诚然买方的产权得到了法律的保护，能对抗任何第三人，但由于没有产权证，房屋无法流通，以及对企业今后日常工作的开展会带来诸多不便，如无法办理工商注册、抵押贷款等。

闵行区法院在审理此类案件时，兼顾了上述情况，取了一个折中的办法，鉴于无法办理产权过户，同意双方解除合同或判决合同解除，但卖出方承担不能交房过户的部分违约责任，除了退还房款和利息外，参照房屋当前市场价，由卖方赔偿一定比例的房屋差价。

三、建议和对策

综上所述，尽管当下工业厂房的分户转让比较普遍，甚至有的房地产交易登记部门还为购房业主办理了过户登记手续，但这种未经政府管理部门批准的转让行为本质上是一种违法行为。

为了遏制这类现象的蔓延，应加强土地管理和监督检查，包括明令禁止办理分户转让登记。

对于今后新批的工业用地项目，在出让土地时，应明示项目性质，属于商品房性质的工业地产开发项目，应明确所建房屋允许分户转让。

对于非商品房性质的实体工业项目应明确禁止分户转让，在土地招标书中予以公示，并写入土地出让合同。

另外，为适应当前发展都市型工业和现代服务业的需要，土地管理部门有必要每年推出一定数量的商品房性质的工业地产开发用地。

对于已经形成分户建筑形态，包括实际已经形成销售的假实体工业项目，应本着“实事求是、尊重历史、面对现状、解决问题”的原则妥善解决，宜疏不宜堵，与其让其闲着，不如让它流动起来。

可在区政府的牵头下，由土地、房屋、规划、计划、建设、经委和消防等职能管理部门组成联合工作小组，在建设单位提出分户转让申请的前提下，对已经建成的工业厂房是否适宜分户转让进行会审，同时建设单位应提供具体详细的转让方案（包括厂区中共用设施的产权归属、使用、维护和保养，以及物业管理用房的提供和物业管理的实施方案等，该方案可同时兼作以后转让合同附件），会审后确定是否准予项目的分户转让。

对适宜分户转让的工业厂房，土地管理部门应处以一定比例（一般为当前房地产市场总价的5%～10%）的出让合同违约金，具体的处罚方式和比例应由土地管理部门研究确定。

闵行区在处理上海财富天地有限公司总部1号工业厂房和上海绿捷快餐有限公司颛桥基地工业厂房的分户转让中，均处以7%左右比例的厂房无偿转让予镇村集体经济组织，以壮大镇村集体经济，确保镇村经济的长效、持续发展。

对于仅涉及分幢转让厂房的，如适宜与土地一起分割转让的，应尽量对土地进行分割，并单独划界编丘，以尽可能避免建筑物区分所有权的存在，这样可以减少今后业主物业使用中的纠纷和隐患，因土地分割造成小区道路等设施的相互使用问题，可以通过设立地役权的方式来明确各自的权利和义务。

这样，地方政府可以一举多得，既增加了土地收益收入，又盘活了建设单位的闲置资产，既增加了房地产交易量和税收，又因购房企业的进驻、从事生产和经营带动新的税收产出和就业，从而真正地发挥出物的效用。

李求军/责任编辑